i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN VĂN THÀNH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60. 85. 01. 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP NGƢỜI HƢỚNG DẪN: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Phan Văn Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa sau đại học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình. Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo PGS. TS. Đỗ Thị Lan người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận văn này. Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Phan Văn Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích 3 3. Yêu cầu 3 4. Ý nghĩa: 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học 4 1.1.1. Khái quát chung về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 7 1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 7 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng 9 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu 10 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.1.3.1. Yếu tố thông thường 13 1.1.3.2. Yếu tố khu vực 17 1.1.3.3. Yếu tố cá biệt 18 1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 19 1.1.4.1. Nguyên tắc thay thế 20 1.1.4.2. Nguyên tắc thu lợi 20 1.1.4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 20 1.1.4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 21 1.1.4.5. Nguyên tắc cạnh tranh 21 1.1.4.6. Nguyên tắc đóng góp 21 1.1.4.7. Nguyên tắc biến động 21 1.1.4.8. Nguyên tắc hòa hợp 22 1.1.4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 22 1.1.5. Các phương pháp định giá đất 23 1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 23 1.1.5.2. Phương pháp thu nhập 23 1.1.5.3. Phương pháp chiết trừ 24 1.1.5.4. Phương pháp thặng dư 25 1.1.5.5. Phương pháp chi phí 25 1.2. Cơ sở pháp lý 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 1.3. Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới 27 1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới 27 1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 29 1.3.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 34 1.3.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 34 1.3.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 36 1.3.4. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 38 1.3.5. Xu thế biến động giá đất ở huyện Hải Hà 40 1.4. Đánh giá chung về tình hình biến động giá đất 41 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45 2.1. Đối tượng nghiên cứu 45 2.2. Địa điểm tiến hành 45 2.3. Nội dung nghiên cứu 45 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 45 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 45 2.3.2.1. Tình hình sử dụng đất 45 2.3.2.3. Công tác quản lý đất đai của huyện. 45 2.3.3. Công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà. 45 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hải Hà. 45 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 45 2.4. Phương pháp nghiên cứu 45 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 46 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 46 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 47 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 47 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 48 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 48 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 49 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 49 3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 56 3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hà 58 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 58 3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại huyện Hải Hà 60 3.2.3. Công tác quản lý đất đai của huyện Hải Hà 64 3.3. Công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà 68 3.3.1. Công tác định giá đất tại huyện Hải Hà 68 3.3.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà 69 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Hải Hà. 70 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70 3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 71 3.4.2.1. Biến động giá đất vị trí đường phố I và một số yếu tố ảnh hưởng 71 3.4.2.2. Biến động giá đất vị trí đường phố II và một số yếu tố ảnh hưởng 74 3.4.2.3. Biến động giá đất vị trí đường phố III và một số yếu tố ảnh hưởng 77 3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 79 3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 80 3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 81 3.4.6. Ảnh hưởng của đô thị hóa và quá trình phát triển đầu tư cơ sở hạ tầng đến giá đất 83 3.4.7. Ảnh hưởng thu nhập của người dân đến giá đất 84 3.5. Đề xuất một số giải pháp 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 1. Kết luận 87 2. Kiến nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. UBND : Ủy ban nhân dân 2. CNH : Công nghiệp hóa 3. HĐH : Hiện đại hóa 4. XHCN : Xã hội chủ nghĩa 5. CNTB : Chủ nghĩa tư bản 6. NĐ : Nghị định 7. CP : Chính phủ 8. QĐ : Quyết định 9. TT : Thông tư 10. QSDĐ : Quyền sử dụng đất 11. BĐS : Bất động sản 12. HĐND : Hội đồng nhân dân 13. KH : Kế hoạch 14. VT : Vị trí 15. VNĐ : Việt Nam Đồng 16. QH : Quy hoạch 17. BCĐ : Ban chỉ đạo 18. TĐT : Tổng điều tra 19. QLĐĐ : Quản lý đất đai 20. XDCB : Xây dựng cơ bản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tăng trưởng GTSX ngành CN-XD thời kỳ 2006- 2010 49 Bảng 4.2: Tăng trưởng GTSX công nghiệp phân theo thành phần kinh tế thời kỳ 2006-2010 (giá CĐ 1994) 50 Bảng 4.3: Cơ cấu kinh tế theo ngành và thành phần kinh tế 50 Bảng 4.4: Thu chi ngân sách thời kỳ 2006 – 2010 51 Bảng 4.5: Tăng trưởng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thời kỳ 2006-2010 (theo giá cố định 1994) 52 Bảng 4.6: Chuyển dịch cơ cấu lao động thời kỳ 2006 – 2010 53 Bảng 4.7: Tình hình sử dụng đất qua các năm 59 Bảng 4.8 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2010 61 Bảng 4.9: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2006 đến 2010 70 Bảng 4.10: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70 Bảng 4.11: Giá đất của các vị trí đường phố I 72 Bảng 4.12: Giá đất của các vị trí đường phố II 75 Bảng 4.13: Giá đất của các vị trí đường phố III 77 Bảng 4.14: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng 1 tuyến đường phố trung tâm 79 Bảng 4.15: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 80 Bảng 4.16: Đặc điểm của một số khu dân cư 81 Bảng 4.17: Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án. 82 Bảng 4.18: Giá đất của các vị trí đường phố I qua các năm theo quyết định của UBND tỉnh 83 Bảng 4.19: Mức thu nhập và giá đất của một số vị trí qua các năm 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Đồ thị cung và cầu đất đai 10 Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 12 Hình 4.1: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất 62 Hình 4.2. Thống kê các trường hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 63 Hình 4.3. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các vị trí đường phố I 73 Hình 4.4. Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố II 76 Hình 4.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 78 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình phát triển xã hội loài người gắn với tiến trình sử dụng đất của con người. Đất đai luôn là yếu tố duy nhất của sự sống vì nếu không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con người. Sự phát triển xã hội, quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]... cô giáo, PGS.TS Đỗ Thị Lan - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyễn, em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006- 2010 2 Mục đích - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Hải Hà - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Hải. .. địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2008 + Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 + Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 1.3 Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới * Tổng quan thị trƣờng đất. .. đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007)[5] 1.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.1.3.1 Yếu tố thông thƣờng Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho... các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 4 Ý nghĩa: - Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để xác định giá đất ở theo giá thị trường hoặc giá đất do Nhà nước quy định - Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa. .. định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2006 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 27 + Quyết định số 4228 /2006/ QĐ-UBND ngày 28/12 /2006 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2007 + Quyết định số 460/2008/QĐ-UBND ngày 15/02/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa. .. sử dụng đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm... dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng. .. học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6] 1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu... thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá * Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá * Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở. .. sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 19 Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá . hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006- 2010 2. Mục đích - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá. Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60. 85. 01 giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Hải Hà. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Hải Hà từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh giá đất