ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN HỮU TÙNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YấN SƠN, TỈNH TUYấN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thỏi Nguyên - 2010 Khắc Thái Sơn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Hữu Tùng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thỏi Nguyờn tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT UBND QSDĐ NĐ-CP QĐ-UB CNH-HĐH GPMB BTHT TĐC KV-VT VNĐ VT1,VT2 KV1,KV2,KV3 : Uỷ ban nhân dân : Quyền sử dung đất : Nghị định Chính phủ : Quyết định Uỷ ban nhân dân : Cơng nghiệp hố, đại hố : Giải phóng mặt : Bồi thường, hỗ trợ : Tái định cư : Khu vực - vị trí : Việt Nam đồng : Vị trí 1, vị trí : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực MỤC LỤC DANH MỤC HèNH .11 PHẦN 14 MỞ ĐẦU 14 Phần 18 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU 18 Phần 56 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 56 Phần 60 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60 Bảng 4.1 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang từ 2005 - 2009 61 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2010) .64 Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất chớnh trờn địa bàn huỵờn Yờn Sơn tính đến 01/01/2010 65 Bảng 4.3 Kết định giá đất nông nghiệp địa bàn huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến năm 2009 74 75 Hình 4.2 Sự biến động trung bình giá đất nơng nghiệp từ 2005-2009 theo khung giá 75 Bảng 4.5 Giá đất ven trục đường giao thơng từ năm 2005 đến 2009 79 Hình 4.3 So sỏnh giá đất thị trường giá theo khung giá quy định khu vực đất giáp Quốc lộ địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 82 Hình 4.5 Kết so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản địa bàn tỉnh Tuyên Quang số tỉnh giáp ranh .89 90 Hình 4.6 Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng hàng năm tỉnh giáp ranh 90 Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất tỉnh Tuyên Quang có giá tương đương với giá tỉnh giáp ranh, mức giá tối thiểu nằm mức thấp Vấn đề đặt năm tới huyện phải tiến hành điều tra lại thực tế để có sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên mức 5.000 đồng/m2 90 Hình 4.7 Biểu đồ so sánh giá đất năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi Huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn 91 Bảng 4.6 Kết điều tra giá đất phương pháp tính thu nhập đất trồng hàng năm xếp hạng khu vực II - Vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 92 Bảng 4.7 Kết điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 93 Bảng 4.8.Kết điều tra giá đất trồng lâu năm Khu vực II - vị trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm 94 Bảng 4.9 Kết điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất Khu vực II vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm .95 Bảng 4.12 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất số cơng trình trọng điểm địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005-2009 103 Bảng 4.13 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất phi nông nghiệp số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 104 Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án .106 Bảng 4.16 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) 108 Bảng 4.18 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng công trình trường bắn Bộ huy quân tỉnh, xã An Tường .109 PHẦN .115 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115 DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HèNH .11 PHẦN 14 MỞ ĐẦU 14 Phần 18 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU 18 Phần 56 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 56 Phần 60 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60 Bảng 4.1 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang từ 2005 - 2009 61 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2010) .64 Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất chớnh trờn địa bàn huỵờn Yờn Sơn tính đến 01/01/2010 65 Bảng 4.3 Kết định giá đất nông nghiệp địa bàn huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến năm 2009 74 75 Hình 4.2 Sự biến động trung bình giá đất nơng nghiệp từ 2005-2009 theo khung giá 75 Bảng 4.5 Giá đất ven trục đường giao thơng từ năm 2005 đến 2009 79 Hình 4.3 So sỏnh giá đất thị trường giá theo khung giá quy định khu vực đất giáp Quốc lộ địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 82 Hình 4.5 Kết so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản địa bàn tỉnh Tuyên Quang số tỉnh giáp ranh .89 90 Hình 4.6 Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng hàng năm tỉnh giáp ranh 90 Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất tỉnh Tuyên Quang có giá tương đương với giá tỉnh giáp ranh, mức giá tối thiểu nằm mức thấp Vấn đề đặt năm tới huyện phải tiến hành điều tra lại thực tế để có sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên mức 5.000 đồng/m2 90 Hình 4.7 Biểu đồ so sánh giá đất năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi Huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn 91 Bảng 4.6 Kết điều tra giá đất phương pháp tính thu nhập đất trồng hàng năm xếp hạng khu vực II - Vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 92 Bảng 4.7 Kết điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 93 Bảng 4.8.Kết điều tra giá đất trồng lâu năm Khu vực II - vị trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm 94 Bảng 4.9 Kết điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất Khu vực II vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm .95 Bảng 4.12 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất số cơng trình trọng điểm địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005-2009 103 Bảng 4.13 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất phi nông nghiệp số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 104 Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án .106 Bảng 4.16 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) 108 10 Bảng 4.18 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng cơng trình trường bắn Bộ huy quân tỉnh, xã An Tường .109 PHẦN .115 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115 105 phương đa số cỏc xó miền núi, canh tác chủ yếu làm nương rẫy, trồng rừng nên khó thích nghi với mơi trường làm việc Việc sử dụng tiền bồi thường không hợp lý nguyên nhân đẩy số hộ gia đình cá nhân chở thành hộ nghèo Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống cho hộ gia đình cá nhân bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp cịn nhiều hạn chế hộ có đất lâm nghiệp Vì nguồn thu hộ gia đình sản phẩm thu từ đất trồng hàng năm, đất lâm nghiệp có chu kỳ khai thác từ đến 10 năm, nên hộ gia đình bị thu hồi hết diện tích đất trồng hàng năm khơng cịn đất để sản xuất, mặt khác diện tích đất lâm nghiệp thường lớn nên tỷ lệ thu hồi đất trồng hàng năm khó đạt tới mức 30% tổng diện tích đất nơng nghiệp hộ gia đình Như làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi Các dự án thu hồi đất chưa chủ ý đến việc bồi thường giao lại đất cho người dân mà bồi thường tiền Nên phận người dân không cịn đất sản xuất sinh hoạt khơng muốn chấp thuận thu hồi đất, hộ bị thu hồi toàn đất phải di chuyển nhà Những kiến nghị người dân bị thu hồi đất điều chỉnh giá khu vực thu hồi đất không thực hiện, mà chủ yếu thực bồi thường theo khung giá quy định UBND tỉnh Nhận thức người dân quy định Luật Đất đai hành nhiều hạn chế Nhất quy định mục đích sử dụng đất đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất vườn liền kề đất v.v quy định UBND tỉnh giá trị bồi thường loại đất Tiến độ thực dự án chậm phần nguồn kinh phí đầu tư hạn hẹp, đặc điểm chung dự án địa phương miền núi khơng chủ động kinh phí đầu tư Đơn giá bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa bám sát vào giá thực tế công tác định giá đất chưa quan tâm mức, cán điều tra giá đất thiếu kinh nghiệm điều tra 106 4.4 ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN GIẢI PHểNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYấN QUANG TỪ 2005 2009 4.4.1 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp Trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009, diện tích đất bị thu hồi nhiều đất nông nghiệp nên cơng tác giải phóng mặt thuận lợi điều quan trọng phải có sách bồi thường hỗ trợ cho vừa đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp đảm bảo chất lượng sống đồng thời người sử dụng đất khác đóng thuế cao so với giá trị đất thực tế Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án Loại đất Số hộ Tên dự án tra Quốc lộ 2, đoạn tránh thị Đất nông nghiệp điều xã Tuyên Quang Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cư thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Số hộ thấy hợp lý Số Tỉ lệ Số hộ thấy chưa hợp lý Số Tỉ lệ % lượng lượng % 20 0 20 100 20 0 20 100 20 0 20 100 20 0 20 100 Mỹ Lâm Qua kết điều tra bảng 4.14 cho thấy ý kiến kiến nghị người dân trình thực thu hồi bồi thường đất dự án nêu Trong tất đơn thu thập thể ý kiến người dân việc giá bồi thường không phù hợp với giá trị thực tế Đất nông nghiệp bị thu hồi có nhiều loại đất khác nhau, chủ yếu đất nơng nghiệp phục vụ cho sản xuất đất vườn liền kề đất 107 + Đối với đất phục vụ sản xuất nông nghiệp có giá bồi thường thời điểm thu hồi khơng thể mua đất vị trí điều kiện tương tự, người dân làm nông nghiệp xã miền núi với diện tích đất đồi núi chủ yếu, diện tích đất trồng hàng năm thường chiếm tỷ lệ thấp nên tâm lý người dân không muốn bán đất nông nghiệp gia đình họ; khả chuyển nghề gặp khó khăn khơng có đủ vốn để thực + Đối với đất vườn liền kề đất nông nghiệp khu dân cư: nhân thức người dân mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng nên đất vườn liền kề đất nông nghiệp khu dân cư thường coi đất đề nghị bồi thường theo giá đất Bảng 4.15 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất nông nghiệp dự án xây dựng cơng trình trường bắn Bộ huy qn tỉnh, xã An Tường, huyện Yên Sơn năm 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Giá thực tế Chuyển nhượng Hệ số chênh lệch giá thực tế giá bồi thường (lần) Hạng đất Giá bồi thường Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thường hỗ trợ Hạng 20,2 60,6 80,8 80-100 - 1,2 Hạng 13,7 41,1 54,8 65-80 1,2 - 1,5 Hạng 10,3 30,9 41,2 65-80 1,6 - 1,9 Hạng 6,6 19,8 26,4 40-50 1,5 - 1,9 Hạng 1,8 5,4 7,2 30-45 4,2 - 6,2 Từ bảng 4.15 ta thấy thực công tác bồi thường đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngồi việc bồi thường theo giá đất nơng nghiệp, người bị thu hồi đất hỗ trợ khoản tiền lần giá đất nông nghiệp khu vực, vị trí đất nơng nghiệp ngồi khu dân cư (theo quy định Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Tuyên Quang thực Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Tuy nhiên kết thăm dò cho 108 thấy đa số ý kiến người dân chưa trí với mức hỗ trợ đề nghị mức hỗ trợ từ đến lần Từ vấn đề thực tiễn nêu ta thấy cần thiết phải đưa giá trị quyền sử dụng đất loại đất giá trị thực tế, có đảm bảo tính cơng hoạt động quản lý nhà nước nói chung cơng tác thu hồi bồi thường đất nói riêng 4.4.2 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất Bảng 4.16 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Hạng đất Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cư thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Giá bồi thường Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thường hỗ trợ Giá thực tế chuyển nhượng Hệ số chênh lệch giá thực tế giá bồi thường (lần) 563,4 563,4 822,6 1,5 393,7 393,7 685,5 1,7 142,3 142,3 287,8 2,0 251,2 251,2 447,6 1,8 Qua bảng 4.16 ta thấy, người có đất bị thu hồi có tỷ lệ tiền bồi thường nhận thấp từ 1,5 đến 2,0 lần so với giá thực tế Đối với nơi có giá thực tế đất cao mà khung giá đất không kịp thời điều chỉnh cho phù hợp người sử dụng đất phải chịu nhiều thiệt thòi, hộ gia đình có đất bị thu hồi đất khu vực ven trục giao thông khu du lịch luụn cú lợi khu vực khác giá đất thường mức cao 109 Việc có nhiều người dân khơng đồng tình với thu hồi đất xây dựng khu quy hoạch dân cư lý do, đất bị thu hồi với giá rẻ, sau quy hoạch đem bán đấu giá mức giá chênh lệch lên gấp đơi so với giá thu hồi Bảng 4.17 Tổng hợp phương án bồi thường số cơng trình thu hồi đất địa bàn huyện n Sơn (Đơn vị tính 1000đồng) Cơng trình Khu tái định cư xóm 13 Đường mịn Hồ Chí Minh đoạn qua xã Đạo Viện Khu tái định cư khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Đường QL 2C đoạn qua xã Thái Bình Cộng Số tiền Số hộ bị thu hồi Đất hàng năm Đất 37 183.200,0 212.624,5 62 220.100,0 13.056,0 57 678.220,0 32.749,0 77 275.280,0 24.935,8 233 1.356.800, 283.365,3 Đất lâu năm Đất thủy sản Đất rừng sản xuất 481.468,4 38.270,0 16.388,0 80.755,2 27.391,0 41.770,0 3.059,0 139.507,2 70.370,1 4.131,6 1.282,7 30.670,4 635.652,7 206.450,9 92.960,0 Từ bảng số liệu 4.17, tính bình qn số tiền mà hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhận số tiền gần 11 triệu đồng/01 hộ Giá trị bồi thường đất bốn cơng trình đạt 1,3 tỷ đồng số tiền bồi thường hai cơng trình đường giao thơng Đường mịn Hồ Chí Minh đường Quốc lộ 2C 495 triệu đồng 18.268 m Với đặc điểm đất bám trục đường giao thơng ln có giá trị cao giá đất khu vực khác giá bồi thường bình quân đạt 27 nghìn đồng/m2 Bảng 4.18 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng cơng trình trường bắn Bộ huy quân tỉnh, xã An Tường Giá bồi thường Hệ số chênh lệch (1000 đồng) Khu vực Khu vực Khu vực Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng) (lần) 480 350 150 1200-1300 700-800 400-600 2,5-2,71 2-2,29 2,6-4 110 Giá đất theo quy định địa bàn xã An Tường năm qua không thay đổi giá ba khu vực nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá khu vực Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trường tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giỏ đõt khơng thay đổi người bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất người dân thường chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trường tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giỏ đõt khơng thay đổi người bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất người dân thường chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất Trong sách bồi thường đất địa phương chưa có sách hỗ trợ thu hồi đất ở, giá bồi thường đất bồi thường lại áp dụng theo khung giá quy định tỉnh nên, người sử dụng đất bị thu hồi 400 m2 đất khu vực số tiền bồi thường mà hộ gia đình nhận 400x480.000 đồng/m2 = 192.000.000 (đồng) Trong đất bán thị trường số tiền mà hộ nhận 480 – 520 trệu đồng Như số tiền chênh lệch riêng đất 288 – 328 triệu đồng Đây vấn đề ln mang tính thời hầu hết địa phương, nơi giai đoạn phát triển mạnh đầu tư xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng 111 Vấn đề cần nhận thức rõ không cán quản lý mà với người sử dụng đất tham gia vào công tác xây dựng giá đất hay trình thực việc trao đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản phải chấp hành cách nghiêm chỉnh quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định hành Luật Đất đai Trong thời gian qua, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thành cơng giá đất ghi hợp đồng thường mức thấp giá quy định nhà nước vị trí tương ứng, điều thể không trung thực giá trị đất thị trường Tuy nhiên việc làm xác nhận người xóm người quản lý địa phương 4.4.3 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp đất Thị trường chuyển nhượng đất phi nơng nghiệp khơng phải đất có giá gần tương đương với giá đất khu vực, vị trí Việc UBND tỉnh quy định giá đất phi nông nghiệp khơng phải đất có giá 60% giá đất khu vực vị trí cho thấy giá trị đất phi nông nghiệp địa phương chưa thực quan tâm mức dựa sở đánh giá lợi khu vực đất phi nông nghiệp để định giá Mức bồi thường đất phi nông nghiệp đất diễn mức thấp có chiều hưởng giảm tương đối giá bồi thường qua năm 4.4.4 Giải pháp hạn chế ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt Để giải vấn đề trên, đề tài xin đưa số giải pháp cụ thể sau: Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành 112 địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị mới, thỡ cỏc cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện Việc phân loại đường phố, khu vực, vị trí cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh khu vực vị trí loại đất, Cụ thể khu vực nghiên cứu UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng 113 hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nói chung tỉnh Tuyên Quang nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS giải khó khăn vướng mắc cơng tác thu hồi giải phóng mặt có liên quan đến giá đất Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách hỗ trợ đất đai Đảm bảo cho người bị thu hồi đất cú thờm nhiều hội phát triển kinh tế đảm bảo sống Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước.UBND cấp tỉnh ban hành khung giỏ riờng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác 114 để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cường ý thức trách nhiệm nghề nghiệp đội ngũ cán quản lý địa phương việc theo dõi, giám sát xác nhận trường hợp mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Có biện pháp tuyên truyền, vận động người dân phải trung thực, khách quan thực trao đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Đối với Dự án thu hồi diện tích đất lớn, Chủ đầu tư cần có sách hỗ trợ cho địa phương để phát triển sở hạ tầng, việc hỗ trợ xây dựng cơng trình phúc lợi, cơng cộng địa phương 115 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN * Về công tác định giá đất Công tác định giá đất địa phương thực theo theo định kỳ năm lần, đảm bảo quy định luật đất đai 2003 Giá đất nông nghiệp địa phương từ năm 2005 đến năm 2009 có điều chỉnh đáng kể Cụ thể giá dao động từ 610 đồng/m2 (đối với đất rừng sản xuất) đến 26.300 đồng/m2 (đối với đất trồng hàng năm) Giá đất ven trục đường giao thơng có giá năm 2005 từ 40.000 – 1.200.000 đồng/m2; giá năm 2009 từ 40.000 – 2.000.000 đồng/m2 Giá đất vị trí cịn lại có giá năm 2005 từ 5.000 – 480.000 đồng/m 2; giá năm 2009 từ 16.000 – 576.000 đồng/m2 Việc khảo sát giá đất số xó cũn chưa quan tâm mức, mang tính thủ tục nên kết điều tra chưa phù hợp với giá trị thực tế thị trường * Về công tác thu hồi, bồi thường đất Tổng diện tích đất thu hồi huyện Yên Sơn tính đến hết năm 2009 1.390.800,2 m2 Trong diện tích thu hồi đất nơng nghiệp 1.295.095,1 m 2; diện tích đất 95.705,1 m2; diện tích đất chuyên dùng 10.971,2 m2 Qua thực tế điều tra thống kê cho thấy, công trình thu hồi đất có tới 80 – 100% người dân bị thu hồi đất có đơn đề nghị nâng giá bồi thường đất giá trị bồi thường, hỗ trợ thấp * Ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt Giá đất theo khung giá quy định nhà nước 40-70% giá trị thực tế thị trường khu vực vị trí Những nơi có giá đất cao chênh lệch tiền bồi thường lớn 116 5.2 ĐỀ NGHỊ - Trong công tác định giá đất: cần phải điều chỉnh tăng giá đất nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất Đồng thời thu hẹp khoảng cách giá tối thiểu giá tối đa - Trong công tác bồi thường giải phóng mặt cần phải thực khảo sát lại giá đất khu vực thu hồi đất điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Tăng cường công tác vận động người dân quy định nhà nước giá đất sách bồi thường để người dân hiểu quyền nghĩa vụ việc tham gia xây dựng giá đất 117 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp Luật Đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ, Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp – Đại học Nông nghiệp 10 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất 118 11 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 12 Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 13 Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 14 Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Liên Bộ Tài chớnh-Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ 15 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009),Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 việc quy định sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 16 Phạm Hoài Nam (2006) Luận văn thạc sỹ khoa học ngành quản lý đất đai Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội - Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Luật Đất đai 1993, Nxb Lao động 18 Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động 19 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản Nxb Nông nghiệp 119 20 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005) Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2005 Quy định phân loại đất giỏ cỏc loại đất năm 2005 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 21 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005) Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 Quy định phân loại đất giỏ cỏc loại đất năm 2006 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 22 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007) Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 Quy định phân loại đất giỏ cỏc loại đất năm 2007 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 23 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007) Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 Quy định phân loại đất giỏ cỏc loại đất năm 2008 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 24 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008) Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Quy định phân loại đất giỏ cỏc loại đất năm 2009 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009) Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009) Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc Ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008) Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2008 việc ban hành quy định tiêu chí phân vùng, phân loại đường phố, phân vị tí đất làm phân vùng, phân loại đường phố, phân vị trí đất để định giá đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang ... giá đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 - Đỏnh giá cơng tác giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 17 - Đánh giá ảnh hưởng định giá đất. .. hội địa phương Từ yêu cầu thực tế nêu trên, định tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Đánh giá ảnh hưởng định giá đất đến công tác giải phóng mặt địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang? ?? 1.2 MỤC TIÊU CỦA... đất đến cơng tác giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất cơng tác giải phóng mặt huyện n Sơn, tỉnh