Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

133 716 4
  • Loading ...
1/133 trang
Tải xuống

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 20/03/2015, 13:52

0 Đại học quốc gia hà nội Tr-ờng đại học khoa học tự nhiên Nguyễn văn Sửu Đánh giá các yếu tố ảnh h-ởng tới giá đất ở trên địa bàn quận lê chân thành phố hải phòng Luận văn thạc sĩ khoa học Hà nội- năm 2012 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐỊA HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Sửu ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Địa chính Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. MẪN QUANG HUY Hà Nội, năm 2012 2 MỤC LỤC Lời cam đoan……………………………………………………….………………1 Lời cảm ơn………………………………………………………….………………2 Mục lục……………………………………………………………….………… …3 Danh mục các bảng………………………………………………….………… 56 Danh mục các biểu đồ……………………………………………….……… …67 MỞ ĐẦU A. Tính cấp thiết của đề tài………………………………….…………………78 B. Mục đích và yêu cầu của đề tài……………………………….…… ………89 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT…………………………………………… …… … 109 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu………….………………… ……109 1.1.1. Tổng quan về thị trƣờng đất đai…………….……………… …………109 1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới…………………………………… ………10 1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam………………… ……………………………12 1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất……………………………………….2119 1.2.1. Địa tô…………………………………………………….…………… ……21 1.2.2. Lãi suất ngân hàng…………………………………………………… ……26 1.2.3. Quan hệ cung- cầu……………………………………………………… …28 1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất…………………….……………… 3129 1.3.1. Yếu tố thông thường………………………………………………… ……31 1.3.2. Yếu tố khu vực………………………………………………………………38 1.3.3. Yếu tố cá biệt……………………………………………………………… 39 1.1.4. Định giá đất của một số nƣớc trên thế giới………………………….…4038 1.4.1. Thái Lan………………………………………………………………… …41 1.4.2. Trung Quốc…………………………………………………………….……43 Comment [MQH1]: Phầ n Phụ lụ c cầ n là m lạ i Format tự động hoặ c trình bà y că n chỉ nh lề phả i trước khi in 3 1.4.3. Đức……………………………………………………………………….….43 1.1.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam…………………………………….4442 1.2. Đối tƣợng, địa điểm, nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu……………4745 1.2.1. Đối tƣợng và địa điểm nghiên cứu…………….……………….….……4745 1.2.2. Nội dung nghiên cứu………………………………….…………………4745 1.2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu………………………………….……………4845 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu………………………………….……48 2.3.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu………………………………….…48 2.3.3. Xử lý số liệu…………………………………………………………………48 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu…………………………49 CHƢƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG……………………………………5048 2.1. khái quát điều kiện tự nhên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê Chân…………………………………… ……………………………………… 50 48 2.1.1. Điều kiện tự nhiên……………………….………………………………5048 1.1.1. Vị trí địa lý…………………………………………………………… ……50 1.1.2. Khí hậu………………………………………………………………………50 1.1.3. Thuỷ văn, sông ngòi…………………………………………………………50 1.1.4. Địa hình…………………………………………………………….…… …51 1.1.5. Địa chất…………………………………………………………………… 51 2.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội…………….…………………………….……5149 1.2.1. Về sản xuất công nghiệp………………………………………….………51 1.2.2. Về thƣơng mại- Dịch vụ- Du lịch……………………………………… 51 1.2.3. Về nông nghiệp………………………………………………… …………51 1.2.4. Dân số, lao động…………………………………………………….….…52 1.2.5. Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng…………………………………………52 1.2.6. Về văn hoá xã hội…………………………………………………………56 2.1.32.7. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân- thành phố hải Phòng……5754 Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold 4 2.2. Khái quát về công tác định giá đất ở quận Lê chân trong những năm qua 5854 2.3. Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân ban hành từ năm 2008 – 2011……………………………………….…………………………….….……5956 2.3.1. Phân loại đƣờng phố và phân loại vị trí………………………….….…5956 2.3.2. Giá đất ở quy định từ năm 2008 – 2011………….………….…………6158 2.4. Giá đất thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê Chân…………………………………………………………………………6561 2.4.1. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại I và các yếu tố ảnh hƣởng………6663 2.4.21. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại II và các yếu tố ảnh hƣởng…….7167 2.4.31. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại III và các yếu tố ảnh hƣởng……7672 2.4.41. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại IV và các yếu tố ảnh hƣởn……80767 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT………………………………………………86823 3.1. Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân……… 86823 3.2. Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là giá đất…………………86823 KẾT LUẬN …………………………………………………………….………8979 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………….….………908990 PHỤ LỤC……………………………………………………………………….…92 5 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2008 Bảng 2 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2009 Bảng 3 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2010 Bảng 4 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2011 Bảng 5: Giá đất đường phố loại 1 Bảng 6: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 1 từ tháng 01 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 Bảng 7: Giá đất đường phố loại 2 Bảng 8: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 2 từ tháng 01 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 Bảng 9: Giá đất đường phố loại 3 Bảng 10: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 3 từ tháng 01 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 Bảng 11: Giá đất đường phố loại 4 Bảng 12: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 4 từ tháng 01 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011 Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto 6 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 01: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tô Hiệu Biểu đồ 02: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Đức Cảnh Biểu đồ 03: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Hai Bà Trưng Biểu đồ 04: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tôn Đức Thắng Biểu đồ 05: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Trần Nguyên Hãn Biểu đồ 06: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Mê Linh Biểu đồ 07: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Chùa Hàng Biểu đồ 08: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Dư Hàng Biểu đồ 09: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Công Trứ Biểu đồ 10: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Văn Linh 7 MỞ ĐẦU A. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, ngoài ra còn là một tài sản đặc biệt, thời xa xưa cha ông ta đã nói “tấc đất tấc vàng”, điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai. Trải bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất đai, khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển. Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài… Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình đổi mới nền kinh tế đất nước. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường… do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. 8 Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, học viênchúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tớiđến giá đât đất ở trên địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng” B. Mục đích, yêu cầu của đề tài * Mục đích - Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng. - Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng, từ đó kịp thời có những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất. * Yêu cầu - Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011. - Các số liệu thu thập phải chính xác. - Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế. 9 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu 1.1.1. Tổng quan về thị trƣờng đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 – Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trương chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. * Thị trƣờng đất đai có các đặc trƣng: - Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền - Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế a1.1.1. Thị trƣờng đất đai trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán Formatted: Font color: Auto [...]... quá 3 năm 1.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất: a1.3.1 Yếu tố thông thƣờng Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất 30 1.3.1.1 Yếu tố hành chính Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can... Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất * Chính sách thuế: mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất... kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (8)[8] b1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng. .. thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường 1.3.1.4 Yếu tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới với giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng. .. cho giá cả đất ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn…một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác cũng làm cho giá đất tăng lên 1.3.1.2 Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là yếu tố. .. sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng 1.3.1.3 Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,... sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn... nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến Khi đất cung không đủ... đến giá cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, ... nhà đất Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phổ tới 11,25 lần Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư 18 Formatted: Font: Not Bold Formatted: Font: Not Bold Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá . Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới ến giá đât đất ở trên địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng B. Mục đích, yêu cầu của đề tài * Mục đích - Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê. TRƢỜNG ĐỊA HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Sửu ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Địa chính. đƣờng phố loại I và các yếu tố ảnh hƣởng………6663 2.4.21. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại II và các yếu tố ảnh hƣởng…….7167 2.4.31. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại III và các yếu tố ảnh hƣởng……7672
- Xem thêm -

Xem thêm: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, CHƯƠNG 2 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, CHƯƠNG 3 ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, TÀI LIỆU THAM KHẢO

Từ khóa liên quan

Mục lục

Xem thêm

Gợi ý tài liệu liên quan cho bạn