Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Định giá đất đaiBất động sản trình bày về khái niệm; các đặc trưng của bất động sản; các quyền, lợi ích về bất động sản, ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về bất động sản, đặc trưng của định giá đất đaiBất động sản;...Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Định giá đất đai/Bất động sản Nguyễn Duy Thiện (BTC) Khái niệm Bất động sản trước hết tài sản, khác với tài sản khác chỗ chúng không di, dời Khoản Điều 181 Luật Dân 1995 Bất động sản tài sản di, dời bao gồm: Đất đai, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo quy định pháp luật” Các đặc trưng bất động sản Là tài sản cố định di, dời Mỗi bất động sản (đất đai) tài sản độc nhất, vơ nhị + Đất đai q trình sử dụng chia tách thành lô đất, đất + Mỗi đất, lơ đất… có vị trí cố định, đặc thù Đặc tính đất đai độc nhất, vơ nhị + + Tính độc vô nhị đất ổn định tồn khách quan không gian thời gian sở nảy sinh địa tô chênh lệch I Định giá viên trình định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm mô tả chi tiết lợi bất lợi vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động tới giá trị bất động sản Các quyền, lợi ích bất động sản Bất động sản luôn gắn liền với quyền cụ thể Các quyền tài sản bình đẳng thể chế pháp nhân Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi “Luật XII” quyền sở hữu quyền tài sản người khác Chủ sở hữu có quyền sau: Quyền sử dụng tài sản Quyền thu lợi tức từ tài sản Quyền định đoạt tài sản Quyền có tài sản (chiếm hữu) Quyền đòi lại tài sản Các quyền khác mà luật pháp cho phép Các quyền, lợi ích bất động sản Căn phát sinh quyền sở hữu chiếm hữu Chiếm hữu chiếm dụng đồ vật thực tế, chiếm dụng có liên quan đến hậu pháp lý, pháp luật bảo vệ Quyền sở hữu bị hạn chế đạo luật khác Luật XII Bảng La Mã quy định:”chủ đất phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cách ngày sang bên đất thu hoạch hoa rơi sang đó, chấp nhận thứ khí, bay sang từ đất bên cạnh không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cách bình thường” Các quyền tài sản đất đai theo quy định pháp luật Việt nam Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất Hộ gia đình, cá nhân nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất lần có quyền: chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê tài sản; góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê thời hạn thuê đất Các quyền tài sản đất đai theo quy định pháp luật Việt nam Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng, lâm nghiệp có quyền: + Thế chấp đất tài sản gắn liền với đất để vay vốn + Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đất + Thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất giao để vay vốn sản xuất kinh doanh Các quyền tài sản đất đai theo quy định pháp luật Việt nam Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đất + Thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất giao để vay vốn sản xuất kinh doanh Ý nghĩa việc nhận biết quyền BĐS Việc nhận biết quyền tài sản có ý nghĩa quan trọng định giá Một bất động sản hữu ích có giá trị giá trị sử dụng Giá trị bất động sản thực thông qua trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa chuyển giao cho người khác Điều kiện để chuyển giao ngồi tính hữu dụng cịn phải gắn với quyền định Quyền gắn với bất động sản nhiều hay pháp luật quốc gia quy định chúng thực việc bảo đảm quyền lực nhà nước Tóm lại nhận biết rõ ràng quyền tài sản nội dung thiếu trình định giá bất động sản Đặc trưng Thị trường bất động sản thị trường khơng có trung tâm Thị trường BĐS trải rộng khu vực địa lý quốc gia Thị trường quyền sử dụng đất có cấp: Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Thị trường cấp II : người nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho Bên chuyển giao bên nhận chuyển giao thị trường người sở hữu đất đai Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn cho thuê đất gắn liền với tài sản đất (nhà cửa, cơng trình xây dựng, lâu năm…) Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm: phương pháp sử dụng giá bán cuả BĐs tương tự giao dịch thị trường làm sở để xác định giá cho bất động sản cần định giá Cơng thức tính giá BĐS: giá bán BĐS so sánh điều chỉnh để phản ánh khác chúng bất động sản chủ thể Cơng thức (hay mơ hình) có dạng sau: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA PP so sánh trực tiếp Trong đó: AP giá bất động sản cần định giá S giá bất động sản so sánh BA lượng điều chỉnh cho khác biệt vị trí đất BeA lượng điều chỉnh cho khác biệt quy mơ, kích thước đất GA lượng điều chỉnh cho khác biệt tính pháp lý đất IA lượng điều chỉnh cho khác biệt yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá CA lượng điều chỉnh cho khác biệt quy hoạch NA lượng điều chỉnh cho khác biệt môi trường Lưu ý: dấu điều chỉnh âm (giảm) dương (tăng); mức điều chỉnh theo tỷ lệ (%) theo số tiền tuyệt đối PP so sánh trực tiếp Ví dụ: điều chỉnh theo yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá, sử dụng công thức sau: IA = Ti (S) Trong đó: T số tháng từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá i: tỷ lệ lạm phát theo tháng (hoặc năm) S: giá bán thời điểm giao dịch IA mức lạm phát PP so sánh Ví dụ: BĐS bán vào tháng 1/2000 với mức giá 500.000.000đ Hãy điều chỉnh giá trị thực số tiền nói vào thời điểm 01/4/2001 biết tỷ lệ lạm phát cụ thể sau: Tỷ lệ lạm phát năm 2000 10% Tỷ lệ lạm phát tháng 1/2001 0,7% Tỷ lệ lạm phát tháng 2/2001 0.9% Tỷ lệ lạm phát tháng 3/2001 0.8% PP so sánh Lời giải: Tỷ lệ lạm phát năm 2000 10% có nghĩa mức lạm phát từ 01/01/2000 đến 31/12/2000 là: 100 + (100 x 10/100) = 110 Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 01/4/2001 sau: + Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/1/2001 là: 110 + (110 x 7/1000) = 110,77 (nghĩa tỷ lệ lạm phát 10,77%) + Mức lạm phát từ 1/1/2000 đến 30/2/2001 là: 110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76 (nghĩa tỷ lệ lạm phát 11,76%) + Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/3/2001 là: 111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (nghĩa tỷ lệ lạm phát 12,65%) Như giá trị thực số tiền 500.000.000đ vào thời điểm 01/4/2001 là: 500.000.000 đ x 112,65 = 563.250.000đ PP so sánh Việc điều chỉnh chênh lệch yếu tố vị trí, hình thể, diện tích, pháp lý… BĐS cần định giá BĐS so sánh tương tự điều chỉnh chênh lệch yếu tố lạm phát ví dụ Cơ sở khoa học cuả phương pháp so sánh Giá trị thị trường bất động sản kết tác động giá trị nội (chủ quan) giá trị khách quan đến BĐS Khơng thể có hai BĐS giống hệt tất yếu tố Vì khơng thể máy móc áp đặt giá BĐS cho BĐS khác, cho dù chúng có nhiều điểm giống Tuy nhiên thực tế người ta sử dụng giá bán thị trường BĐS (gọi BĐS so sánh) để xác định giá trị BĐS tương tự, sau điều chỉnh tăng thêm (cộng) hay giảm (bớt) giá bán BĐS so sánh tùy theo tính chất, mức độ tích cực hay tiêu cực yếu tố so sánh hai BĐS Đối tượng, phạm vi, yêu cầu phương pháp - Đối tượng áp dụng: phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng để định giá tất BĐS giao dịch, mua bán thị trường Trên giới người ta ước tính có tới 98% số BĐS định giá phương pháp này, xuất phát từ ưu điểm phương pháp là: + Là phương pháp đơn giản, dễ thực + Kết phương pháp phản ánh giao dịch khách quan thị trường, số đông người mua, người bán chấp nhận - Phạm vi áp dụng: + Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng tốt định giá BĐS có giao dịch mua-bán phổ biến thị trường, i.e BĐS dân dụng (nhà đất trống) khu dân cư, BĐS thương mại, dịch vụ + Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng BĐS cơng nghiệp, BĐS cá biệt (cơng sở, chùa chiền…) khơng có có giao dịch Yêu cầu phương pháp + Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu định giá viên phải tiến hành khảo sát, phân tích, tìm kiếm BĐS tương tự thị trường; tiến hành điều chỉnh phù hợp giá để tìm giá BĐS cần định + Chỉ sử dụng thông tin từ giao dịch bình thường thị trường, thỏa mãn điều kiện: Giao dich diễn gần với thời điểm thẩm định giá (giá thị trường biến động thời điểm giao dịch gần tốt), Phải giao dịch công khai, Bên bán có nhu cầu bán, bên mua có nhu cầu mua, hai bên độc lập, khách quan, hành động khôn ngoan, BĐS chào bán, chào mua, tốt dó giao dịch thành công, Những hạn chế phương pháp Chỉ sử dụng thị trường BĐS phát triển đnag phát triển Khi thị trường có biến động mạnh giá cả, cung cầu phương pháp hiệu Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập: phương pháp ước tính giá trị thị trường bất động sản, dựa thu nhập mà bất động sản đem lại có khả đem lại tương lai Giá trị BĐS ước tính việc vốn hóa giá trị thu nhập ước tính tương lai mặt giá trị thời điểm Cơ sở khoa học pp thu nhập Phương pháp thu nhập dựa nguyên lý bất động sản có giá trị tạo dòng thu nhập cho người chủ sở hữu tương lai Các giá trị thu tương lai phụ thuộc vào giá trị thời gian tiền Tiền có chức tốn, thực chức tác động yếu tố lạm phát hay rủi ro, may mắn mà giá trị thực tiền bị giảm hay tăng lên pp thu nhập Chuyên gia định giá phải nắm vững nguyên lý chuyển dòng tiền từ giá trị mặt thời gian khác mặt thời gian phân tích Mục tiêu kinh doanh tối đa hóa lợi nhuận (thu nhập rịng- NOI) NOI = Tổng thu nhập – Tổng chi phí pp thu nhập Trường hợp chuyển giá trị NOI từ thời điểm tương lai hệ số nói gọi hệ số vốn hóa; Trường hợp chuyển giá trị NOI từ tương lai thời điểm hệ số nói gọi hệ số chiết khấu; Thông thường chọn năm đầu kỳ kinh doanh quy đổi thu nhập ròng dự báo tương lai năm đầu dựa lập luận: có đồng tiền hơm tốt có số tiền tương lai Phương pháp thu nhập Sáu cơng thức tính giá trị thời gian tiền ... liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo quy định pháp luật” Các đặc trưng bất động sản Là tài sản cố định di, dời Mỗi bất động sản (đất đai) tài sản độc... I Định giá viên trình định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm mô tả chi tiết lợi bất lợi vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động tới giá trị bất động sản Các quyền, lợi ích bất động. .. chuyển tải gọi ? ?giá đất? ?? Vì chất giá trị đất đai kết tinh lao động sống lao động khứ nhằm chuyển đất đai từ trạng thái ? ?đất thô” sang đất “thành phẩm” Định giá đất Đất đai tài sản tài sản đặc biệt