ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ KIM OANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009 - 2011 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP gư Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Thị Kim Oanh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - TS. Nguyễn Thế Huấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Oanh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích nghiên cứu 3 3. Yêu cầu 3 Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở pháp lý 4 1.2. Cơ sở khoa học 5 1.2.1. Khái quát chung về giá đất 5 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 8 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 21 1.2.5. Các phương pháp định giá đất 25 1.3. Cơ sở thực tiễn 28 1.3.1. Tổng quan thị trường đất đai 28 1.3.2. Thị trường đất đai trên thế giới 28 1.3.3. Thị trường đất đai Việt Nam 30 1.3.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 35 1.3.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 39 1.3.6. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Bắc Kạn 41 Chƣơng 2 : NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1. Đối tượng nghiên cứu 42 2.2. Địa điểm tiến hành 42 2.3. Nội dung nghiên cứu 42 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Bắc Kạn 42 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp 42 2.4. Phương pháp nghiên cứu 42 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 43 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 44 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 44 Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Bắc Kạn 45 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 45 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 49 3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 50 3.2.1. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai 50 3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 55 3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 55 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 58 3.4. Đề xuất một số giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CNTB : Chủ nghĩa tư bản CP : Chính phủ HĐH : Hiện đại hóa NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thông tư TTTB : Thị trường trung bình TƯ : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam Đồng VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 51 Bảng 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 52 Bảng 3.3: Tình hình cấp GCNQSD đất giai đoạn 2009 - 2011 54 Bảng 3.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2009 đến 2011 56 Bảng 3.5: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 58 Bảng 3.6: Giá đất của các đường phố nhóm I 59 Bảng 3.7: Giá đất của các đường phố nhóm II 63 Bảng 3.8: Giá đất của các đường phố nhóm III 65 Bảng 3.9: Giá đất của các đường phố nhóm IV 68 Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường 71 Thành Công 71 Bảng 3.11: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2011 72 Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 74 Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 12 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 13 Hình 3.1: Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 60 Hình 3.2: Giá đất thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm II 64 Hình 3.3: Giá đất thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm III 66 Hình 3.4: Giá thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm IV 69 Hình 3.5: So sánh giá thị trường trung bình của các nhóm đường phố trong giai đoạn 2009 - 2011………………………………………70 Hình 3.6. Bản đồ KDC Đức Xuân I 73 Hình 3.7. Bản đồ KDC Đức Xuân II 73 Hình 3.8. Bản đồ khu tái định cư Đức Xuân 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung cũng như trên thị xã Bắc Kạn nói riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]...3 2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn - Điều tra, thu thập một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng... dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007).[12] 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã. .. 4000/QĐ-UBND ngày 30/12 /2009 của UBND tỉnh Bắc Kạn, về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn + Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn, về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn 1.2 Cơ sở khoa học 1.2.1 Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh... tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất. .. thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 21 dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. .. đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó Hình dáng của thửa đất: ... phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ... này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs) [1] * Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: Tình trạng ổn định chính trị:... hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 15 can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên... Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu . quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.4. Đề xuất một số giải. 3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 55 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 58 3.4. Đề xuất một số giải. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc