Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005

114 425 0
  • Loading ...
1/114 trang
Tải xuống

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 25/03/2015, 14:13

MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU 1 Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7 1.1.0. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất 7 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 16 1.2.0. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam 18 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.0. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.4.0. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 1.4.1. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết 29 1.4.2. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký 30 1.4.3. Kết luận về hiệu lực của hợp đồng 32 1.5.0. Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5.1. Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung 32 1.5.2. Bộ Luật Dân sự năm 1995 35 1.5.3. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành 35 1.5.4. Bộ luật Dân sự năm 2005 37 1.5.5. Các quy định về thuế, phí và lệ phí 40 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41 2.1. 0. Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.1.1. Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 41 2.1.2. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.2. 0. Thực trạng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.1. Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.2.3. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79 3.1. 0. Sự cần thiết hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.1. Những bất cập chủ yếu của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.2. Nguyên nhân của những bất cập trong việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 88 3.2. 0. Định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.2.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước 89 3.2.2. Những định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 92 3.3. 0. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 93 3.3.1.Giải pháp về rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 93 3.3.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 98 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân sự hoặc Bộ Luật Dân sự Việt Nam CQSDĐ : chuyển quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HĐCNQSDĐ : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 2.1. Mức thu lệ phí địa chính của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội 72 Bảng 2.2. Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 73 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình vẽ, đồ thị Trang Đồ thị 2.1. Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với tranh chấp đất đai và tranh chấp dân sự do Tòa án nhân dân thụ lý trong cả nước từ năm 2007 - 2009 77 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý và không thể di dời được. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau. Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … thì ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai: Sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980. Chế độ sở hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay. Với việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi QSDĐ phải được dịch chuyển. Ở khía cạnh khác, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp GCNQSDĐ được CQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Đây là những cơ sở chủ yếu của việc xác lập hoạt động CQSDĐ trên thực tế. Tuy nhiên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch về 2 CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định các hình thức pháp lý của CQSDĐ bao gồm các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê và thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ. Các quy định về CQSDĐ được đề cập trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005. Việc ra đời những quy định này đã góp phần thúc đẩy các giao dịch về CQSDĐ phát triển lành mạnh, đúng pháp luật và có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta. Bên cạnh những thành công, trên thực tế việc thực hiện các quy định của BLDS năm 2005 về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng còn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chưa được xác định rõ; việc áp dụng đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn hạn chế, v.v. Để khắc phục những hạn chế này, đòi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu về HĐCNQSDĐ dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn; đặc biệt bối cảnh chúng ta đang rà soát, sửa đổi, bổ sung một số điều của BLDS năm 2005 và sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng các yêu cầu của quá trình tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế hiện nay. Đây là những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài CQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội. Do vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về CQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình khoa học sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề về lý luận và thực tiễn : Luận án thạc sĩ luật học của Trần Trọng Hùng (1998); 3 - Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004); - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Tiến (1997); - Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta: Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh (2002); - Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (2001); - Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Cam (1997); - Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Ths. Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất bản Lao động, xã hội, Hà Nội (2006); - Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai: Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) v.v; Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CQSDĐ dưới khía cạnh là một quyền năng của CQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CQSDĐ trên phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của hợp đồng CQSDĐ theo quy định của BLDS. Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như tìm hiểu nội dung của CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy định của BLDS năm 2005. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu 4 Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chế định CQSDĐ và HĐCNQSDĐ theo quy định của BLDS năm 2005; - Kiến giải việc hoàn thiện chế định CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng trong hệ thống pháp luật Việt Nam; 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tìm hiểu, nghiên cứu bản chất, đặc trưng của HĐCNQSDĐ đặt trong mối quan hệ với các quy định về CQSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam; - Phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ đặt trong mối liên hệ thực tiễn để chỉ ra những bất cập của lĩnh vực pháp luật này; - Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập trong việc thực thi các quy định về HĐCNQSDĐ; - Đề xuất định hướng và một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm: - Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây; - Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong thời gian qua. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây: [...]... của chuyển quy n sử dụng đất bao gồm các hợp đồng: chuyển đổi quy n sử dụng đất; chuyển nhượng quy n sử dụng đất; thuê, thuê lại quy n sử dụng đất; thế chấp quy n sử dụng đất; tặng cho quy n sử dụng đất; góp vốn bằng giá trị quy n sử dụng đất; thừa kế quy n sử dụng đất 1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển. .. hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất tại Việt Nam; - Chương 2 Thực trạng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất; - Chương 3 Giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất 6 Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và đặc điểm về chuyển quy n sử. .. năng về chuyển quy n sử dụng đất đó là quy n cho thuê lại QSDĐ và quy n góp vốn bằng giá trị QSDĐ Luật Đất đai năm 2003 tiếp 17 tục bổ sung thêm quy n tặng cho QSDĐ CQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành được hiểu là: Sự chuyển dịch quy n sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật đất đai” [40, tr 320] 1.1.2.2 Đặc điểm của chuyển quy n sử dụng đất CQSDĐ... hiện nay quy định như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quy n sử dụng đất chuyển giao đất và quy n sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” [31, Điều 697] Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch do người làm luật đặt ra... quan hệ dân sự trong lĩnh vực đất đai được phát triển bình thường Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993 quy định người sử dụng đất được chuyển quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật , cụ thể: người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quy n sử dụng đất [28, Điều 3] Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã bổ sung thêm hai quy n năng... hiểu, giải mã Theo quy định của pháp luật dân sự: Quy n sử dụng là quy n khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [31, Điều 192] Tuy nhiên, pháp luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không quy định cụ thể về khái niệm quy n sử dụng đất Do vậy, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quy n sử dụng đất: - Có quan điểm cho rằng: Quy n sử dụng đất là quy n khai thác... quy n và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tùy theo tính chất của chủ thể sử dụng đất Là loại quy n dân sự đặc thù, QSDĐ cũng bao gồm ba quy n năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Các quy n năng này không phải là quy n độc lập như quy n của chủ sở hữu các tài sản thông thường Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, khi giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, quy định. .. tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với quy n sử dụng các thửa đất khác Thứ tư, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đối với hợp đồng chuyển nhượng các loại đất sử dụng có thời hạn xác định Đối với các hợp đồng chuyển nhượng đất ở (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản này không được chú trọng Thứ năm, giá chuyển nhượng QSDĐ là... thực hợp đồng là cần thiết 1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì nội dung của HĐCNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên; quy n, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển. .. quan Nhà nước có thẩm quy n Quan điểm này có lẽ phù hợp với quan điểm của nhà làm luật Điều 692 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quy n sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” Tuy nhiên, nên thận trọng khi đọc điều luật “việc chuyển quy n sử dụng đất có hiệu lực…” Rõ ràng điều luật chỉ giải quy t vấn đề xác định thời điểm CQSDĐ chứ . của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất 88 3.2. 0. Định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất. CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 79 3.1. 0. Sự cần thiết hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n. chuyển nhượng quy n sử dụng đất 50 2.2. 0. Thực trạng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất 57 2.2.1. Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quy n
- Xem thêm -

Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005, Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM, Chương 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, Chương 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Từ khóa liên quan

Mục lục

Xem thêm

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn

Nhận lời giải ngay chưa đến 10 phút Đăng bài tập ngay