LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng. Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6 tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%. Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức 12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực khác. Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt Nam hiện nay. Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần thƣơng mại Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung”. Đề tài hệ thống hoá cơ sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản. Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung. Từ việc phân tích đó, đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng tại BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ năm 2011 đến 2013. 4. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài bao gồm ba chương: Chƣơng 1: Cơ sở lí luận chung về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Chƣơng 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang Trung. Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang Trung. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn. Thang Long University Library 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản 1.1.1 Khái niệm Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174). 1.1.2 Phân loại bất động sản BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. + Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới. + Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng 2 + Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh. Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm: + Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh. + Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai. + BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh. Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật. 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị Thang Long University Library 3 trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện. Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Trong một vài tài liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. 1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS: + Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường BĐS du lịch. + Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. + Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây dựng; BĐS đặc biệt. + Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS dự án nhà ở, BĐS du lịch. Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. 1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên 4 một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS. - Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm. Thị trường Thang Long University Library 5 BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm. Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi - Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. - Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong 6 các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản 1.2.1 Đặc điểm của cho vay kinh doanh bất động sản Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù với BĐS là loại hàng hoá giá trị lớn. Do dân số ngày một tăng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều nhưng quỹ đất lại có hạn đặc biệt là ở các đô thị nên thị trường BĐS luôn ở trong trạng thái cầu lớn hơn cung. Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê v.v Đặc điểm của nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là thời gian thu hồi vốn rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận Thang Long University Library 7 10 năm hay 20 năm. Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều TCTD cùng tham gia cho vay. Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán. Tất cả các yếu tố trên là những nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn. Đối với những ngân hàng lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm. Bên cạnh đó, các ngân hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng. - Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là những nhà đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của hàng hoá BĐS. Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn. 1.2.2 Phương thức cho vay Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Do tính chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS, có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật, khi dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định cho vay bởi ngân hàng. Nguồn vốn vay này chủ yếu phục vụ cho các loại chi phí liên quan tới giải phóng mặt bằng chuẩn bị thi công, chi phí vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép… Ngoài ra ngân hàng cũng có thể xem xét cho vay đối với khách hàng là cá nhân với mục đích mua căn hộ, mua đất nền dự án…trong thời gian ngắn khoảng 1 - 2 năm. Khách hàng là công dân Việt Nam cư trú tại Việt nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có đầy đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng. Khách hàng sẽ được hỗ trợ tối đa nhu cầu vay vốn tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng trả nợ, thủ tục vay tùy theo quy định 8 cụ thể của từng ngân hàng. Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có hình thức dành cho các khách hàng có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện tài chính là vay mua nhà trả góp. Với hình thức này, khách hàng có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị trường. 1.2.3 Các hình thức phát triển của thi trường tín dụng bất động sản Thị trường tín dụng BĐS trải qua hai hình thức phát triển thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) và thị trường cầm cố thứ cấp. Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố sơ cấp và thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản cho vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20 - 30 năm, nhờ đó giải quyết được khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân. Thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) là hình thức cho vay trực tiếp của TCTD đến ngưởi mua hoặc doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh, đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS. Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị thiếu tiền mặt. Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất. Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào. Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận Thang Long University Library [...]... thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở nội dung chương 2 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUANG TRUNG 2.1 Tổng quan về ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam và chi nhánh Quang Trung 2.1.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV Lịch sử 50... hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV - chi nhánh Quang Trung trước kia có tên là Sở Giao dịch 1 – Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 của vụ Tổ chức cán bộ Nhà nước về tổ chức bộ máy của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và quyết định số 76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Quang. .. Quang Trung được thành lập trên cơ sở tách Phòng giao dịch Quang Trung theo quyết định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 của Hội đồng quản Trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, giấy phép kinh doanh số 0116000466 của sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội, chi nhánh đi vào hoạt động từ 1/04/2005 Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quang Trung có trụ sở tại toà nhà Chingfong, 53 Quang Trung, ... Library 1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản 1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời... thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 - 2 năm Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS + Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác 1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản 1.3.1 Khái niệm Định nghĩa nợ xấu của Việt Nam tại Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của NHNN như sau: Nợ xấu là những... suất hạ và xử lý nợ xấu chính là hai điều kiện tốt cho thị trường BĐS phục hồi và cho cả nền kinh tế nói chung 19 1.3.4.2 Các giải pháp thường được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản Nợ xấu đang là gánh nặng không chỉ cho hệ thống ngân hàng, mà còn cho cả nền kinh tế Cần có những biện pháp “mạnh tay” hơn đối với các nguyên nhân gây ra rủi ro chéo trong hệ thống ngân hàng Chỉ... + Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp ,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… + Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… + Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của BĐS, thời hạn. .. đề cho sản xuất và phát triển nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân 1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông thạo trong. .. BĐS và các loại BĐS được đưa vào kinh doanh Bên cạnh đó, trong chương này còn đề cập đến các khái niệm, phân loại và đặc điểm về thị trường BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể thực trạng nợ xấu. .. vụ chủ yếu của Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng là cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thuộc kế hoạch Nhà nước Ngày 14/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng Đây là thời kỳ thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, chuyển . về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Chƣơng 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh. nhánh Quang Trung. Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang Trung. Do hạn chế. Chi nhánh. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và