Đang tải... (xem toàn văn)
một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất
Phần 1 Lời mở đầu Thị trường kinh doanh như chúng ta thấy hiện nay đang phát triển ,nhất là từ khi Việt Nam gia nhập WTO .Các tổ chức doanh nghiệp được hình thành và phát triển rất nhiều .Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc, toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng như trước đây. Theo họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng uy thế cao ốc sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp. Hơn nữa, doanh nghiệp chỉ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp hơn. §iều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt .cầu tăng dẫn đến cung tăng ,cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài . Năm 2005 khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như: “đóng băng” của thị trường, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được. Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị trường hiện nay là một điều khó tránh khỏi .Tuy nhiên để xây dựng một khu văn phòng hay cao ốc cho thuê không phải là đơn giản và nhanh chóng . Và vốn đầu tư xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu . Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải có vốn .Trong quá trình hoạt động sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra. §ây chính là lý do mà em chọn đề tài “Một số vấn đề về sử dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay”. Bài viết của em chỉ đưa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất. §ồng 1 thời qua đề án thấy được một số nguyên nhân và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam hiện nay . Nội dung chính của đề án môn học ngoài phần mở đầu và kết luận gồm ba chương : Chương 1 : một số vấn đề về vốn đầu tư . Chương 2 : thực trạng huy động vốn và sử dụng vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản hiện nay . Chương 3 : những giải pháp huy động và sử dụng vốn có hiệu quả . Trên cơ sở kiến thức học ở trường ,kiến thức tích luỹ trong thời gian học tập và qua sách báo ,em sử dụng một số phương pháp sau đây để nghiên cứu : - Phương pháp thu thập số liệu từ báo cáo hoạt động kinh doanh của chi nhánh. - Phương pháp phân tích thống kê . - Phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm. §ể có thể hoàn thành được đề tài em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ và hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hưng. Em xin chân thành cảm ơn ! Phần 2 Nội dung 2 ChươngI : Mét sè vÊn §Ò vÒ VèN §Çu t 1.Khái niệm nguồn vốn đầu tư : Trước hết chúng ta phải tìm hiểu vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu được để một doanh nghiệp hình thành và hoạt động sản xuất kinh doanh .Vốn là khái niệm được xuất phát từ tiếng anh là “capital” có nghĩa là “ tư bản” .Trên thực tế có nhiều cách định nghĩa nguồn vốn, theo nhà kinh tế K.Marx,dưới góc độ các yếu tố sản xuất ,vốn được khái quát thành phạm trù tư bản .K.marx cho rằng vốn là giá trị đem lại giá trị thặng dư,là đầu vào của quá trình sản xuất, nhưng cách định nghĩa sau đây là phổ biến nhất và hay được dùng trong phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốn đầu tư là phần tích luỹ được thể hiện dưới dạng giá trị được chuyển hoá thành nguồn vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội .§ây là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập chung và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầu chung của nhà nước và xã hội . Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp .§ể có thể quản lý vốn một cách có hiệu quả,doanh nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của mỗi doanh nghiệp có thể lựa chọn phương thức phù hợp nhất cho doanh nghiệp của mình. Có nhiều cách phân loại nguồn vốn nhưng thông thường ta chia thao giác độ sở hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thường theo các xu hướng sau đây : - Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loại chính là vốn chủ sở hữu và vốn vay .Vốn chủ sở hữu bao gồm các bộ phận như : vốn góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổ phiếu mới …Còn nợ phải trảlà vốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm các khoản vốn chiếm dụng và nợ vay. - Phân loại theo phương thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loại vốn cố định và vốn lưu động .Vốn cố định là phần vốn dùng để đầu tư vào tài sản cố định của doanh nghiệp .đây là các tài sản có thời gian sử dụng dài ,tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thường có giá trị lớn .Còn vốn lưu động là phần vốn dùng để 3 đầu tư vào các tài sản lưu động của doanh nghiệp .Tài sản lưu động là tài sản có có thời gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất và thường có giá trị nhỏ. - Phân loại theo thời gian thì vốn vay được chia thành vốn ngắn hạn và vốn dài hạn .vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dưới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn có thời hạn từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu được coi là vốn dài hạn. 2 .Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn : a.Nhiệm vụ: Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc điểm của những công trình thường có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xây dựng cũng phải có nguồn vốn lớn .Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rất phức tạp và khó khăn ,việc quản lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần có chuyên môn tài chính. qua quản lý tài chính chúng ta thấy được tình hình tài chính của doanh nghiệp đang hoat động như thế nào ,qua đó đánh giá được hiêu quả kinh doanh của doanh ngiệp .Quan trọng nữa là đánh giá được thực trạng cũng như đưa ra được định hướng và những kế hoạch trong tương lai. Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu vốn của doanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn có hiệu quả . b. Chức năng: Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu tư quản lý và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu tư và kinh doanh bất động sản . c. Vai trò : Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản là huy động và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng như cho xây dựng .Qua đó xác định được nhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn được phương pháp ,hình thức huy động vốn phù hợp ,thông qua đó sử dụng vốn có hiệu quả và tiết kiệm. Một vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn được những dự án đầu tư tối ưu ,sinh lời ,ít rủi ro.Huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng kinh doanh ,giảm bớt hạn 4 chế ứ đọng .qua đó phát hiện được những tồn tại ,khó khăn và những vướng mắc để có quyết định điếu chỉnh kịp thời . 3 .Các hình thức huy động Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lược huy động cho phù hợp nhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô những dự án công trình bất động sản mà mình đang nắm giữ .§Ó thu hút được lượng vốn đầu tư cần thiết cho các công trình bất động sản thì phải có những phương án thu hút phù hợp .§a số những công trình bất động sản cần vốn đầu tư và muốn thu hút được vốn đầu tư là những công trình bất đọng sản thương mại và có chiến lược kinh doanh lâu dài .Những công trình càng tiềm năng và có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư thì khả năng thu hút vốn đầu tư càng lớn . a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp : Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp .Bao gồm phần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần hình thành từ kết quả hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cần thiết ,tuỳ thuộc chính sách khuyến khích tái đầu tư với doanh nghiệp nhà nước. - Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ doanh nghiệp cũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông – chủ sở hữu góp .Khi nói đến nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phải xem xét hình thức sở hữu của doanh nghiệp đó .Vì hình thức sở hữu sẽ quyết định tính chất và hình thức tạo vốn của bản thân doanh nghiệp . đối với doanh nghiệp nhà nước vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của nhà nước ,chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước là nhà nước .§ối với các doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp ,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp .chẳng hạn với công ty cổ phần vón góp của các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành công ty.Mỗi cổ đông là một chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên giá trị cổ phần mà họ nắm giữ .Trong các doanh nghiệp khác như công ty trách nhiệm hữu hạn,công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài,các nguồn vốn cũng tương tự như trên.do các bên tham gia,các đối tác đóng góp . 5 - Nguồn vốn từ lợi nhận không chia : nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận không chia là một phần lợi nhuận dùng để tái đầu tư .Quy mô góp vốn ban đầu của chủ doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thường số vốn này cần được tăng theo quy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh ,nếu doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có những điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn .§ối với doanh nghiệp nhà nước thì việc tái đầu tư không phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách tái đầu tư của nhà nước .§ối với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các cổ đông không được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phần tăng lên của công ty .Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổ phiếu lâu dài ,nhưng mặt khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời kỳ trước mắt do cổ đông chỉ nhận được một phần cổ tức nhỏ hơn.vốn góp ban đầu và lợi nhuận không chia được gọi là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp . - Phát hành cổ phiếu mới :cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của người sở hữu cổ phiếu đối với vốn của tổ chức phát hành .Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau như : cổ phiếu thường,cổ phiếu ưu đãi.khi phát hành cổ phiếu ưu đãi doanh nghiệp vừa tăng được vốn chủ sở hữu nhưng lại không bị san sẻ quyền lãnh đạo .Việc phát hành vẫn hấp dẫn người đầu tư bởi tỷ lệ cổ tức được đảm bảo tương đối ổn định .Thông thường cổ phiếu ưu đãi chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty. b, Huy động vốn vay : - Tín dụng thương mại : tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp ,được hình thành dưới hình thức mua bán chịu ,mua bán trả chậm hay trả góp hàng hoá.§ến thời hạn đã thoả thuận doanh nghiệp mua phải trả cả vốn gốc và lãi cho doanh nghiệp bán dưới hình thức tiền tệ .Khi doanh nghiệp mua nguyên liệu ,hàng hoá chưa phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã được các nhà cung cấp cho vay nên hình thức này còn được gọi là tín dụng của nhà cung cấp . 6 Để đảm bảo người mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin tưởng ,người bán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó chính là tờ giấy chứng nhận quan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy chứng nhận này có thể do chủ nợ lập nên để đòi tiền hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền ,nó được gọi là thương phiếu .Thương phiếu tồn tại dưới hai hình thức là hối phiếu và lệnh phiếu. Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho người bán chịu lập ,yêu cầu người mua chịu trả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụ hưởng . Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do người mua chịu lập ,cam kết trả mộ số tiền xác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụ hưởng .Như vậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập và chỉ sử dụng trong quan hệ thương mại ,còn lệnh phiếu thì do người mua chịu lập ,được sử dụng không chỉ trong quan hệ thương mại mà còn trong các quan hệ dân sự khác . -Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua các loại tài sản ,máy moc thiêt bị .Nó có lịch sử khá lâu đời song chỉ phát triển mạnh ở những nước có nền kinh tế phát triển .§ây là một hình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất thông dụng trong việc tài trợ các doanh nghiệp .ở nước ta hình thức tín dụng này mới được hình thành và phát triển . Quan hệ tín dụng thuê mua được thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa người đi thuê tài sản và người cho thuê .Thoả thuận thuê mua là một hợp đồng giữa hai hay nhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản .Người co thuê sẽ giao tài sản cho người đi thuê trong một khoảng thời gian nhất định.§ổi lại người đi thuê phải trả một số tiền cho chủ tài sản tương ứng với quyền sử dụng .Có hai phương thức giao dịch chủ yếu là phương thức thuê vận hành (Operating lease) và phương thức thuê tài chính(Capital lease) + Thuê vận hành : theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê vận hành của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốc ngân hàng nhà nước .Cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đó bên thuê sử dụng tài sản cho thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho 7 thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản .Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê. + Thuê tài chính : theo điều 1 khoản 1 nghị định số 16/2001/N§-CPquy định cho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy móc thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã được hai bên thoả thuận - Tín dụng ngân hàng : là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp việt nam hiện nay .Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng chủ yếu vào 3 mục đích : + Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xưởng,… + Bổ xung thêm vốn lưu động + Phục vụ các dự án nước. - Phát hành trái phiếu : trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản của tổ chức phát hành .Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau: +Trái phiếu có lãi suất cố định : là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phải trả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trường hoặc theo điều chỉnh cua doanh nghiệp . + Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh nghiệp được phép thu hồi sớm hơn thời hạn. + Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ được quyền chuyển đổi sang một số lượng cổ phiếu thường xác định ở một giá xác định và trong một khoang tời gian xác định .§ối với loại trái phiều này chỉ có công ty cổ phần mới được phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay nợ nhưng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho công ty có thể tái cấu trúc vốn để giảm nợ .Việc phát hành trái phiếu này có ưu điểm là chi phí sử dụng vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn so với các trái phiếu thông thường có cùng 8 độ rủi ro nhưng không có khả năng chuyển đổi .Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi có nhược điểm là khó kiểm soát được cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi do quyền lựa chọn thuộc về trái chủ. +Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :là loại trái phiếu cho phép trái chủ được quyền mua thêm một số lượng cổ phiếu thường ở mức giá xác định và trong khoảng thời gian xác định . +Trái phiếu có tài sản đảm bảo:là loại trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tài sản để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thường là bất động sản hoặc nhà xưởng hay máy móc thết bị. + Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :là loại trái phiếu không được đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thể nào .§ây là loại trái phiếu được doanh nghiệp phát hành tương đối phổ biến .Loại trái phiếu này thường đi đôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi ro cho trái chủ cao .Thường chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thể phát hành thành công các trái phiếu loại này 4 .Nội dung quản ký nguồn vốn : a .Xác định nhu cầu vốn đầu tư * Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng .Tổng mức đầu tư được xác định dự tính theo nđ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý .Theo điều 39 nghị định số 6/2005/n§-cp tổng mức đầu tư dự án là khái toán chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án .gồm chi phí xây dựng ,chi phí thiết bị ,chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ,tái định cư,chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh ,lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng . Tổng mức đầu tư dự án được xác định trên cỏ sở khối lượng các công việc cần thực hiện của dự án,thiết kế cơ sở,suất vốn đầu tư ,chi phí chuẩn xây dựng ,chi phí xây dựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện. * Cơ cấu tổng mức đầu tư + Chi phí xây dựng + Chi phí thiết bị 9 +Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền bồi thường giải phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp . + Chi phí quản lý dự án. +Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng và các chi phí khác . + Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác . Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ sở để lập kế họach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án .§ối với dự án sử dụng ngân sách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình .việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụng ngân sách nhà nước phải được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lại đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu. * Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư : + Theo cơ sở dự toán + Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp tương ứng + Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đang thực hiện kè theo hệ số trượt giá điện. * Vốn đầu tư cho quy hoạch thiết kế công trình : gồm có vốn cho quy hoạch thiết kế chi tiết thường chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy hoạch thiết kế tổng thể . *Vốn chi phí thường xuyên : những chi phí mà chúng ta tính như chi phí thời gian ,chi phí cho phục vụ đi lại . Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư của doanh nghiệp cấn lập thành bảng tính cụ thê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và tiến độ thời gian chi .Trong cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động đầu tư thì phải dựa trên năng lực tài chính nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn có những chiến lược kế họach phát triển vượt quá năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác .Vì vậy cân đối vốn là một nội dung quan trọng của quản lý nguồn vốn . 10 [...]...11 Chơng 2 : thực trạng huy động vốn và sử dụng vốn cho xây dựng công trình bất động sản 1.Thc trng chung: Cỏch nay khụng lõu, khong u nm 2006, vic tỡm vn u t phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cũn c bn nhiu nh mt vn nan gii, cn gii quyt cp bỏch Vy m ch trong thi gian ngn, th trng ú cú nhng chuyn ng ht sc sinh ng.nhỡn li thi im u nm 2006, th trng bt ng sn vo... nghip phi to uy tớn vi ngõn hng,thanh toỏn n ỳng hn ,lp cỏc bỏo cỏo ti chớnh y ,Doanh nghip cn cú nhng d ỏn kinh doanh hiu qu ngõn hng d cho vay hn ,v cú th c s vn nh mong mun 20 Chơng 3 : Một số giảI pháp huy động và sử dụng có hệu quả nguồn vốn đầu t 1.Gii phỏp huy ng v s dng cú hiu qu cỏc ngun vn u t xõy dng: a, m bo n nh mụi trng kinh t v mụ: S n nh ca mụi trng kinh t v mụ luụn c coi l iu kin tiờn... ty cú giỏ c phiu lờn cao cú xu hng chuyn dch mt khi lng vn vn huy ng c sang th trng bt ng sn,c bit l cỏc ngõn hng Nh huy ng c lng vn nhiu ngn t ng, cỏc ngõn hng khụng ch chuyn vn sang u t bt ng sn di nhiu hỡnh thc m bt u cnh tranh cho vay gii ngõn nh ú, khỏch hng l cỏc ch u thc vay u ói, linh hot v di hn hn iu ny mang ý ngha kớch cu quan trng, to thờm s sụi ng cho th trng bt ng sn Bờn cnh ú, kờnh... dõn cỏc chuyờn gia cng cho rng ngun vn ny ch cú th huy ng hiu qu khi th trng khi sc, sn phm cú tớnh thanh khon cao tuy khú cú th xỏc nh c s vn t kờnh ny,nhng vi hai ln st giỏ nh t hi thỏng 3 v thỏng 8 nm 2007 va qua, cú th thy õy l ngun vn u t rt tim nng Bt ng sn v c phiu luụn cú mi quan h cht ch vi nhau,v khi tin khụng u t vo c phiu thỡ nhng nh u t chuyn sang u t cho bt ng sn Mt khỏc s hp tỏc huy ng... thụng qua s cú hiu lc t ngy 1/1/2007 s to hnh lang phỏp lý thun li cho vic phỏt hnh c phiu ca cỏc doanh nghip Tớn dng ngõn hng vn l hỡnh thc huy ng vn ch yu ca cỏc doanh nghip xõy dng nc ta Hot ng ch yu ca cỏc t chc tớn dng vn l huy ng v cho vay vi cỏc hỡnh thc tớn dng truyn thng Vi mt iu rt ỏng khuyn khớch l trong hot ng ca cỏc cụng ty cho thuờ ti chớnh thng khụng cú s phõn bit i x vi cỏc thnh phn kinh... ụ th ln lm cho th trng bt ng sn núng lờn cỏc qu u t nc ngoi bt u tỡm kim c hi tham gia vo th trng, cỏc qu u t chuyờn ngnh cng bt u xut hin mc 12 dự trong thi gian u cng loay hoay tỡm hng tip cn th trng, nhng vi my ln tng vn, cỏc qu ny ang phỏt huy tỏc dng Tuy nhiờn, cỏc chuyờn gia cho rng chớnh s phỏt trin chúng mt ca th trng chng khoỏn trong nm 2006 ó to ra lung vn u t trong nc cc ln cho th trng... tin ti gia nhp th trng vn trong v ngoi nc huy ng vn cho u t phỏt trin - Cỏc chớnh sỏch huy ng vn phi c tin hnh ng b c v mt ngun vn v hỡnh tc thc hin Đm bo s bỡnh ng gn bú v to iu kin ln nhaucựng phỏt trin gia cỏc ngun vn Cn tip tc i mi cỏc chớnh sỏch ng viờn cỏc ngun ti chớnh cho ngõn sỏch nhm m bo tng cng huy ng vn mt cỏch vng chc ,n nh v bn vng nhng vn khuyn khớch cỏc doanh nghip v dõn c b vn ra... ti tr cho cỏc cụng trỡnh bt ng sn.So vi cỏc hỡnh thc ti tr khỏc ,oda mang tớnh cht u ói hn bt c ngun odf no khỏc Ngoi cỏc u ói v lói sut ,thi hn cho vay di hn khi lng vn cho vay ln bao gi oda cng cú yu t khụng hon li khong 25%.Trong thi gian qua vic thu hut oda cho s nghip cụng nghip hoỏ ,hin i hoỏ vit nam ó din ra trong bi cnh trong nc va quc t cú nhiu thun li K t nm 1993 n ht nm 2006,vit nam ỏ t... lm cho hng vn lao ng cỏc a phng.v sau khi vit nam gia nhp wto,vi mụi trng u t c ci thin theo thụng l quc t ,u t trc tip nc ngoi s tip tc l mt ngun vn quan trng trong cỏc ngun vn u t ca vit nam - Ngun huy ng qua th trng vn quc t : vi xu hng ton cu hoỏ ,mi liờn kt ngy cng tng ca cỏc th trng vn quc gia vo h thng ti chớnh quc 30 t Điều đó ó to nờn v a dng v ngun vn cho mi quc gia v lm tng khi lng lu chuyn... mỏy, nh cho ngi lao ng, khỏch sn, cn h cao cp cho cỏc chuyờn gia nc ngoi Nhng ngi ny sau khi cú cụng n vic lm n nh s li xụ i tỡm nh Theo ú, th trng nh dõn dng vn phỏt trin, song ti õy s khụng tp trung trong thnh ph na m phỏt trin ra khu ngoi thnh, gn khu cụng nghip hoc loi nh Affordable Âpartment (nh trong trung tõm nhng giỏ c phi chng, phự hp vi thu nhp) Mt chuyờn viờn t vn u t ti chớnh cho bit, . Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra. §ây chính là lý do mà em chọn đề tài “Một số vấn đề về sử dụng. dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay”. Bài viết của em chỉ đưa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về