TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ẢNH HƢỞNG CỦA DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG TỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CNBM: GVC.TS Nguyễn Bá Vỵ GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản SVTH : Đinh Chế Linh MSV: 10399.48 LỚP: 48 QD 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI 55 - ĐƯỜNG GIẢI PHÓNG,QUẬN HAI BÀ TRƯNG, HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình sát thầy giáo: Thạc sĩ Nguyễn Quốc Toản Em cảm kích trước giúp đỡ Thầy cô giáo Bộ môn Tổ chức Kế hoạch Khoa Kinh tế Quản lí xây dựng tạo điều kiện để em hoàn thành đồ án Xin chân thành cảm ơn thầy Hội đồng khoa học góp q cho đồ án Và thật thiếu sót quên gửi lời cảm ơn đến anh chị Ban Quản lí dự án thuộc Cục Phát triển Đơ thị, Bộ Xây dựng có giúp đỡ chia sẻ chân thành hữu ích Hà Nội, ngày 01 tháng 02 năm 2009 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP: Thành phố HN: Hà Nội HNMR: Hà Nội mở rộng UBND: Ủy ban nhân dân HDND: Hội đồng nhân dân BĐS: TT.BĐS: ĐBQH: Bất động sản Thị trƣờng bất động sản Đại biểu quốc hội USD: Đơn vị tiền tệ Mỹ SGD: Đơn vị tiền tệ Singapore QLDT TT.TM: GDP: Quản lí thị Trung tâm thƣơng mại Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm nội địa GIS: Geography Infomation System - Hệ thống thơng tin địa lí FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi VietRees: Vietnam Real Estate Cơng ty Nghiên cứu Tƣ vấn BĐS Việt Nam SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị DANH SÁCH HÌNH VẼ Hình 1: Bản đồ địa lí TP Hà Nội năm 2007 (trước mở rộng) Hình 2: Ảnh chụp TP Hà Nội từ vệ tinh Hình 3: Lịch sử phát triển thị HN Hinh 4: vấn đề thực trạng quy hoạch quản lý HN Hình 5: Vấn đề 1: Đơ thị vượt tầm kiểm sốt Hình 6: Vấn đề 2: Ách tắc giao thơng thành phố Hình 7: Vấn đề 3: Điều kiện sống người dân Hình 8: Vấn đề 4: Các vùng ngoại vi Hình 9: Vấn đề 5: Bất lợi tự nhiên Hình 10: Vấn đề 6: Tồn quy hoạch Hình 11: Mơ hình thành phố đa cực Hình 12: Ảnh chụp TP.HN từ vệ tinh Hình13: Một ảnh chụp kỉ niệm ngày mở rộng địa giới Hình 14: Mơ hình cấu trúc TP.HNMR Hình 15: Sự tăng trưởng dân số nhu cầu thực tế Hình 16: Cầu nhà thu nhập dân cư Hình 17: Đồ thị biểu diễn dịch chuyển đường cung BĐS Hình 18: Tổng vốn FDI số dự án đầu tư vào Việt Nam 11 tháng năm 2008 Hình 19:Số dự án lượng vốn FDI đầu tư vào số tỉnh Việt Nam 11 tháng năm 2008 Hình 20: Cơ cấu lĩnh vực đầu tư vào TP.HN năm 2008 Hình 21: Tổng kết dự báo số lượng hộ rao bán thị trường HN Hình 22: Cơ cấu giao dich TT.BĐS quý IV năm 2008 Hình 23: Khách sạn chiếm vốn lớn FDI vào BĐS TP.HN Hình 24: Giá chào thuê trung bình qua năm (Savills Vietnam) Hình 25: Nguồn cung nhà cho thuê (CBRE) Hình26: Khu trung tâm Thành phố tập trung nhiều dự án hộ cho thuê nhất, dự án triển khai chủ yếu vùng ven Hình 27: Niềm tin vào tương lai TT.BĐS HN (VietRees) Hình 28: Dự báo năm phục hồi TT.BĐS HN (VietRees) SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH SÁCH HÌNH VẼ _ MỤC LỤC _ PHẦN MỞ ĐẦU _ LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI _ ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU _ 10 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU _ 10 CẤU TRÚC CỦA ĐỒ ÁN _ 10 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 11 Chƣơng 1: TÌM HIỂU VỀ DƢ̣ Á N QUY HOẠCH HÀ NỘ I MỞ RỘ NG _ 12 1.1 HIỆN TRẠNG HÀ NỘI VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN _ 12 1.1.1 Hà Nội trƣớc mở rộng.() 12 1.1.1.1 Vị trí địa lí 12 1.1.1.2 Chính trị 13 1.1.1.3 Giao thông 13 1.1.1.4 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 13 1.1.1.5 Dân cƣ lao động _ 15 1.1.1.6 Văn hóa 15 1.1.1.7 Kinh tế _ 16 1.1.1.8 Đôi nét lịch sử 16 1.1.2 Thƣ̣c tra ̣ng quy hoạch quản lí Hà Nội _ 20 1.1.2.1 Đô thi ̣đã phát triể n vƣơ ̣t tầ m kiể m soát _ 21 1.1.2.2 Ách tắc giao thông thành phố 23 1.1.2.3 Điề u kiê ̣n số ng ngƣời dân _ 25 1.1.2.4 Các vùng ngoa ̣i vi _ 26 1.1.2.5 Bấ t lơ ̣i tƣ̣ nhiên _ 28 1.1.2.6 Tồ n ta ̣i quy hoa ̣ch. 29 1.1.3 Sự cần thiết dự án quy hoạch mở rộng 31 1.1.3.1 Mốc thời điểm _ 31 1.1.3.2 Thực trạng bất cập trình phát triển _ 31 1.1.3.3 Thiếu quỹ đất triển khai dự án lớn thu hút đầu tƣ 32 1.1.3.4 Mở rộng nhằm tƣơng xứng với quốc gia 100 triệu dân 33 1.1.3.5 Phát triển đô thị vệ tinh, đô thị đối trọng _ 33 1.1.4 Khó khăn gặp phải liên quan tới dự án 35 1.1.4.1 Sự thống quy hoạch 35 1.1.4.2 Nguồn vốn 35 1.1.4.3 Nguồn nhân lực quản lí 36 1.1.4.4 Vấn đề tận dụng quỹ đất _ 37 1.1.4.5 Tiến độ triển khai đề án 37 1.1.4.6.Vấn đề lịch sử văn hóa _ 38 1.1.5 Dẫn chứng số ví dụ tham khảo giới _ 41 1.1.5.1 Ý kiên tiêu cực 41 1.1.5.2 Ý kiến tích cực 42 1.2 THƠNG TIN VỀ LỘ TRÌNH VÀ KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI CỦA DỰ ÁN _ 43 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 1.3 Ý TƢỞNG QUY HOẠCH THEO NHÀ TƢ VẤN ĐƢỢC CHỌN _ 46 1.3.1 Sơ lƣợc nhà thầu tƣ vấn đƣợc chọn _ 46 1.3.2 Mục tiêu đặt 46 1.2.3 Biện pháp ý tƣởng 48 Chƣơng THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI _ 51 2.1 BẤT ĐỘNG SẢN 51 2.1.1 Khái niệm bất động sản 51 2.1.2 Những thuộc tính bất động sản _ 51 2.1.2.1 Tính bất động đất đai cơng trình gắn liền _ 51 2.1.2.2 Tính khan 52 2.1.2.3 Tính cá biệt 52 2.1.2.4 Tính bền lâu _ 52 2.1.2.5 Tính chịu ảnh hƣởng lẫn _ 53 2.1.2.6 Tính thích ứng _ 53 2.1.2.7 Tính phụ thuộc vào lực quản 53 2.1.2.8 Chịu ảnh hƣởng tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 54 2.1.3 Phân loại bất động sản _ 54 2.1.3.1 Theo định nghĩa từ Bộ luật Dân _ 54 2.1.3.2 Theo chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản _ 54 2.1.3.3 Theo công sử dụng _ 55 2.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng tới bất động sản 55 2.1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: _ 55 2.1.4.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: 57 2.1.4.3 Các yếu tố chung bên _ 57 2.2 THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 60 2.2.1 Khái niệm thị trƣờng thị trƣờng BĐS 60 2.2.1.1 Khái niệm thị trƣờng _ 60 2.2.1.2 Thị trƣờng bất động sản _ 60 2.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản _ 61 2.2.2.1 Tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch 61 2.2.2.2 Thị trƣờng bất động sản thực chất thị trƣờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản 61 2.2.2.3 Thị trƣờng BĐS thị trƣờng khơng hồn hảo 61 2.2.2.4 Khả co giản cung 62 2.2.2.5 Thị trƣờng khó thâm nhập 64 2.2.2.6 Thị trƣờng bất động sản chịu chi phối pháp luật _ 64 2.2.2.7 Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn _ 65 2.2.2.8 Thị trƣờng BĐS thị trƣờng mà việc tham gia rút khỏi thị trƣờng vấn đề khó khăn phức tạp _ 66 2.2.2.9 Thị trƣờng BĐS ảnh hƣởng quy hoạch _ 66 2.2.3 Các quy luật tác động tới vận hành thị trƣờng BĐS 67 2.2.3.1 Quy luật cung-cầu 67 2.2.3.2 Quy luật giá cả. _ 68 2.2.4 Cung-cầu thị trƣờng bất động sản 68 2.2.4.1 Cung bất động sản 68 2.2.4.2 Cầu bất động sản _ 74 2.2.4.3 Quan hệ cung-cầu bất động sản 79 2.2.5 Đặc điểm riêng thị trƣờng bất động sản Hà Nội 88 2.2.5.1 Lƣợng cầu lớn ngƣời nhập cƣ có tích lũy _ 88 2.2.5.2 Tính minh bạnh thấp 88 2.2.5.3 Thu hút vốn đầu tƣ nƣớc lớn _ 89 2.3 PHÂN LOẠI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN _ 92 2.3.1 Phân loại dựa vào dạng hàng hóa bất động sản 92 2.3.1.1 Thị trƣờng nhà 92 2.3.1.2 Thị trƣờng đất 92 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 2.3.1.3 Thị trƣờng BĐS dùng dịch vụ 92 2.3.1.4 Thị trƣờng BĐS văn phòng cho thuê 92 2.3.1.5 Thị trƣờng BĐS công nghiệp _ 92 2.3.1.6 Thị trƣờng BĐS nông nghiệp 92 2.3.1.7 Thị trƣờng BĐS phục vụ du lịch _ 93 2.3.2 Phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm _ 93 2.3.2.1 Thị trƣờng chuyển nhƣợng, mua bán _ 93 2.3.2.2 Thị trƣờng cho thuê cho thuê lại _ 93 2.3.2.3 Thị trƣờng chấp bảo hiểm _ 93 2.3.2.4 Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất _ 93 2.3.2.5 Thị trƣờng cung cấp dịch vụ tƣ vấn bất động sản 93 2.3.3 Theo trình tự tham gia thị trƣờng _ 94 2.3.3.1 Thị trƣờng sơ cấp 94 2.3.3.1 Thị trƣờng thứ cấp 94 2.3.4 Theo mức độ kiểm soát Nhà nƣớc _ 94 2.4 SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 94 2.4.1 Các giai đoạn phát triển chung TTBĐS _ 94 2.4.2 Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội _ 96 2.5.THAM KHẢO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA _ 100 2.5.1 Sự phát triển thị trƣờng BĐS Cộng hoà Liên bang Đức 100 2.5.2 Sự phát triển thị trƣờng BĐS Cộng hoà Séc _ 102 2.5.3 Phát triển thị trƣờng BĐS Úc _ 104 2.5.4 Phát triển thị trƣờng BĐS Trung Quốc 104 2.5.5 Quản lý phát triển thị trƣờng BĐS Singarpore 107 Chƣơng ẢNH HƢỞNG CỦA DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG TỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN _ 109 3.1 ẢNH HƢỞNG CHUNG CỦA DỰ ÁN 109 3.1.1 Dự án quy hoạch gây đóng băng thị trƣờng thực _ 109 3.1.1.1 Những biểu ảm đạm TT.BĐS HN 109 3.1.2 Nguyên nhân dự án quy hoạch tác động _ 110 3.1.2.1 Dƣ cung thiếu cầu _ 110 3.1.2.2 Tâm lí nghe ngóng chờ đợi 110 3.1.2.3 Những nguyên nhân khác _ 111 3.2 ẢNH HƢỞNG THEO KHU VỰC _ 112 3.2.1 Khu vực Hà Nội cũ 112 3.2.2 Khu vực mở rộng giáp với Hà Nội cũ 112 3.2.3 Khu vực xa trung tâm 113 3.3 ẢNH HƢỞNG THEO TỪNG MẢNG THỊ TRƢỜNG 113 3.3.1 Mảng thị trƣờng chia theo dạng hàng hóa bất động sản _ 113 3.3.1.1 Thị trƣờng nhà 113 3.3.1.2 Thị trƣờng đất ở. _ 115 3.3.1.3 Thị trƣờng BĐS dùng cho thƣơng mại, dịch vụ 116 3.3.1.4 Thị trƣờng BĐS dùng cho văn phòng cho thuê _ 117 3.3.1.5 Thị trƣờng BĐS công nghiệp 122 3.3.1.6 Thị trƣờng BĐS nông nghiệp 123 3.3.1.7 Thị trƣờng BĐS phục vụ du lịch 124 3.3.2 Ảnh hƣởng mảng thị trƣờng đƣợc phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm _ 129 3.3.2.1 Thị trƣờng mua bán: giao dịch với giá trị thấp _ 129 3.3.2.2 Thị trƣờng cho thuê cho thuê lại 130 3.4 DỰ ĐOÁN XU HƢỚNG _ 136 3.4.1 Tƣơng lai thị trƣờng bất động sản Hà Nội 136 3.4.1.1 Niềm tin vào tƣơng lai thị trƣờng bất động sản Hà Nội 136 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 3.4.1.2 Thời gian hồi phục thị trƣờng bất động sản Việt Nam _ 137 3.4.2 Xu hƣớng chuyển dịch khỏi trung tâm Hà Nội 138 3.4.3 Thay đổi thị hiếu loại nhà _ 139 3.4.3.1 Nhà biệt thự 140 3.4.3.2 Nhà chung cƣ 141 3.4.4 Mơ hình triển khai dự án theo quy hoạch 142 3.4.5 Giá trị nhà _ 143 3.4.5.1 Giá nhà cao 143 3.4.5.2 Giá nhà chững lại 144 3.4.6 Thị trƣờng bất động sản Hà Nội biến động bất ngờ theo khu vực _ 145 3.5 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ _ 147 3.5.1 Điều chỉnh giá đất địa bàn sát nhập 147 3.5.2 Tạo điều kiện tăng tính khoản thị trƣờng bất động sản _ 148 3.5.3 Thúc đẩy thị trƣờng 150 3.5.3.1 Hạn chế độc quyền 150 3.5.3.2 Hạ thấp chi phí giao dịch thị trƣờng nhà đất 151 3.5.3.3 Kích cầu 151 3.5.4 Đƣa số chuẩn cho bất động sản 152 3.5.5 Cải cách máy quản lý hành cơng nhà đất. 152 3.5.6 Xây dựng, hoàn thiện nâng cao ứng dụng hệ thống thơng tin địa lí (GIS) cho thành phố 153 3.5.7 Công khai thông tin bất động sản _ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO 156 NGUỒN SÁCH: 156 MỘT SỐ TRANG WEB THAM KHẢO CHÍNH 157 NGUỒN THAM LUẬN _ 157 LỜI KẾT 159 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị PHẦN MỞ ĐẦU LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Bắt đầu từ cuối năm 2007 suốt năm 2008, chủ đề mở rộng địa giới hành TP.HN gây xơn xao dƣ luận ngƣời dân nhƣ cơng luận báo chí Mở rộng Thủ chủ trƣơng nhà nƣớc có ảnh hƣởng lớn ngƣời dân Việt Nam, đặc biệt ngƣời sống Hà Nội tỉnh sát nhập Chủ đề gây ý nhiều tranh cãi từ đề án tới bƣớc thực quy hoạch ban đầu Trong thời tập tốt nghiệp Ban quản lí dự án phát triển thị, thuộc Cục phát triển đô thị Bộ xây dựng, em đƣợc tiếp xúc tìm hiểu dự án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng” Ảnh hƣởng dự án sâu sắc tới đời sống an sinh ngƣời dân, vấn đề kinh tế, văn hóa xã hội Tuy nhiên điều thiết thực rõ rệt mà nhiều ngƣời quan tâm thị trƣờng bất động sản (TT.BĐS) BĐS nguồn lực Quốc gia Việc định hƣớng phát triển nhƣ quản lý có hiệu TT.BĐS Thủ đóng góp vô quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Ngành học “Quản lí thị” khoa “Kinh tế Quản lí xây dựng” với kiến thức đƣợc trang bị phù hợp để nghiên cứu mảng đề tài kinh tế quản lí thị Ngồi mơn chung đào tạo kĩ sƣ xây dựng, đề tài vận dụng đƣợc kiến thức môn chuyên ngành đƣợc trang bị nhƣ: quy hoach đô thị, đồ án quy hoạch thị, pháp luật QLDT, quản lí đất, tổ chức xây dựng cơng trình thị, kế hoạch xây dựng đô thị, xã hội học đô thị, kinh tế thị, phân tích đánh giá dự án đầu tƣ thị, cơng trình hạ tâng sở, GIS, tin học QLDT SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị Bởi vậy, em chọn đề tài là: “Ảnh hƣởng dự án quy hoạch mở rộng Hà Nội tới thị trƣờng bất động sản” ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tƣợng nghiên cứu: dự án quy hoạch HN.MR, TT.BĐS ảnh - Phạm vi nghiên cứu: địa bàn TP.HN, trƣớc sau đƣợc hƣởng mở rộng PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh đƣa nhận xét phán đoán quy nạp (Dự án thời kì sơ khởi, số thơng tin mang tính bảo mật Quốc gia Số liệu cụ thể chƣa đủ để sử dụng cơng cụ phân tích định lƣợng) CẤU TRÚC CỦA ĐỒ ÁN Phần mở đầu Chƣơng 1: Tìm hiểu Dự án Quy hoạch Hà Nội mở rộng Chƣơng 2: Bất động sản thị trƣờng bất động sản Hà Nội Chƣơng 3: Ảnh hƣởng dự án quy hoạch Hà Nội mở rộng tới thị trƣờng bất động sản Tài liệu tham khảo SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 10 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị (tƣơng đƣơng 130 tỷ USD) để xây dựng Theo kế hoạch, năm cần 100 triệu m2 nhà phải cần tới 160.000 tỷ (10 tỷ USD) Trên thực tế, nguồn cung nhà cho ngƣời thu nhập thấp hạn hẹp hơn, phát triển loại hàng hố đặc thù gặp khó khăn riêng mà chế sách hành chƣa tháo gỡ, hỗ trợ kịp thời Giá giao dịch nhà đất tiềm ẩn bất ổn định mức cao bất hợp lý (trong so sánh bất tƣơng quan với thu nhập so sánh tỉnh thành nhƣ mức giá giới) Trung bình hộ gia đình chi 22,1 lần thu nhập năm cho nhà riêng chi 13,6 lần thu nhập trung bình năm cho hộ chung cƣ Nhà xã hội cho thuê giá thấp vấn đề lớn Đơn cử, mặt giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tokyo Moscow, gấp lần thành phố Hồ Chí Minh, nhƣng khả sinh lời mức hƣởng dụng lại thấp nhiều Lƣợng cầu xuất mạnh lãi suất giảm thời gian cho vay dài với chƣơng trình vay mua nhà Đây điều kiện cho công ty BĐS hƣớng đến phân khúc thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập trung bình Trên thực tế, năm qua, số công ty BĐS danh tiếng bị giảm doanh thu lợi nhuận đóng băng thị trƣờng phân khúc nhà chung cƣ cao cấp nhiều công ty BĐS quy mô nhỏ tiếp tục có lãi cao Điển hình Cơng ty nhƣ Dic Group, Năm Bảy Bảy, BCCI, Licogi 16… Ở thời điểm tại, nhiều dự án chung cƣ có mức giá thuộc vào hàng cao cấp phải ngừng triển khai, số dự án "vừa túi tiền" khởi công, bán hết hộ thời gian nhanh 3.4.6 Thị trƣờng bất động sản Hà Nội biến động bất ngờ theo khu vực Sau cơng bố quy hoạch, xác định đƣợc chức khu đất vị trí thuộc vùng mở rộng, giá trị BĐS vùng thay đổi rõ rệt SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 145 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị Cũng nhƣ ảnh hƣởng loại đồ án quy hoạch khác, quy hoạch HNMR làm giá trị số vùng, số khu tăng mạnh, tƣợng biến động giá xuất triển khai xây dựng sở hạ tầng Khi sở hạ tầng vùng mở rộng đƣợc đầu tƣ, ảnh hƣởng BĐS vùng mở rộng tới BĐS HN cũ rõ rệt Trong dƣ luận cịn có hồi nghi việc khơng thực thi xây dựng theo dự án quy hoạch dự đoán việc HN thu hẹp giữ lại Quận Hà Đông Việc mở rộng địa giới bƣớc ngoặt bất ngờ với nhà chuyên môn, việc có tạm thu hẹp địa giới nhƣ HN làm ngày 12/8/1991(25) hay khơng chƣa dám Do doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần cẩn thận với chiến lƣợc mạo hiểm đầu tƣ dài hạn (25 ) Quốc hội khóa VIII, kỳ thứ 9, ranh giới Thủ đô Hà Nội điều chỉnh Trả huyện thị xã lấy năm 1978 cho tỉnh Hà Tây huyện (Mê Linh) cho tỉnh Vĩnh Phú, bốn quận nội thành năm huyện ngoại thành, với diện tích đất tự nhiên 924 km2 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 146 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 3.5 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Mục đích nghiên cứu đề tài với kì vọng tìm hiểu ảnh hƣởng dự án quy hoạch HN.MR tới TT.BĐS Từ có định hƣớng đóng góp cho việc hoạch định sách giúp cho TT.BĐS phát triển cách bền vững lành mạnh, giúp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS có chiến lƣợc kinh doanh phù hợp, nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh, ổn định xã hội 3.5.1 Điều chỉnh giá đất địa bàn sát nhập Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, để thị trƣờng nhà đất thực phục hồi phát triển cách ổn định cần có điều chỉnh mang tính liên quan đến tài đất đai, bao gồm giá đất sách thuế liên quan đến đất Hiện tại, bất hợp lý việc áp thuế việc điều tiết thị trƣờng nhà đất áp dụng hệ thống thuế xây dựng từ thời kỳ bao cấp đất đai trƣớc Cụ thể thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà đất Điều khiến cho thuế khó trở thành cơng cụ hiệu việc chống đầu đất lẫn khuyến khích sử dụng tiết kiệm nguồn tài nguyên Việc điều chỉnh giá đất theo hƣớng bƣớc tiếp cận với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng để nhằm giải mâu thuẫn, bất cập nay, thúc đẩy việc khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu Các mức giá cụ thể Thành phố Hà Nội (cũ) quy định thực giá đất năm 2008 phù hợp với tình hình nên khơng điều chỉnh khung giá, xem xét điều chỉnh cục bổ sung giá đƣờng phố đƣợc đặt tên, đƣợc đầu tƣ sở hạ tầng Điều chỉnh giá đất số địa bàn trƣớc thuộc tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hịa Bình, có mức giá thấp so với địa bàn Hà Nội (cũ), tăng tƣơng quan giá đất khu vực, tuyến đƣờng, đất vùng giáp ranh Cụ thể, giá đất quận Hà Đông cần đƣợc điều chỉnh tƣơng quan với mặt vùng giáp ranh với quận Thanh Xuân Đất phƣờng trục SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 147 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị đƣờng giao thơng có giá từ 1.350.000đồng/m2 đến 15.000.000 đồng/m2; khu dân cƣ nông thôn từ 1.000.000 đồng đến 1.500.000 đồng/m2 Các thị trấn tỉnh Hà Tây cũ vào khung giá đất đô thị loại V (mức tối đa theo thẩm quyền thành phố đƣợc 8,04 triệu đồng/m2) để điều chỉnh theo hƣớng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở Địa bàn huyện Mê Linh, điều chỉnh theo mặt chung tƣơng đƣơng với huyện Đông Anh Về giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, quận nội thành (trừ quận Hồng Mai Long Biên) thành phố Hà Đông, giá 43,5% giá đất ở; quận Long Biên, Hoàng Mai giá giảm 10% so với quận nội thành để khuyến khích phát triển sản xuất; thành phố Sơn Tây huyện ngoại thành, giá theo xu hƣớng giảm so với nội thành Về giá đất nông nghiệp, địa bàn quận, huyện thuộc Thành phố Hà Nội cũ giữ ổn định; địa bàn huyện Mê Linh đƣợc nâng giá đất huyện Đông Anh; địa bàn tỉnh Hà Tây cũ điều chỉnh giá lên với mức quận, huyện Hà Nội cũ… Cần xem xét kỹ giá thực tế thị trƣờng chủ yếu thị trƣờng “ngầm” nên giá phần lớn “ảo” Thành phố cần đặc biệt quan tâm tới giải pháp để thực giá đất cho hiệu quả, trƣờng hợp điều chỉnh tăng nhiều so với giá năm 2008, dự án giải phóng mặt thực chuyển tiếp từ năm trƣớc… 3.5.2 Tạo điều kiện tăng tính khoản thị trƣờng bất động sản Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cho biết, Ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố có quy trình tín dụng thận trọng chặt chẽ việc cho vay vốn đầu tƣ vào TT.BĐS Theo Ngân hàng Nhà nƣớc: Trong thời điểm cuối năm tỷ lệ nợ q hạn nợ xấu có khả tăng TT.BĐS nước chưa có dấu hiệu cải SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 148 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị thiện, cộng với việc chậm trễ tốn cơng trình nên ngân hàng thương mại gặp khó khăn thu hồi nợ Để đảm bảo mức an toàn tối đa hạn chế rủi ro, cho vay, ngân hàng thƣờng định giá tài sản 50-70% giá thị trƣờng cho vay khoảng 70% giá trị tài sản Tuy nhiên, ngân hàng phải đối phó với nợ xấu tăng cao khách hàng khơng trả đƣợc nợ, khó phát mại đƣợc tài sản tính khoản TT.BĐS thấp Nếu thời gian tới không tạo điều kiện tăng tính khoản thị trƣờng này, với dự án đầu tƣ, kinh doanh BĐS có quy mơ lớn, có nhiều thách thức cho hệ thống tài Hơn thế, trƣờng hợp ngân hàng thận trọng đến mức thắt chặt cho vay đầu tƣ kinh doanh tất dự án BĐS khiến cho tính khoản thị trƣờng thấp gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng Hiện nay, có dự án hồn thành đến 80-90% nhƣng khơng thể triển khai tiếp thiếu vốn Đƣợc biết, tính đến hết quý III năm 2008, dƣ nợ cho vay BĐS tổ chức tín dụng địa bàn Hà Nội 24.839 tỷ đồng Mức dƣ nợ tăng 23,5% so với tháng 12/2007, đó, dƣ nợ cho vay ngắn hạn 5.961 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 24%; dƣ nợ trung dài hạn 18.878 tỷ đồng, chiếm 76% tổng dƣ nợ Dƣ nợ cho vay có tài sản bảo đảm 23.374 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 94%; dƣ nợ cho vay khơng có tài sản bảo đảm 1.465 tỷ đồng, chiếm 6% tổng dƣ nợ cho vay BĐS Cần có giải pháp để hổ trợ phát triển thị trƣờng tín dụng bất động sản nhƣ cho phép hình thành thị trƣờng cầm cố chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động thị trƣờng tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lƣợng vốn định cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Phát triển chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố này, lúc thị trƣờng tín dụng BĐS đƣợc mở rộng với nhiều nhà đầu tƣ tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu công ty mua bán nợ Lúc khả tiếp cận SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 149 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị khoản tín dụng dễ đối tƣợng có nhu cầu vế vốn Một số mơ hình chứng khốn hóa BĐS khác nên nghiên cứu ứng dụng thời điểm nhƣ phát hành trái phiếu cơng trình, hay phát hành chứng bất động sản Các mơ hình hoạt động tốt cung cấp cho thị trƣờng bất động sản lƣợng vốn không nhỏ mang tính khoản cao Ngồi giải pháp mang tính vĩ mơ, nội tổ chức tín dụng phải có biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt khoản tín dụng Các chủ đầu tƣ phải có biện pháp để huy động sử dụng tốt nguồn vốn vay 3.5.3 Thúc đẩy thị trƣờng Chính sách thúc đẩy thị trƣờng chia làm ba nhóm sau: 3.5.3.1 Hạn chế độc quyền Sự độc quyền diễn công ty phát triển nhà khơng phải Nhà nƣớc Tính đến thời điểm , doanh nghiệp nhà nƣớc nắm giữ 75 % tài sản cố định quốc gia, 80 % vốn đầu tƣ Nhà nƣớc, 60 % tổng lƣợng tín dụng nƣớc, 70 % vốn vay nƣớc Mức độ độc quyền doanh nghiệp lớn, nhƣng đóng góp chƣa tới 40 % GDP, 30 % thu ngân sách thuế tạo việc làm cho gần 10 % lực lƣợng lao động.(26) Việc hạn chế lũng đoạn độc quyền nhằm xã hội hố cơng tác xây dựng nhà TPHN Để ban hành sách khuyến khích doanh nghiệp tƣ nhân nƣớc nƣớc tham gia thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập thấp Trên thực tế, cách làm đơn giản Hà Nội áp dụng ngun sách ƣu đãi dành cho cơng ty phát triển nhà Nhà nƣớc áp dụng (26) Theo TS Nguyễn Quang A đăng báo Lao động cuố i tuầ n ngày 28 tháng 12 năm 2008 SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 150 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị cho doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp nƣớc ngồi… định có hiệu 3.5.3.2 Hạ thấp chi phí giao dịch thị trƣờng nhà đất Trọng tâm nhóm sách thúc đẩy trình cung cấp giấy chứng nhận nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho ngƣời thu nhập thấp, cách đề cao khuyến khích trách nhiệm cá nhân quan chức cấp Rõ ràng việc ban hành sách khuyến khích vật chất thoả đáng nhƣ phạt tiền mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân có tác dụng giảm bớt chi phí giao dịch thị trƣờng nhà đất cho ngƣời thu nhập thấp 3.5.3.3 Kích cầu Kích cầu biện pháp đẩy mạnh chi tiêu rịng phủ (hay cịn gọi tiêu dùng công cộng) để làm tăng tổng cầu, kích thích tăng trƣởng kinh tế Kích cầu TT.BĐS dùng biện pháp khuyến khích hỗ trợ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà sinh hoạt ngƣời dân, đáp ứng hạ tầng sở cho tổ chức, doanh nghiệp Biện pháp kích cầu cần thiết để khắc phục tình trặng đóng băng kéo dài Tuy nhiên việc kích cầu phải làm lúc tức phải thực kích cầu doanh nghiệp chƣa thu hẹp sản xuất hộ gia đình chƣa thu hẹp tiêu dùng Nếu thực sớm q, kích cầu làm cho kinh tế trở nên nóng tăng áp lực lạm phát Nếu thực chậm q, hiệu kích cầu giảm Trong tình trạng suy giảm kinh tế toàn cầu nhƣ nay, lãi xuất cho vay nƣớc ngồi thấp, phủ nên tận dụng nguồn vay ƣu đãi có sách hỗ trợ phù hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhƣ ngƣời dân có nhu cầu nhà SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 151 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 3.5.4 Đƣa số chuẩn cho bất động sản Chỉ số BĐS khơng khác “hàn thử biểu” giúp nhà quản lý theo dõi, định hƣớng phát triển thị trƣờng, ngân hàng định giá cho vay chấp… hạn chế việc đầu cơ, mua hớ Mặc dù Bộ Xây dựng cho biết cho đời số BĐS (REMI) thí điểm TP.HCM quý IV/2008 Tuy nhiên, có nhiều Cty riết xây dựng số BĐS riêng cho mình, chí có Cty cịn cung cấp miễn phí số đến khách hàng thơng qua đƣờng email, tin phát không Trên thực tế số BĐS đƣợc nhiều nƣớc giới áp dụng từ lâu Tuy nhiên, Việt Nam, thị trƣờng địa ốc giai đoạn phát triển sơ khai nên công cụ pháp lý tài hỗ trợ cho cịn hạn chế Vì vậy, để thị trƣờng BĐS vào hƣớng chuyên nghiệp minh bạch địi hỏi Chính phủ ngành chức phải sớm đƣa số BĐS chung có uy tín chứa hàm lƣợng xác cao 3.5.5 Cải cách máy quản lý hành công nhà đất Bộ máy quản lý nhà đất hiệu nguyên nhân cản trở hình thành thị trƣờng BĐS, khơng trƣờng hợp gây nên tiêu cực, tham nhũng xúc cho xã hội dân cƣ, mà trực tiếp cho ngƣời thu nhập thấp Theo số thống kê, 70% khiếu kiện thuộc lĩnh vực nhà đất; thất lãng phí lớn lĩnh vực nhà đất Nhƣng cải cách hành lĩnh vực nhà đất vấn đề thực khó khăn phức tạp, đụng chạm đến đặc quyền, đặc lợi nhóm quan chức máy công quyền Giải pháp thực cải tổ máy quản lý nhà đất phải phân định chức quản lý nhà nƣớc chức dịch vụ nhà đất Bộ máy Nhà nƣớc lĩnh vực nhà đất có hai chức chủ yếu: Chức quản lý nhà nƣớc nhà đất mà nhiệm vụ chủ yếu giám sát thực thi Luật Đất đai, Luật Nhà SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 152 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị chích sách tƣơng ứng; Chức cung cấp dịch vụ hành cơng nhà đất Chức thứ nhiệm vụ quyền, chức thứ hai tổ chức hành cơng Trên sở phân định rõ chức nhƣ tổ chức lại máy chấn chỉnh công tác quản lý nhà đất, tách hai chức khơng để lẫn lộn Chính quyền cấp từ Phƣờng đến Thành phố thực quản lý Nhà nƣớc nhà đất Sở Địa Nhà đất bao gồm Phịng Địa quận hay phƣờng làm tham mƣu cho Chính quyền quản lý nhà đất đồng thời thực chức dịch vụ hành cơng Chức thứ hai dịch vụ hành cơng lại giao cho tổ chức chuyên trách, hoạt động theo nguyên tắc tự trang trải, theo quy định tổ chức nghiệp có thu Mặt khác, cần thực phân cấp triệt để quản lý nhà đất, xác định vai trò cấp Phƣờng Chẳng hạn, việc mua bán sang nhƣợng nhà đất, cấp GCN nhà đất, quản lý công tác xây dựng nhà đất, xử lý tranh chấp khiếu kiện nhà đất… giao cho cấp Quận hay Phƣờng Bằng cách đẩy mạnh phân cấp để làm rõ trách nhiện tổ chức cá nhân trƣớc pháp luật việc Hà Nội thiết phải thực để tạo chuyển biến thực chất công tác quản lý Nhà nƣớc nhà đất Nhƣng phân cấp quản lý nhà đất gặp phải trở ngại phân chia quyền lợi Chính lẽ việc ban hành quy chế cụ thể nghĩa vụ chức máy cấp nội dung quan trọng cải cách hành 3.5.6 Xây dựng, hồn thiện nâng cao ứng dụng hệ thống thơng tin địa lí (GIS) cho thành phố Niềm tin cộng đồng nhà đầu tƣ TT.BĐS phụ thuộc tính đáng tin hệ thống địa lí đăng kí đất đai Một hệ thống địa tốt nịng cốt cho việc phát triển nhiều vấn đề kinh tế-xã hội, trọng tâm TT.BĐS SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 153 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị Hệ thống địa đƣợc hình thành để ghi nhận trao đổi đất đai TT.BĐS, chức cịn hỗ trợ việc kí quyền sở hữu BĐS, ghi nhận quyền, hạn chế trách nhiệm mảnh đất Chức then chốt cho phép hình thành sở liệu quản lí đất đai nhƣ: - Về mặt pháp lí, đăng kí chủ sở hữu đất; - Về mặt tài khóa, định giá bán đất; thuế đất, quyền địa phƣơng giới kinh doanh - Phục phụ chức quản lí quy hoạch quyền địa phƣơng với giới kinh doanh Các hệ thống đại bạn đƣợc tạo cách khảo sát đất đai thực địa ghi nhận quyền sở hữu mảnh đất thơng qua quan đăng kí đất đai Việc quản lí hệ thống địa lí đạt hiệu cao áp dụng cách thức quản lí đại Yêu cầu đặt phải chuyển tải sở liệu với đồ quản lí theo phần mềm Đây hình thức mà tất nƣớc phát triển áp dụng Hiện có nhiều phầm mềm hỗ trợ việc quản lí hệ thống thơng tin địa lí (Geography Infomation System – GIS) nhƣ: mapinfor, ArcGis, DolGIS, Các nhà đo đạc địa nhiều quan phủ đảm nhận việc cập nhật sở liệu cho hệ thống thơng tin địa lí Những ngƣời có trách nhiệm máy hành từ cấp xã phƣờng tới cấp TP phải đƣợc đào tạo để sử dụng công cụ HN sau quy hoạch cần thống xây dựng hệ thống GIS đầy đủ, chi tiết, cập nhật liên tục quản lí, xây dựng phát triển hiệu 3.5.7 Công khai thông tin bất động sản Với hệ thống thơng tin địa lí đƣợc số hóa (GIS), sở liệu thông tin mảnh đất phải đƣợc công khai mạng Các đồ địa đƣợc cung cấp miễn phí thơng qua mạng Internet với số lƣu ý tính SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 154 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị pháp lí thơng tin Cơng tác việc tạo điều kiện thuận lợi cho quản lí lập quy hoạch cịn kích thích giúp TT.BĐS phát triển lành mạnh SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 155 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị TÀI LIỆU THAM KHẢO NGUỒN SÁCH: Niên giám thống kê 2007 – Tổng cục thống kê Bài giảng “Tổng quan TT.BĐS” – TS Trần Quang Huy “Thị trường bất động sản” –TS Hoàng Văn Cƣờng (Chủ biên) “Kinh tế Đầu tư Xây dựng”- GS TSKH Nguyễn Văn Chọn “Quản lý nhà nước kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng”- GS TSKH Nguyễn Văn Chọn “Thị trường bất động sản”- TS Hoàng Văn Cƣờng, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phân, THS Vũ Thị Thảo “Quản lý đất đai Bất động sản đô thị” - GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng “Kinh tế thị vùng” – TS Trần Văn Tấn (chủ biên) Tài liệu Cục quản lí nhà thị trƣờng BĐS, Xây dựng 10 Tài liệu Ban Quản lí dự án – Cục quản lí thị, Xây dựng 11 Chính sách thu hút đầu tƣ vào TT.BĐS Việt Nam – CIEM (Viên Nghiên cứu quản lí kinh tế trung ƣơng Australian) 12 Nghị định số 16/2005/NĐ 13 Nghị định 90/2006/NĐ-CP 14 Nghị định số 02/2005/NĐ 15 Quyết định 153/2006/QĐ 16 Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 17 Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 18 Nghị định 178/1999/NĐ-CP 19 Quyết định 65/2005/QĐ-UB 20 Thông tƣ số 14/2008/TT-BXD 21 Tài liệu nghiên cứu thị trƣờng bất động sản Công ty CB Richard Ellis Việt Nam SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 156 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị 22 Tài liệu nghiên cứu TT.BĐS Tập đoàn Savills 23 Bản tin thị trƣờng hàng tuần VietRees (.pdf) 24 Báo cáo tuần (.pdf) công ty VINCOM (www.vincomsc.com.vn) MỘT SỐ TRANG WEB THAM KHẢO CHÍNH www.chinhphu.vn www.cbrevietnam.com www.vneconomy.net www.vnexpress.net http://vi.wikipedia.org http://www.skyscrapercity.com www.vietnamnet.vn www.baoxaydung.vn www.diaoconline.vn NGUỒN THAM LUẬN Vấn đề đào tạo quản lý đất đai TT.BĐS Việt Nam GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ Trƣởng Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Một số vấn đề kinh tế bất động sản nước ta TS Phạm Sỹ Liêm - Nguyên Thứ Trƣởng Bộ XD, Phó Chủ tịch Tổng hội XDVN, Viện Trƣởng Viện Nghiên cứu Phát triển Đơ thị Hồn thiện hệ thống pháp luật- Cơ sở quan trọng cho đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần tăng trưởng kinh tế phát triển thị bền vững Ơng Trịnh Huy Thục - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng Công ty Xây dựng Hà nội, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt nam Giải pháp huy động vốn để phát triển lành mạnh TT.BĐS PGS.TS.Thái Bá Cẩn - Nguyên Vụ trƣởng Bộ Tài Những khía cạnh Tài – Kinh tế TT.BĐS hệ thống hình thành giá xây dựng SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 157 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị GS.TSKH Volkov Boris Andrievich - Chủ nhiệm môn Thẩm định bất động sản, trƣờng ĐH GTĐS ( MIIT) Mátxcơva TT.BĐS Việt nam - Cơ hội đầu tư vấn đề thách thức Ths Nguyễn Trọng Ninh - Cục phó Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng Đăng ký Bất động sản – Hoạt động cần thiết phục vụ quản lý thị Ơng Nguyễn Trọng Khang - Giám đốc VP đăng ký đất Nhà Hà Nội Một số vấn đề định giá bất động sản Việt Nam Ths.Nguyễn Xuân Hoài - P Giám đốc Trung tâm Thẩm định Giá, Bộ Tài Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển TT.BĐS việt nam PGS.TS Hoàng Văn Cƣờng, Trƣởng khoa Bất động sản & Địa - Đại học Kinh tế quốc dân Vai trò TT.BĐS Giải pháp quản lý phát triển thị trường bất động sản MBA Nguyễn Văn Minh -Giám đốc TT GD BĐS Hà Nội SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 158 TRƢỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG GVHD: Th.S Nguyễn Quốc Toản Khoa Kinh tế quản lí xây dựng Ngành học Kinh tế quản lí thị LỜI KẾT Đồ án quy hoạch hồn thành trước năm 2010, TT.BĐS Hà Nội có nhiều hội để phát triển Với mục tiêu xây dựng TT.BĐS ổn định, bền vững, định hướng cho việc xây dựng chiến lược kinh doanh doanh nghiệp BĐS, cho người dân muốn tham gia vào thị TT.BĐS giải pháp đề nghị đề tài góp phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung Đồ án tốt nghiệp thực thời gian có 15 tuần Các lĩnh vực liên quan tới đồ án rộng lớn, qua đồ án em tự nhận thấy nhiều giới hạn thân: giới hạn độ tuổi, giới hạn hiểu biết, giới hạn khả tư duy, giới hạn trình độ, giới hạn kĩ biểu đạt, giới hạn sức khỏe thời gian đầu tư… Em cố gắng khắc phục chắn khơng tránh khỏi sai sót Dẫu em thể nỗ lực cố gắng thân Kính mong thầy thơng cảm góp ý cho thiếu sót em Em hi vọng nhận ý kiến để hồn thiện đề tài Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới q thầy, q –người dành thời gian đọc dòng đồ án Hà Nội, ngày 01 tháng 02 năm 2009 SV Đinh Chế Linh SV: Đinh Chế Linh 48QD Trang 159 ... TRÚC CỦA ĐỒ ÁN Phần mở đầu Chƣơng 1: Tìm hiểu Dự án Quy hoạch Hà Nội mở rộng Chƣơng 2: Bất động sản thị trƣờng bất động sản Hà Nội Chƣơng 3: Ảnh hƣởng dự án quy hoạch Hà Nội mở rộng tới thị trƣờng... Chƣơng ẢNH HƢỞNG CỦA DỰ ÁN QUY HOẠCH HÀ NỘI MỞ RỘNG TỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN _ 109 3.1 ẢNH HƢỞNG CHUNG CỦA DỰ ÁN 109 3.1.1 Dự án quy hoạch gây... thời tập tốt nghiệp Ban quản lí dự án phát triển đô thị, thuộc Cục phát triển đô thị Bộ xây dựng, em đƣợc tiếp xúc tìm hiểu dự án ? ?Quy hoạch Hà Nội mở rộng? ?? Ảnh hƣởng dự án sâu sắc tới đời sống