Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Đất đai tài sản vô giá trị quốc gia Ngày với đời luật kinh doanh bất động sản phần mở rộng thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước nước thị trường lại phát triển khơng đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện cấu tổ chức, thị trường bất động sản phi quy chiếm đa số giao dịch bất động sản Trong bối cảnh nay, việc đời hoạt động định giá bất động sản khơng địi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam, góp phần minh bạch hóa thị trường, phục vụ đắc lực cho hoạt động mua bán, cho thuê, chấp tài sản, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ ngân hàng Có thể nói định giá bất động sản hoạt động quan trọng thị trường bất động sản Khi mà giao dịch mua bán diễn nhiều với bất động sản có giá trị lớn địi hỏi cơng tác định giá cần xác nhanh chóng hiệu Tuy nhiên, hoạt động định giá nước ta giai đoạn đầu trình hình thành phát triển cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, chưa đánh giá vị trí, vai trị kinh tế khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp cá nhân gặp khó khăn việc xác định giá bất động sản Bởi việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá trở nên vơ quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp nhằm tháo gỡ, tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Sàn giao dịch bất động sản Châu Á đơn vị trực thuộc tập đoàn tư vấn đầu tư Châu Á tổ chức kinh doanh có uy tín vị thị trường Công ty bước đầu khẳng định vị lĩnh vực bất động sản nói chung lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng Sau thời gian thực tập sàn giao dịch bất động sản Châu Á, bước đầu tiếp xúc với cơng tác định giá, qua em hiểu vấn đề định giá cơng ty cịn nhiều hạn chế cần quan tâm giải Vì em lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “ Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á” với hi vọng góp ý kiến nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty nói riêng góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản nói chung SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Mục đích nghiên cứu: nghiên cứu sở lý luận định giá, thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á Phạm vi nghiên cứu đề tài: công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á Phương pháp nghiên cứu : phương pháp điều tra, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh Kết cấu: phần mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản Châu Á Chương III: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản Châu Á Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Thắng Trung tồn thể cán cơng ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng mà người ta phân chia thành loại khác Cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại : động sản bất động sản Hình thức phân chia có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng…và tất liên quan đến đất đai hay gắn với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến quốc gia giới, hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân 2005 quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật” Như vậy, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng tồn ổn định lâu dài; chúng tài sản vật chất di dời dịch chuyển bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung 1.1.1.2 Phân loại Có nhiều cách để phân loại BĐS với đặc điểm yêu cầu sử dụng khác Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu đưa số cách phân loại sau: - Theo đặc tính vật chất: + Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng; phải đất đai xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị + Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc; cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định + Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn lâu năm (bao gồm trồng đất trồng cây); cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; cánh đồng làm muối, số cơng trình khai thác hầm mỏ tài sản khác theo luật định - Theo chế sách quản lý Nhà nước: + Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà xưởng, BĐS nhà ở, cơng trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật), BĐS trụ sở làm việc Trong BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển thị bền vững lâu dài Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới + Nhóm 2: BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nơng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất hiếm, đất làm muối,đất rừng, đất chưa sử dụng SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung + Nhóm 3: BĐS đặc biệt di sản văn hố vật thể, cơng trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, miếu mạo, đình chùa, nghĩa trang …Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Ngồi cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: - Theo khả phát triển + BĐS có khả phát triển + BĐS khơng có khả phát triển - Theo tính chất pháp lý: + BĐS sở hữu vĩnh viễn + BĐS sở hữu có thời hạn 1.1.2 Giá trị giá bất động sản 1.1.2.1 Giá trị bất động sản Theo quan điểm cổ điển: BĐS loại hàng hóa giá trị BĐS hiểu hao phí lao động xã hội kết tinh BĐS Theo quan điểm thị trường: Giá trị BĐS phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu luồng thu nhập tính luồng thu nhập kỳ vọng  Các hình thái giá trị BĐS - Giá trị đầu tư: Là giá trị đầu tư người đầu tư cụ thể dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Giá trị đầu tư giá trị cá nhân, không thiết giá trị thị trường; phản ánh mối quan hệ chủ quan người đầu tư cụ thể với khoản đầu tư cho trước - Giá trị sử dụng: giá trị có nhu cầu sử dụng cụ thể, thể giá trị BĐS đóng góp vào doanh nghiệp giá trị ước lượng SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung dựa sức sản xuất BĐS Định giá giá trị sử dụng cho mục đích chiếm hữu, sát nhập, vấn đề an toàn cho định án, đánh thuế hay định giá BĐS khan thị trường có hạn chế thị trường - Giá trị lợi ích cơng cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn - Giá trị ước lượng: xem giá trị tài sản, phục vụ cho mục đích đánh thuế, thường tính sở giá trị thị trường - Giá trị hoạt động: giá trị trình khai thác sử dụng; tổng giá trị tài sản bao gồm giá trị tài sản cá nhân vơ hình giá trị BĐS đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh Định giá giá trị hoạt động thường áp dụng với BĐS có khả sinh lời sân gôn, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng, doanh nghiệp công nghiệp, trung tâm thương mại, cửa hàng,…Giá trị tài sản vật chất tài sản phần thiếu kinh doanh, khó tách biệt giá trị thị trường đất cơng trình đất khỏi tổng giá trị kinh doanh - Giá trị bảo hiểm: dựa chi phí tái tạo chi phí thay phần vật chất BĐS rủi ro hay mát Định giá giá trị bảo hiểm thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tịa nhà, giá trị bảo hiểm thường khơng liên quan đến phần đất  Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS: - Sự thỏa dụng: Thỏa dụng khả sản phẩm thỏa mãn nhu cầu mong muốn người, là: + Giá trị tiện nghi liên quan đến mong muốn thỏa mãn người chiếm hữu Quy mô thiết kế, sử dụng, vị trí hình thức khác thỏa dụng làm ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS + Các lợi ích quyền sở hữu BĐS dẫn xuất từ nhóm quyền mà người sở hữu có Các quy định môi trường, phân vùng, hạn chế quyền sở hữu thêm vào khấu trừ giá trị thỏa dụng BĐS SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Sự mong muốn: ước muốn người mua với BĐS để thỏa mãn nhu cầu sống - Sức mua hiệu quả: khả cá nhân nhóm người tham gia vào thị trường để có BĐS tiền - Sự khan hiếm: thiết hụt cung dự báo cung BĐS dịch vụ cầu BĐS Nếu cầu cố định khan làm cho có giá trị - Cung cầu: thỏa mãn mong muốn có BĐS sẵn có khan sức mua hiệu ảnh hưởng đến cung cầu BĐS hồn cảnh cho trước 1.1.2.2 Giá bất động sản Giá trị BĐS thước đo kinh tế BĐS, giá BĐS biểu tiền giá trị BĐS mà bên bán bên mua chấp nhận thị trường, nói giá trị sở hình thành giá Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành dựa quan hệ cung-cầu BĐS Giá dao động thấp hơn, cao ngang giá trị BĐS xoay quanh giá trị Khi tính phổ biến khả cạnh tranh thị trường bất động sản cao giá có xu hướng gần với giá trị thực BĐS hàng hố đặc biệt, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ khan tương đối, mức độ lợi ích sử dụng, mức cầu người mua  Các yếu tố cấu thành nên giá bất động sản: - Giá trị BĐS: + Địa tô đất đai lợi vị trí +Cấu thành chi phí đầu tư SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung +Kì vọng dịng thu nhập mang lại + Mức sinh lời kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Yếu tố giá tâm lý: Giá tâm lý giá có từ cảm giác thỏa mãn khách hàng mua bất động sản, phụ thuộc vào: + Quan niệm đặc tính cá nhân + Mag lại đẳng cấp xã hội + Thỏa mãn quan niệm tiêu chuẩn xã hội - Mất cân đối cung cầu: + Mức độ cân đối cung cầu bất động sản + Tính phổ biến hàng hóa + Tính chất cạnh tranh thị trường 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.1.3.1 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS  Các yếu tố tự nhiên: - Vị trí BĐS: giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể; giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường Do định giá bất động sản, đặc biệt định giá đất cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí dự báo thay đổi chúng tác động đến bất động sản, Vị trí BĐS thuận lợi giá trị BĐS lớn Ví dụ nhà thành phố khác với nhà nông thôn, khu vực trung tâm thành phố Hà Nội khác với khu vực ngoại thành nhà mặt bờ hồ có giá trị cao nhà ngõ khu vực bờ hồ - Diện tích, hình thể, kích thước lơ đất đất: SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung + Kích thước lơ đất: kích thước lơ đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số người dân vùng Chẳng hạn nhà Hà Nội có mặt tiền m, sâu 14m + Quy mơ đất: Tổng thể diện tích đất + Hình dáng lơ đất: lơ đất có hình dáng cân đối hay không cân đối, vuông vắn, tam giác hay méo mó + Hình thức kiến trúc bên ngồi BĐS: Phù hợp với thị hiếu hay không - Đặc điểm bề mặt lòng đất: đất san lấp hay trũng, có phù hợp với mục đích sử dụng đất hay khơng; độ cao bề mặt (ngang mặt đường hay lồi lõm), chi phí cải tạo lớn hay nhỏ - Địa BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với BĐS vùng lân cận, có hướng nhìn sơng núi ao hồ hay khơng - Đặc điểm địa hình như: độ dốc mảnh đất, đường bao - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: Phụ thuộc vị trí địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng BĐS Ví dụ bất động sản nằm vùng có nhiều thiên tai, động đất, bão, lũ lụt giá trị giảm sút ngược lại - Mơi trường xung quanh: n tĩnh, lành, nhiễm, khói bụi giá bất động sản tăng ngược lại  Các yếu tố kinh tế: - Khả mang lại thu nhập từ BĐS: khả mang lại thu nhập hàng năm có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS lớn giá chuyển nhượng cao ngược lại (bất động sản cho thuê) - Tính chất điều kiện giao dịch thị trường: giá bất động sản trả góp thấp giá bất động sản trả ngay, trường hợp trả góp điều kiện khác khác SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Trách nhiệm nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, yếu tố chủ quan, khách quan khác việc mua bán BĐS cần xem xét phân tích q trình ĐG BĐS, đặc biệt yếu tố thời điểm cần xem xét kỹ - Những tiện ích gắn liền với bất động sản: tiện nghi có chất lượng cao đầy đủ làm giá trị bất động sản tăng hệ thống điện nước, ga, vệ sinh, bưu viễn thơng…  Các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng BĐS: BĐS có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực đến thị trường BĐS BĐS có tác dụng với xã hội - Tính dị biệt BĐS hay tính khan thị trường BĐS - Nhu cầu loại BĐS thị trường: loại hình bất động sản thị trường quan tâm - Khả chuyển giao quyền chiếm hữu BĐS - Quan hệ cung-cầu thị trường: Khi cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống ngược lại - Tính cạnh tranh hàng hóa: + BĐS có nhiều người bán, nhiều người mua: tính cạnh tranh cao, giá có xu hướng tiến gần giá trị + Cạnh tranh thị hiếu người tiêu dùng: cầu tăng bất động sản thỏa mãn tốt với họ + Cạnh tranh không lành mạnh: độc quyền, đầu + Cạnh tranh khu vực nội vùng: lợi bất động sản địa điểm khác khác 1.1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 105 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu loại thông tin cán - Xây dựng mạng lưới thu thập thông tin địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin - Tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu, điều tra, xác minh tính hợp lý thơng tin, khơng hoàn toàn dựa vào liệu mà khách hàng cung cấp, tránh đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Ngồi cịn có thơng tin liên quan đến BĐS so sánh; văn pháp lý Nhà nước quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS; thông tin tổng hợp kinh tế, văn hố, trị, xã hội, - Các thơng tin liên quan đến hoạt động định giá thu từ nhiều nguồn khác như: khách hàng cung cấp, khảo sát thực tế, sở liệu, quan chuyên môn, ngân hàng,… - Định giá viên cần phải xác định nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra độ tin cậy thơng tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh Từ đưa để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hồn cảnh cụ thể; khơng nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy hay khơng có để kiểm tra - Thực việc kiểm tra chéo thông tin thu được, so sánh thơng tin với doanh nghiệp có liên quan - Sau thu thập thơng tin nên lưu giữ thơng tin để làm thành sở liệu chung cho hoạt động định giá khác - Tổ chức thảo luận rút kinh nghiệm thực tế 3.2.2.7 Hồn thiện xử lý thơng tin Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 106 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung thông tin cần thiết, việc đánh giá thông tin thu quan trọng, phụ thuộc vào kinh nghiệm trình độ người định giá Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Nhân viên định giá phải lựa chọn điều chỉnh liệu, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hồn tồn đáng tin cậy, từ đưa định tính tốn hợp lý - Khi phân tích BĐS phải nhận biết tiêu chuẩn đặc điểm chủ yếu BĐS tiến hành loại bỏ thông tin không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu định giá hay đánh giá chung chung BĐS mục tiêu - Khi phân tích so sánh cần đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, có dựa sở “ người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay khơng - Khi ước tính chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng cần có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực kiến trúc, xây dựng., - Khi lập luận để đến kết cuối phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp Ngồi ra, cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu để việc phân tích trở nên nhẹ nhàng, hiệu 3.2.2.8 Kiểm soát việc thực quy trình định giá Tuy quy trình định giá tổng quát công ty đầy đủ đơi nhân viên định giá cịn đơn giản hóa bước thực khiến cho việc ước lượng trở nên thiếu xác, thiếu khoa học Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hoá cách rõ ràng cơng việc, có liên hệ phịng ban SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 107 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Quy trình định giá phải thực cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu khách hàng, điều tra thị trường đến khách hàng nhận chứng thư định giá - Khi tiếp nhận yêu cầu khách hàng, nhân viên định giá phải vào điều kiện sản phẩm BĐS khả năng, điều kiện cơng ty đưa định nhận hay không nhận thương vụ để tránh sai lầm xảy - Nhân viên định giá phải tn theo quy trình định giá chung, khơng tự cắt bỏ bước định giá mà phải tiến hành dựa sở có BĐS, đặc biệt BĐS có giá trị lớn phức tạp - Nhất thiết không lược bỏ khâu thu thập thông tin BĐS Sau thu thập đánh giá thơng tin đó, định giá viên cần phải cân nhắc kỹ việc sử dụng phương pháp định giá cho hợp lý Việc tính tốn phải thực cẩn thận chi tiết - Tránh lỗi chủ quan khách quan làm cho kết định giá bị sai lệch Có biện pháp kiểm tra, thường xuyên giám sát hoạt động định giá thường xuyên, kiểm tra hoạt động nhân viên để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất định kỳ hàng tháng báo cáo, chứng thư định giá - Hoàn thiện thủ tục hồ sơ giấy tờ Kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót q trình đánh máy Việc làm mang lại độ xác cho tồn kết định giá Cuối trình bày chứng thư ngắn gọn, dễ hiểu, khoa học 3.2.2.9 Hoàn thiện cách sử dụng phương pháp định giá Phương pháp định giá phải phù hợp với yêu cầu định giá, tùy theo đối tượng mục đích định giá Đối với trường hợp đơn giản, nhỏ lẻ, khơng địi hỏi trình độ chun mơn cao giao cho định giá viên có giám sát kiểm tra Còn trường hợp phức tạp phải cân nhắc kĩ lựa chọn phương pháp kết hợp phương pháp SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  108 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh sử dụng nhiều chứng thư định giá công ty tính xác phương pháp ảnh hưởng lớn đến kết định giá công ty Dựa vào hạn chế việc sử dụng phương pháp cơng ty, ta đưa cách nhằm hoàn thiện sau: + Để đảm bảo độ xác thơng tin đến tận BĐS chứng để xem xét đánh giá lấy trung tâm giao dịch BĐS quan Nhà nước có thẩm quyền hay trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại + Nhân viên định giá cần liệu để so sánh, nghiên cứu đưa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh cách thống nhằm hạn chế tính chủ quan cán định giá Sau đưa đánh giá, nhận định khác biệt chúng so với BĐS mục tiêu để phân loại xếp chúng theo thứ tự gần giống với BĐS mục tiêu cách hợp lý  Phương pháp vốn hóa Sử dụng phương pháp vốn hóa cán định giá cần dự báo khoản lợi nhuận BĐS mang lại cho chủ sở hữu Khi dự báo khoản lợi nhuận BĐS mang lại cần dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động Việc xác định tỉ lệ vốn hóa tham khảo phịng đầu tư tìm hiểu lợi nhuận u cầu nhà đầu tư Để tính tỉ lệ vốn hóa dựa trung bình tỉ lệ từ vốn hóa trực tiếp BĐS tương đồng thị trường Nếu thấy cần thiết hỏi ý kiến chuyên gia đưa hướng giải tốt  Phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Khi tính giá trị phát triển phương pháp chi phí phương pháp thặng dư, nhân viên định giá phải tự ước lượng số liệu thực phân tích, tính tốn nên tham khảo ý kiến phịng dự án Cần có thống đánh giá mức độ SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 109 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung hao mòn kết cấu để có ước lượng giá trị cịn lại kết cấu cho hợp lý 3.2.2.10 Phương thức điều hòa kết định giá Mỗi phương pháp định giá tiếp cận BĐS góc độ khác nhau, giá trị BĐS ước lượng theo phương pháp có khác biệt Q trình điều hồ giá trị thu từ phương pháp định giá đóng vai trò định đến giá giá trị cuối BĐS mục tiêu Việc điều hòa số giá trị tạo hội xem lại thông tin, phân tích q trình định giá cách tiếp cận Do khơng nên thực phép tính đơn giản lấy trung bình cộng cơng ty thực mà phải dựa cách thức sử dụng phương pháp chính, phương pháp tham khảo Chính mục đích nhà đầu tư định đến phương pháp định giá sử dụng Ví dụ với mảnh đất mà chủ đầu tư sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán, cho thuê Lúc phương pháp định giá sử dụng phương pháp chi phí, so sánh, vốn hố Trong phương pháp vốn hố phương pháp có sở BĐS (phù hợp với mục đích đầu tư) Khi phải coi phương pháp chủ đạo giá trị thu từ phương pháp phải đóng vai trò quan trọng giá BĐS mục tiêu Tuy nhiên trường hợp cụ thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá trị BĐS theo phương pháp việc sử dụng giá định giá để làm đấu giá Ngoài lập luận kết định giá phải tính đến yếu tố làm thay đổi giá trị BĐS mục tiêu tương lai, dự báo thay đổi giá cả, tiền tệ, đánh giá phân tích diễn biến thị trường, dự báo tốc độ tăng giảm giá BĐS mục tiêu, từ làm tăng độ xác, thuyết phục kết định giá 3.3 Kiến nghị, đề xuất Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ban SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 110 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung ngành, địa phương có liên quan khác Để góp phần đưa hoạt động định giá nước ta vào phát triển ngày hồn thiện, em có số kiến nghị sau: 3.3.1 Đối với Nhà nước 3.3.1.1 Thành lập tổ chức định giá trung ương Hiện nay, chưa có trung tâm định giá BĐS nghĩa, theo dõi biến động giá trung tâm định giá miền Nam miền Bắc thuộc ban Vật giá Chính phủ Việc quản lý định giá bị bng lỏng nhiều trường hợp việc định giá không xác gây thiệt hại cho bên giao dịch Do vậy, thời gian tới Nhà nước nên thành lập tổ chức định giá BĐS trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể định giá cho quan Nhà nước trung ương, quan cấp tỉnh, địa phương tư vấn cho Chính phủ vấn đề liên quan đến giá trị BĐS Việc thành lập quan định giá trung ương tạo nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá: - Đáp ứng tốt cho hoạt động quản lý Nhà nước hoạt động đầu tư, kinh doanh chủ thể xã hội - Tạo cở sở cho nhà định giá phát triển tốt khả định giá dựa hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá trung ương - Giám sát giá đất, tránh tình trạng đầu - Tạo thuận lợi cho việc áp dụng tiêu chuẩn thống luật pháp - Phát triển kinh tế cách giảm bớt trùng lặp thông tin liên quan đến BĐS - Tạo hệ thống, đặc biệt hệ thống tin học cần phối hợp quy mô lớn số liệu khảo sát giá đất Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập thông tin BĐS theo số tiêu chí như: SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 111 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Xác định lập đồ tất BĐS cần định giá để tính thuế phục vụ cho mục đích khác; - Phân loại BĐS theo số tiêu chí thống liên quan đến vấn đề loại hình xây dựng , mục đích sử dụng, kích thước đầu tư vào BĐS - Lưu trữ thông tin q trình định giá - Thu thập, phân tích số liệu thị trường có liên quan đến số liệu chi phí bảo dưỡng sửa chữa, giá thành, giá thuê… - Xác định người phải chịu trách nhiệm tốn khoản thuế, phí; - Xác định giá trị BĐS theo thủ tục công bố Như nhiệm vụ quan định giá trung ương tập trung vấn đề mang tính quản lý BĐS không trọng đến vấn đề hành mức thuế mức phí phải nộp 3.3.1.2 Hình thành phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản Hệ thống dịch vụ khâu quan trọng thị trường BĐS, để phát triển tự phát khơng kiểm sốt Vì nhà nước cần khẩn trương hình thành, phát triển tổ chức tư vấn dịch vụ BĐS lĩnh vực: chuyển giao công nghệ, tài chính, pháp lý, quản lý nghiên cứu thị trường Dịch vụ công nghệ thông tin, dịch vụ quảng cáo Dịch vụ tài bao gồm: bảo hiểm, ngân hàng thuê mua giao dịch hàng hóa BĐS Dịch vụ công nghệ, chuyên môn như: định giá BĐS, quản lý - đào tạo, kiến trúc, xây dựng, kế toán -kiểm toán, pháp lý SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 112 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Dịch vụ cung ứng vận chuyển nguyên vật liệu phục vụ phát triển BĐS, dịch vụ giao dịch Nhà nước cần ban hành hệ thống văn quy phạm có liên quan đến hệ thống dịch vụ BĐS nhằm hỗ trợ doanh nghiệp quy định quy chế hành nghề tư vấn pháp luật, dịch vụ mua bán thông tin, kinh doanh bảo hiểm… 3.3.1.3 Thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán nơi cung cấp thơng tin tương đối xác, phong phú đầy đủ Phát triển thị trường chứng khoán minh bạch tạo điều kiện thuận lợi cho nhà định giá việc thu thập thông tin liên quan Nhà nước nên tạo điều kiện cho nhiều cơng ty tham gia niêm yết chứng khốn thị trường, đặc biệt công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS 3.3.2 Đối với công ty 3.3.2.1 Xây dựng chuỗi dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích khách hàng Cơng ty đại diện cho bên mua bên bán thực thủ tục pháp lý nhà đất theo quy định pháp luật, tiết kiệm thời gian, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Hoặc khách hàng xa, khơng đến trực tiếp có nhu cầu tư vấn qua điện thoại cần lập phịng, ban chuyên đảm nhận nhiệm vụ Những dịch vụ thu hút nhiều khách hàng tăng uy tín cơng ty thị trường 3.3.2.2 Kết hợp dịch vụ tốn với ngân hàng Cơng ty kết hợp với ngân hàng nhà nước ngân hàng quốc doanh Techcombank, BIDV, Vpbank việc toán khách hàng lựa chọn sản phẩm BĐS cần mua Đây điều kiện thuận, vừa an toàn vừa đảm bảo lợi ích cho bên Việc thực tốn giao dịch qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho người bán yên tâm người mua SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 113 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung 3.3.2.3 Kết hợp sàn giao dịch thành mạng lưới Do thị trường BĐS nước ta phát triển giao dịch BĐS giao dịch ngầm nên khó kiểm sốt giá, việc tìm kiếm thơng tin cho công tác định giá bị ảnh hưởng kết định giá khơng tốt Để phát triển dài hạn, sàn giao dịch nước cần có chiến lược phù hợp Việc xây dựng mạng lưới sàn giao dịch BĐS giải pháp thiết thực đem lại nhiều lợi ích Cụ thể là: - Nhà nước kiểm sốt thị trường hoạt động định giá - Tăng khả tài để thoả mãn tất yêu cầu khách hàng - Việc thực dịch vụ cho khách hàng diễn cách nhanh chóng hiệu quả, chia sẻ thơng tin, tạo mối liên kết, hỗ trợ trao đổi kinh nghiệm thành viên Từ thúc đẩy tính chun nghiệp nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Mơ hình giải vấn đề chất lượng nhân Đây tiền đề quan trọng để doanh nghiệp tiếp nhận công nghệ mới, nâng cao lực thân doanh nghiệp, từ góp phần nâng cao sức mạnh mơ hình - Đối với dự án lớn, công đoạn khác xử lý việc giao cho doanh nghiệp có lực cốt lõi lĩnh vực thay tất công đoạn đảm nhận doanh nghiệp Sự phối hợp tiết kiệm thời gian, chi phí nhân cơng, đồng thời chất lượng suất sản phẩm nâng cao Để mô hình hoạt động hiệu quả, cần phải có yêu cầu bắt buộc: - Mỗi sàn giao dịch cần xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, xây dựng dựa lực cốt lõi riêng cơng ty, từ xác định lĩnh vực kinh doanh doanh nghiệp để có sách đầu tư chuyên sâu Việc SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 114 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung chun mơn hố vào lực cốt lõi yếu tố quan trọng nhằm xây dựng thương hiệu riêng cho công ty tương lai - Cần có thể chế có lực chẳng hạn Hiệp hội BĐS địa phương để kết nối doanh nghiệp thành khối thống Ngồi ra, tổng cơng ty lớn nhà nước đứng đảm nhận vị trí trung tâm SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 115 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung KẾT LUẬN Hoạt động định giá bất động sản Việt Nam bắt đầu đem lại kết định việc sử dụng có hiệu nguồn vốn kinh tế quốc dân, công cụ hiệu thiết thực nhằm hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch Nhà nước Đây dịch vụ thiếu kinh tế phần mềm hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho kinh doanh, toán, kiểm toán kĩnh vực khác Vì hoạt động định giá cần thiết phải xây dựng phát triển Đứng trước yêu cầu đó, công ty Cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á cố gắng bước khẳng định vị lĩnh vực kinh doanh BĐS, có dịch vụ định giá BĐS Để đạt kết nỗ lực phấn đấu tồn thể cán nhân viên cơng ty Tuy hoạt động định giá cơng ty cịn gặp nhiều khó khăn, thời gian tới bên cạnh hỗ trợ nhà nước công ty cần quan tâm đến giải pháp khắc phục hạn chế nhằm hoàn thiện thúc đẩy phát triển hoạt động định giá công ty Trong khuôn khổ đề tài, sở luận khoa học định giá bất động sản em tập trung tìm hiểu thực trạng hoạt động này, sâu phân tích ưu điểm hạn chế, nguyên nhân Từ đưa hệ thống giải pháp để hồn thiện hoạt động định giá cơng ty nói riêng nước ta nói chung Mặc dù cố gắng nhiều kiến thức hạn chế thời gian hạn hẹp nên viết khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận bảo, bổ sung thầy để viết hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 116 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thị trường BĐS Giáo trình định giá BĐS Luật kinh doanh BĐS Luật đất đai năm 2003 Tạp chí địa Tạp chí kinh tế www.thamdinhgia.org Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá; 10 Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá 11 Quyết định số 87/2008/QĐ- BTC quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá 12 Các tài liệu tham khảo khác SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 117 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT UBTVQH PL TT QĐ BTC NĐ CP UBND TQSH BXD CLCL CLSD KD BĐS SGDBĐS SS CNQSDĐ KH XD GCN BĐSTĐ CTXD SD SV: Dương Hồng Anh : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Ủy ban thường vụ quốc hội Pháp lệnh Thông tư Quyết định Bộ tài Nghị định Chính phủ Ủy ban nhân dân Tồn quyền sở hữu Bộ xây dựng Chất lượng cịn lại Chất lượng sử dụng Kinh doanh Bất động sản Sàn giao dịch bất động sản So sánh Chứng nhận quyền sử dụng đất Khách hàng Xây dựng Giấy chứng nhận Bất đống sản thẩm định Cơng trình xây dựng Sử dụng Lớp: QTKD BĐS 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 118 GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51 ... luận định giá bất động sản Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản Châu Á Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản sàn giao. .. bảo Tuy định giá có mục tiêu xác định giá trị bất động sản thị trường điều mà người định giá cần quan tâm trước tiến hành định giá giá bất động sản cần định giá loại giá (giá trị chấp, giá thị... động sản mang tính cá biệt, phản ánh khả sinh lời khác biệt chúng Thực tế khơng có phương pháp xác định xác giá trị bất động sản, định giá bất động sản ước tính giá trị + Việc định giá bất động sản