MỤC LỤC I- MỞ ĐẦU: II- NỘI DUNG: 1- ĐỊNH NGHĨA NGUYÊN TẮC THAY THẾ: .3 2- NGUYÊN TẮC THAY THẾ TRONG MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP : .4 III- KẾT LUẬN: 10 I MỞ ĐẦU: Định giá loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế kỹ thuật, mang tính pháp lý tính xã hội Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Trong kinh tế thị trường định giá đất môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất, phương pháp định giá bản, nguyên tắc xác định giá đất Đó ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá đất ngồi yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá đất ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ định giá tài sản thơng thường khác Do đó, muốn định giá đất ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Có nhiều phương pháp để xác định giá đất Trước nghiên cứu, xác định phương pháp định giá đất áp dụng ta phải nắm vững nguyên tắc định giá đất đai, để từ sử dụng cách linh hoạt phương pháp đưa phán đốn phù hợp giá đất đai Các nguyên tắc trước hết nguyên tắc kinh tế số nguyên tắc thay II NỘI DUNG Định nghĩa nguyên tắc thay : Giá đất tuân thủ quy luật thay thay định giá đất hiểu, áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán cuả đất so sánh vùng giá trí với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể Giới hạn giá trị mảnh đất có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Nguyên tắc dựa sở người mua cẩn trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản tương tự thị trường mở Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thỏa thuận giá cả và toán Nguyên tắc thay đóng vai trị sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường theo thu nhập Nguyên tắc thay số phương pháp : 2.1- Nguyên tắc thay phương pháp chi phí 2.1.1 Cơ sở lý luận Trong số bất động sản đa dạng, có số bất động sản thiết lập sử dụng cho số mục đích riêng biệt để đáp ứng số yêu cầu cụ thể Ví dụ điển hình là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức không sinh lời Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó Do vậy, không xảy việc bán những bất động sản đó ở thị trường Những bất động sản khơng có tài liệu bán làm sở cho so sánh người định giá Việc định giá giá trị bất động sản hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi phương pháp chi phí, với giả định giá trị bất động sản có đo chi phí làm bất động sản tương tự vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành Cơ sở lập luận luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn chi phí bỏ để mua đất và xây dựng công trình có cùng lợi ích tương tự Vì vậy, nguyên tắc thay áp dụng chủ yếu phương pháp chi phí Nguyên tắc nêu lên không người mua khôn ngoan trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua lơ đất tương tự xây dựng cơng trình theo ước muốn tính hữu ích tương tự khơng có chậm trễ đáng Những tài sản cũ tính cách thay với tài sản định giá, giá trị tính qua giá trị xây dựng Do vậy, chi phí tái tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất giá trị bất động sản ước tính 2.1.2 Nguyên tắc thay thế phương pháp xác định chi phí Nguyên tắc thay thế được áp dụng phương pháp xác định chi phí, được gọi là chi phí thay thế Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cụa hiện hành Điều đó có nghĩa rằng : các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức lỗi thời đều bị loại bỏ Thông thường, phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến những bộ phận lỗi thời và không cần thiết và tính toán việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành Do đó, nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao so với phương pháp chi phí tái tạo Ttrong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều so với đánh giá theo chi phí tái tạo Ví dụ : Công ty A sở hữu và hoạt động một siêu thị năm tuổi Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty Siêu thị có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2 Khu đất đó siêu thị định vị là toàn quyền sở hữu Chi phí xây dựng hiện hành của siêu thị được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2 Tuổi kinh tế của các công trình siêu thị là 50 năm Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được nhà nước bán một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm siêu thị với giá 1,6 triệu đồng/ m2 Quá trình định giá : Giá trị thị trường của đất trống : 3.000m2 * triệu đồng/ m2 = tỷ đồng Chi phí hiện hành của các công trình 10.000 m2 * 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng Giảm giá tích lũy các công trình tồn tại [ ( 5/50)* 100% ] * 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng Chi phí thay thế giảm giá các công trình là 18 tỷ đồng – 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng Giá trị thị trường của tài sản 16,2 tỷ đồng + tỷ đồng =22,2 tỷ đồng 2.2 Nguyên tắc thay phương pháp so sánh : 2.2.1 Nguyên lý chung Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại thị trường Cho nên định giá đất, giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế Thửa đất chờ định giá được bán thị trường, thì nó sẽ những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính giá cả đất đai chờ định giá 2.2.2 Nguyên tắc thay thế phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp xác định giá dất dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá Khi ta xác định giá đất thơng qua điều kiện đất đai,có nghĩa phương pháp so sánh giá trị sử dụng đất để định giá đất đai Thông qua điều tra giao dịch phát sinh với giá đất đất có khả thay cho đất chờ định giá thông qua so sánh với để xác định giá cho đất chờ định giá nghĩa phương pháp so sánh thường dùng định giá đất lấy nguyên tắc thay làm sở Nhưng khó tìm mảnh đất có điều kiện chất lượng hồn tồn giống hàng hóa thơng thường, thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá carcho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay Nguyên tắc thay nêu lên giá trị tài sản có khuynh hướng hình thành giá tài sản tương đồng có tính hữu ích thoả mãn ước muốn người mua thời điểm Điều có nghĩa khơng có tài sản tương đồng phương pháp so sánh bị giảm độ tin cậy Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Ví dụ : có bất động sản chia lơ khu thị Trung Hịa - Nhân Chính, biệt thự tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt 60 m2, có garage, ơtơ vào nhà, rao bán với giá 3,5 tỷ đồng biệt thự tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền m, mặt 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng Xét mặt hữu dụng nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ tương đối so với bất động sản thứ nhất, vậy, người mua chắn lựa chọn bất động sản thứ hai 2.2 Nguyên tắc thay phương pháp thu nhập 2.2.1 Cơ sở lý luận : Đất đai có tính cố định và tính các biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài sử dụng có quyền sử dụng một thửa đất nào đó , thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể trì có được thu nhập đó những năm sau Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập 2.2.2 Nguyên tắc thay thế phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp định gía thường dùng Nó phương pháp để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản tài sản có khả dự tính thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm tương lai đất đai định giá với mức lợi tức hoàn vốn định để hoàn vốn thống theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá Giá cả, tiền thuê tỷ suất hoàn vốn bất động sản có khuynh hướng thiết lập giá cả, tiền thuê tỷ suất hoàn vốn bất động sản thay Nguyên tắc thay cung cấp sở cho việc dự đốn tiền th, chi phí tỷ suất hồn vốn hay tỷ suất vốn hố cho tài sản thẩm định Nguyên tắc thay dùng để kiểm tra vững dòng thu nhập, độ tin cậy giả thiết đưa thông tin áp dụng 2.2.2.1 Tính tổng thu nhập Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt Thu nhập đó phải được trì và sản sinh có quy luật Thu nhập đó phải an toàn, tin cậy, nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập 2.2.2.2 Tính tổng chi phí Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí 2.2.2.3 Xác định suất lợi tức hoàn vốn Nguyên tắc thay thế cung cấp sở cho việc xác định suất lợi tức hoàn vốn, suất lợi tức hoàn vốn phù hợp là một những vấn đề then chốt việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập III KẾT LUẬN Thực tế cho thấy, xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh với giá đất của những thửa đất có khả thay thế cho thửa đất chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng định giá đất là lấy nguyên tác thay thế làm sở Điều cần chú ý là, đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, định giá đất rất khó tìm được thửa đát thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống thửa đất chờ định giá Vì vậy thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO : TS Hồ Thị Lam Trà – ThS Nguyễn Văn Qn Giáo trình Định giá đất NXB Nơng nghiệp Hà Nội- 2006 2.http://www.vnrea.vn/Web/Default.aspx? tab=newsdetail&zoneid=66&subzone=94&itemid=575&lang=vi-VN 11 12 ... muốn định giá đất ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Có nhiều phương pháp để xác định giá đất Trước nghiên cứu, xác định phương pháp định giá đất áp dụng ta phải nắm vững nguyên tắc định giá đất. .. phương pháp đưa phán đốn phù hợp giá đất đai Các nguyên tắc trước hết nguyên tắc kinh tế số nguyên tắc thay II NỘI DUNG Định nghĩa nguyên tắc thay : Giá đất tuân thủ quy luật thay thay định giá. .. kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất, phương pháp định giá bản, nguyên tắc xác định giá đất Đó ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời