MụC LụC Trang Lời mở đầu 04 danh mục viết tắt 07 Chương 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại 08 1.1. Khái quát về bất động sản 08 1.1.1. Khái niệm bất động sản 08 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 09 1.2. Định giá bất động sản 11 1.2.1. Giá trị 11 1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác 11 1.2.1.2. Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản 11 1.2.1.3. Giá trị thị trường 12 1.2.1.4. Giá trị phi thị trường 12 1.2.2. Định giá bất động sản 13 1.2.2.1. Thẩm định giá 13 1.2.2.2. Thẩm định giá bất động sản 14 1.3. Bất động sản làm tài sản bảo đảm 13 1.3.1. Bảo đảm tiền vay 13 1.3.2. Tài sản bảo đảm 14 1.3.2.1.Khái niệm ………………………………………………………………………… 14 1.3.2.2.Điều kiện của tài sản bảo đảm……………………………………………………… 15 1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 15 1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của người đi vay 15 1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh 16 1.3.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay 17 1.4. Định giá bất động sản bảo đảm 17 1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá BĐS bảo đảm 17 1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm 18 1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan 18 1.4.2.2. Các yếu tố khách quan 20 1.4.3. Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản 20 1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 20 1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế 20 1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 21 1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp 21 1.4.3.5. Nguyên tắc cung cầu 22 1.5. Các phương pháp định giá bất động sản 22 1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 22 1.5.1.1. Cơ sở lý luận……………………………………………………………………… 22 1.5.1.2. Kỹ thuật định giá………………………………………………………………… 23 1.5.1.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng…………………………………………… 24 1.5.2. Phương pháp thu nhập 24 1.5.2.1. Cơ sở lý luận 24 1.5.2.2. Kỹ thuật định giá 25 1.5.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 26 1.5.3. Phương pháp chi phí 27 1.5.3.1. Cơ sở lý luận 27 1.5.3.2. Kỹ thuật định giá 27 1.5.3.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 27 1.5.4. Phương pháp thặng dư 28 1.5.4.1. Cơ sở lý luận 28 1.5.4.2. Kỹ thuật định giá 29 1.5.4.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 29 chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội 31 2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh…………………………………………… 31 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam……… 31 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển BIDV Bắc Hà Nội………………………………………33 2.1.3. Cơ cấu tổ chức chi nhánh………………………………………………………………….34 2.2. Tình hình hoạt động tín dụng của chi nhánh ……………………………………………… 37 2.3. Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…….41 2.3.1. Căn cứ định giá bất động sản……………………………………………………… 41 2.3.2. Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản……………… 41 2.3.3. Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm…………………… 44 2.4. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh …………….45 2.4.1. Khái quát chung về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…………….45 2.4.1.1. Chức năng của hoạt động định giá BĐS bảo đảm…………………………………… .45 2.4.1.2. Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh……………………………………….46 2.4.1.3. Về phòng QHKH cá nhân tại Chi nhánh…………………………………………… 48 2.4.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh……………… 48 2.4.2.1. Định giá BĐS thế chấp (của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh)………………………….49 2.4.2.2. Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay……………………………………….59 2.5. Đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội……………………………………………………………………………….63 2.5.1. Mặt tích cực………………………………………………………………………………63 2.5.2. Mặt hạn chế………………………………………………………………………………64 2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………………………… 66 Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc hà nội 3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh……………………………….70 3.2. Một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bât động sản bảo đảm tại chi nhánh 3.2.1. Hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS đang sử dụng……………………………… 71 3.2.2. Sử dụng thêm các phương pháp định giá BĐS khác……………………………… 72 3.2.3. Sử dụng kết hợp các phương pháp định giá BĐS………………………………………… 73 3.2.4. Quy định chặt chẽ và chi tiết hơn các nội dung trong báo cáo và biên bản định giá BĐS bảo đảm……………………………………………………………………………………………………73 3.2.5. Xây dựng hệ thồng thu thập, lưu trữ và tra cứu thông tin một cách thống nhất, đồng bộ, phong phú……………………………………………………………………………………………………74 3.2.6. Thực hiện chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm 74 3.3. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan chức năng ………………………………………….75 3.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động định giá và hoạt động bảo đảm tín dụng 75 3.3.2. Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động định giá 75 3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm……….78 3.2.4. Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động thẩm định giá …… 79 tài liệu tham khảo ………………………………………………………………………… 81 KẾT LUẬN CHUNG ……………………………………………………………………………… 82 Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh những năm gần đây, Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng cao trên thế giới. Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao dẫn đến hoạt động của các ngân hàng khá sôi động. Các ngân hàng thương mại một mặt cung cấp vốn cho các doanh nghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế quốc tế được thực hiện một cách dễ dàng. Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh trong hoạt động ngân hàng là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rất nhiều rủi ro. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một ngân hàng. Hạn chế rủi ro là yêu cầu cấp bách nhất, không chỉ từ phía các ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro là đảm bảo tiền vay bằng tài sản bảo đảm. Và một trong những hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm phổ biến hiện nay tại các ngân hàng thương mại là hình thức thế chấp BĐS. Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận. Là sinh viên năm cuối chuyên ngành “Định giá tài sản và kinh doanh BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội” 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau: - Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS. - Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh. 3. Đối tượng nghiên cứu Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá mà chi nhánh đang sử dụng. 4. Phạm vi nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội 5. Phương pháp nghiên cứu Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê toán học, phân tích và so sánh… 6. Kết cấu đề tài Luận văn bao gồm những nội dung chính sau đây: + Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. + Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội. + Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội. Do thời gian nghiên cứu có hạn và khả năng của bản thân còn nhiều hạn chế, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được ý kiến đóng góp cũng như phê bình từ các thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các cô chú, các anh chị cán bộ chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị trong phòng QHKH cá nhân đã nhiệt tình tạo điều kiện, hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại chi nhánh. Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn trực tiếp là Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong bộ môn “Định giá tài sản và kinh doanh BĐS” Học viện Tài Chính đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ để luận văn được hoàn chỉnh hơn cả về lý luận cũng như thực tiễn. Em xin chân thành cảm ơn! danh mục viết tắt Viết tắt Viết đầy đủ BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV Bắc Hà Nội Chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng TSBĐ Tài sản bảo đảm Chương 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại Chương này sẽ sắp xếp lại những lý luận mang tính chất khoa học về định giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản bảo đảm sao cho thực sự dễ hiểu, giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những vấn đề thuộc về chuyên môn, và bên cạnh đó giúp cho những người không thuộc chuyên ngành này có thể hiểu rõ hơn về các phương pháp định giá bất động sản. 1.1.Khái quát về bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản. Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, cụm từ “bất động sản” đã được chúng ta sử dụng khá phổ biến và ngày càng rộng rãi. Ban đầu, bất động sản chỉ được hiểu một cách đơn giản là nhà và đất. Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển, cùng với đó là sự phát triển của thị trường BĐS, khi mà BĐS cũng trở thành một loại hàng hóa có khả năng trao đổi trên thị trường, thì khái niệm đó đã thay đổi. Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những giá trị được tạo nên bởi sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng, và tất cả những vật gắn liền với đất đai tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng nhất định. BĐS là một nguồn tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đúng, đầy đủ, và khoa học về khái niệm BĐS là điều thực sự cần thiết. Trên tinh thần đó, điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau: “Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Như vậy, một đặc trưng của BĐS là tính không di dời được. Do đó, BĐS trước hết phải là đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, là yếu tố cơ bản không thể thiếu của BĐS. Theo khái niệm như trên, rõ ràng BĐS đã được phân thành 4 loại: + Đất đai: Bao gồm các loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất chuyên dùng … + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn … và các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó: Các thiết bị đi kèm như hệ thống đèn điện, máy điều hòa … + Tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, các công trình khai thác mỏ, khu vui chơi giải trí … 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc trưng riêng sau đây: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm va không có khả năng di dời, khó có khả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích. Vị trí là một yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị cũng như giá cả của BĐS. Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường, cảnh quan, cơ sở hạ tầng. Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS. Thẩm định viên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, của vùng, không được áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này để tham khảo. - Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khả năng tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng. Khi [...]... dụng của các ngân hàng thương mại Những kiến thức, lý luận được chọn lọc, gói gọn trong khuôn khổ chương đầu tiên của luận văn sẽ là cơ sở để các chương sau phân tích, đánh giá thực tế công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Bắc Hà Nội chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội 2.1 Lịch... hình thành và phát triển của chi nhánh 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (NHĐT & PTVN) tên viết tắt (BIDV) được thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của thủ tư ng chính phủ, 50 năm qua NHĐT& PTVN đã có những tên gọi: Ngân hàng kiến thiết Việt Nam, từ ngày 26 tháng 4 năm 1957 Ngân hàng đầu tư và. .. điều kiện: khách hàng vay có tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư 1.4 Định giá bất động sản bảo đảm 1.4.1 Sự cần thiết của công tác định giá bất động sản bảo đảm Công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại... vay đó đối với ngân hàng Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các trường hợp sau đây: + Trường hợp Chính phủ, Thủ tư ng Chính phủ quyết định giao cho ngân hàng cho vay đối với khách hàng và đối tư ng vay + Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay... bên đi vay không thực hiện được hoặc không có khả năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ 1.3.3.3 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản tiền vay của ngân hàng Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng BĐS hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa... sâu về thị trường BĐS, hiểu rõ các đặc trưng của BĐS cần định giá, có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn về định giá để ước tính hợp lý nhất giá trị BĐS 1.3 Bất động sản làm tài sản bảo đảm 1.3.1 Bảo đảm tiền vay Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với khách hàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có lợi Thực chất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi... vay và khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu rủi ro Ngược lại, khách hàng vay vốn luôn mong muốn có được khoản vay lớn Do đó, kết quả định giá BĐS bảo đảm thường được quyết định dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng vay 1.4.2.2 Các yếu tố khách quan Sau đây là các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản định giá nói chung và BĐS bảo đảm. .. nào đó tại một thời điểm nhất định 1.2.2.2 Thẩm định giá BĐS Từ định nghĩa thẩm định giá có thể suy ra: Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền những lợi ích với độ tin cậy cao nhất về lợi ích BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định BĐS cần định giá có thể là đất hoặc bao gồm cả đất và công trình xây dựng, tài sản khác gắn kiền với đất Thẩm định viên khi thẩm định giá BĐS cần... nguyên tắc dự báo lợi ích tư ng lai Theo nguyên tắc này, giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tư ng lai có thể nhận được từ BĐS Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tư ng lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư 1.5.2.2 Kỹ thuật định giá a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp... là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan 1.5.4.3 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá . tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội. + Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội. Do thời. sản và kinh doanh BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội 2. Mục đích. 66 Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc hà nội 3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh …………………………….70 3.2.