Đang tải... (xem toàn văn)
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo đề nghị của Ông Nguyễn Văn Đức; Sinh năm 1934. Địa chỉ: số 43/4- Nguyễn Thái Học P. Cầu Ông Lãnh. Quận 1 TP HCM Điện thoại: 0838369877,dđ: 0906977544 1/. Mục đích thẩm định giá: Để Ông Nguyễn Văn Đức làm cơ sở trong việc bán tài sản 2/. Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm tháng 10 năm 2010. 3/. Tài sản thẩm định giá: Là nhà ở. Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. 4/. Căn cứ thẩm định giá: 4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 4.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 2 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; 4.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 3 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam; 5/. Thực trạng tài sản thẩm định giá: 5.1.Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền - Giấy chứng nhận QSĐ số 3059/2008/UB-GCN, ngày 07/05/2008 - Giấy phép xây dựng số 357/GPXD, ngày 1/2/1996 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 3059/2008/UB-GCN, ngày 07/05/2008 5.2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật 5.2.1. Đặc điểm quyền sử dụng đất - Tổng diện tích khuân viên: 78,9m 2 . Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng 384,6m 2 , xây kiên cố, tuổi thọ dài. - Tình trạng: + Hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội : Gần trường tiểu học Minh Đức,và trường phổ thông Đồng Khởi,Gần trung tâm quận 1,gần chợ Bến Thành,nằm bên cạnh chợ Cầu Muối. 4 + An ninh khu vực ổn định: Đối diện phòng cảnh sát quận 1 phường Cầu Ông Lãnh, Ủy ban nhân dân phường. + Môi trường: Vệ sinh công cộng tốt, môi trường tương đối trong sạch. 5.2.2 Công trình xây dựng: Công trình xây dựng tốt,kiên cố và được sử dụng từ năm 1996, thuộc loại nhà 5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng: - Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%)( theo bảng tỷ lệ của các kết cấu chính so với giá trị của công trình nhà ở): Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Mái % 10 18 17 16 - Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)( dựa vào bảng hướng dẫn xác định chất lượng còn lại): Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Mái % 90 91 90 89 5.2.3 Không gian xung quanh: Mặt tiền đường nguyễn Thái Học, lộ giới 20m, giao thông đi lại thuận tiện. 6./. Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường. 7/. Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Nguyên tắc cung cầu. - Nguyên tắc đóng góp 8/. Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: - Phương pháp So sánh. 5 - Phương pháp chi phí. Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường. * Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần. * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. 6 Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 9/. Kết quả thẩm định. Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Văn Đức cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán chúng tôi thông báo kết quả thẩm định bất động sản là nhà ở số 43/4- Nguyễn Thái Học- P.Cầu Ông Lãnh Q1 TP HCM chi tiết như sau: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí 1.1. Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng Chi phí xây dựng nhà ở: - Chi phí xây dựng nhà ở 5 tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo từ Công văn số 292/BXD-VP năm 2008, nhà ở 5 tầng đơn giá xây dựng 3.690.000đ/m 2 , Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở năm 2009 theo quyết định QD411-QD-BXD_suất vốn đầu tư công trình xây dựng thì đơn giá xây dựng là 4.030.000đ/m 2 . Như vậy sau 1 năm, đơn giá xây dựng đã tăng lên 1,092 lần, chỉ số giá vật liệu xây dựng năm 2010 theo quyết định số 778/QD-BXD ngày 20/08/2010 của Bộ Xây Dựng QI2010 so với QIV2009 đối với công trình nhà ở là 1,0705.Theo thông tin thị trường thì hiện nay giá vật liệu có xu hướng tăng nhẹ khoảng 4,2% so với quý I 2010.Quy về hiện tại, đơn giá xây dựng tăng lên là 1,042 x 1,0705= 1,11546, đơn giá xây dựng hiện nay tại thành phố HCM là 4,495 triệu/m 2 . Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là : 384,6 x 4.030.000 x 1,11546 = 1.728.893.841 (VNĐ) 7 Bảng tinh chất lượng còn lại của công trình xây dựng TT Kết cấu chính CL còn lại (%) Tỉ lệ kết cấu chính(%) TLCL của KCC(%) TLCL còn lại của BĐS 1 Móng 90 10 9 90,0328% 2 Tường 91 18 16,38 3 Sàn 90 17 15,3 4 mái 89 16 14,24 Tổng cộng 61 54,92 => Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà chính là: 90,0328%. Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là : 1.728.893.841 x 90,0328%=1.556.571.534 VNĐ 8 1.2. Áp dụng phương pháp so sánh cặp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường STT Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp lý Giá trị thị trường QSDĐ SS1 Đường Nguyễn Thái Học, P. COL.Q1 - Khảo sát thực tế ngày 2/11/2010 DTKV : 4,2x20 = 84m 2 DTXD: 84m 2 Vị trí: Nhà nằm mặt đường có vị trí thuận lợi Cấu trúc: Nhà 3 tầng(1 trệt, 2 lầu) Sổ hồng 17 tỷ SS2 Đường Nguyễn Thái Học, P COL. Q1 - Báo mua bán ngày 28/10/2010 - Khảo sát thực tế ngày 2/11/2010 DTKV : 4x20= 80m 2 DTXD: 80m 2 Vị trí: Nhà nằm ở vị trí thuận lợi cho kinh doanh,mặt tiền đường. Cấu trúc: Một trệt 2 lầu. Sổ hồng 16 tỷ SS3 45/2, NGUYỄN THÁI HỌC, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh - Khảo sát thực tế ngày 2/11/2010 DTKV : 3,5x21 = 73,5m 2 DTXD 73,5m 2 Vị trí: Nhà nằm rất gần BĐS định giá, thông hẻm ra chợ cầu muối, cách BĐS định giá khoảng 50m Cấu trúc: Nhà 2 tầng Sổ hồng 15 tỷ 9 Yếu tố ss BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3 Diện tích 84m 2 80m 2 73,5m 2 Giá bán 17 tỷ 16 tỷ 15 tỷ Tuổi đời hiệu quả 5 5 13 Giá bình quân từng yếu tố so sánh: * Cặp 1-2: 17 16 0.25 84 80 − = − Bình quân 1m 2 đất ở khu vực này là 250tr/ m 2 Như vậy giá trị đất của tài ssanr cần thẩm định là: 250.000.000 x 78,9 = 19.715.000.000 VNĐ Giá tri bất động sản cần thẩm định là: V = 1.556.571.534 + 19.715.000.000 = 21.271.571.534 VNĐ 2.Tiếp cận so sánh để thẩm định bất động sản cần thẩm định Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được. - Khảo sát 3 BĐS ở gần BĐS cần thẩm định: + Giá bình quân từng yếu tố so sánh: * Cặp 1-2: 17 16 0.25 84 80 − = − Bình quân 1m 2 đất ở khu vực này là 250tr/ m 2 * Cặp 1-3: 16.8 [15 (84 78) 0.25] 0.0375 5 13 x − + − = − − Tăng thêm 1 năm thì giảm đi 37,5 triệu 10 [...]... của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá - Chúng tôi chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị - Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho chúng tôi trong quá trình thẩm định. .. 2 Vậy giá trị BĐS cần TĐ là : 20.054,05 triệu đồng = 20.054.050.000 VNĐ - Từ 2 kết quả tìm được theo 2 phương pháp thẩm định giá, chúng tôi đưa ra giá trị bất động sản số 43/4 Nguyễn Thái Học, P.Cầu Ông Lãnh, Q1, TP HCM của gia chủ Nguyễn Văn Đức là : V = (21.271.571.534 +20.054.050.000)/2 = 20.662.810.772 VNĐ * Những lưu ý về kết quả thẩm định giá: 13 - Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị... "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có sự im ắng Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước đây còn đang “mắc cạn” Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay) - Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều... tr - 296,57 tr Giá sau điều chỉnh 20.054,05 tr 19.474,82 tr 7) Môi trường sống 0 + 2.5% Mức điều chỉnh 0 +486,87 tr 20.054,05 tr 19.961,69 tr Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 3)Hình dáng Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 4) An ninh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 6) Cảnh quan Giá sau điều chỉnh Ta sử dụng kết quá điều chỉnh từ BĐS 1 là giá của BĐS so sánh vì tổng giá trị điều chuẩn... bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành - Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay Lưu ý: - Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã... Tăng thêm 1 năm thì giảm đi 37,5 triệu • Đơn giá xây dựng bình quân : 4,495 triệu / m2 Yếu tố so sánh BĐS cần TĐ BĐS SS 1 19 tỷ Diện tích Giá bán/m2 85,5 m2 271,42tr/ m2 77,22 m2 21 tỷ 70 m2 Giá bán BĐS SS 2 245,61tr/ m2 Tình trạng pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 1)Diện tích sàn XD 382,7m2 278,6m2 338,2 m2 +467,93tr +200tr 19.467,93 tr 21.200 tr Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 12 2)Tuổi đời hiệu quả... gần BĐS thẩm định nhất và gần giống BĐS TĐ: Thông tin 2 BĐS so sánh: 11 BĐS1: 27 Nguyễn Thái Học - Quận 1, TP Hồ Chí Minh: 1trệt, 3 lầu Kích thước: 4 x 17.5 m - DT : 70 m2, DTXD: 278,6m2 - Hướng Đông Bắc Giá: 19 tỷ BĐS2: 58 Nguyễn Thái Học, Q.1, đường 40m, mặt tiền 4,5m, nở hậu 8m Kích thước: 4.5 x 19 m Nhà MT Ng Thái Học, Q.1, đường 40m, mặt tiền 4,5m, nở hậu 8m, DTSD 338,2 m2, 1 trệt, 3 lầu Giá: 21... hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị - Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho chúng tôi trong quá trình thẩm định giá tài sản Thực hiện Bùi Quốc Hùng –TĐG1 – K33 Nguyễn Xuân Hiển – TĐG1 – K33 14 . động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số. thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.