- 1 - MỞ ĐẦU Việt Nam đang trên đà phát triển và hội nhập. Với chủ trương tới năm 2020, nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp, hệ thống khu chung cư, khu đô thị, nhà ở đang dần từng bước hoàn thiện kịp thời đáp ứng cho nhu cầu của nhân dân trong tương lai. Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về số lượng các công trình. Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của những khu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp… đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… Sau khi Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được sửa đổi vào năm 2003, thị trường bất động sản đã được chính thức công nhận là một thị truờng tự do, được nhà nước bảo hộ và điều hành bằng hệ thống luật pháp. Do vậy, trên thị truờng đã xuất hiện thêm loại hình kinh doanh mới lấy bất động sản làm hàng hoá để trao đổi. Ngày càng có càng nhiều các công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và đầy hấp dẫn này. Hiện nay, trên thị trường bất động sản lĩnh vực thị trường nhà ở là lĩnh vực tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết, bởi giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là giao dịch liên quan đến bất động sản nhà ở dân cư. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hầu hết đều hoạt động tại lĩnh vực kinh doanh nhà ở dân cư. Do đó, nghiên cứư thị trường nhà ở và qui trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay là vấn đề hết sức cấp thiết, đảm bảo cho quá trình kinh doanh diễn ra thuận lợi, trang tình trạng khủng hoảng như đã diễn ra trong thời gian trước đây. Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều người dân thủ đô. Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đa dạng hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút và cải thiện đầu tư của Hà Nội nhiều công trình nhà ở (khu đô thị, khu chung cư, Nghiên cứu thực hiện quitrình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 2 - khu tái định cư, ) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng. Tuy nhiên, qui trình đầu tư xây dựng nhà ở chưa thống nhất với nhiều thủ tục, chưa minh bạch và còn chồng chéo đã làm hạn chế hiệu quả đầu tư nhà ở của các nhà đầu tư. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng thì mỗi dự án đầu tư xây dựng thường trải qua 33 thủ tục kéo dài khoảng 3,5 năm – gây ứ đọng vốn và mất cơ hội kinh doanh đối với các nhà đầu tư trong nền kinh tế mở hiện nay. Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an, Dự án nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân, Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, Tuy nhiên hiệu quả đầu tư đem lại không cao do qui trình đầu tư phức tạp, nhiều thủ tục dẫn đến tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơ hội kinh doanh, không hiệu quả. Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Công ty thì việc “NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn thời gian đầu tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau: - Nhận thức sâu sắc hơn, hệ thống hơn về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội. - Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện nay. - Đánh giá thời gian thực hiện quy trình đầu tư các dự án nhà ở HOUSINCO 35 thực hiện theo qui trình đầu tư tại Hà Nội. Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 3 - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quihoạch, phê duyệt chủ đầu tư, ) tại Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh kết quả đạt được kết hợp với việc thực hiện thực tế để phân tích từng vấn đề từ đó rút ra kết luận một cách chính xác và giải pháp. - Phương pháp so sánh: so sánh qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giả nghiên cứu và đề cập tới trong các báo cáo. TS. Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý trong đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” đã tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm tốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Đề tài đã xem xét môi trường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế và thị trường. Lý luận và kinh nghiệm quốc tế, chỉ ra rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hoàn thiện. Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy mô đầu tư bất động sản. Phải có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một môi trường bất động sản hấp dẫn. Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 4 - ra thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện nhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng. Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê duyệt dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tư hoàn toàn bị động trên dự án đầu tư. Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiến nghị đối với việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở. Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắc trong qui trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội. Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới chính sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tại Việt Nam. Thực tiễn quá trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chính sách xây dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam. Tuy nhiên tài liệu chưa đề cập qui trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặc biệt tại Hà Nội. Trong các sách tham khảo, tác giả cũng đã tìm đọc một số tác phẩm về vốn nói chung cho các doanh nghiệp, như cuốn “Tình huống trong đầu tư” của TS. Nguyễn Hồng Minh, ĐH. Kinh tế Quốc dân, 2007; cuốn “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, Nxb. Chính trị quốc gia, 2001. Các tác phẩm về vốn cho bất động sản như cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb. Chính trị quốc gia, 2006; cuốn “Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản” của George H. Ross, Nxb. Hồng Đức, 2008… Các cuốn sách này đã cung cấp kiến thức về huy động vốn nói chung và huy động vốn cho bất động sản nói riêng. Đây là những tài liệu chính làm cơ sở kiến thức cho nghiên Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 5 - cứu của tác giả. Đóng góp của luận văn - Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội. - Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện qui trình của HOUSINCO 35. - Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội. Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 6 - CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2008, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: a. Đất đai; b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định; Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu dài Với quan niệm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 7 - Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di đời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải bất động sản); Phải là đất đai đã được xấc định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kế: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, ; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ, được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất địng (các công trình tôn giáo, các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là bất động sản). Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm, bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mò và các tài sản khác do pháp luật quy định 1.1.1.2. Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được chuyển quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phuơng thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau ở vị trí kế cấn. - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi người của mỗi đối tượng mua, kể Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 8 - cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hoá rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,50 km 2 và mật độ dân số là 252 người/km 2 . Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 1.1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hoá thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thoả mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc trưng riêng: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 9 - - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ững đất đai thể hiện ở những mặt sau: Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: quỹ đất luôn luôn không thay đổi Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn Bênh cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tuỳ tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí mua bán giao dịch bất động sản tăng. - Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năn sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, nguời ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích cho phù hợp với yêu cầu của từng gia đình, kể cả ngay trong quá trình xây dựng người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 10 - Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm diện tích của công trình khác là hiện tuợng khá phổ biến. - Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hoá khác, vì vậy khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. 1.1.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm: Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định. Cần phân biệt giữa dự án đầu tư với dự án đầu tư xây dựng công trình. Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư xây dựng công trình còn có một số đặc điểm riêng, cụ thể là: Tập hợp đề xuất kinh tế - kỹ thuật có liên quan tới việc bỏ vốn đầu tư xây dựng công trình. Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trên cơ sở sử dụng phương pháp thi công xây dựng công trình. Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về quy mô, chất lượng sản Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 [...]... lý Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 25 - Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 26 Hệ thống các quyết định nói trên đã quy định cụ thể các nội dung về quản lý đầu tư xây dựng, qui trình thực hiện dự án, trong đó có dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội Với các dự án sử dụng vốn tự có của Doanh nghiệp như tại. .. khu nhà ở cũ; - Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Phát triển quỹ nhà ở phục vụ tái định cư; b Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân 1.1.3.4 Phương thức phát triển nhà ở Theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ phương thức phát triển nhà ở gồm: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 19 - Nhà ở do tổ chức cá nhân đầu tư. .. ĐTXD và Kinh doanh nhà HN số 35, qui trình thực hiện dự án đã được UBND Thành phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 27 CHƯƠNG 2: QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CỦA HOUSINCO 35 2.1 Thông tin chung về Công ty 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển... diện sở hữu nhà ở được thuê nhà tại Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật Nhà ở Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 21 1.1.3.7 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở - Phải thực hiện các qui trình về phát triển nhà ở theo dự án - Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê duyêt - Công khai tại trụ sở ban... đầu tư bất động sản Ở địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương 1.1.3 Đầu tư kinh doanh nhà ở 1.1.3.1.Yêu cầu đối với phát triển nhà ở Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 17 Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở Phát triển nhà. .. sạn, nhà ở; Dự án xây dựng công trình giao thông, thuỷ lợi theo hình thức BT, BOT, BTO; Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 12 … Theo qui mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư trên 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư. .. nhu cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại) - Nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ) - Nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tư ng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Nghị định này thuê hoặc mua (gọi là nhà ở xã hội) - Nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công... “ban hành những quichế cụ thể về sử dụng và sở hữư bất động sản” Năm 2003, Luật Đất đai mới ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 22 2004 Đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở: Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật... phát triển nhà ở bao gồm các loại sau: Dự án phát triển nhà ở thương mại Dự án phát triển nhà ở xã hội Dự án nhà ở công vụ 1.1.3.5 Nội dung của dự án phát triển nhà ở Dự án đầu tư phát triển nhà ở bao gồm các nội dung sau: - Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ở của địa phương, kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản pháp lý có liên quan do các cơ quan nhà nước có... nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó Trên thị trường cho thuê nhà ở thì tổ chức cá nhân phát triển nhà ở có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 66 của Luật Nhà ở - Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án 1.2 Cơ sở pháp lý của qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà . hiện quy trình đầu tư các dự án nhà ở HOUSINCO 35 thực hiện theo qui trình đầu tư tại Hà Nội. Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 3 - Đối tư ng và. triển nhà ở Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 17 - Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát. cải thiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội. Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 - 6 - CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUI