1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Trong giai đoạn hình thành dự án xây dựng chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án luôn đặt ra câu hỏi: Dự án này sẽ tốn bao nhiêu tiền? Liệu ta phải huy động bao nhiêu vốn cho dự án này? Quy mô dự án này nên nhƣ thế nào? Để dự trù chi phí xây dựng cho một công trình cần một lƣợng thời gian, cần có nhiều ngƣời tham gia để lập dự toán, để có thể đƣa ra đƣợc chi phí dự trù chính xác giá thành của công trình. Để giải quyết vấn đề trên ta nghiên cứu cách ƣớc lƣợng một cách gần đúng cho chi phí xây dựng. Vì vậy muốn tạo ra một mô hình dự báo chi phí xây dựng cho các công trình xây dựng thấp tầng là một điều cần thiết cho chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án. Để làm đƣợc điều này ta cần giải quyết một số vấn đề sau: Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình thấp tầng.  Khảo sát thu thập dữ liệu các nhân yếu tố ảnh hƣởng quyết định tới chi phí xây dựng công trình?  So sánh chi phí xây dựng thực tế công trình đã xây dựng với chƣơng trình dự báo xây dựng ?  Từ kết quả cuộc khảo sát ta tiến hành xây dựng chƣơng trình thì ta tìm hiểu các biến đầu vào nào ảnh hƣởng đến chi phí và lấy biến đầu ra nhƣ thế nào cho phù hợp?  Với cách giải quyết vấn đề của nghiên cứu này có tốt hơn các nghiên cứu trƣớc đó không? Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài “ Dự báo nhanh chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”. 2 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định các yếu tố (biến đầu vào) ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình thấp tầng để ứng dụng vào mô hình. - Xây dựng thuật toán đƣa vào chƣơng trình dự báo. - Xây dựng chƣơng trình dự báo chi phí xây dựng dựa trên thuật toán đã có. 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phƣơng pháp thu thập dữ liệu và phƣơng pháp so sánh. 4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tƣợng nghiên cứu: Công trình nhà ở dân dụng thấp tầng từ 2 đến 3 tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. - Phạm vi nghiên cứu: Vì thời gian (tháng 7 đến tháng 11 năm 2013) có giới hạn nên đề tài chỉ nghiên cứu trong những giới hạn sau đây: + Các công trình xây dựng dân dụng thấp từng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, với quy mô công trình từ 2 đến 3 tầng. + Công trình có giải pháp kết cấu móng đồng bộ và kết cấu sàn dầm toàn khối. + Chƣơng trình tính toán chi phí tập trung chủ yếu phần xây thô của công trình. + Khối lƣợng dự báo các thành phần công tác dự báo đƣợc xây dựng trên giá trị khối lƣợng trung bình các công tác để xây dựng chƣơng trình dự báo. + Không gian nghiên cứu: Công Ty TNHH MTV Xây Dựng Kiến Việt Tân và Công ty TNHH Tƣ Vấn Xây Dựng Thống Nhất T.N. 5. ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU Trên thế giới và Việt Nam có rất nhiều công trình, đề tài nghiên cứu liên quan đến việc ƣớc lƣợng chi phí cho các loại công trình xây dựng nhƣng chƣa có một nghiên cứu cụ thể nào về ƣớc lƣợng chi phí xây dựng cho loại hình công trình thấp tầng trên địa bàn Đồng Nai. Do đó qua đề tài nghiên cứu này, nhóm tác giả mong muốn có những đóng góp sau: 3 Đề tài này góp phần trong việc tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình thấp tầng trong giai đoạn hình thành ý tƣởng dự án. Đề tài này giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án quyết định nhanh việc có nên đầu tƣ vào dự án này hay không và chọn quy mô dự án cho phù hợp trong giai đoạn hình thành ý tƣởng dự án. 6. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Ngoài phần mở đầu, đề tài nghiên cứu bao gồm 6 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết đề tài. Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài. Chƣơng 3: Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Chƣơng 4: Thu thập và xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình. Chƣơng 5: Chƣơng trình Visual Basic ứng dụng kết quả nghiên cứu. Chƣơng 6: Kết luận và kiến nghị. 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT ĐỀ TÀI 1.1 Ƣớc lƣợng chi phí 1.1.1 Định nghĩa: - Ƣớc lƣợng là một đánh giá, một ý kiến một xấp xỉ về chi phí của một dự án, có cân nhắc các yếu tố thực tế. - Có nhiều ƣớc lƣợng tại nhiều thời điểm khác nhau trong vòng đời dự án. - Ƣớc lƣợng cung cấp một hƣớng dẫn cho các nhà thiết kế để lựa chọn vật liệu và quy mô dự án dƣới điều kiện ngân sách chủ đầu tƣ. 1.1.2 Mục đích của ƣớc lƣợng chi phí. 1.1.2.1 Hỗ trợ khách hàng Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án. Lập một dự toán chi phí dự án. Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng. Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dở dự án. Quyết định cung cấp tài chính cho dự án. 1.1.2.2 Đơn vị thiết kế sử dụng các ƣớc lƣợng để Lập một kế hoạch để chi phí. Đánh giá sự cân đối chi tiêu giữa các thành phần khác nhau của dự án. Đánh giá sự thích dụng của một phƣơng án thiết kế. 1.1.3 Các phƣơng pháp ƣớc lƣợng [14]. - Có nhiều phƣơng pháp khác nhau để thực hiện ƣớc lƣợng chi phí xây dựng. Các phƣơng pháp đƣợc sử dụng phụ thuộc vào: + Mục đích của ƣớc lƣợng + Số lƣợng thông tin có sẵn + Thời gian có sẵn dành cho ƣớc lƣợng + Sự có sẵn của dữ liệu về chi phí 5 1.1.3.1 Phƣơng pháp thể tích - Cách xác định thể tích của một công trình đƣợc quy định bởi các tổ chức nghề nghiệp nhƣ là (Roial Institue of British Architecs – RBI) hoặc quốc gia. - RBI quy định: Thể tích công trình ( 3 m ) = Dài (m) x Rộng (m) x Cao (m) Chi Phí Xây Dựng = Thể tích công trình x Giá thành của 3 1m (đồng / 3 m ) - Cách xác định chiều cao công trình phụ thuộc vào phƣơng pháp thi công và chất lƣợng mặt bằng. - Phạm vi áp dụng: Thƣờng đƣợc sử dụng cho các công trình mà chiều cao tầng khác nhau. - Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhƣng bao gồm hết các yếu tố khác nhau của công trình thông qua tỷ lệ thể tích là hơi khó khăn.  Khuyết điểm của phƣơng pháp thể tích: - Chƣa xem hết các hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng tất cả ảnh hƣởng tới chi phí. - Phƣơng pháp này không chỉ ra cho khách hàng diện tích sử dụng. - Không thể hỗ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hƣởng tới thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên tỷ lệ thể tích. 1.1.3.2 Phƣơng pháp SEM (Storey Enclosure Method) - Mục đích: Là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một đơn giá đơn vị của bề mặt là một đơn giá đính kèm. - Phƣơng pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ thuộc vào vị trí sàn thông số khác nhau để đƣợc các đơn vị đính kèm. Vì thế chi phí ƣớc lƣợng là gần với đặc trƣng của công trình hơn so với phƣơng pháp trên. 6  Nhƣợc điểm của phƣơng pháp - Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lƣợng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ liệu mà đã đƣợc xuất bản về các ứng dụng của nó. 1.1.3.3 Phƣơng pháp diện tích sàn. - Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tƣờng bao mà không có trừ tƣờng bên trong, hố thang máy, hố thang bộ. - Tổng chi phí = Tổng diện sàn * Giá sàn 1 2 m sàn. Tính toán nhanh hơn và dễ hiểu hơn, dễ thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa hơn.  Nhƣợc điểm của phƣơng pháp này: - Là xác định định giá thành 1m2 sàn thích hợp. Và cũng nhƣ các phƣơng pháp trƣớc, nó chƣa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều ảnh hƣởng đến chi phí.  Kết luận: Mỗi một phƣơng pháp đều có ƣu nhƣợc điểm riêng của mình để khắc phục nhƣợc điểm của mỗi phƣơng pháp ƣớc lƣợng tính chi phí, nhóm nghiên cứu sẽ kết hợp cả ba phƣơng pháp trên để xây dựng đề tài. 1.2 Chi phí đầu tƣ trong xây dựng [13]. 1.2.1 Tổng mức đầu tƣ 1.2.1.1 Khái niệm tổng mức đầu tƣ - Tổng mức đầu tƣ là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc ghi trong quyết định đầu tƣ và là cơ sở để chủ đầu tƣ lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tƣ xây dựng công trình. - Tổng mức đầu tƣ đƣợc tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình phù hợp nội dung dự án và thiết kế cơ sở. Đối với trƣờng hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tƣ đƣợc xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công. 7 - Tổng mức đầu tƣ do chủ đầu tƣ lập. 1.2.1.2 Nội dung tổng mức đầu tƣ - Tổng mức đầu tƣ bao gồm: + Chi phí xây dựng. + Chi phí thiết bị. + Chi phí bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng, tái định cƣ. + Chi phí quản lý dự án. + Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình. + Chi phí khác. + Chi phí dự phòng. - Tổng mức đầu tƣ là những chi phí dự tính nên giá trị giá trị của nó lớn hớn so với giá trị khác. Về cơ bản tổng mức đầu tƣ không đƣợc thay đổi, nó chỉ đƣợc điều chỉnh cho phù hợp. - Do ngƣời quyết định đầu tƣ hay chủ đầu tƣ thay đổi điều chỉnh quy mô công trình khi thấy xuất hiện những yếu tố mới lạ đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao. - Xuất hiện những yếu tố bất khả kháng nhƣ động đất, bão lũ, lốc, sóng thần, chiến tranh , … - Khi quy hoạch đã phê duyệt đƣợc điều chỉnh có ảnh hƣởng trực tiếp tới tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình. 1.2.2 Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ 1.2.2.1 Phƣơng pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án. - Theo phƣơng pháp này thì tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc xác định theo công thức sau: XD TB DPMD QLDA TV K DP = + + + + + +V G G G G G G G (5.1) 8 Trong đó: V: Tổng mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng công trình. XD :G Chi phí XD của dự án. TB :G Chi phí của thiết bị dự án. DPMD :G Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ QLDA :G Chi phí quản lí dự án. TV :G Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng. K :G Chi phí khác của dự án. DP G : Chi phí dự phòng. 1.2.2.2 Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình - Khái niệm suất vốn đầu tƣ xây dựng: Suất vốn đầu tƣ xây dựng là số lƣợng vốn đầu tƣ cần thiết để hoàn thành một đơn vị năng lực sản xuất của công trình trong đó bao gồm chi phí cho công tác xây dựng, chi phí cho công tác mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị, chi phí khác… Chỉ tiêu suất vốn đầu tƣ đƣợc xác định trên cơ sở những tài liệu dự toán đã chỉnh lý của các tổ chức xây dựng hay những tài liệu quyết toán của những công trình mới xây dựng. - Theo phƣơng pháp này thì tổng mức đầu tƣ của dự án đƣợc xác định theo công thức sau: XD TB GPMD QLDA TV K DP = + + + + + +V G G G G G G G (5.2) 1.3 Khái quát về dự toán chi phí xây dựng 1.3.1: Cách hiểu khái quát về Dự toán. - Dự toán công trình là chỉ tiêu biểu thị giá xây dựng công trình trên cơ sở thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đƣợc thực hiện trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng công trình. 9  Dự toán công trình đƣợc tính toán và xác định dựa trên cơ sở : Khối lƣợng các công việc thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công. Nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình. Hệ thống định mức xây dựng và đơn giá xây dựng công trình. Chọn chi phí theo tỷ lệ phần trăm (%) (sau đó gọi lại định mức chi phí tỷ lệ) cần thiết để thực hiện nhiệm vụ, khối lƣợng công việc đó. 1.3.2 Vai trò của dự toán. - Dự toán công trình là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng công trình; là căn cứ để đàm phán ký kết hợp đồng kinh tế thanh toán với nhà thầu trong trƣờng hợp chỉ định thầu. - Xác định vốn đầu tƣ xây dựng công trình, từ đó xây dựng đƣợc kế hoạch cung cấp, sử dụng và quản lý vốn. - Tính hiệu quả kinh tế đầu tƣ, để có cơ sở so sánh lựa chọn thiết kế, phƣơng án tổ chức thi công. - Làm cơ sở để xác định gói thầu (trong trƣờng hợp đấu thầu) giá hợp đồng, ký kết hợp đồng kinh tế, ký kết hợp đồng kinh tế giao nhận thầu xây lắp (trong trƣờng hợp chỉ định thầu). - Làm cơ sở nhà thầu lập kế hoạch sản xuất, kế hoạch cung cấp vật tƣ, kế hoạch lao động tiền lƣơng, năng lực xây dựng. 10 Hình:1.1 - Dự toán hạng mục móng 1.3.3 Các bƣớc làm dự toán để đƣa ra chi phí xây dựng. - Để giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý có một con số chính xác vế số tiền cần đầu tƣ cho một công trình hoặc hạng mục công trình nhƣ mong muốn, cần phải làm dự toán để có thể biết đƣợc tổng chi phí đầu tƣ xây dựng công trình. Một ngƣời muốn làm dự toán cần phải hội tụ đủ những kỹ năng sau: Thứ nhất: Kỹ năng đọc bản vẽ. - Biết đọc bản vẽ một cách thông thạo là yếu tố quan trọng của ngƣời lập dự toán, bởi bóc tách dự toán chính là bóc tách các khối lƣợng từ bản vẽ ra, nếu bạn không biết đọc bản vẽ thì khó có thể dạy bạn bóc tách khối lƣợng của công trình. Khi cầm bản vẽ, yêu cầu bạn phải biết đƣợc hình dạng, khích thƣớc tổng thể công trình, vị trí và hình dạng cấu kiện, các loại vật liệu sử dụng cho công trình… Thứ hai: Kỹ năng tính toán. - Điều này đòi hỏi bạn phải nắm chắc đƣợc kiến thức toán học cơ bản. Hầu hết các các cấu kiện xây dựng đều có hình dạng cơ bản các hình bình phƣơng, hình tròn, hình chữ nhật… tính toán khối lƣợng chính là yêu cầu bạn phải tính thể tích [...]... kinh nghiệm giám sát trong lĩnh vực thi công Kết quả thu đƣợc: Các chuyên gia đã bổ sung và đƣa ra thêm 3 yếu ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Bảng 3.2 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng các chuyên gia bổ sung STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng 1 Vị trí xây dựng 2 Chi phí nhân công 3 Chi phí cho máy xây dựng 3.1.3 Lập bảng câu hỏi đợt 2: Tổng... trình Ta tiến hành thu thập bộ dữ liệu gồm giá trúng thầu và các yếu tố ảnh hƣởng tới chi phí xây dựng đã xét ở chƣơng trƣớc từ các công trình nhà ở thấp tầng của các công ty xây dựng tại tỉnh Đồng Nai Ta thu thập đƣợc 6 bộ dữ liệu dự toán công trình trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, các công trình nằm trên địa bàn Trảng Bom và thành phố Biên Hòa 4.2 Xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình - Do yếu tố vị trị xây. .. trên một số dự toán các công trình đã đƣợc xây dựng thực tế để kiểm nghiệm kết quả chƣơng trình dự báo xây dựng - Dự toán sẽ đƣợc nhóm nghiên cứu xây dựng trên nền chƣơng trình Dự toán Hình 3.1 Chương trình dự toán xây dựng 20 2.4.1 Cấu trúc mô hình thuật toán - Xây dựng chƣơng trình visual basic trên nền sơ đồ giải thuật sau Khởi động chƣơng trình Giá tiền vật liệu, nhân công, máy xây dựng Các biến... sơn 10 Vị trí xây dựng 11 Chi phí nhân công 12 Chi phí cho máy xây dựng Ta tiến hành lập bảng câu hỏi trên phiếu khảo sát, ta có bảng câu hỏi khảo sát đợt 2 – Phục lục 6  Kết luận: Sau hai lần lập bảng câu hỏi khảo sát ta xác định đƣợc 12 yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 24 CHƢƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ BỘ DỮ LIỆU CHO CHƢƠNG TRÌNH 4.1 Thu thập... Công trình xây dựng FNN 11 biến đầu 5 yếu tố ảnh hƣởng vào mạnh đến độ chính xác của ƣớc lƣợng 2008 Nguyen Phân tích các nhân tố làm thay đổi chi phí trong các dự án đầu tƣ xây dựng ở Việt Nam Xây dựng mô hình xác suất xảy ra với từng chi phí từ đó đánh giá rủi ro chi phí Công trình xây dựng BBNs 37 yếu tố chia ra làm 3 nhóm Đã phân tích và ƣớc lƣợng đƣợc các yếu tố rủi ro gâu ra vƣợt chi phí của dự. .. năm khác nhau, ở đây ta xét là thời điểm khởi công công trình, nên ta tiến hành xây dựng các biến để tính toán chi phí xây dựng tại thời điểm khởi công xây dựng công trình Kết luận: Ta sử dụng 6 bộ dữ liệu dự toán của 6 dự án xây dựng tại tỉnh Đồng Nai với 5 biến đầu vào 25 Bảng 4.1 - Các biến giá trị thay đổi theo thời gian của chương trình Đơn vị tính: đồng Xi măng Cát Đá Thép Nƣớc Gỗ ván Ma tít... soạn trên phiếu câu hỏi trắc nghiệm để gửi đến các chuyên gia để khảo sát - Dữ liệu các biến sử dụng cho chƣơng trình đƣợc thu thập qua các dự toán các công trình đã và xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, kết hợp với các dữ liệu thông qua nhân viên các công ty xây dựng và trực tiếp đến công trình thu thập 2.3 Công cụ nghiên cứu - Sử dụng bảng câu hỏi để tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng. .. vật liệu, nhân công, máy xây dựng Các biến số từ dữ liệu công trình thực tế Nhập các thông số đầu vào Nếu Nếu Công trình 3 tầng Công trình 2 tầng Chƣơng trình thực hiện tính toán kết quả In kết quả, kết thúc chƣơng trình Hình 3.2 - Sơ đồ thuật toán 21 CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHI PHÍ XÂY DỰNG NHÀ THẤP TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN ĐỒNG NAI 3.1 Lập bảng câu hỏi và thu nhập dữ liệu: 3.1.1 Lập bảng... dữ liệu: 3.1.1 Lập bảng câu hỏi đợt 1: Tổng hợp từ các nghiên cứu trƣớc và bổ sung thêm các yếu tố đặc thù của nhà ở thấp tầng ta tổng hợp đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình: Bảng 3.1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng 1 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép sàn 2 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép phần móng 3 Tổng khối lƣợng bê... tố vị trị xây dựng công trình là cố định trên cùng địa bàn tỉnh Đồng Nai nên đơn giá vật tƣ, các danh mục chi phí cho công trình sẽ có giá giống nhau - Sau khi thu thập dữ liệu ta tiến hành xem xét yếu tố “Cảnh quan xung quanh” là yếu tố tác động từ thấp đến tác động trung bình của mô hình nên có thể bỏ qua - Trong 6 dự án tại tỉnh Đồng Nai đƣợc tiến hành xây dựng với các năm khác nhau, ở đây ta xét . “ Dự báo nhanh chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai . 2 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định các yếu tố (biến đầu vào) ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình. xây dựng công trình thấp tầng.  Khảo sát thu thập dữ liệu các nhân yếu tố ảnh hƣởng quyết định tới chi phí xây dựng công trình?  So sánh chi phí xây dựng thực tế công trình đã xây dựng với. phí xây dựng công trình thấp tầng để ứng dụng vào mô hình. - Xây dựng thuật toán đƣa vào chƣơng trình dự báo. - Xây dựng chƣơng trình dự báo chi phí xây dựng dựa trên thuật toán đã có. 3.