Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : BĐS QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU. Đồ thị 1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng. Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Nó cũng là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân. Cùng với sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên thị trường BĐS Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạ tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển. Tuy nhiên,thị trương BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triểnvà vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thị trường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa được khắc phục; tình trạng khiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá đất đền bù khi thu hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Để khắc phục tình trạng trên , nhà nước đã có nhiều công cụ,chính sách góp phần bình ổn giá cả trên thị trường. Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu của Nhà nước được sử dụng phổ biến hiện nay. Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá .Đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, và do vậy góp phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách công bằng hơn. Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên đấu giá có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao. Nguyên nhân có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá của nhiều dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện nay, công tác đấu giá mới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn . Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu. Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấu giá QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu và đánh giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kết quả đã đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiện nay trên địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc rút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đối tượng nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trình thực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây đối với các loại đất đưa vào kinh doanh. Phạm vi nghiên cứu. Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn huyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu từ năm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009). Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề có tham khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu được sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ. Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.1. Một số vấn đề về QSDĐ. 1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của thị trường đất đai. 1.1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .Đất đai cho đến nay đã trải qua nhiều thế hệ khai phá và bảo vệ. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý. Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì không phải là việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất. Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra các sản phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như công nghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa… Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sử lâu dài. Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn. Quá trình hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóa thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất đai trở thành tài sản riêng. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và của Nhà nước. Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Ngày nay quyền sở hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngại hay không bị hạn chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghen toàn tập ,tập 21 trang 248 – NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994) Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh tế hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện. Trong điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, thuê mướn. Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán như các sản phẩm khác. Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội. Đất đai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thể hiện trên các vai trò chủ yếu sau: Thứ nhất là vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tư liệu lao động, sức lao động và vốn. Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất. Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch .v.v. hoạt động - góp phần phát triển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ. Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước. Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựng đất nước. Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triển khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ…. ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồn thu của ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên nguồn tài chính thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà nước Thứ ba:Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy, một mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; một mặt, đất đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu tư cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn. Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước ta. Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường. Đất đai trở thành đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai. Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác. Thị trường đất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hóa đất đai thể hiện: Thứ nhất. Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi, là biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của hàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là con người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng hóa. Còn đất đai có trước con người, ban đầu đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động nên bản thân đất đai không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động tới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai. Để thỏa mãn nhu cầu về đất đai ngày càng tăng - đất đai được giao dịch trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường Thứ hai là tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng cung của loại hàng hóa này không đổi…trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng, làm cho thị trườngđất đai là thị trường cung độc quyền. Thứ ba đất đai có vị trí cố định, đây là một yếu tố quan trọng, vị trí quyết định đến giá trị của đất đai. Thứ tư. đất đai là loại hàng hóa không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, trong xây dựng, công nghiệp… Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trườnglà phong phú với nhiều loại hàng hóa. Bao gồm: đất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thị trường các thông tin về hàng hóa đất đai cung cấp không đầy đủ, khó tiếp cận thông tin, hàng hóa mang tính dị biệt. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Từ những đặc điểm trên có thể thấy đất đai không phải là hàng hóa thông thường mà là loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, thị trường đất đai cũng có các đặc trưng do tính đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định  Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích gắn liền với đất. Không như các hàng hóa thông thường khác, đất đai là một hàng hóa tiêu dùng lâu bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất luôn mong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợi phát sinh khi sử dụng đất đai. Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Thị trường QSDĐ được chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp và Thị trường thứ cấp. + Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông nghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi đặc biệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh. Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại…. Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với các cá nhân thuê đất của nhà nước. Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽ thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 10 [...]... tiền sử dụng đất, tiền thuê đất  Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 32 1.2.2.5 Giá khởi điểm và bước giá và tiêu chuẩn trúng giá a Giá khởi điểm đấu giá  Nguyên tắc xác định giá khởi điểm Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế... tính thu tiền sử dụng đất – Giá đất tính bồi thường ) theo mục đích mới giá đất  Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Việc xác định giá khởi điểm của lô đất chuẩn bị đưa ra đấu giá do UBND cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh b Bước giá đấu giá Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao... định công tác tổ chức đấu giá, xử lý các tình huống trong các cuộc đấu giá một cách hợp lý tránh các trường hợp tác trách do nămg lực yếu cũng như tư lợi 1.1.3.4 Yêu cầu và nguyên tắc công tác đấu giá QSDĐ a Yêu cầu Đấu giá quyền sử dụng đất là việc lựa chọn các chủ đầu tư có đủ năng lực, hoặc các tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng đất bằng hình thức đấu giá. .. vòng đấu giá Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau: - Địa điểm tổ chức đấu giá - Thành phần Hội đồng đấu giá - Số người tham gia đấu giá - Mức giá khởi điểm - Mức giá bỏ cao nhất - Mức giá bỏ thấp nhất - Kết luận: - Hiệu lực: (đối với vòng đấu giá cuối cùng)  Ngày bàn giao đất  Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử. .. giá trị sử dụng, giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng Để nghiên cứu ảnh hưởng của giá trị tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai + Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ Khi đó giá cả của QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất Trong điều kiện thị trường trao đổi thì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất + Giá trị sử. .. chức đấu giá, công tác sau đấu giá đều công khai với mọi người dân Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá: bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và. .. tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định  Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người... khác và được niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất đấu giá Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu. .. Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các trường hợp sau: + Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai: - Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư - Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh -. .. tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa . công tác đấu giá mới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn . Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng. cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan. sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ. Em xin gửi lời chân thành