BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI HỒNG HẠNH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI HỒNG HẠNH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả Hồng Hạnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ ñất tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả Hồng Hạnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii 1. ðẶT VẤN ðỀ i 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2.Mục ñích và yêu cầu 2 1.2.1.Mục ñích 2 1.1.2. Yêu cầu 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới 4 2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 6 2.2. Tổng quan về giá ñất 11 2.2.1.Khái quát chung về giá ñất 11 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17 2.3.1. Các yếu tố tự nhiên 17 2.3.2. các yếu tố kinh tế 18 2.3.3. Các yếu tố xã hội 19 2.3.4. Chính sách của Nhà nước 20 2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 20 2.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 21 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 2.4.2. Nguyên tắc thay thế 22 2.4.3. Nguyên tắc biến ñộng 22 2.4.4. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai 23 2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 23 2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 24 2.5.2. Phương pháp thu nhập 24 2.5.3. Phương pháp chiết trừ 25 2.5.4. Phương pháp thặng dư 25 2.6. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam 26 2.6.1. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới 26 2.6.2. Công tác ñịnh giá ñất ở Việt Nam 29 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1. Nội dung nghiên cứu 33 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 33 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33 3.1.3. Nội dung nghiên cứu 33 3.2. Phương pháp nghiên cứu 34 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 34 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 34 3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 35 3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 36 3.2.5. Phương pháp chuyên gia 36 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh 37 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên. 37 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất 44 4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại tỉnh Bắc Ninh 51 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu. 52 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 52 4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 53 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 58 4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 62 4.4.2. Các yếu tố ảnh hướng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 73 4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III. 82 4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 87 4.5. ðánh giá chung 92 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 92 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 93 4.6. Giải pháp 96 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 5.1. Kết luận 98 5.2. Kiến nghị 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT - BðS : Bất ñộng sản - CNTB : Chủ nghĩa tư bản - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - GPMB : Giải phóng mặt bằng - KDC : Khu dân cư - KTXH : Kinh tế xã hội - PTTH : Phổ thông trung học - QSD ð : Quyền sử dụng ñất - SXKD : Sản xuất kinh doanh - THCS : Trung học cơ sở - UBND : Ủy ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 31/12/2011 của TP. Bắc Ninh 48 Bảng 4.2. Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 31/12/2011 của tp. Bắc Ninh 49 Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị 52 Bảng 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2011 54 Bảng 4.5. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59 Bảng 4.6. Bảng giá ñất ở của các khu vực thuộc nhóm I 66 Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 76 Bảng 4.8. Giá ñất ở nhóm III- thành phố Bắc Ninh- Tỉnh Bắc Ninh 84 Bảng 4.9. Giá ñất ở của ñường phố nhóm IV 89 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 15 Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 17 Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh năm 2012 47 Hình 4.2. Giá ñất Nhà nước quy ñịnh tại ñường Ngô Gia Tự 57 Hình 4.3. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 60 Hình 4.4. ðường Trần Hưng ðạo 62 Hình 4.5. ðường Nguyễn Gia Thiều 63 Hình 4.6. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực1- nhóm I 65 Hình 4.7. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực2- nhóm I 65 Hình 4.8. Giá ñất do thị trường ñiều tiết của các ñường phố có vị trí 1- thuộc thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh từ năm 2007 ñến 2011 70 Hình 4.9. ðường Nguyễn Cao 73 Hình 4.10. ðường Hồ Ngọc Lân 74 Hình 4.11. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð nhóm II 74 Hình 4.12. Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 78 Hình 4.13. Mức chênh lệch giữa giá ñất do giá thị trường/ giá Nhà nước thuộc Vị trí 1- khu vực 2- nhóm II 80 Hình 4.14. Quốc Lộ 18 mới 82 Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III 83 Hình 4.16. Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc vị trí 1- nhóm III- thành phố 85 Bắc Ninh 85 Hình 4.17. ðường Khu vực 1 - xã Nam Sơn 87 Hình 4.18. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV 88 Hình 4.19. Giá ñất ở vị trí 1 khu phố Nam Sơn (KV1) –nhóm IV- thành phố Bắc Ninh …………………………… …………………………………… 91 [...]... trên ñ a bàn thành ph B c Ninh - t nh B c Ninh 1.2.M c ñích và yêu c u 1.2.1.M c ñích - Tìm hi u giá ñ t th c t và giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên ñ a Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 2 bàn thành ph B c Ninh - ði u tra giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t t i m t s ñư ng ph ñ c trưng ñ tìm ra nh ng y u t nh hư ng ñ n giá ñ t t i thành ph B c Ninh, t... u qu c gia luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t hình thành trên th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n gi a bên s h u ñ t và các bên có liên quan; giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá ñ t th trư ng nh m ph c v m c ñích c a Nhà nư c C 2 lo i giá ñ t có quan h m t thi t v i nhau và chi ph i l n nhau, trong ñó giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh tr... c t trên, ñ nâng cao ch t lư ng công tác ñ nh giá ñ t, làm sáng t cơ s khoa h c trong công tác ñ nh giá ñ t, nghiên c u ñ y ñ và chi ti t v th c tr ng giá ñ t và m t s y u t nh hư ng ñ n giá ñ t ñô th Dư i s hư ng d n c a th y giáo - PGS.TS Nguy n Thanh Trà - Gi ng viên khoa Tài Nguyên và Môi Trư ng - Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i, chúng tôi ti n hành th c hi n ñ tài: Nghiên c u giá ñ t trên. .. trung tâm c a nguyên t c ñ nh giá. [11] 2.4.3 Nguyên t c bi n ñ ng Giá c ñ t ñai là bi n ñ ng theo s thay ñ i c a nhân t c u thành giá Nó là k t qu tác ñ ng l n nhau gi a các nhân t hình thành giá ñ t, mà các nhân t Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 22 hình thành giá thì luôn n m trong th bi n ñ ng, cho nên giá ñ t ñai ñư c hình thành trong quá trình tác... Ninh, t nh B c Ninh - Thông qua vi c tìm hi u giá ñ t giá ñ t ñô th và các y u t nh hư ng ñ n t i ñô th , ñ nh n bi t thêm v b n ch t và m c ñ nh hư ng c a m t s y u t cơ b n ñ i v i giá ñ t ñô th Trên cơ s ñó, ñ xu t m t s gi i pháp nh m giúp cho vi c xác ñ nh giá ñ t ñô th phù h p v i giá chuy n như ng th c t trên th trư ng 1.1.2 Yêu c u - Các s li u, tài li u có liên quan ñ n quy ñ nh v giá ñ t s ñư... m và có hi u qu Thành ph B c Ninh là trung tâm kinh t , chính tr , văn hóa c a t nh B c Ninh ñư c thành l p theo Ngh ñ nh s 15/2006/Nð-CP ngày 25/1/2006 c a Chính ph Cùng v i nh p ñ phát tri n c a c nư c, Thành ph tr , thành ph du l ch B c Ninh ñang n m v ng cơ h i là trung tâm phía b c ñ ng b ng sông h ng và là m t trung tâm du l ch c a ñ t nư c ð ñáp ng nhu c u phát tri n c a thành ph và t c ñ... a tô chênh l ch ð a tô chênh l ch ñư c hình thành theo công th c: ð a tô chênh l ch = Giá c s n xu t chung – Giá c s n xu t cá bi t Ngoài ra còn có ñ a tô tuy t ñ i là ph n l i nhu n dôi ra ngoài giá c s n xu t chung t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m cao hơn giá c s n xu t ð a tô trong ñ t xây d ng ñư c hình thành t vi c nhà tư b n ñ u tư kinh doanh trên ñ t ñ thu l i nhu n, là kho n ti n mà... giá c c a m t th a ñ t nào ñó ch u s ràng bu c v i giá c th a ñ t có giá tr s d ng tương ñ ng cùng lo i hình có kh năng thay th nó Căn c vào nguyên t c nói trên, khi xác ñ nh giá ñ t là có th thông qua các ñi u ki n ñ t ñai, có nghĩa là so sánh giá tr s d ng ñ t ñai ñ ñ nh giá c ñ t ñai Như trong vòng cung c u c a cùng m t th trư ng, có th thông qua ñi u tra nh ng giao d ch m i phát sinh cùng v i giá. .. quá trình mua bán, nói cách khác, giá c ñ t ñai cao hay th p quy t ñ nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t kho ng th i gian nào ñó S hình thành giá ñ t: Theo ði u 55 Lu t ñ t ñai 2003: Giá ñ t ñư c hình thành trong các trư ng h p sau ñây: 1 Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung ương quy ñ nh giá theo quy ñ nh t i kho n 3 và kho n 4 ñi u 56 c a Lu t này; 2 Do ñ u giá quy n s d ng ñ t ho c ñ u th... so sánh, xác ñ nh giá c a th a ñ t, lo i ñ t c n ñ nh giá (ði u 4 Ngh ñ nh 188-2004/Nð-CP) Phương pháp so sánh tr c ti p ñư c áp d ng ñ ñ nh giá ñ t khi trên th trư ng có các lo i ñ t tương t ñã chuy n như ng quy n s d ng ñ t so sánh ñư c v i lo i ñ t c n ñ nh giá Giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t c a lo i ñ t tương t s d ng ñ phân tích, so sánh v i lo i ñ t c n ñ nh giá ph i là giá chuy n như ng . 3 bàn thành phố Bắc Ninh. - ðiều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại một số ñường phố ñặc trưng ñể tìm ra những yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. . ñề tài: Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh 1.2.Mục ñích và yêu cầu 1.2.1.Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa. ñịnh giá ñất tại tỉnh Bắc Ninh 51 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu. 52 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 52 4.3.2. Giá ñất ở quy