Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân thực sự; đƣợc thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán. Các số liệu và những kết quả tính toán trong luận văn là trung thực, đƣợc đƣa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm. Một lần nữa tôi xin đƣợc khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên. Học viên Nguyễn Triều Dƣơng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hƣớng dẫn và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trƣờng đại học kinh tế và quản trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trong quá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoàn thành luận văn của mình một cách tốt nhất. Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi về mặt số liệu và những kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện. Học viên Nguyễn Triều Dƣơng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3 4. Những đóng góp khoa học của luận văn 4 5. Kết cấu luận văn 4 Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5 1.1. Tổng quan về định giá bất động sản 5 1.1.1. Khái niệm bất động sản 5 1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản 6 1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản 7 1.1.4. Các phƣơng pháp định giá bất động sản 7 1.2. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp 8 1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 8 1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp 10 1.2.3. Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp 11 1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản thế chấp 13 1.2.5. Quy trình định giá bất động sản thế chấp 17 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.2.6. Các phƣơng pháp định giá bất động sản thế chấp 20 1.3. Cơ sở thực tiễn 22 1.3.1. Các quy định của Nhà nƣớc, của các ngân hàng và của Ngân hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp 22 1.3.2. Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nƣớc trên thế giới và một số NHTM trong nƣớc. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 25 Chƣơng 2. PHƢƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 36 2.1. Thu thập thông tin 36 2.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp 36 2.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp 37 2.2. Phƣơng pháp tổng hợp thông tin 37 2.3. Phƣơng pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống 38 2.3.1. Các phƣơng pháp phân tích 38 2.3.2. Nghiên cứu tình huống 38 2.4. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài 39 2.4.1. Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản đƣợc định giá… 39 2.4.2. Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 39 Chƣơng 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 40 3.1. Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 40 3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 40 3.1.2. Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hƣởng đển chất lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh 45 3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.2.1. Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47 3.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp 56 3.3. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 73 3.3.1. Những ƣu điểm 73 3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 75 3.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh 80 Chƣơng 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82 4.1. Định hƣớng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 82 4.2. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 84 4.2.1. Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng 84 4.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phƣơng pháp định giá 85 4.2.3. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp 86 4.2.4. Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên quan đến định giá BĐS thế chấp 87 4.2.5. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản thế chấp 90 4.2.6. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp 90 4.3. Một số kiến nghị 91 4.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nƣớc 91 4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc 93 4.3.3. Với Ngân hàng phát triển Việt Nam 94 KẾT LUẬN 96 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 101 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG BĐS Bất động sản BĐSTC Bất động sản thế chấp CBTD Cán bộ tín dụng Chi nhánh CN NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên NHPT Ngân hàng phát triển NSNN Ngân sách Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NVĐG Nhân viên định giá TDĐT Tín dụng đầu tƣ TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012 43 Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 53 Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản 54 Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dƣ nợ 54 Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dƣ nợ phân loại theo BĐS 55 Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 64 Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 68 Sơ đồ Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 42 Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng) 88 [...]... cỏc chi phớ cn thit kt tinh vo giỏ tr BS; cỏc yu t v nguyờn nhõn gõy ra gim giỏ giỏ tr BS Thụng thng cỏc chi phớ c a vo tớnh toỏn s bao gm chi phớ trc tip v giỏn tip trong u t xõy dng nh chi phớ nguyờn vt liu, chi phớ nhõn cụng, chi phớ qun lý chung, li nhun ca nh thu v cỏc chi phớ Trng hp ỏp dng:Trong thực tế hoạt động cho vay có ti sản bảo đảm, nhiều trường hợp ngân hng v các tổ chức tín dụng nhận thế. .. tín dụng nhận thế chấp các BĐS không phổ biến, hoặc ít được giao dịch thông qua thị trường như nh xưởng sản xuất, nh kho, các công trình đầu tư lớn như bệnh viện, trường học Trong trường hợp ny phương pháp so sánh không thể sử dụng để ước lượng giá trị S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 22 của BĐS cần th chấp m phải dựa vo cơ sở của phương pháp chi phí 1.3 C s thc... nh giỏ i vi cỏc ti sn bo m tin vay l bt ng sn trong h thng NHPT núi chung v ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn núi riờng; ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc nh giỏ nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn; xut nhng gii phỏp nhm hon thin cụng nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh Ngõn hng Phỏt trin Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn 3 i tng v phm vi nghiờn cu 3.1 i tng nghiờn cu Nhng... trờn chi phớ tỏi to ra mt ti sn tng t ti sn cn thm nh giỏ Phng phỏp chi phớ c hỡnh thnh t nguyờn tc thay th Phng phỏp chi phớ da trờn kh nng thay th ca BS ú vi gi nh giỏ tr ca BS cn th chp c tớnh bng chi phớ to ra mt bt ng sn tng t vi nú Theo phng phỏp ny giỏ tr ca bt ng sn c tớnh bng: Giỏ tr BS = Giỏ tr t + Chi phớ u t xõy dng nờn cỏc cụng trỡnh BS - Cỏc yu t gim giỏ Quan trng nht ca phng phỏp chi. .. giỏ v cht lng ca cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn - a ra nhng gii phỏp c bn trong vic hon thin hn cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn trong thi gian ti; - a ra nhng xut kin ngh i vi cp trờn nhm to mi iu kin cỏc ngõn hng núi chung, Chi nhỏnh NHPT khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn hon thin v nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ... thng cỏc vn bn phỏp lý, th tc, giy t cũn rm r mang nng tớnh hỡnh thc, khung giỏ t ca Nh nc cũn nhiu bt cp so vi thc t th trng, phm cht o c v nng lc ca nhng ngi lm cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp cũn nhiu hn ch Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn cng khụng phi l mt ngoi l Trong quỏ trỡnh cụng tỏc v lm vic ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn, tỏc gi nhn thy: Vic tp trung nghiờn cu thc... chp, gúp vn, phõn chia quyn li v ti sn Nú c bit thớch hp cho cỏc bt ng sn cú tớnh ng nht cao nh cỏc cn h chung c, cỏc dóy nh lin k c xõy dng cựng mt kiu, cỏc bt ng sn cựng khu vc Phng phỏp so sỏnh thng c ỏp dng tt nht cho cỏc bt ng sn dõn dng (nh ) v cho t trng trong cỏc khu vc dõn c v thng mi dch v, bi vỡ cỏc bt ng sn ny thng c mua khỏ ph bin v d dng trong vic so sỏnh * Phng phỏp chi phớ: L phng phỏp... quan n vic xỏc nh giỏ tr ca bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 3.2 Phm vi nghiờn cu + Nghiờn cu c s lý lun v hot ng thc tin ca vic nh giỏ bt ng sn, nh giỏ bt ng sn th chp + Nghiờn cu thc trng ca cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp ca Chi nhỏnh Ngõn hng Phỏt trin khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn trong thi gian qua... tiờu nghiờn cu ti S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5 Chng 3: Thc trng cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn Chng 4: Gii phỏp hon thin cụng tỏc nh giỏ bt ng sn th chp ti Chi nhỏnh NHPT Khu vc Bc Kn - Thỏi Nguyờn Chng 1 C S Lí LUN V THC TIN V NH GI BT NG SN TH CHP 1.1 Tng quan v nh giỏ bt ng sn 1.1.1 Khỏi nim bt ng sn Ti sn l... sỏch ca nh nc trong vic xõy dng khung giỏ t v nh mc xõy dng cụng trỡnh cng l nhng nhõn t khỏch quan tỏc ng n vic nh giỏ BS th chp ca ngõn hng Th ba, mụi trng kinh t: iu kin kinh t phỏt trin s kớch cu th trng BS, lm cho giỏ c trờn th trng BS tng cao Do ú BS nhng khu vc cú mụi trng kinh t thun li, vic s dng BS to ra thu nhp ln thỡ giỏ tr BS cỏc khu vc ú s cao hn cỏc khu vc khỏc Bờn S húa bi Trung tõm . công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên Chƣơng 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc. PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82 4.1. Định hƣớng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực. của công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên