 ! MỤC LỤC 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 3 2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54 3 3.1.2. Phương hướng 95 3 3.2.1. Về quy trình định giá 95 3 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 3 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 3 1.1. Bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 2.1. Một số nEt khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 49 2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 90 3.1.2. Phương hướng 95 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 95 3.2.1. Về quy trình định giá 95 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 "# $%&'()  ! "# $%&'()  ! DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 1 2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54 1 3.1.2. Phương hướng 95 1 3.2.1. Về quy trình định giá 95 1 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 1 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 1 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 1 1.1. Bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 2.1. Một số nEt khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 49 2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 90 3.1.2. Phương hướng 95 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 95 3.2.1. Về quy trình định giá 95 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 "# $%&'()  ! Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009 Error: Reference source not found Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu Error: Reference source not found "# $%&'()  ! LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn. chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng. Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: *$%+,-. "/012&!3%,- . &45để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. "# $%&'() 1  ! 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng. Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 5. Kết cấu: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính: • Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản. • Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. • Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này. "# $%&'() 2  ! CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định. “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: , phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người "# $%&'() 3  ! , không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó , nó phải tồn tại lâu dài , nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người , nó có thể đo lường được bằng giá trị Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản  bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố "# $%&'() 4  ! trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.  bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.  tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không "# $%&'() 5  ! giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.  hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.  hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. "# $%&'() 6 [...]... đánh giá Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v… + Xác định mục tiêu thẩm định giá Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi Xác định định rõ định giá cho mục đích gì + Xác định ngày có hiệu lực thẩm định giá: ... Lựa chọn phương pháp định giá - Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá - Lập báo cáo thẩm định giá 1.2.3.1 Xác định vấn đề định giá Đây là bước đầu tiên của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là xác định các vấn đề sau: Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo + Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công trình xây dựng trên... mục đích nhất định Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Australia (AVO): Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục đích của định giá giá trị của Bất động sản đó Do đó, định giá giá trị Bất động... giảm so với giá trị thực của chính nó 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản Quá trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những định giá viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được Quá trình định giá bao gồm các bước sau: - Xác định vấn đề - Lên kế hoạch định giá - Thu thập... định giá Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hàng và các thông tin có thể được sử dụng đối với nhà thẩm định Các báo cáo thẩm định. .. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động sản là một... Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản... trong quá trình tính toán để xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định 1.2.1.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử... cùng các công trình nghiên cứu của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có: Giá trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm định giá  Mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho nhà thẩm định  Ngày thẩm định giá có hiệu lực  Miêu tả tình trạng pháp lý,... lượng giá trị phải được xác định cụ thể + Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì được làm, cái gì không được làm + Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất, không cung cấp lời khai trước tòa 1.2.3.2 Lên kế hoạch định giá + Lập lịch trình làm việc + Xác định nhu cầu về nhân lực: tùy theo quy mô của mỗi Bất động sản, nhu cầu về nhân lực khác nhau + Xác định . chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động. học về định giá bất động sản. • Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. • Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất. thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan