Đang tải... (xem toàn văn)
Xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyênXây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại thị trấn đu – phú lương – thái nguyên
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích BĐS Bất động sản CP Chính phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 40 Bảng 4.2: Giá đất thị trấn Đu nhà nước quy định theo vị trí 42 Bảng 4.3: Kết điều tra giá đất thị trấn Đu theo giá thị trường 43 Bảng 4.4 Thông tin qui định giá loại đất nông nghiệp năm 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên 45 Bảng 4.5: Thông tin qui định giá loại đất phi nông nghiệp năm 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên 46 Bảng 4.6: Thông tin giá đất 50 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1: Vị trí địa lý thị trấn Đu 36 Hình 4.1: Vị trí địa lý thị trấn Đu 36 Hình 4.1: Vị trí địa lý thị trấn Đu .36 Hình 4.2: Bản đồ địa thị trấn Đu 47 Hình 4.3 : Bản đồ vùng dân cư địa bàn thị trấn Đu 48 Hình 4.4: Bản chồng ghép đồ địa đồ vùng dân cư thị trấn Đu 48 Hình 4.4: Hộp thoại chuyển đổi định dạng file 49 Hình 4.6: Cửa sổ chọn hệ tọa độ 49 Hình 4.6: Cửa sổ chọn lớp hiển thị .50 Hình 4.7: Bảng thuộc tính thơng tin đất .51 Hình 4.8: Bản đồ vùng giá trị đất đai thị trấn Đu .51 MỤC LỤC UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH MỤC LỤC PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu tổng quát 1.4 Yêu cầu đề tài 1.5 Ý nghĩa .2 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.1.1 Giá đất nguyên tắc xác định giá đất .3 2.1.2 Cơ sở phương pháp định giá đất Phương pháp thường áp dụng để tính tốn giá trị BĐS theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá trị đất đai xác định sở giá trị lại sau lấy giá trị cơng trình BĐS trừ tổng số chi phí lợi nhuận Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2.1.3 Xác định giá đất theo quy định nhà nước 2.2 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 16 2.2.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 16 2.2.2 Phân biệt vùng giá đất vùng giá trị đất đai 18 2.2.3 Mối quan hệ phân hạng, phân vùng giá trị định giá đất đai 19 2.3 Nhân tố ảnh hưởng giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .20 2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 2.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai 21 2.3.3 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .22 2.4 Hệ thống thông tin địa lý 23 2.4.1 Những khái niệm chung hệ thống thông tin địa lý (GIS) 23 2.4.2 Thành phần chức hệ thống thông tin địa lý 24 2.5 Tổng quan phần mềm dùng khoá luận .26 2.5.1 Phần mềm Mapinfo 26 2.5.2 Phần mềm MicroStation 28 2.6 Ứng dụng công nghệ GIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai 30 2.6.1 Tình hình giới 30 2.6.2 Tình hình nước 31 3.1 Đối tượng nghiên cứu .33 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành .33 3.3 Nội dung nghiên cứu 33 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên .33 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất .33 3.3.3 Kết điều tra thực địa giá đất 33 3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa cơng nghệ GIS 33 3.3.5 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 33 3.4 Phương pháp nghiên cứu 33 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu tài liệu sơ cấp .34 3.4.2 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 34 3.4.3 Phương pháp đồ 34 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 34 3.4.5 Phương pháp GIS .35 3.5 Các bước thực 35 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.2 Hiện trạng sử dụng đất 40 4.3 Kết điều tra thực địa giá đất 42 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44 4.4.1 Mục đích sử dụng đất đai 45 4.4.2 Vị trí 46 4.4.3 Khả đầu tư sở hạ tầng 46 4.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa công nghệ GIS 47 4.5.1 Hoàn thiện đồ địa thị Trấn Đu 47 4.5.2 Từ đồ địa hồn chỉnh tiến hành xây dựng đồ vùng dân cư .47 4.5.3 Tiến hành chồng đồ địa lên đồ vùng dân cư ta đồ chongghep.dgn 48 4.5.4 Chuyển đổi đồ 49 4.5.5 Thiết kế bảng thuộc tính giá đất .50 4.5.6 Hoàn thiện đồ vùng giá trị đất đai .51 4.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 52 4.6.1 Giải pháp sách 52 PHẦN KẾT LUẬN 53 5.1 Kết luận 53 5.2 Kiến nghị 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO .54 PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mác viết rằng: “ Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Luật đất đai 2003 viết: “ Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở văn hóa, an ninh, quốc phịng” Do đó, cơng tác quản lí Nhà nước đất đai đóng vai trị quan trọng cơng tác quản lí Nhà nước vấn đề xã hội Tuy nhiên tốc độ đô gia tăng dân số cao tốc độ thị hóa mạnh khiến nhu cầu đất đai tăng mạnh Từ nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn bất cập cơng tác quản lí Nhà nước đất đai Theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy kinh tế Do thơng tin đất đai mà đặc biệt giá đất luôn quan tâm Trong thơng tin thị trường BĐS ln thiếu có đơi khơng xác Vậy để cơng tác quản lí Nhà nước đất đai đạt hiệu cao góp phần làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh cần phải có hệ thống thông tin đất đai rõ ràng, đầy đủ xác, giúp người sử dụng người quản lí nắm thơng tin đất đai mà họ cần Ngày 01/01/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành khung giá đất Theo luật định giá đất ban hành phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường Hiện cơng nghệ thơng tin ngày phát triển mạnh mẽ cơng cụ mạnh mẽ ứng dụng sống Trong lĩnh vực quản lí đất đai công nghệ GIS công cụ mạnh mẽ quản lí, thành lập đồ giá trị đất đai giúp người sử dụng người quản lí dễ dàng tra cứu thơng tin đất đai, góp phần xây dựng hệ thống thông tin BĐS đại thống toàn quốc Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Môi Trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn cô giáo : Ts Ngô Thị Hồng Gấm, tiến hành nghiên cứu đề tài : “ Xây dựng sở liệu vùng giá trị đất đai thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên công nghệ GIS” 1.2 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác quản lí Nhà nước đất đai định giá đất địa bàn nghiên cứu 1.3 Mục tiêu cụ thể - Điều tra phân tích bổ sung yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất địa bàn nghiên cứu - Nghiên cứu sở khoa học vùng giá trị đất đai sở liệu địa phục vụ cho cơng tác định giá - Nghiên cứu sử dụng đồ địa cơng nghệ GIS xây dựng vùng giá trị đất - Xây dựng sở vùng giá trị đất đai ( giới hạn nhóm đất phi nơng nghiệp) 1.4 u cầu đề tài - Thu thập đầy đủ số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội số liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng…) - Bảng giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành - Điều tra giá đất thực tế - Thao tác xử lí thành thạo số phần mềm GIS 1.5 Ý nghĩa - Ý nghĩa học tập nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp hội để củng cố kiến thức học tập trường Trong q trình thực tơi biết cách thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, phân tích số liệu, trình bày báo cáo hồn chỉnh khoa học - Ý nghĩa thực tiễn: Việc ứng dụng công nghệ GIS vào công tác quản lí nhà nước đất đai giúp người quản lí quản lí thuận lợi hơn, đồng thời hồn thiện thơng tin đất đai phục vụ cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh Đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.1.1 Giá đất nguyên tắc xác định giá đất 2.1.1.1 Giá đất Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” - Giá đất hình thành trường hợp sau đây: + Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định cần đảm bảo nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng phải điều chỉnh cho phù hợp + Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức + Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức - Căn vào nguyên tắc định giá đất quy định khoản Điều 56 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể địa phương trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định - Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” 2.1.1.2 Nguyên tắc xác định giá đất Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Một khác biệt luật đất đai hành so với luật đất đai 1993 sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường nguyên tắc để xác định giá đất Theo quy định khoản điều 56 luật đất đai giá đất xác định theo nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch mức - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch mức - Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá loại đất cho vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực phố thuộc trung ương 2.1.2 Cơ sở phương pháp định giá đất * Cơ sở định giá đất - Địa tô: phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất ĐT gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Đã tồn chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư chủ nghĩa thời kì đầu chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, ĐT lao động nô lệ 41 + Đất trồng lúa 20,36 chiếm 18,48% diện tích đất nơng nghiệp + Đất trồng lâu năm 50,80 chiếm 46,1% diện tích đất nơng nghiệp + Đất rừng sản xuất 15.58 chiếm 14,14% diện tích đất nơng nghiệp + Đất nuôi trồng thuỷ sản 2,89 chiếm 2,62% diện tích đất nơng nghiệp + Đất nơng nghiệp cịn lại 20.56 chiếm 18,65% diện tích đất nông nghiệp - Đất phi nông nghiệp 99,23 chiếm 46,61% tổng diện tích tự nhiên, đó: + Đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp 5,56 chiếm 5,6% diện tích đất phi nơng nghiệp + Đất quốc phịng 8,34 chiếm 8,4% diện tích đất phi nơng nghiệp + Đất an ninh 0,74 chiếm 0,75% diện tích đất phi nông nghiệp + Đất phát triển hạ tầng 28,99 chiếm 29,21% diện tích đất phi nơng nghiệp + Đất đô thị 33,40 chiếm 33,66% diện tích đất phi nơng nghiệp - Đất chưa sử dụng 3,48 chiếm 1,83% tổng diện tích tự nhiên 42 4.3 Kết điều tra thực địa giá đất Bảng 4.2: Giá đất thị trấn Đu nhà nước quy định theo vị trí Vị trí Ghi Từ Km 90 (cổng bệnh viện ĐK huyện) đến Km 91+200 (nhà bác tường) Từ Km 91+200 đến Km 91+500(cầu thác lở) Từ Km 89+400 đến Km 90 (cổng bệnh viện ĐK huyện) Từ Km 91+500 đến Km 92 + 450 (cổng Huyện Đội) Từ Km 92 + 450 đến Km 93 + 100 (hết đất TT Đu) Đường bê tông (Km 91+50) vào đấu nối với đường Đu - Yên Lạc Đường bê tông (Km 91+580) (đường vào UBND xã Động Đạt cũ) đến hết đất TT Đu Đường bê tông (Km 91+690) (đường vào Đền Liệt sỹ) vào đến hết đường bê tông Đường bê tông (Km 89+700) vào đến hết đường bê tông Đường bê tông (Km 89+810) vào 250m Đường bê tông (Km 90+250) (cạnh điện lực Phú Lương) vào 250m Đường bê tông (Km 90+500) vào đến hết đường bê tông Đường bê tông (Km 90+550) vào đến NVH tiểu khu Thái An Đường rộng ≥ 3,5m Đường rộng < 3,5m (Nguồn: 36/2013/QĐ-UBND) Giá tiền (nghìn đồng) 4.400 3.800 3.300 3.200 2.500 1.500 1.500 1.500 900 900 900 900 900 600 500 Kết điều tra thực tế 50 đất vị trí khác cho thấy giá đất địa bàn thị trấn Đu cao giá đất nhà nước quy định Giá mà chủ sử dụng đất đồng ý bán cho người mua thời điểm tiến hành 43 điều tra cao so với mức nhà nước quy định trung bình khoảng 1,6 lần Bảng 4.3: Kết điều tra giá đất thị trấn Đu theo giá thị trường Giá nhà Giá thị Vị nước trường So sánh Stt Tên chủ sử dụng đất trí (nghìn (nghìn (lần) 2 đồng/m ) đồng/m ) Lê Văn Nhâm 4.400 7.000 1,6 Dương Quốc Tuấn 4.400 7.200 1,6 Đào Văn Thực 4.400 7.000 1,6 Nguyễn Khắc Chinh 4.400 8.000 1,8 Phạm Đức Tuấn 4.400 7.500 1,7 Lê Thanh Khánh 4.400 7.000 1,6 Nguyễn Đức Hiếu 4.400 8.000 1,8 Trần Xuân Hưng 4.400 8.000 1,8 Lương Đức Hải 4.400 7.000 1,6 Nguyễn Mạnh Tường 3.800 6.000 1,6 2 Dương Sĩ Long 3.800 6.500 1,7 Phan Ngọc Nam 3.800 6.000 1,6 Nguyễn Hồng Hải 3.300 5.000 1,5 Phạm Nhật Minh 3.300 5.500 1,7 Nguyễn Hải Long 3.300 5.500 1,7 Nguyễn Mạnh Cường 3.300 5.000 1,5 Nguyễn Văn Hải 3.300 5.500 1,7 Dương Ngọc Long 3.300 5.500 1,7 Trương Công Định 3.300 5.500 1,7 Ma Khắc Văn 3.200 5.000 1,6 Đoàn Văn Thiện 3.200 5.500 1,7 Nguyễn Văn Phụng 3.200 5.500 1,7 Nguyễn Thanh Sơn 3.200 5.000 1,6 Mai Đức Tăng 3.200 5.000 1,6 Trần Văn Ba 3.200 5.000 1,6 Phạm Văn Bình 3.200 5.500 1,7 44 Giá nhà Giá thị Vị nước trường So sánh Stt Tên chủ sử dụng đất trí (nghìn (nghìn (lần) 2 đồng/m ) đồng/m ) Đinh Quang Công 2.500 3.500 1,4 Lê Thanh Long 2.500 3.500 1,4 Nơng Thanh Tùng 2.500 3.500 1,4 Vũ Đình Hùng 2.500 4.000 1,6 Triệu Trung Cương 2.500 4.000 1,6 Lại Hải Anh 2.500 4.000 1,6 Triệu Thị Quỳnh Trang 2.500 3.000 1,2 Phan Văn Bá 1.500 2.500 1,7 Đinh Mạnh Quỳnh 1.500 2.500 1,7 Vương Hải 1.500 2.000 1,3 Long Văn Bằng 1.500 2.000 1,3 Nguyễn Đức Định 1.500 2.500 1,7 Triệu Đình Thuận 900 1.500 1,7 Lưu Minh Trung 900 1.200 1,3 Vũ Bá Nam 900 1.500 1,7 Đoàn Ngọc Thanh 900 1.500 1,7 Dương Trung Thành 600 1000 1,7 Lý Văn Hà 600 1000 1,7 Lương Trung Hà 600 1000 1,7 Nguyễn Tiến Minh 600 800 1,3 Lê Ngọc Hùng 500 700 1,4 Nông Văn Bách 500 800 1,6 Nguyễn Hải Tiến 500 1000 Vũ Đình Vượng 500 800 1,6 (Nguồn: 36/2013/QĐ-UBND phiếu điều tra giá đất thị trấn Đu) 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 45 Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường Giá đất hình thành vận động theo qui luật sản xuất hàng hóa, qui luật giá trị (trao đổi ngang giá) qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh … Trên thực tê giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố : - Mục đích sử dụng đất đai - Vị trí - Khả đầu tư sở hạ tầng - Quá trình thị hóa - Chính sách tiền tệ - Chính sách pháp luật Tại địa bàn thị trấn Đu yếu tố có tác động ảnh hưởng đến giá đất biến động giá đất thị trường, vậy, giá đất địa bàn chịu ảnh hưởng rõ nét có tác động mạnh mẽ đến chênh lệch giá biến động giá đất yếu tố sau : 4.4.1 Mục đích sử dụng đất đai Bảng 4.4 Thông tin qui định giá loại đất nông nghiệp năm 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên Đơn vị tính STT Miền núi Loại đất Nghìn đồng/m2 Khu vực I Đất nông nghiệp Đất trồng lâu Đất nông nghiệp khác Khu vực II Khu vực III 41- 47 37 - 43 30 - 36 34 - 40 30 - 36 27 - 33 37 - 43 33 - 39 29 - 35 (Nguồn: 36/2013/QĐ-UBND) 46 Bảng 4.5: Thông tin qui định giá loại đất phi nông nghiệp năm 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên Giá tối Đơn vị tính STT Loại đất Giá tối đa thiểu Nghìn đồng/m2 Đất nông thôn 70 4.500 Đất đô thị 200 8.040 (Nguồn: 36/2013/QĐ-UBND) 4.4.2 Vị trí - Giá nhà nước qui định dựa vào yếu tố vị trí để qui định giá cho loại đất : UBND tỉnh Thái Nguyên đưa khung giá đất cho loại đất địa bàn tỉnh dựa theo vị trí trục lộ giao thơng mà giá trị đất khác Dựa vào bảng Bảng 4.2: Giá đất thị trấn Đu nhà nước quy định theo vị trí phía ta nhận thấy yếu tố vị trí mợt số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất, đặc biệt đất thị Ví dụ: đất vị trí nằm trục đường quốc lộ gần bệnh viện huyện Phú Lương có giá 4.500.000 đồng/m2, đất có diện tích với đất lại cuối đường bê tơng vào nhà văn hóa tiểu khu Thái An lại có giá 900.000 đồng/m Có thể thấy giá đất đến lần diện tích khác vị trí 4.4.3 Khả đầu tư sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội yếu tối góp phần không nhỏ để tạo nên lợi điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà phân hạng cần ý xem xét bao gồm: - Hệ thống cầu đường giao thông - Hệ thống cống thoát nước - Hệ thống điện - Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi sinh hoạt cộng đồng Yếu tố sở hạ tầng xã hội thể thuận lợi đất yếu tốt y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng Vị trí đất thuận lợi cho việc 47 học hành vấn đề y tế cho gia đình vấn đề giải trí cơng cộng khác tạo sựu yêu thích cho người sử dụng Các yếu tố sở hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, chợ, quan hành chính, khu giải trí v.v 4.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa cơng nghệ GIS 4.5.1 Hồn thiện đồ địa thị Trấn Đu Các mảnh đồ thị trấn Đu chuẩn hóa ghép thành file đồ hồn chỉnh ttdudc.dgn Hình 4.2: Bản đồ địa thị trấn Đu 4.5.2 Từ đồ địa hồn chỉnh tiến hành xây dựng đồ vùng dân cư Tiến hành sửa lỗi, đóng vùng tô màu để xây dựng đồ vùng dân cư thị trấn Đu Bản đồ thể rõ phân bố đất địa phương để tiến hành thực đề tài thuận lợi dễ dàng 48 Hình 4.3 : Bản đồ vùng dân cư địa bàn thị trấn Đu 4.5.3 Tiến hành chồng đồ địa lên đồ vùng dân cư ta đồ chongghep.dgn Hình 4.4: Bản chồng ghép đồ địa đồ vùng dân cư thị trấn Đu 49 4.5.4 Chuyển đổi đồ Bản đồ vùng nghiên cứu xây dựng thành lập phần mềm chuyên dùng Microstation Đây phần mềm chuyên dùng tổng cục địa để thành lập quản lý đồ, hồ sơ địa chính, liên kết liệu khơng gian liệu thuộc tính phần mềm khơng hỡ trợ Vì vậy, phải chuyển liệu sang MapInfo để xử lý liên kết liệu hình học phi hình học Mở Mapinfo chọn File => Open universal Data => Chọn hình để chuyển đổi đồ Hình 4.4: Hộp thoại chuyển đổi định dạng file Hình 4.6: Cửa sổ chọn hệ tọa độ 50 Bấm Ok để tiếp tục, sau tích vào trước lớp cần giữ lại phục vụ cho mục đích nghiên cứu Tích vào Use color infomation from dataset sau bấm Ok Hình 4.6: Cửa sổ chọn lớp hiển thị 4.5.5 Thiết kế bảng thuộc tính giá đất Dữ liệu đồ sau phân theo vị trí dạng liệu hình học chưa bao gồm thông tin số thửa, diện tích, loại đất, đường, vị trí, giá…(đây liệu thuộc tính cho đồ) Để biết thơng tin đất phải xây dựng liên kết liệu thuộc tính liệu đồ đất Việc khai báo thực thiết kế bảng thuộc tính cửa sổ Modify table structure Để tạo bảng thuộc tính cho sở liệu giá đất lớp file thuộc tính thực cửa sổ Mapinfor chọn Table\ Maintenance\Table structure Trên cửa sổ Modify table structure khai báo trường liệu cần xây dựng theo cấu trúc bảng 4.3 Bảng 4.6: Thông tin giá đất Tên trường Kiểu Độ rộng Stt Dien_tich Vi_tri Integer Decimal Character 10,2 Gia_nn Decimal 20,2 Ghi Số thứ tự Diện tích đất Vị trí đất Giá đất theo nhà nước quy định 51 Hình 4.7: Bảng thuộc tính thơng tin đất 4.5.6 Hoàn thiện đồ vùng giá trị đất đai Đổ màu theo vị trí thể rõ ràng vùng giá trị đất đai Tiến hành đóng khung xây dựng bảng thích Hồn thiện đồ vùng giá trị đất đai Hình 4.8: Bản đồ vùng giá trị đất đai thị trấn Đu 52 4.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 4.6.1 Giải pháp sách - Bổ sung, hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt chế quản lý tài đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh BĐS Từ hạn chế hoạt động giao dịch BĐS ngầm làm ảnh hưởng tới thị trường BĐS ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai - Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai triển khai xây dựng đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, sở liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai thị trường BĐS - Đẩy mạnh hợp tác nghiên cứu kinh nghiệm nước quản lý đất đai Từ tranh thủ hỗ trợ tài học hỏi kinh nghiệm quản lý sử dụng cách hiệu tài nguyên đất đai 4.6.2 Giải pháp quản lý - Tổ chức lớp đào tạo tăng cường lực chuyên môn nghiệp vụ cho cán địa - Tăng cường giám sát, đánh giá điều chỉnh quy hoạch, dự án địa bàn diễn tiến độ - Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài cho việc thực điều tra tiềm đất đai - Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý kịp thời liệu địa địa phương 4.6.3 Giải pháp kỹ thuật - Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên - Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai địa bàn thị trấn để làm sở khoanh vùng giá trị đất đai - Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư đổi công nghệ phục vụ công tác xây dựng liệu sở thành lập vùng giá trị đất đai Hướng tới tương lai có liệu đồng phục vụ đa mục tiêu ngành quản lý đất đai - Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất vùng, từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng vùng giá trị đất đai sử dụng lâu dài, có khả dự báo giá đất 53 PHẦN KẾT LUẬN 5.1 Kết luận Thông qua thực nghiên cứu đề tài: ”Xây dựng cở sở liệu vùng giá trị đất đai thị trấn Đu, huyện phú Lương, tỉnh Thái Nguyên” với mục tiêu nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai đồ địa để đáp ứng nhu cầu thực tiễn thu kết sau: - Cơ sở liệu đồ: Ứng dụng phần mềm Mapinfo công cụ GIS xây dựng đồ giá đất sở bản đồ địa chính và đồ trạng sử dụng đất thị trấn Đu – huyện Phú Lương – tỉnh Thái Nguyên đảm bảo yêu cầu kỹ thuật theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường - Cơ sở liệu thuộc tính: Trên sở liệu đồ xây dựng hoàn chỉnh sở liệu giá đất đô thị thị trấn Đu – huyện Phú Lương – tỉnh Thái Nguyên Vương theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc ban hành Quy định mức giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Nguyên cứu yếu tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai sở để xây dựng vùng giá trị đất có tính ứng dụng cao cơng tác quản lý nhà nước việc ban hành bảng giá đất 5.2 Kiến nghị Tuy nhiên thời gian có hạn nên đề tài cịn nhiều điểm hạn chế, để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao cần phải: - Xây dựng đồng dự án để thành lập sở liệu vùng giá trị đất đai - Bổ sung thêm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất điều tra như: Tình trạng kiến trúc, mức độ phồn hoa, mơi trường cảnh quan để có cách nhìn tổng quát yếu tố ảnh hưởng, từ xây dựng đồ vùng giá trị đất đai phục vụ đa mục tiêu 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn (2011) thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội sở ứng dụng công nghệ GIS, Đại học Quốc Gia Hà Nội Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai năm 2013, UBND thị trấn Đu Trần Quốc Bình, Lê Thị Hồi Phương, ESRI ArcGIS 8.1, Đại học Quốc gia Hà Nội, trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, Đại học Nơng Lâm Huế Nguyễn Trọng Bình, Trần Thị Băng Tâm (1996), Hệ thống thông tin địa lý GIS, Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội Choum Sinnara (2005), Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội Nguyễn Thế Huấn CS (2008), Giáo trình Định giá đất, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Mẫn Quang Huy (1999), Ứng dụng GIS thiết kế sở liệu đồ cho hệ thống thông tin đánh giá tài nguyên đất cấp huyện, Luận văn Thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội Trần Hùng (2011), Ứng dụng GIS quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị Việt Nam, Hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc 10.Trần Đăng Hướng (2010), Nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất đai sở ứng dụng GIS (thử nghiệm phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc Gia Hà Nội 11.Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài Nguyên Môi Trường 12.Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 13 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất 55 trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14.Luật đất đai 2003 15 Võ Quang Minh (2005), Giáo trình hệ thống thơng tin địa lý, Đại học Cần Thơ 16.Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Phú Thọ, Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 17.Phùng Văn Nghệ (2005), Những vấn đề kinh tế thị trường bất động sản Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai 18.Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP 19.Nghị định sô 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 20 Quyết định số 52/2012/QĐ-UB ngày 26/12/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên 21.Đỗ Sơn Tùng (2010), Nghiên cứu phương pháp xác định tương quan vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Báo cáo luận văn Thạc sỹ 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 22.Trần Thứ Trưởng, Nguyễn Khắc Thái Sơn (2012), Đánh giá cơng tác giải phóng mặt địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 23 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, tạp chí KH CN – ĐHTN.98(10): 69-74 ... đất theo quy định nhà nước 2.2 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 16 2.2.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 16 2.2.2 Phân biệt vùng giá đất vùng giá trị đất. .. Các đất có vị trí, khả sinh lợi loại 3, khơng đủ điều kiện 2.2 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 2.2.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai * Vùng giá đất - Định nghĩa vùng giá. .. địa giá đất 3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với hỗ trợ đồ địa cơng nghệ GIS - Xây dựng liệu khơng gian - Hồn thiện đồ địa thị trấn Đu - Xây dựng vùng dân cư theo trục đường - Xây dựng liệu