Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường . Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ; UBND thị trấn Chùa Hang nơi tôi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 MỤC LỤC Phần I. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích 2 1.2.2. Yêu cầu 3 Phần II. TỔNG QUAN 4 2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4 2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 4 2.1.1.1. Giá đất 4 2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 8 2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 11 2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta 12 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 16 2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới 16 2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới 25 2.1.3.1. Đấu giá mức thứ nhất 25 2.1.3.2. Đấu giá niêm phong 26 2.1.3.3. Đấu giá kiểu Hà Lan 26 2.1.3.4. Đấu giá mức thứ hai 26 2.1.3.5. Đấu giá kiểu Anh 26 2.1.3.6. Đấu giá nhượng quyền 27 2.1.3.7. Đấu giá ra giá duy nhất 27 2.1.3.8. Đấu giá mở 27 2.1.3.9. Đấu giá giá trần 28 2.1.3.10. Đấu giá tổ hợp 28 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 29 2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 29 2.2.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 29 2.2.1.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành: 31 2.2.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 31 2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 35 2.3.1. Đấu giá đất của một số nước 35 2.3.1.1. Trung Quốc 35 2.3.1.2. Đài Loan 36 2.3.1.3. Nhật Bản 36 2.3.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 37 2.3.2.1. Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội 38 2.3.2.2. Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh 41 2.3.2.3. Công tác đấu giá QSDĐ tại một số địa phương 43 2.3.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 47 2.4. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 47 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49 3.1. Đối tượng nghiên cứu 49 3.2. Phạm vi nghiên cứu 49 3.3. Nội dung nghiên cứu 50 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên. kinh tế. xã hội của huyện Đồng Hỷ 50 3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ 50 3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 50 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 3.4. Phương pháp nghiên cứu 50 3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 50 3.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 51 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 51 3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 51 3.4.5. Phương pháp chuyên gia 51 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 52 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 52 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên 57 4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ 63 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 63 4.2.1.1. Đất nông nghiệp 63 4.2.1.2. Đất phi nông nghiệp 65 4.2.1.3. Đất chưa sử dụng 67 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai 67 4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong những năm qua 70 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn huyện Đồng Hỷ 70 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ 71 4.3.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá 71 4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: 72 4.3.2.3. Đăng ký tham gia đấu giá 73 4.3.2.4. Giá khởi điểm đấu giá 73 4.3.2.5. Hình thức và trình tự đấu giá 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 4.3.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá 74 4.3.2.7. Các vấn đề khác 75 4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 76 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 77 4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 77 4.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xã Đồng Bẩm địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 80 4.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư thị trấn Trại Cau địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 84 4.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Tân Thành I địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 87 4.4.5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Văn Thánh địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ. 90 4.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 95 4.5.1. Hiệu quả kinh tế 95 4.5.2. Hiệu quả xã hội 98 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 100 4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 101 4.6.1. Công tác tổ chức 101 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 102 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 102 4.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 104 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107 5.1. Kết luận 107 5.2. Đề nghị 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 MỤC LỤC 5 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thị trường TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 57 Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 59 Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2004 - 2009 79 Bảng 4.4: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm 83 Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại Cau 86 Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 89 Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh 93 Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 96 Bảng 4.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 97 Bảng 4.10: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất tại các khu đất đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 103 Bảng 4.11: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới 105 [...]... đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu giá hiệu quả hơn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 1.2.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng. .. quản lý đất đai nên huyện cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai, thực hiện Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009" 1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích - Tìm... phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất Các khu vực của thị trường đất Việt Nam Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai Như vậy các Chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Thị trường... giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 23 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [18] Để thực hiện Luật đất. .. tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác. .. hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về phía người sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: Các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; Tổ... trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là giá đất trên thực tế” hay giá đất thị trường".[4] Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù... chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá Giá sàn trong... vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Giá đất Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung... năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau: Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m2 đất sử dụng, do Hội đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên . quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009& quot;. 1.2. Mục đích - yêu. đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Giá đất Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền. 2 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 Chuyên