Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Xu thế đô thị hóa đã biến nhiều vùng đất nông nghiệp thành những khu đô thị mới, những khu công nghiệp rộng lớn, đây là xu hướng phát triển tất yếu của chúng ta để thực hiện sự nghiệp CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên bên cạnh những mặt được của việc phát triển các khu đô thị mới, chúng ta cũng cần nhận diện những bất cập xuất phát từ sự phát triển này đối với toàn cảnh đô thị, đặc biệt tại Hà Nội. Một thực tế cho thấy, các khu đô thị mới đã một phần nào đó giải quyết tốt vấn đề trước mắt – nhu cầu nhà ở, giải tỏa lượng dân vào những khu vực trung tâm đồng thời điều hòa dân số tại các đô thị lớn. Tuy vậy, quá trình điều hòa dân số chỉ có thể tiến triển một cách lâu dài và ổn định khi chúng ta kiểm soát được sự phát triển nội tại của nó. Việc đặt ra những quy định nhằm điểu chỉnh hành vi của những đối tượng liên quan tới sự phát triển nội tại của các khu đô thị đang là vấn đề bức xúc, đó cũng chính là công tác lập và triển khai việc thực hiện các quy chế quản lý khu đô thị. Quản lý quy hoạch luôn là khâu đầu tiên để tạo tiền đề thực hiện các công tác tiếp theo. Trên thực tế, đa số các khu đô thị mới tại Hà Nội, việc quản lý xuyên suốt chưa được tiến hành ngay từ giai đoạn đầu dẫn tới tình trạng quá tải, xuống cấp và phát triển thiếu bền vững về sau này. Nhiều khu đô thị mới được quy hoạch và triển khai xây dựng nhưng chưa có quy chế quản lý thậm 1 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững chí chưa có hồ sơ thiết kế đô thị. Chính vì vậy, việc đề xuất Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông – Hà Nội là rất cần thiết. 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông –Hà Nội - Nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới theo hướng phát triển ổn định, phù hợp với quy hoạch và có sự quản lý đồng bộ. 3. Phương pháp nghiên cứu: - Khảo sát, điều tra. - Phân tích tổng hợp. - So sánh đối chiếu. - Đề xuất giải pháp. 4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: + Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội + Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý quy hoạch trên địa bàn nghiên cứu; những tác nhân ảnh hưởng tới quá trình quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao. 5. Bối cảnh nghiên cứu: Dự án khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội đang trong quá trình tiến hành triển khai xây dựng theo quyết định số 1101/QĐ – UB ngày 18/08/2005 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà tây cũ, nay thuộc Hà Nội 5. Nội dung nghiên cứu: 2 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững - Vài nét về thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội và khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội. - Các cơ sở khoa học liên quan tới quá trình ra quy chế quản lý quy hoạch - Đề xuất quy chế quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao. - Kết luận, kiến nghị. 6. Kết quả đạt được - Đưa ra cách thức và những điểm đặc trưng của công tác lập quy chế quản lý quy hoạch áp dụng đối với khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội. - Đưa ra mô hình quản lý: chia tách chức năng nhiệm vụ của ban quản lý dự án trong công tác quản lý hành chính và công tác thực hiện. - Xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của đối tượng tham gia đầu tư xây dựng, tiếp nhận, quản lý các công trình thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao. 3 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Toàn cảnh khu đô thị Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: VÀI NÉT VỀ THỰC TRẠNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ MỖ LAO 1.1. Khái quát tình hình phát triển các đô thị mới ở Hà Nội 1. Đặc điểm tổ chức không gian các khu đô thị mới (1994 đến nay) Bối cảnh phát triển: Cụm từ “khu đô thị mới” (KĐTM) xuất hiện ở Hà Nội vào năm 1994, khi mà xã hội đã bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ ạt nhà chia lô, manh mún không theo quy hoạch. Khái niệm “khu đô thị mới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999. Theo nội dung của Nghị định, “khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có. Giai đoạn trước 1998, xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mức thăm dò nhu cầu của người dân. Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn này như: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Đô thị Khoa học Nghĩa Đô v. với quy mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà chung cư vẫn còn lẫn nhà chia lô. Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với công trình kiến trúc. 4 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Giai đoạn 1998-2001, được đánh dấu khởi đầu bằng quyết định phê duyệt quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998 QĐ-TTg ngày 20/6/1998 và mốc cuối bằng quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trong KĐTM. Trong đó nhà ở thấp tầng là 40%, nhà ở cao tầng là 60%. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, di dân Hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Dịch Vọng, Làng Quốc Tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình… Giai đoạn 2001-2004 là giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chỉ còn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự. Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Mỹ Đình I,II; Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài Đồng v.v 2. Đặc điểm chung về quy hoạch - kiến trúc khu đô thị mới Một đặc điểm rõ rệt có thể thấy về quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đó là tình trạng nhầm lẫn giữa khái niệm khu đô thị mới với tính đồng bộ về kết cấu hạ tầng và nhóm nhà ở mới – một khái niệm để chỉ các khu nhà ở mới được xây dựng nhằm mục đích chính để ở, ví dụ như khu đô thị mới Trung Yên – quận Cầu giấy với quy mô chỉ vào khoảng 37.5 ha và dân số dự kiến là 17.000 người; hoặc khu đô thị mới Mễ Trì Hạ - Từ liêm với quy mô là 13.79 ha và dân số dự kiến là 47.000 người, bên cạnh đó cũng xuất hiện các khu nhà ở với quy mô lên tới 20 ha ( khu di dân Đền Lừ I – Quận Hai Bà Trưng). Hình khối kiến trúc nặng nề, trong thiết kế không tính đến yếu tố của địa phương như : vật liệu; bản sắc, khí hậu đặc thù v. dẫn đến tình trạng đơn điệu, thiếu thẩm mỹ và gây cảm giác nhàm chán của người dân khi tới các khu đô thị. 5 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Trong những năm gần đây, trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng, vào khoảng 45 khu như: Khu đô thị mới Mỹ Đình- Từ Liêm, Dịch Vong- Cầu Giấy; Đông Ngạc- Cổ Nhuế- Từ Liêm.v.v. Tuy nhiên, Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Đặc biệt còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô thị mới. Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựng hơn 140 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng; xây dựng mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người. Hình 2:Một kiểu cơi nới tại khu đô thị mới Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ 1.2. Thực trạng các khu đô thị mới: 6 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được quy hoạch theo xu hướng mở rộng về diện tích. Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đến tình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngượi lại với các xu hướng quy hoạch mới. Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử dụng: nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần thiết- một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà biệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư- việc giao dịch đã làm cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán dẫn tới tình trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạng quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là hệ thống giao thông trong và ngoài khu đô thị. Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị. Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì 7 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh. Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nào được phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không có một ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi. Chủ đầu tư thành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc, bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, công chức, viên chức luôn là vấn đề bức xúc của các nhà quản lý. Trên thực tế khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội không được chủ đầu tư giành đất cho quỹ đất ở để bổ sung vào quỹ đất của Thành phố nhằm phát triển nhà ở xã hội ( từ 10% đến 20% diện tích dự án), đó là một thực trạng nhức nhối không chỉ Mỗ Lao gặp phải mà đa số các dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà để bán đang đối mặt. Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã và đang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch và định hướng. Qúa trình quản lý về quy hoạch, kiến trúc tỏ ra yếu kém . Đa số các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn thành từng hạng mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau, thậm chí khi nhà ở thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm vận hành các khu đô thị. Một hình thức mua bản chủ yếu đó là “bán đất có hạ tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công trình khác, ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng chủ đầu tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ quan nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân. 8 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tình trạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảo dưỡng, Việc quản lý kiến trúc cũng trở nên khó khăn và không thể thực hiện được do không có văn bản quy định riêng. Hình 3: Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên: - Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lực khác nhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu cơ bất động sản v). - Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đô thị hoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần do tính nghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao. - Nguyên nhân từ các nhà quản lý, để phê duyệt một dự án cần tuân thủ các quy định pháp lý và phải thông qua quy hoạch vùng, quy hoạch 9 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao –Hà Đông –Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững chung và quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự án khu đô thị mới lại rất đa dạng trong khi các quy hoạch nói trên có khi chưa hoàn chỉnh hoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó kiểm soát. Như vậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bản mang tính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết và cần được bổ sung kịp thời. Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính và công tác triển khai còn nhiều bất cập. - Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mới đưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu. 10 [...].. .Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Hình 4: Bãi đỗ xe không được quan tâm Hình 5: Môi trường không đảm bảo, mĩ quan đô thị thiếu quan tâm đúng mức 11 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững 1.3 Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà Đông- Hà Nội 1.3.1 Đồ án đưa... với chủ đầu tư xây dựng khu đô thị 35 mới, quản lý hành chính, an ninh trật tự trong giai đoạn chưa chuyển giao cho đơn vị hành chính mới thành lập sau khi kết thúc dự án Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Vai trò của các chủ thể tham gia vào quá trình quản lý quy hoạch- xây dựng khu đô thị mới Mỗ Lao – Hà Đông – Hà Nội Các chủ đầu... hiện Quy chế khu đô thị mới ra đời đã có tác động không nhỏ tới quá trình lập quy chế quản lý quy hoạch- xây dựng tại các khu đô thị mới Tuy nhiên, văn bản cũng mới chỉ dừng lại ở mức độ hướng dẫn thực hiện quy chế, trình tự và các nội dung cần thiết, chưa thiết lập một mẫu quy chế hợp lý áp dụng đối với các khu đô thị CHƯƠNG III QUY CHẾ QUẢN LÝ QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI MỖ LAO - HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI ĐẢM... chính sách hoặc nhà quản lý nào có thể đưa ra - Quy hoạch: việc ra chính sách quản lý phải căn cứ trên đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị Mỗ Lao – Hà Đông - Hà Nội 34 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững Mục đích của quá trình : nhằm cụ thể hóa các quy định đối với khu đô thị Mỗ Lao, gắn kết các yếu tố môi trường – kinh tế - và... và mới tiến hành xây dựng quy chế quản lý, về quy hoạch cũng đã được tiến hành song song Một số đô thị điển hình như Thị xã Thái Bình, Thị xã Phủ Lý v một số khu mở rộng trên địa bàn Hà Nội như Khu đô thị mới Pháp Vân –Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì – Hà Nội; Khu đô thị mới Nam Thăng Long vv Khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì – Hà Nội được tiến hành quản lý dựa trên văn bản Quy t Định số... Quốc gia về Quy hoạch xây dựng Thể 19 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững hiện những quy định bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng; là cơ sở pháp lý để quản lý việc ban hành, áp dụng các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng và các quy định về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại địa... hoạt động của khu đô thị nhằm đảm bảo tính đúng đắn của dự án đồng thời tạo lập một không gian sống đảm bảo cho cư dân trong khu đô thị và vùng lân cận • Chức năng và nhiệm vụ của Ban quản lý dự án khu đô thị hiện nay còn mang tính chồng chéo Ban quản lý dự án khu đô thị phải chịu 14 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững sự quản lý, chi phối... lý Quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao Hà Đông Hà Nội đảm bảo phát triển bền vững a Điều kiện tự nhiên  Vị trí giới hạn khu đất Khu vực lập dự án phát triển khu đô thị mới nằm trong ranh giới quản lý hành chính của phường Văn Mỗ – t/x Hà Đông, được giới hạn như sau: + Bắc và Đông Bắc giáp xã Trung Văn – Hà Nội + Đông Nam giáp Quốc lộ 6 + Tây Nam giáp sông Nhuệ  Quy mô + Khu đô thị mới có tổng diện tích:... tiến hành theo hồ sơ đã được duyệt - Tiến trình lập và thực hiện quy hoạch thuần túy như sau (suy ra chưa xuất hiện khâu quản lý và thực hiện quản lý quy hoạch được duyệt) 1.4 Thực trạng quản lý quy hoạch khu đô thị mới Mỗ Lao- Hà ĐôngHà Nội: Cơ cấu tổ chức: UBND Thành phố Hà Nội thống nhất việc quản lý khu đô thị UBND thành phố Hà Đông là cơ quan đầu mối phối hợp với các ban ngành có liên quan giúp Thành... nhà ở đô thị  Các công trình hạ tầng kỹ thuật Hệ thống điện – thông tin Hiện tại khu đất thuộc ranh giới quy hoạch khu đô thị Mỗ Lao có 1 đường dây 35kV chạy cắt ngang theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Hệ thống Cấp thoát nước Khu đô thị Mỗ Lao nằm trong ranh giới quản lý hành chính của phường Văn Mỗ – thành phố Hà Đông Đây là khu vực chỉ có ruộng canh tác và các 26 Xây dựng Quy chế quản lý Quy hoạch khu . thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh. Khu nhà ở mới (new residential areas – new housing areas): những khu ở được xây dựng mới tập trung theo quy hoạch được. trường và Phát triển Bền vững của Hội nghị các nguyên thủ của các quốc gia trên thế giới họp ở Rio de Janiero, Brazil. Trong báo cáo chính trị Đại hội IX của ĐCSVN đã xác định sự phát triển của nước