1 Học viện tài chính Học viện tài chính chuyên đề chuyên đề Định giá tài sản bảo đảm Định giá tài sản bảo đảm Phạm Văn Bình Phạm Văn Bình Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản 2 Tài sản Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu. Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của nhng hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong t ơng lai có thể dự kiến tr ớc một cách hợp lý. Ti s n bao g m v t, ti n, gi y t có giá v các quy n ti s n. 3 Giá trị tài sản Giá trị tài sản là Giá trị tài sản là biểu hiện biểu hiện bằng tiền bằng tiền về về những những lợi ích lợi ích mà tài sản mà tài sản mang lại cho mang lại cho chủ thể chủ thể nào đó tại một nào đó tại một thời điểm thời điểm nhất định. nhất định. ợc đo bằng đơn vị tiền tệ Xác định tại một thời điểm nhất định Gắn liền với chủ thể Chịu tác động của 2 nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính h u ích và khả nng khai thác của chủ thể. Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền Nh vậy, giá trị TS 4 Định giá tài sản Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ. Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế. Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 5 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 1 I. §Þnh gi¸ mét m¶nh ®Êt trèng I. §Þnh gi¸ mét m¶nh ®Êt trèng hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 6 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 2 II. §Þnh gi¸ mét c«ng tr×nh x©y dùng II. §Þnh gi¸ mét c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 7 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 3 II. §Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n II. §Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n (bao gåm c¶ ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng) (bao gåm c¶ ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng) hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 8 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 4 III. §Þnh gi¸ mét m¸y, thiÕt bÞ cò III. §Þnh gi¸ mét m¸y, thiÕt bÞ cò hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 9 giải quyết Tình huống định giá giải quyết Tình huống định giá ất trống Công trình Nhà và đất Máy móc 1. So sánh X X X X 2. Thu nhập X X X X 3. Thặng d X 4. Chi phí X X X X 10 1. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp 1.1. Cơ sở lý luận 1.1. Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế. Dựa trên giả định giữa giá trị thị tr ờng của những BĐS t ơng tự đã đ ợc giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. Giá: 5 tỷ đồng ? ? [...]... định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bớc 3 Phân tích và điều chỉnh: chỉnh: Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trờng thời đIểm thẩm định giá Nguyên điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì... Lời giải đề nghị Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m 2: - ư c tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất ớc ớ động sản thẩm định giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m 2 là 672/84= 8 trđ/m 2 - T ơng tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 5:... năm ta đợc thu nhập thuần hàng năm Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Bớc 4:ư áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá 32 2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập 2.4.1 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức: Trong đó: A V = i - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tơng lai (giá BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình từ BĐS... tình huống 4 (Định giá Nhà nớc) Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu đ ợc các số liệu về thu nhập và chi phí của thửa đất đó nh sau: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân Đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Giá thành Đồng/kg... hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các dãy nhà đợc xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phơng pháp chung đợc áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS 12 1.3 Các bớc tiến hành B ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm... tiến hành 2.4 Các dạng định giá 2.5 ư , nh ợc điểm u, u 29 2.1 Cơ sở lý luận Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: Phơng pháp này cho rằng giá thị trờng của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS đó 30 2.2 Các trờng hợp áp dụng áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu t để lựa chọn ph ơng án đầu t Định giá những BĐS mà có... giải đề nghị Xác định giá trị thị tr ờng của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đ a ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m 2 Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m 2 Kết luận: oVậy giá trị thị tr ờng ớc tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m 2 oTổng giá trị... Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m 2 nằm ở tầng 3 của m ột chung c 5 tầng Chung c này đ ợc xây dựng và đ a vào sử dụng cách đây 2 năm Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với tài sản cần thẩm định giá nh sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá. .. 5/8,3 x 100% = 60,24% - BĐS4/BĐS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60% Vậy có thể ớc tính giá bán căn hộ chung c ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt Từ đó đơn giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1: Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m 2 x 60% x 56m 2 = 268,8 triệu đồng 23 1 vận dụng phơng pháp so sánh (Bài tập 3) ớc ư c tính giá thị tr ờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau: ớ - Biệt thự... không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đ ợc bán với giá 5.600.000.000đ 24 Bài tập tình huống 5 (tiếp) - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà n ớc quy định tại con đ ờng này là 10.000.000 đ/m 2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2 + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà n ớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà n ớc quy định đối với diện tích đất . 1 Học viện tài chính Học viện tài chính chuyên đề chuyên đề Định giá tài sản bảo đảm Định giá tài sản bảo đảm Phạm Văn Bình Phạm Văn Bình Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp Phó. Khoa Tài chính doanh nghiệp Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản 2 Tài sản Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần (nguồn lực) có giá. có giá v các quy n ti s n. 3 Giá trị tài sản Giá trị tài sản là Giá trị tài sản là biểu hiện biểu hiện bằng tiền bằng tiền về về những những lợi ích lợi ích mà tài sản mà tài sản