Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Có vị trí cố định, khơng di chuyển 1.1.2 Tính lâu bền 1.1.3 Tính thích ứng 1.1.4 Tính dị biệt .6 1.1.5 Tính chịu ảnh hưởng sách 1.1.6 Tính phụ thuộc vào lực quản lý .7 1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn 1.2 Thị Trường bất động sản .7 1.2.1 Các đặc tính thị trường bất động sản .8 1.2.1.1 Tính tương đối 1.2.1.2 Tính khu vực 1.2.1.3 Cần thiết dịch vụ tư vấn 1.2.1.4 Tính khơng ổn định 1.2.2 Các chức thị trường bất động sản 1.2.2.1 Phân phối tài nguyên lợi ích bất động sản 1.2.2.2 Thể thay đổi cầu thị trường bất động sản .9 1.2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu .9 1.2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Tổng quan môi giới bất động sản 2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS .9 2.1.1 Khái niệm BĐS nghề môi giới 2.1.2 Khái niệm môi giới BĐS 10 2.2 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS 10 2.2.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản 10 2.2.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản .10 2.2.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 11 2.2.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước .11 2.2.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 12 2.2.6 Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản 12 2.3 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp,yêu cầu cần thiết hoạt động môi giới BĐS .13 2.3.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS 13 2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 13 2.3.2.1 Điều kiện hành nghề 13 2.3.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn 13 2.3.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp 14 2.4 Một số yêu cầu cần thiết q trình hành nghề mơi giới BĐS 15 2.5 Quy trình mơi giới BĐS bước 17 2.5.1 Thu thập thông tin cung cầu BĐS .17 2.5.1.1 Thông tin cung BĐS 17 2.5.1.2 Thông tin cầu BĐS 18 SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 2.5.1.3 Thông tin bất động sản 18 2.5.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 19 2.5.2.1 Xác định đối tượng thương vụ .19 2.5.2.2 Các bên tham gia thương vụ 21 2.5.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 22 2.5.4 Thời hạn thực thương vụ môi giới 23 2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới 24 2.6.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp 24 2.6.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp .24 2.6.2.1 Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản 24 2.6.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cấu kinh tế .25 2.6.2.3 Những tác động đến khả cung cấp hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản 25 2.6.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản .25 2.6.2.5 Môi giới bất động sản công nghệ thông tin 26 2.6.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản 26 CHƯƠNG 2: BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 27 Giới thiệu Công ty CP dịch vụ Bất động sản An Cư .27 Lĩnh vực kinh doanh thành tựu 27 2.1 Lĩnh vực kinh doanh 27 2.2 Thành tựu 28 Tổ chức máy chế hoạt động môi giới Cty dịch vụ BĐS An Cư .28 3.1 Tổ chức máy môi giới, chức nhiệm vụ 28 3.2 Tổ chức, quy trình mơi giới cơng ty BĐS An Cư 29 3.2.1 Thu thập tìm kiếm thơng tin cung, cầu BĐS 30 3.2.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ .32 3.3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng .33 3.3.4 Các thủ tục để kết thúc thương vụ 34 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác An Cư 34 Hệ thống tổ chức phịng mơi giới cơng ty dịch vụ Bất động sản An Cư 35 Đánh giá thực trạng hoạt động mô giới công ty dịch vụ Bất động sản An Cư .36 Bối cảnh thị trường Bất động sản Hà Nội vài năm gần .39 7.2 Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2011 41 7.3 Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2012 42 7.4 Nhận xét tình hình thị trường 43 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CP DỊCH VỤ BĐS AN CƯ 44 Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh sàn hoạt động môi giới An Cư .44 1.1 Các kế hoạch kinh doanh sàn 45 1.1.1 Mục tiêu chiến lược .45 1.1.2 Kế hoạch kinh doanh .45 Các giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 46 2.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước 46 2.2 Kiến nghị chung với sàn giao dịch bất động sản 50 SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 2.3 Kiến nghị với công ty CP dịch vụ BĐS An Cư nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới 52 KẾT LUẬN 55 SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Trong điều kiện thị trường ngày nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa nhanh chóng tất yếu dẫn đến nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Cùng với phát triển nhanh chóng phức tạp thời gian thủ tục, giấy tờ pháp lý chủ quyền nhà đất Việt Nam Song song với điều tính minh bạch lĩnh vực cơng bố thơng tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, khung giá đất,…) người mua chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn q trình thống với Do đó, cần có mặt nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua dịch vụ sàn giao dịch BĐS để tạo kết nối chủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh chóng thực thành cơng việc mua bán, kinh doanh BĐS Nhu cầu thị trường dịch vụ mơi giới BĐS ngày cao, nói lĩnh vực có nhiều tiềm phát triển thời gian tới Tuy nhiên, hoạt động mơi giới BĐS nước cịn nhiều vấn đề bất cập cần hoàn thiện nữa, đặc biệt cần kể đến vài vấn đề như: đội ngũ môi giới bất động sản thị trường lộn xộn, phần lớn nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước, với hoạt động thiếu chuyên nghiệp thiếu đạo đức nghề nghiệp, có nhiều tính chất lừa đảo chộp giật… điều dĩ nhiên không gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng dịch vụ môi giới mà gây tác động tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với số lượng vô lớn, khơng kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư có nhiều hội thách thức bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn, hiệu Mặc dù sàn vào hoạt động lâu sàn có tổ chức hoạt động hiệu hàng đầu Hà Nội vướng phải nhiều khiếm khuyết cần khắc phục, đặc biệt dịch vụ môi giới cần triệt để loại bỏ sai phạm hoạt động mang tính chuyên nghiệp Từ thực tế chứng kiến trình thực tập cơng ty, em xin đưa đề tài “Thực trạng giải pháp nhằm cải thiện tính chun nghiệp hoạt động mơi giới bất động sản Công ty CP dịch vụ Bất Động Sản An Cư” với mong muốn tìm hiểu sâu hoạt đông môi giới sàn đồng thời đưa số ý kiến chủ quan nhằm giúp cho hoạt động môi giới sàn ngày hiệu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Mục tiêu tổng quát: phân tích, đánh giá hoạt động mơi giới sàn nhằm đề xuất số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động mơi giới, góp phần nâng cao hiệu hoạt đơng mơi giới sàn nói riêng hoạt động kinh doanh sàn nói chung Mục tiêu cụ thể: SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung -Hệ thống hóa sở lý thuyết bất động sản, kinh doanh bất động sản -Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản -Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty -Đề xuất, kiến nghị số giải pháp nhằm góp phần nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới công ty -Đối tượng phạm vi nghiên cứu: -Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản công ty CP dịch vụ BĐS An Cư -Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất công ty -Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010 đến -Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Công ty CP dịch vụ BĐS An Cư -Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Bối cảnh thị trường thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Công ty CP dịch vụ BĐS An Cư Chương 3: Đề xuất nhằm nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới BĐS Em xin chân thành cảm ơn dạy giảng viên Ths Nguyễn Thắng Trung thầy cô giáo khác khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị công ty CP dịch vụ BĐS An Cư giúp em hoàn thành chuyên đề SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Định nghĩa đặc điểm bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, với thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản hàng rào, cối trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin v.v bất động sản có đặc tính sau 1.1.1 Có vị trí cố định, khơng di chuyển Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư khơng có thị trường chỗ khơng thể đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, người ta thường nhắc "vị trí, vị trí vị trí", tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hố - xã hội đến mơi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản 1.1.2 Tính lâu bền Đất đai thứ xem không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp cơng trình mà lại thu lợi ích lớn phá đầu tư xây mới, ta kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" lần tuổi thọ kinh tế 1.1.3 Tính thích ứng Lợi ích cơng trình sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng vừa giữ lại đặc trưng cơng trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng bất động sản 1.1.4 Tính dị biệt Trên thị trường bất động sản, không tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phịng có hướng tầng khác Ngồi cần ý đến ý muốn người đầu tư, SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trường bất động sản, địa vị giá trị bất động sản khơng hồn tồn giống hàng hố khác 1.1.5 Tính chịu ảnh hưởng sách Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì khơng thể di chuyển nên bất động sản khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách, chẳng hạn sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v 1.1.6 Tính phụ thuộc vào lực quản lý Nhiều loại hình đầu tư khơng địi hỏi phải tốn cơng quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an tồn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lý khơng tốt, chi phí tăng cao người th khơng lịng bỏ thiệt hại lớn Đây chưa kể chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế cho luật sư, v.v 1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo xác đầu tư lớn phủ vào kết cấu hạ tầng khu vực đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước bước thành cơng lớn 1.2 Thị Trường bất động sản Bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Căn vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thị trường bất động sản có cấp, gồm : - Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường đất đai); SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th; - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua th 1.2.1 Các đặc tính thị trường bất động sản 1.2.1.1 Tính tương đối Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa BĐS khơng phải thân đất đai cơng trình Thơng thường quyền lợi bị số hạn chế, chẳng hạn qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối 1.2.1.2 Tính khu vực Thị trường mang tính khu vực đặc điểm cố định, không di chuyển bất động sản Trong nước, thị, chí khu vực thị, thị trường bất động sản có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu mức giá khác 1.2.1.3 Cần thiết dịch vụ tư vấn Cần đến dịch vụ loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sản thường có giá trị cao, số đơng khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại chẳng có lần mua sắm (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết khoảng 3-4 lần), mua sắm cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin nên giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm v.v để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức mơi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên 1.2.1.4 Tính khơng ổn định Dễ nẩy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng, có đủ số lượng bên bán bên mua khơng ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng, người mua th 1.2.2 Các chức thị trường bất động sản Cơ chế giá phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có chức đây: SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 1.2.2.1 Phân phối tài ngun lợi ích bất động sản Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài thường chậm so với thay đổi yêu cầu thị trường, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thơng qua chế giá 1.2.2.2 Thể thay đổi cầu thị trường bất động sản Sự biến động cầu nguyên nhân chủ yếu sau gây ra: - Thay đổi dự báo lợi ích thu tương lai; - Ảnh hưởng sách thuế Chính phủ; - Thay đổi mức thu nhập thị hiếu người tiêu dùng - Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai 1.2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau để thay đổi việc cung ứng: - Phát triển thêm nhiều bất động sản thay đổi cách sử dụng bất động sản có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê ngược lại; - Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, giá bán nhà tăng cao nhiều nhu cầu thuê nhà tăng lên; giá th văn phịng tăng cao nhiều khách sạn nhà cho thuê làm văn phòng v.v Cần ý trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian định, thời gian lại xuất nhân tố đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, tình trạng cân cung cầu bất động sản khó thực hiện, đạt tới giai đoạn ngắn ngủi Do người ta thường nói "mất cân tuyệt đối cịn cân tương đối tạm thời thôi" 1.2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn đô thị lớn giá đất ngày cao giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống ứng dụng nhiều tiến khoa học công nghệ kỹ thuật xây dựng (kể vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển nhà cao ốc với nhiều hộ có giá bán giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà nhiều tầng thang máy Như người tiêu dùng phải thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mẻ Tổng quan môi giới bất động sản 2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 2.1.1 Khái niệm BĐS nghề môi giới Cụm từ “bất động sản” (viết tắt BĐS) lĩnh vực môi giới gây nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động môi giới thân BĐS mà quyền liên quan đến Có quyền nhiều dạng liên quan đến SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 10 BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩa xác bất động sản góc độ nghề mơi giới: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định giá gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 2.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới chủ thể trung gian, cá nhân quan làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động bên thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan hai bên với giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 2.2 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS 2.2.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản Vai trị quan trọng hoạt động mơi giới kết nối hai bên với nhau,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ, tạo hài lòng đồng thuận cho bên tham gia thương vụ.Nó nhắc đến khái niệm mơi giới BĐS,là bên thứ ba với mục đích tạo thông cảm,thấu hiểu vấn đề liên quan bên với giải cơng việc liên quan hai bên –người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 2.2.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Do tính đặc thù hàng hố bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hoá khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm thông tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiêu yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ khơng đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 42 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung Trước khó khăn trên, tháng 11/2011, NHNN cho phép loại trừ nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực bất động sản khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất Mới đây, Thủ tướng ban hành Chỉ thị 2196 cho phép mở biên độ cho tín dụng cho vay bất động sản giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà xã hội, cho vay mua nhà với người thật có nhu cầu 7.3 Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2012 Mặc dù Chính phủ ban hành Nghị số 13/NQ-CP vào đầu tháng năm 2012 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, đến thị trường bất động sản tồn nhiều vấn đề Nguyên nhân năm qua thị trường phát triển tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,… Cách vài năm, 70-90% giao dịch nhiều khu vực, phân khúc tạo nên từ giới đầu nhà đất, năm 2012, giới hoàn toàn đứng thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, đó, nhiều người có nhu cầu mua để tin giá tiếp tục giảm nhiều nên nằm im chờ đợi Vào cuối quý 3, đầu quý 4/2012, thị trường BĐS Hà Nội “chấn động” trước kiện chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) tuyên bố bán thị trường hộ diện tích nhỏ (từ 36 – 59 m2) với giá bán chưa có - 10tr/m2 - giá bán thấp nhà thu nhập thấp Có thể ví kiện “phát súng lớn” khiến đua giảm giá thị trường ngày trở nên liệt Tiếp sau Đại Thanh, nhiều dự án từ cao cấp tới bình dân lao vào vịng xốy giảm giá, có dự án đất nhà liền kề giảm giá tới 40-45 % Các dự án chung cư cao cấp giảm giá mạnh phải kể đến như: Dự án Golden Weslate giảm 300 USD so với năm 2011, từ 3300 USD xuống khoảng 3000 USD/m2; Vincom giảm từ 4000 - 4200 USD xuống khoảng 3700 USD; dự án Ciputra năm 2011 có giá khoảng 2200-2300 USD, giảm cịn 1800-2100 USD, có giảm cịn khoảng 1600 USD Có mức giảm mạnh hai dự án Mandarin Garden Golden Palace Cụ thể, Mandarin giảm gần 10tr/m2, từ 45tr/m2 xuống 35tr/m2 Golden Palace có mức giảm tương tự, gói giao nhà th dự án giảm cịn 22,6tr/m2 (chưa VAT) 2012 năm chứng kiến nhiều câu chuyện “cười nước mắt” thị trường BĐS Thị trường bết bát, nhiều chủ đầu tư bỏ khiến dự án dở dang, khách hàng biết “kêu trời” Bên cạnh đó, dự án có tiến độ tốt, bàn giao nhà thời hạn khách hàng lại khơng đến nhận nhà đóng tiền đợt cuối, đơn SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 43 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung cử như: dự án FLC Landmark Tower, dự án An Hưng (Lê Văn Lương, Hà Đông), dự án Văn Phú- Victoria (Lê Trọng Tấn, Hà Đông) Lý đưa nhà đầu tư “lướt sóng” khơng cịn tiền để đóng đợt cuối nên muốn tháo chạy khỏi thị trường… Chính ngun nhân khiến cho tình hình thị trường trở nên khốn đốn Thực trạng đặt vấn đề mấu chốt, để "phá băng" thị trường trước hết cần phải "phá băng" tâm lý khách hàng Điểm sáng hộ diện tích nhỏ giá rẻ cho thấy rằng, nhu cầu mua nhà thực người dân lớn Ngoài ra, dự án có chương trình ưu đãi giảm giá, chủ đầu tư uy tín, đặc biệt tiến độ thi cơng đảm bảo có giao dịch tương đối tốt Mandarin Garden, Sail Towers, Eurowindow Multi Complex, N07 Dịch Vọng… 7.4 Nhận xét tình hình thị trường Những khó khăn thị trường bất động sản nửa cuối năm 2011 kéo dài hết năm 2012 Mọi khu vực, phân khúc tình trạng cạn kiệt khoản; nhiều doanh nghiệp đứng bờ vực phá sản, nhiều cá nhân lĩnh vực môi giới BĐS dứt áo đi… Ngay việc chủ đầu tư giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua chưa vực dậy niềm tin cho người tiêu dung thị trường SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 44 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO TÍNH CHUN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI CÔNG TY CP DỊCH VỤ BĐS AN CƯ Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh sàn hoạt động môi giới An Cư Phương hướng hoạt động chung sàn: Với mục tiêu ngày tạo uy tín, thương hiệu lớn thị trường lấy lòng tin khách hàng, xây dựng An Cư trở thành tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS hàng đầu thị trường Việt Nam, đặc biệt đưa dịch vụ chủ chốt sàn hoạt động mơi giới lên vị trí chun nghiệp nhất, nên nhiệm vụ đặt cho sàn lúc là: -Luôn bên thứ ba tin cậy, tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính cơng bằng, pháp lý minh bạch giao dịch BĐS Cung cấp cho khách hàng thơng tin chi tiết, xác hàng hóa BĐS thị trường BĐS Đảm bảo tính minh bạch, cơng khai, cơng Góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản -Triển khai đề án phát triển Website Công ty, kết hợp chặt chẽ với Website mạng sàn khác phong phú cập nhật kịp thời nội dung, sinh động hình thức -Triển khai mở rộng thực tư vấn môi giới dự án lớn nước nước ngồi…Mở rộng mạng lưới mơi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cung BĐS sàn giao dịch để An Cư bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn miền bắc -An Cư phải cập nhật văn bản, chủ trương nhà nước pháp luật liên quan đến thị trường BĐS để đưa phương hướng hoạt động cho phù hợp -Rà soát xếp lại, hợp lý hoá tổ chức máy Công ty thực công tác quy hoạch bồi dưỡng cán để chuẩn bị nguồn nhân lực đáp ứng việc triển khai đa dạng hố hoạt động Cơng ty -Tăng cường cơng tác quản lý cán bộ, nâng cao ý thức chấp hành kỷ luật lao động Công ty, thực theo Quy chế làm việc quy định Công ty; Đặc biệt yêu cầu cán lãnh đạo Công ty cấp nêu gương chấp hành kỷ luật lao động Công ty -Triển khai mở rộng phòng quảng cáo, maketing,là mảng đem lại nguồn thu tiềm thời gian tới,trên thị trường lĩnh vực phát triển Hơn nữa,nếu làm tốt cơng tác này, cơng cụ quảng bá thương hiệu cho An Cư nhiều người biết đến, điều cần cho An Cư thời điểm Phương hướng cho hoạt động môi giới BĐS SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 45 -Hoạt động môi giới BĐS An Cư hướng tới chuyên nghiệp nữa, để lĩnh vực cốt lõi mạnh sàn, hoạt động đem nhiều doanh thu cho sàn đem uy tín, lịng tin thương hiệu sàn Tiến tới đầu hoạt động môi giới sàn GD BĐS Việt Nam 1.1 Các kế hoạch kinh doanh sàn 1.1.1 Mục tiêu chiến lược Giai đoạn 2013 -2015 -Hồn thiện cơng tác mơi giới, khắc phục khiếm khuyết, đưa hoạt động môi giới đầu chun nghiệp… -Hồn thiện cơng tác định giá, mơi giới, đấu giá thực bước phát triển hệ thống phòng giao dịch Hà Nội -Nâng cao chất lượng quảng cáo, marketing, phát triển doanh thu từ hoạt động Giai đoạn 2015 – 2019: Tăng trưởng bình quân 40% năm ổn định tỉ lệ lợi nhuận lượng vốn đầu tư Xây dựng thương hiệu uy tín số dịch vụ môi giới, định giá đấu giá -Xây dựng hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số Hà Nội cung cấp dịch vụ tài pháp lý gồm: *Chứng thực, bảo lãnh pháp lý giao dịch BĐS *Bảo lãnh phát hành, mua bán trái phiếu, tín phiếu dự án *Kết hợp với ngân hàng để thu xếp tư vấn tín dụng cho dự án -Cung cấp dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: Uỷ thác quản lý, Môi giới, Định giá, Đấu giá,… Phát triển mạng lưới phòng giao dịch sàn giao dịch toàn quốc 1.1.2 Kế hoạch kinh doanh Kế hoạch doanh thu dự kiến 2013– 2015 (Đơn vị triệu vnđ) TT Nguồn doanh thu 2013 2014 2015 Quản lý khai thác tài sản 500 1000 3.500 Định giá tài sản, đấu giá 8.000 14.500 18.000 Tư vấn môi giới, đào tạo 2.500 4.000 6.500 Dịch vụ pháp lý 100 150 850 Tổng doanh thu 11.100 19.650 28.850 SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 46 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung Kế hoạch vốn mục tiêu kinh doanh thu 2013 – 2015 (Đơn vị triệu vnđ) TT Chi tiêu 2013 2014 2015 Vốn điều lệ 7.000 15.500 18.500 Doanh thu 14.100 24.400 32.800 Chi phí 10.400 14.800 19.500 Lợi nhuận trước thuế 3.900 9.600 23.300 Tỉ lệ lợi nhuân/ Vốn điều lệ 52% 56% 64% => Từ kế hoạch doanh thu dự kiến ta thấy mức độ đóng góp hoạt động mơi giới cho sàn ngày tăng nhằm đảm bảo chiến lược đưa môi giới ngày hoạt động hiệu hơn, mang tính chuyên nghiệp Các giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 2.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước +Giải pháp hữu hiệu cần kể đến sách vĩ mơ nhà nước, để hoạt động kinh doanh BĐS hoạt động môi giới BĐS Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế Vì Chính phủ, Bộ Xây dựng nên có giải pháp, chương trình hành động cụ thể để hỗ trợ thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển, đặt yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: +Trước thực trạng Bộ Tài nguyên Môi trường dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành lĩnh vực đất đai, quy định mơi giới nhà đất gây thiệt hại bị phạt tới 50 triệu đồng Khi nghị định thực thi cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho mơi giới viên +Hồn thiện hệ thống chế, sách theo hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường; đồng thời, cần giúp tăng cường tính cạnh tranh Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, đem lại yên tâm, lòng tin cho khách hàng, thể chun nghiệp, Bộ Tài ngun Mơi trường nên có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thơng tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, để ln kiểm sốt nguồn thơng tin,đảm bảo cơng lợi ích cho người dân.Tránh tình trạng,các thơng tin quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 47 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung bất động sản lại không công bố đầy đủ công khai Mà thông tin này, quan hệ hay số ngun nhân đó, lại đội mơi giới "khai thác triệt để" để kiếm lời +Cần có nghị cho quan quản lý Nhà nước cấp cần tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra tổ chức hoạt động sàn điạ phương minh để kịp thời xử lý vi phạm nhà môi giới sàn giao dịch bất động sản +Chính phủ nên thực thi số biện pháp quản lý hữu hiệu, cần có khung pháp lý nghiêm ngặt hoạt động hệ thống dịch vụ mơi giới BĐS mạng sàn nói riêng thị trường BĐS nói chung, sau số biện pháp: *Thứ nhất:Cần kiểm soát, rà soát chặt chẽ đăng kí hành nghề: -Kiểm sốt hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn mơi giới BĐS Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn môi giới -Cần tổ chức thi lấy chứng hành nghề môi giới cách đồng tổ chức (Như vậy, người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chun mơn mơi giới BĐS tham gia dịch vụ môi giới BĐS).thực việc mơi giới mà khơng dăng kí bị coi phạm tội ca Kiểm soát việc thực trách nhiệm tổ chức Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực thơng tin pháp lý BĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác *Thứ hai: Kiểm soát chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính cơng khai thông tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS) Cần tổ chức lớp đào tạo ngồi nước mơi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ môi giới vào công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách u cầu cơng ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, không đáp ứng khơng cấp giấy phép hoạt động Việc đào tạo cấp chứng hành nghề cần thực hiên nghiêm ngặt chuyên nghiệp Nên có thời hạn chứng chỉ, nhà mơi giới ln nắm vừng chuyên môn nghiệp vụ không ngừng nâng cao cải thiện,cập nhật nét đổi giai đoạn thời kì kinh tế… *Thứ ba: Kiểm tra theo dõi việc thực nghề nghiệp người đăng kí SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 48 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung Ngồi cịn số biện pháp như: Tạo lập phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh trình cải cách thủ tục hành rườm rà lĩnh vực đất đai, xếp lại quỹ đất Phải nhanh chóng hồn thiện hệ thống sách liên quan đến thị trường BĐS Các sách quy định phải đảm bảo tính ngun tắc đồng bộ, khơng chồng chéo, ổn định Cần tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư thị trường BĐS; cần tạo “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho chủ thể tham gia loại hình Hồn thiện sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu “lách” luật Phải xây dựng, chuẩn hóa nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS, từ làm cho việc tính giá trị BĐS phục vụ cho hoạt động tư vấn, chấp, mua, bán BĐS Sự quản lý Nhà nước cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế lạm dụng, bóp méo, thao túng Và với sách phát triển thị trường BĐS, chế giám sát, chế tài hoạt động môi giới BĐS nhà nước giúp nâng cao tính chuyên nghiệp hiệu hoạt động dịch vụ Vấn đề cót lõi cần nêu giải pháp cho nguồn nhân lực ngành BĐS.Cần phải có sách, chuẩn nghề nghiệp,và chế tài xử lý nghiêm khác nữa,để đưa đối tượng hương tới chuyên nghiệp đồng hơn,góp phần lành mạnh hóa thị trường Tại nghị định 153/2007/NĐ-CP ban hành ngày 15.10.2007: cán công chức nhà nước; có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình hay chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới bất động sản; có hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản theo quy định Những quy định đáp ứng yêu cầ “lượng”,điều cốt lõi chất lượng hoạt động nhà môi giới để hướng tới chuyên nghiệp lại chưa quan tâm,quản lý mức,từ phía quan nhà nước cần có giải pháp,xây dựng quy định chuẩn cho đội ngũ này: -Thứ nhất: chứng hành nghề Việt Nam có giá trị vơ thời hạn, nước khác Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng -4 năm người môi giới cấp phải học lại để đổi Việt Nam nên có quy định nhằm ngày cao chất lượng,trau dồi thêm kiến thức,không bị lỗi thời,xu hội nhập, cập nhật thông tin thị trường, sách nhà đất để tư vấn cho khách hàng -Thứ hai: nên xây dựng ‘chuẩn’ môi giới.Rõ ràng, hệ thống pháp luật thiếu chuẩn mực hành nghề môi giới bất động sản để áp dụng thống nhất.Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc người làm kiểu, dẫn tới vận động khập khiễng, ảnh hưởng trực tiếp đến SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 49 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung chất lượng hoạt động này, xảy vi phạm nghiêm trọng q trình hành nghề mà khơng bị xử lý,người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản với vai trò tổ chức tư vấn, trung gian môi giới giao dịch.Nên xây dựng quy định chuẩn chuyên môn nghề nghiệp,chuẩn kiến thức, đặc biệt vấn đề chuẩn đạo đức hành nghề tất phải thể tính chuyên nghiệp -Thứ ba: quan quản lý nhà nước cần xây dựng đảm bảo chế tài nghiêm khắc để xử lý vi phạm nhà mơi giới Chính phủ ban hành nghị định 23/NĐ-CP ngày 27.2.2009 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản… Theo đó, chế tài xử phạt hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới quy định cụ thể sau: +Tại điểm c khoản Điều 34 Nghị định nêu rõ: Phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng cá nhân có hành vi mơi giới độc lập khơng có chứng hành nghề theo quy định, vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới +Tại điểm a khoản điều 34 nghị định nêu: Phạt tiền từ 60 triệu đến 70 triệu đồng tổ chức kinh doanh bất động sản có hành vi vi phạm ngun tắc mơi giới bất động sản +Khoản điều 34 nêu: hình thức xử phạt quy định khoản 1,3 điều 34 nghị định cá nhân có hành vi vi phạm cịn bị tước chứng hành nghề mơi giới bất động sản từ đến năm khơng có thời hạn Với quy định, chế tài nêu tạo hành lang pháp lý cho nghề môi giới bất động sản nước ta phát triển cách chuyên nghiệp Tuy nhiên, so với khoản lợi mà bên mơi giới cố tình “vượt rào” thu với mức xử phạt nhẹ, tính răn đe chưa đủ mạnh Để mơi giới bất động sản cơng nhận nghề mang tính chuyên nghiệp, thân cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới lĩnh vực phải xác định cho nguyên tắc hoạt động rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Mặt khác, để bảo vệ quyền lợi đáng mình, khách hàng thực giao dịch cần phải ký kết hợp đồng môi giới với nội dung cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ Đây sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên có tranh chấp xảy Bên cạnh đó, quan chức cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản, Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, tổ chức mơi giới nên áp dụng biện pháp mạnh truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài có tính răn đe, hạn chế vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh mơi giới bất động sản điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi cịi tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ bên môi giới, bên tham gia giao dịch SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 2.2 Kiến nghị chung với sàn giao dịch bất động sản Trước hết cần đảm bảo quản lý mức quan nhà nước hoạt động sàn ngày hiệu chuyên nghiệp Các sàn BĐS cần xây dựng chiến lược phát triển mình, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn ngắn hạn Cần nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo pháp luật Đặc biệt họ phải bước nâng cao lực tài tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên theo pháp luật, tăng cường quản trị DN qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin chuẩn thị trường Quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động DN Sau giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động mơi giới từ chun nghiệp hóa sàn: *Thứ nhất: nguồn nhân lực yếu tố cốt lõi doanh nghiệp Thực tế cho thấy tổ chức cần xây dựng cho đội ngũ nhà mơi giới ngồi thành cơng, có thương hiệu, uy tín lớn, ngồi am hiểu kiến xây dựng, dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả nhạy bén với thị trường hiểu biết kiến thức thơng qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên th) khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây điều mà khách hàng tham gia giao dịch mong muốn có từ nhà môi giới tạo điểm khác biệt mơi giới bất động sản chun nghiệp “cị” Chính nhà môi giới người cung cấp thông tin pháp luật, sách Nhà nước cách đầy đủ trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng những sách pháp luật thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản sao? Sự linh hoạt nhạy bén với trung thực nhà mơi giới tạo nên uy tín, thương hiệu tin cậy từ phía khách hàng Bởi để hoạt động môi giới đạt hiệu cao cần ý phát triển môi giới viên kỹ môi giới, kĩ thân đạo đức nghề nghiệp Nâng cao kỹ môi giới giúp cho môi giới viên làm việc chuyên nghiệp hơn, thương vụ diễn suôn sẻ dễ thành công hơn, nâng cao đạo đức nghề nghiệp giúp cho khách hàng có ấn tượng tốt đẹp mơi giới viên sàn BĐS cách thức quảng bá hình ảnh chất lượng cho doanh nghiệp hữu hiệu Vấn đề đặt cho sàn cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, xuất phát từ nhân cách trình độ chun mơn nhà mơi giới, khơng phải làm được… thực khơng phải đơn giản… Hiện quan nhà nước chưa quan tâm, có quy định mức chất lượng hành nghề môi giới, sàn đơn vị trực tiếp quản lý, giám sát hoạt động đội ngũ này, nên xây dựng tiêu chí cần có cho nhà mơi giới chun nghiệp, việc đưa hình ảnh nhà mơi giới chun nghiệp, đưa cho đội ngũ nhân viên này, giúp họ xây dựng hình ảnh chuẩn, làm tăng thêm tính chun nghiệp hoạt động SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 51 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung *Thứ hai: sàn nên chủ động cập nhật quy định, sách phủ với hoạt động liên quan đến lĩnh vực BĐS để tạo hội cho môi giới viên tiếp cận áp dụng kịp thời thay đổi, bổ sung Ví thay thông tư 05/2006/TT-BXD thông tư 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng, môi giới viên cần hiểu thay đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ, chung cư, từ tư vấn cho khách hàng thực môi giới pháp lý Ngoài sàn cần thường xuyên giám sát, kiểm tra kết hoạt động môi giới viên, đưa sẵn quy chế thưởng hoàn thành tốt nhiệm vụ vượt tiêu, xử lý nghiêm khắc làm sai trái Khuyến khích mơi giới viên phát huy linh động, tính sáng tạo hiệu công việc cần hướng cho nhân viên suy nghĩ theo hướng chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng uy tín khơng thân mơi giới viên mà cịn cho hệ thống sàn giao dịch Mỗi cá nhân chuyên nghiệp thành tố xây dựng nên hệ thống chuyên nghiệp *Thứ ba: biết nguồn thơng tin hàng hóa BĐS hoạt động mơi giới việc sống cịn, định tồn thành cơng giao dịch, điều ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động mơi giới viên uy tín sàn giao dịch Các sàn cần nâng cao số lượng chất lượng nguồn cung thị trường để tạo độ phong phú hàng hóa tăng lựa chọn cho khách hàng Cần có phương tiện thuận tiện cho việc giới thiệu hàng hóa đến với khách, việc môi giới viên vừa giới thiệu BĐS qua hình ảnh sinh động xác thực vừa có tư vấn lĩnh vực xoay quanh việc giao dịch BĐS cách thức gây ấn tượng tốt, tạo niềm tin cho khách hàng từ bước chân đến sàn *Thứ tư: tổ chức máy hoạt động sàn, cần có hoạt động logic phịng ban, cần xây dựng mơ hình chuẩn nữa, hoạt động hiệu Giám đốc trực tiếp giám sát hoạt động phận để thực vai trò nhiệm vụ mình, mơ hình chuẩn, mang tính chun nghiệp gồm: +Tư vấn: làm thủ tục quảng cáo, giới thiệu loại BĐS cho khách hàng hướng dẫn khách hàng thủ tục thực hợp đồng mơi giới +Mơi giới: Sau tìm hiểu thơng tin đáp ứng u cầu mình, bên có nhu cầu tiếp tục sang phịng mơi giới, họ người làm môi giới tiến hành thủ tục ký hợp đồng gọi hợp đồng môi giới với đầy đủ thông tin cần thiết bên nguyên đơn, BĐS đem giao dịch giao kèo cần thiết khác lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, cam kết khác v.v sau đưa bên có nhu cầu khảo sát thực địa thực công việc kết cuối +Kế toán: Nếu giao dịch thành cơng, bên có nhu cầu tiếp tục đến phịng kế tốn thực nghĩa vụ tài với nhân viên kế tốn thoả thuận hợp đồng môi giới *Thứ năm: vấn đề đào tạo, tuyên truyền cải thiện trình độ nhận thức môi giới viên kiến thức, trình độ chun mơn đạo đức nghề nghiệp.Với đội ngũ mơi giới có kinh nghiệm nên tổ chức trao đổi, giao lưu nhân viên với giúp người trẻ tuổi học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung Tuyên truyền, tăng cao đạo đức nghề nghiệp cho môi giới viên Cần liên hệ với trường Đại học trung tâm đào tạo chuyên nghiệp, cho nhà mơi giới viên tham gia, học tập cao trình độ kĩ làm việc *Thứ sáu: Sàn nên tham gia tích cực vào mạng chung sàn giao dịch, trao đổi kinh nghiệm thông tin với nhau, học hỏi kinh nghiệm chia sẻ hội, nên liên kết với nhau, tham gia vào hiệp hội BĐS hiệp hội vừa cầu nối doanh nghiệp BĐS với vừa cầu nối doanh nghiệp BĐS với quan nhà nước.Việc tham gia vào mạng sàn vừa mang lại lợi ích cho sàn, đồng thời góp phần làm tăng tính minh bạch thị trường bất động sản *Thứ bẩy: tạo điều kiện cho nhà môi giới sàn giao lưu, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm với Nên thành lập hiệp hội nhà môi giới Ở đây, nhà môi giới trao đổi kinh nghiệm, kĩ cần thiết cho nhau, tiến tới góp phần xây dựng quy chuẩn hành nghề môi giới, đưa hoạt động môi giới ngày chuyên nghiệp 2.3 Kiến nghị với công ty CP dịch vụ BĐS An Cư nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới Công ty vào hoạt động thời gian lâu, đạt số thành tựu lớn, gây dựng lòng tin với khách hàng có thương hiệu cho riêng Nhưng với mục tiêu đưa dịch vụ An Cư lên hàng đầu Việt Nam, cơng ty nên hồn thiện số mặt cốt yếu, đặc biệt dịch vụ môi giới, lĩnh vực cốt lõi sàn, cần có biện pháp hồn thiện nữa, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp cho dịch vụ hoạt đông hiệu nữa, sau em xin đưa số ý kiến chủ quan đóng góp cho sàn nhằm nâng cao tính chun nghiệp dịch vụ môi giới sàn: *Thứ nhất, chất lượng nguồn nhân lực, số lượng phân bố chưa đồng Về đội ngũ sẵn có có trình độ, kinh nghiệm nhanh nhẹn thường xuyên cập nhật nhũng thơng tin cịn hạn chế, doanh nghiệp nên tạo điều kiện giúp đối tượng này, nâng cao trình độ, cập nhật kiến thức mới, bên cạnh việc khơng ngừng cải thiện nhân cách đạo đức nghề nghiêp, số đối tượng lợi dụng mối quan hệ để chuộc lợi, doanh nghiệp cần quản lý chặt chẽ xử phạt nghiêm minh, đồng thời cần khơng ngừng tun truyền hồn thiện nhân cách chuẩn cho nhà mơi giới Cịn đội ngũ trẻ tuổi đông đảo, đặc biệt lượng cộng tác viên, có nhiệt huyết, có kiến thức thiếu kinh nghiệm thực tế - yếu tố cần thiết lĩnh vực môi giới BĐS, họ cần hoàn thiện nhân cách, trau dồi nhiều kiến thức, học hỏi kinh nghiệm để hoàn thiện kĩ Ngồi việc nâng cao chun mơn đội ngũ nhân viên sẵn có việc nâng cao nguồn nhân lực cách tuyển dụng thêm nhân tài, cần tuyển dụng khắt khe trình độ lực, kinh nghiệm chun mơn, nhân cách, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp phải quan tâm (sàn đặt chuẩn mực riêng chuyên môn, phẩm cách nhà môi giới để đạt hiệu cao cho tuyển dụng) Cùng với tạo điều kiện đẻ đội ngũ liên kết với sàn khác để học hỏi kinh nghiệm làm việc có hợp tác giải thương vụ khó… SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 53 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung *Thứ hai, An Cư cơng ty có điều kiện tài nên cần đầu tư mua sắm trang thiết bị đại, giúp cho trình giao dịch diễn thuận lợi hơn, ví dụ như: nối mạng tra cứu thông tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thơng tin hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính quản lý thơng tin theo khu vực, sản phẩm hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm video với đầy đủ hình ảnh âm sống động với góc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đến tiền, hậu, kể phòng ốc, ngõ ngách nhà cần bán khiến khách hàng “mắt thấy tai nghe”, hình dung cảm nhận tốt An Cư Các thiết bị hoạt động góp phần khơng nhỏ cho thành cơng thương vụ *Thứ ba, công ty cần quan tâm đến hệ thống thông tin web mình, va trang quản trị mạng cơng ty để việc update thơng tin nhanh chóng kịp thời Để nâng cao tính chun nghiệp họat động mơi giới nữa, sàn cần đưa danh sách môi giới viên lên trang web sàn kèm theo mã số chứng hành nghề, lực, thành tích họ, có phần dành cho khách hàng giao dịch với mơi giới viên nhận xét, góp ý Đó cách khách quan để gây dựng thiện cảm lòng tin cho người ghé thăm web mà không mang ý khuếch trương khoe thành tích Mặt khác cần đưa thơng tin hàng hóa BĐS lên để khách hàng tham khảo chưa có điều kiện đến tận sàn Điều đòi hỏi sàn phải tăng cường nguồn cung BĐS lên cho phong phú nữa; đồng thời để trang web sàn chuyên nghiệp cần có phần giao lưu trực tuyến môi giới viên với khách, tư vấn online cách thức hữu hiệu để chiếm lòng tin mến mộ khách hàng dành cho sàn.Tiết kiệm thời gian mà hoạt động lại thêm phần hiệu Tiếp đến trang quản trị mạng, cần thu hút nhiều quản trị viên hơn, tạo điều kiên, hỗ trợ trang thiết bị cần thiết như: máy ảnh, máy tính, thiết bị thu phát sóng 3G… giúp họ hoạt động lúc nơi, kịp thời cập nhật thông tin đa dạng *Thứ tư, thời buổi nay, việc nắm bắt tận dụng mối quan hệ tốt giúp cho công việc diễn thn lợi có cơng việc cần nhiều mối quan hệ tốt Sàn cần thiết lập nhiều mối quan hệ tốt với khách hàng trung thành (nguồn cầu), với chủ đầu tư lớn, để họ đem dự án lớn có tính khả thi cao (nguồn cung) *Thứ năm, việc phân chia khu vực văn phịng hoạt động cịn chưa có gắn kết, quản lý lỏng lẻo Sàn nên có biện pháp quản lý, khai thác hết cơng suất Vì theo em, hồn thiện tốt cơng tác thu thập, tích trữ nhiều thơng tin cách hiệu nhanh chóng mạnh nhà môi giới *Thứ sáu, chiến dịch PR, quảng cáo, maketing phương tiện thông tin đại chúng hoạt động phổ biến đem lại hiệu cao Sàn nên tận dụng, thúc đẩy trang quảng cáo, quáng bá hình ảnh nhiều để khách hàng biết tới nhiều nữa, thông qua web sàn, qua TV, qua báo đài, đặc biệt báo chí chuyên ngành với viết quảng bá hình ảnh, tạo niềm tin với khách hàng SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 54 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung *Thứ bẩy, An Cư có q trình khép kín dịch vụ môi giới với dịch vụ khác sàn, theo đánh giá thân em thấy q trình khép hồn hảo, điều tạo hội khuyến khích khách hàng sử dụng dịch vụ sàn Tuy nhiên cần có chương trình quảng cáo quy trình để thu hút ý khách hàng như: đưa dịch vụ hỗ trợ lên trang web sàn, có tờ rơi để khu vực trung bày thông tin để khách hàng dễ tiếp cận… Trên ý kiến em từ thực tế thấy qua trình thực tập sàn, hy vọng ý kiến chủ quan đóng góp phần cho cơng “nâng cao chun nghiệp hóa hoạt động mơi giới An Cư.” SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung 55 KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển, thiếu kinh nghiệm hoạt động, pháp luật chưa chặt chẽ, thiếu tính đồng bộ, hoạt động mơi giới hình thành nên cịn thiếu chuyên nghiệp điều tránh khỏi Xu tương lai cần phải chuyên nghiệp hóa nghiệp vụ mơi giới BĐS vai trị nhiệm vụ hoạt động thị trường BĐS nói riêng với tồn kinh tế nói chung Có thể ví mơi giới chất xúc tác, điều hịa giao dịch thị trường, thúc đẩy giao dịch thành Cơng, góp phần tạo minh bạch cho thị trường BĐS Với trách nhiệm đòi hỏi nhà mơi giới cần hịan thiện kỹ năng, nâng cao chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm xã hội nghề môi giới Bên cạnh hệ thống sàn BĐS cần hồn thiện quy trình quản lý hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ môi giới phát triển, đầu xu hướng tạo minh bạch cho thị trường hàng hóa BĐS Các sàn BĐS nơi tiếp nhận sách phản hồi thị trường nên cần thận trọng bước hoạt động tương lai, hạn chế sai sót tích cực xây dựng mơ hình phù hợp với thị trường Trong thực trạng chung thị trường BĐS nên sàn có thuận lợi khó khăn định Với lợi sáng lập thời gian dài có kinh nghiệm, với tiềm lực tài lớn mạnh, hệ thống tổ chức hoạt động hiệu ủng hộ, tín nhiệm Bộ Xây dựng nên thời điểm hội để An Cư khẳng định vị chiếm lĩnh thị trường Hoạt động môi giới hoạt động chủ chốt sàn sàn khơng ngừng hồn thiện,nâng cao hiệu hoạt động ngày chuyên nghiệp Với kiến nghị chuyên đề này, em mong góp chút ý kiến nhằm đưa hoạt động sàn ngày chuyên nghiệp hơn, hiệu SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 56 GVHD: ThS.Nguyễn Thắng Trung TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “Thị trường BĐS” – PGS TS Hồng Văn Cường Bài giảng môn “Môi giới BĐS” – TS Nguyễn Minh Ngọc Các văn pháp luật: Luật Kinh doanh BĐS Nghị định NĐ 153, thông tư TT 01/2009/TT-BXD, … Căn Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 Bộ Xâydựng Nghị định 23/NĐ-CP ngày 27.2.2009 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản Các trang web: ancu.com.vn; sanbatdongsan.net; vnexpress.net; vietnamnet.vn, landtoday.net Và số tài liệu tham khảo khác… SV: Vũ Trường Giang Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản 51 ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ Giới thiệu Công ty CP dịch vụ Bất động sản An Cư Tên công ty: Công ty CP dịch vụ Bất. .. đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản 26 CHƯƠNG 2: BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ ... chức phịng mơi giới cơng ty dịch vụ Bất động sản An Cư 35 Đánh giá thực trạng hoạt động mô giới công ty dịch vụ Bất động sản An Cư .36 Bối cảnh thị trường Bất động sản Hà Nội vài năm gần