BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên đề tài: “Thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn Quận Đống Đa - thành phố Hà Nội” Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Người thực hiện : PHAN THỊ LIÊN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ Hà Nội, năm 2012 PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá và không gì thay thế được. Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định:‘Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống ”. Hiến pháp 1992 đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” Do tầm quan trọng đặc biệt đó của đất đai ,nên mỗi quốc gia phải quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả nhất, hợp lý nhất, tiết kiệm nhất. Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để quản lý đất đai có hiệu quả, phát huy vai trò kinh tế của đất đai, tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho nhà nước. Điều 12 Luật Đất Đai 1993 qui định ‘‘nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất; chính phủ qui định khung giá các loại đất đối từng vùng và từng thửa đất theo thời gian” Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm. 1 Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc thẩm định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá họ trang bị cho đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước. Nhận thấy công tác thẩm định giá trong một số công ty hoạt động về lĩnh vự thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hà Nội còn những thiếu sót, dẫn đến kết quả thẩm định giá chưa đặt độ chính xác và tính khách quan chưa cao, nhận thấy tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại địa bàn quận Đống Đa - Hà Nội nói riêng. Do vậy, em đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn quận Đông Đa - thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như trên địa bàn quận Đống Đa - Hà Nội nói riêng. Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất; là tơ liệu sản xuất và đặc biệt không gì thay thế được. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, 2 giao thông. Ngoài ra, đất đai còn là nơi cung cấp nguyên liệu cho các ngành công nghiệp xây dựng như: gạch, ngói, xi măng, gốm, sứ Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò quan trọng. Cùng với các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước, trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Do vậy, yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề trở nên cấp thiết. Định giá bất động sản (BĐS) là một yêu cầu quan trọng trong việc thiết lập thị trường BĐS thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường đáp ứng các yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), người sử dụng có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê ; Nhà nước có quyền thu hồi theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng và phát triển đất đai. Từ đó, theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho các nhà sử dụng đáp ứng các nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ việc phát triển kinh tế hàng hóa xã hội chủ nghĩa. Định giá BĐS sẽ điều tiết thị trường BĐS không cho tăng hoặc giảm giá một cách đột ngột; đảm bảo công khai và giám sát thị trường thuế, liên quan tới giá đất sẽ cân bằng lại các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhựng quá mức, tình trạng đầu cơ tích lũy. Bằng cơ chế đấu giá, đấu thầu và hợp đồng nhà nước sẽ cân bằng lại các mối quan hệ, không cho thị trường BĐS rối loạn nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. 3 Tuy hệ thống, cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta đã được ban hành nhưng đang ở giai đoạn ban đầu, cơ cấu thị trường BĐS chưa hoàn chỉnh, nhiều yếu tố thị trường hình thành tự phát chưa có quy định của nhà nước. Việc xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về thị trường BĐS . Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá BĐS để vận hành và kiểm soát giao dịch BĐS thu thuế. Định giá BĐS ở nước ta vẫn còn là những vấn đề mới cả về lý luận và thực tiễn. Nghiên cứu vấn đề này góp phần tạo điều kiện để làm rõ những yếu tố cơ chế và các nghĩa vụ tài chính thực hiện liên quan tới đât đai giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS - Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS trên địa bàn quận Đống Đa – thành phố Hà Nội. - Áp dụng lý luận trên để làm rõ thực trạng định giá BĐS tại Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS trên địa bàn nghiên cứu tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh. 1.2.2. Yêu cầu 4 - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá BĐS như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Bộ Luật dân sự, các văn bản hướng dẫn liên quan đến giá BĐS và định giá BĐS của các bộ ban ngành liên quan. - Thống kê thu thập số liệu về định giá BĐS trên địa bàn quận Đống Đa - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác. - Các đề xuất, kiến nghị phù hợp với điều kiện thực tiễn. 5 PHẦN II – TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc. Đây là các nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu. a)Tổ chức Thái Lan Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978: gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa 6 sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). Malaysia Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện). - Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình. - Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình. - Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm. Singapore Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính. Trung Quốc 7 Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện. Chức năng Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS). JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản. Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản. Nhiệm vụ Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây: - Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một 8 lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập. - Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản. - Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học. - Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị; Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị. b) Cơ chế hoạt động Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau. Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình. Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm 9 [...]... học để tính giá trị của một bất động sản đó Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá bất động sản 2.3.1.2.2 Bản chất của định giá bất động sản Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Mặt khác do bất động sản là... tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạt động định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây - Bất động sản là loại hàng hoá cố định, ... biệt giữa các bất động sản Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của bất động sản - Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giá còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với các... - bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn - Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản,... về mặt giá trị Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá 2.5.4 Nguyên tắc nhất quán Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng) Trên thực tế một bất động sản... vậy trên thị trường mở Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập 2.6 Phương pháp định giá bất động sản Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ bản sau đây: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương... các bất động sản Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị của bản thân bất động sản Những bất động sản có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất. .. trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thu hồi và bồi thường đất đai Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêu cầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng phát triển + Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị... chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất Quá trình định giá bất động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả 2.3.3 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản - Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản 15 Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong.. .định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là "Uỷ ban Định giá trung ương" UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là . đến giá BĐS trên địa bàn quận Đống Đa – thành phố Hà Nội. - Áp dụng lý luận trên để làm rõ thực trạng định giá BĐS tại Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá. thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại địa bàn quận Đống Đa - Hà Nội nói riêng. Do vậy, em đã lựa chọn đề tài: Thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn quận Đông Đa - thành phố Hà. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên đề tài: Thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn Quận Đống Đa - thành phố Hà Nội Chuyên ngành