LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của Ban giám đốc, các giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ, các thầy, cô giáo của Học viện Hành chính, đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc với TS.Trịnh Thị Thu Hương, Giảng viên khoa Sau đại học- Học viện Hành chính, người hướng dẫn khoa học đã rất nhiệt tình và trách nhiệm để tôi hoàn thành được luận văn. Tôi cũng xin cảm ơn Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng và các cơ quan, đơn vị trên địa bàn thành phố Hà Nội… các bạn bè đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi trong thời gian tôi tìm hiểu tình hình thực tế và cung cấp tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn. Do hạn chế về mặt thời gian nên trong quá trình nghiên cứu luận văn có thể còn nhiều thiếu sót. Tôi mong được sự góp ý và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn đồng nghiệp. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả BÙI VĂN BẮC LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, Luận văn Thạc sỹ quản lý hành chính công: “Hoàn thiện quản lý nhà nước về thị trường bất động” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Trịnh Thị Thu Hương, Giảng viên Khoa Sau đại học - Học viện Hành chính. Các thông tin, số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ một công trình nghiên cứu nào trước đây. Tác giả BÙI VĂN BẮC MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN BẢNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG M C L CỤ Ụ 3 PH N M UẦ ỞĐẦ 1 Ch ng 1ươ 5 C S KHOA H C QU N LÝ NHÀ N C Ơ Ở Ọ Ả ƯỚ 5 V TH TR NG B T NG S NỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả 5 1.1. C s lý lu n v th tr ng B S ơ ở ậ ề ị ườ Đ 5 1.1.1. Khái ni m th tr ng B Sệ ị ườ Đ 5 1.1.3. Phân lo i th tr ng B Sạ ị ườ Đ 10 1.1.4. c i m c a th tr ng B SĐặ đ ể ủ ị ườ Đ 12 1.1.5. Vai trò c a th tr ng B Sủ ị ườ Đ 15 1.1.6. Quy lu t phát tri n c a th tr ng B Sậ ể ủ ị ườ Đ 19 1.2. QLNN v th tr ng B Sề ị ườ Đ 20 1.2.1. S c n thi t QLNN v th tr ng B Sự ầ ế ề ị ườ Đ 20 1.2.2. N i dung QLNN v th tr ng B Sộ ề ị ườ Đ 22 1.3. Kinh nghi m QLNN i v i th tr ng B S t i m t s qu c gia trênệ đố ớ ị ườ Đ ạ ộ ố ố th gi i v b i h c cho Vi t Nam ế ớ à à ọ ệ 25 1.3.1. Kinh nghi m c a Singaporeệ ủ 25 1.3.2. Kinh nghi m c a Bangladesh ệ ủ 27 1.3.3. Kinh nghi m c a H n Qu cệ ủ à ố 30 1.3.5. M t s kinh nghi m cho công tác QLNN i v i th tr ng B S ộ ố ệ đố ớ ị ườ Đ ở Vi t Nam ệ 31 CH NG 2ƯƠ 35 TH C TR NG QU N LÝ NHÀ N C Ự Ạ Ả ƯỚ 35 V TH TR NG B T NG S N VI T NAMỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả Ở Ệ 35 2.1. Khái quát v th tr ng B S Vi t Namề ị ườ Đ ở ệ 35 2.2.2. Th c tr ng th tr ng B S Vi t Nam ự ạ ị ườ Đ ở ệ 42 2.2. Th c tr ng QLNN v th tr ng B S Vi t Namự ạ ề ị ườ Đ ở ệ 52 2.2.1. V h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v th tr ng B S Vi t ề ệ ố ă ả ạ ậ ề ị ườ Đ ở ệ Nam 52 2.2.2. V xây d ng các chi n l c, quy ho ch, k ho ch phát tri n th ề ự ế ượ ạ ế ạ ể ị tr ng B Sườ Đ 55 2.2.3. V t ch c b máy QLNN i v i th tr ng B Sề ổ ứ ộ đố ớ ị ườ Đ 56 2.2.4. V t o l p ng b các y u t hình th nh th tr ng B S ề ạ ậ đồ ộ ế ố à ị ườ Đ 60 CH NG 3ƯƠ 72 NH H NG VÀ GI I PHÁP HOÀN THI N QU N LÝ NHÀ N C V TH ĐỊ ƯỚ Ả Ệ Ả ƯỚ Ề Ị TR NG B T NG S NƯỜ Ấ ĐỘ Ả 72 3.1. nh h ng phát tri n th tr ng B S Vi t Nam Đị ướ ể ị ườ Đ ở ệ 72 3.2.2. i m i, nâng cao ch t l ng công tác quy ho ch s d ng t v Đổ ớ ấ ượ ạ ử ụ đấ à quy ho ch u t phát tri n th tr ng B Sạ đầ ư ể ị ườ Đ 76 3.2.3. Ho n thi n các y u t th tr ng B S v phát tri n h ng hóa cho th à ệ ế ố ị ườ Đ à ể à ị tr ng B Sườ Đ 80 3.2.4. S m ho n th nh h th ng ng ký, c p gi y ch ng nh n v B S ớ à à ệ ố đă ấ ấ ứ ậ ề Đ th ng nh t, công khai, minh b ch, c tin h c hoá ố ấ ạ đượ ọ 82 3.2.5. C n ti p t c i m i v ho n thi n chính sách t i chính t aiầ ế ụ đổ ớ à à ệ à đấ đ 87 3.2.6. Ho n thi n b máy QLNN v qu n lý th tr ng B Sà ệ ộ ề ả ị ườ Đ 89 3.2.7. Nâng cao ch t l ng ngu n nhân l c B S nói chung v i ng cán ấ ượ ồ ự Đ à độ ũ b QLNN v th tr ng B Sộ ề ị ườ Đ 91 3.2.8.T ng c ng ho t ng thanh tra, ki m tra trong qu n lý th tr ng ă ườ ạ độ ể ả ị ườ B SĐ 92 Trong n i dung ch ng 3, tác gi ã c p t i 2 n i dung c b n ó l ộ ươ ả đ đề ậ ớ ộ ơ ả đ à nh h ng v m t s gi i pháp nâng cao hi u qu QLNN v th tr ng đị ướ à ộ ố ả ệ ả ề ị ườ B S.Đ 94 K T LU NẾ Ậ 95 TÀI LI U THAM KH O VÀ TR CH D NỆ Ả Í Ẫ 97 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài QLNN : Quản lý nhà nước USD : Đô la Mỹ UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG M C L CỤ Ụ 3 PH N M UẦ ỞĐẦ 1 Ch ng 1ươ 5 C S KHOA H C QU N LÝ NHÀ N C Ơ Ở Ọ Ả ƯỚ 5 V TH TR NG B T NG S NỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả 5 1.1. C s lý lu n v th tr ng B S ơ ở ậ ề ị ườ Đ 5 1.2. QLNN v th tr ng B Sề ị ườ Đ 20 1.3. Kinh nghi m QLNN i v i th tr ng B S t i m t s qu c gia trênệ đố ớ ị ườ Đ ạ ộ ố ố th gi i v b i h c cho Vi t Nam ế ớ à à ọ ệ 25 CH NG 2ƯƠ 35 TH C TR NG QU N LÝ NHÀ N C Ự Ạ Ả ƯỚ 35 V TH TR NG B T NG S N VI T NAMỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả Ở Ệ 35 2.1. Khái quát v th tr ng B S Vi t Namề ị ườ Đ ở ệ 35 2.2. Th c tr ng QLNN v th tr ng B S Vi t Namự ạ ề ị ườ Đ ở ệ 52 CH NG 3ƯƠ 72 NH H NG VÀ GI I PHÁP HOÀN THI N QU N LÝ NHÀ N C V TH ĐỊ ƯỚ Ả Ệ Ả ƯỚ Ề Ị TR NG B T NG S NƯỜ Ấ ĐỘ Ả 72 3.1. nh h ng phát tri n th tr ng B S Vi t Nam Đị ướ ể ị ườ Đ ở ệ 72 Trong n i dung ch ng 3, tác gi ã c p t i 2 n i dung c b n ó l ộ ươ ả đ đề ậ ớ ộ ơ ả đ à nh h ng v m t s gi i pháp nâng cao hi u qu QLNN v th tr ng đị ướ à ộ ố ả ệ ả ề ị ườ B S.Đ 94 K T LU NẾ Ậ 95 TÀI LI U THAM KH O VÀ TR CH D NỆ Ả Í Ẫ 97 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS ngày càng sôi động và phát triển nhanh chóng. Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS và các diễn biến trên thị trường này luôn giành được sự quan tâm của toàn xã hội. Đảng và Nhà nước ta cũng xác định rõ tầm quan trọng của thị trường bất động sản, trong Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX của Đảng đã đặt ra yêu cầu khá toàn diện về xây dựng, quản lý thị trường BĐS và thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng khẳng định: “Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai”[12]. Tuy nhiên đến nay, việc thể chế hóa đường lối của Đảng theo yêu cầu lành mạnh hóa thị trường BĐS triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất là thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Hiện thị trường BĐS ở nước ta đang tồn tại vô vàn sự bất hợp lý, đặc biệt là vấn đề cung - cầu, giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực, giới đầu cơ lợi dụng trục lợi, trong khi người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà, đất ở nhưng khó có cơ hội mua BĐS với giá hợp lý. Như vậy, có thể thấy thực tế quá trình phát triển thị trường BĐS vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do vai trò quản lý, điều tiết của Nhà 1 nước với thị trường BĐS còn quá mờ nhạt và chưa thực sự hiệu quả. Chính vì vậy, để lành mạnh hóa sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hòa hợp với hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc hoàn thiện và nâng cao vai trò QLNN đối với thị trường BĐS là vô cùng cần thiết. Nhận thức được vấn đề thực tế trên, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện QLNN về thị trường bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ quản lý hành chính công. 2. Tình hình nghiên cứu Thị trường BĐS nói chung và QLNN về thị trường BĐS nói riêng là một vấn đề lý luận tương đối mới, nhưng đã có một số học giả, nhà nghiên cứu đề cập đến thị trường BĐS thông quan những công trình nghiên cứu như: - “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐSở Việt Nam”, Tác giả Trần Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng, sách tham khảo, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2004; - “Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020”, Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội, 2004; - “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực QLNN về thị trường đất đai”, Tác giả Hoàng Cường, đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên môi trường, Hà Nội, 2004; - “Quản lý thị trường BĐStại Hà Nôi”, Tác giả Nguyễn Thành Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2007; - “Nâng cao vai trò QLNN đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐSở Việt Nam”, Tác giả Phan Ngọc Ân, Luận văn thạc sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2008; Bên cạnh đó, còn có nhiều bài viết, bài nghiên cứu về thị trường BĐS được đăng tải trên các tạp chí nghiên cứu chuyên ngành. Nhưng nhìn chung các nghiên cứu này đã thể hiện những góc độ khác nhau về thị trường bất động sản. 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn + Mục đích nghiên cứu của luận văn: Luận văn này nhằm tổng quan những căn cứ lý luận và thực tiễn của thị trường BĐS và hoạt động QLNN về thị trường BĐS trên cơ sở phân tích thực trạng hoạt động và phát triển của thị trường BĐS và đề xuất những giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện quản QLNN về thị trường BĐS. + Nhiệm vụ của luận văn: Để đạt được mục đích nghiên cứu trên luận văn phải đảm bảo được nhiệm vụ cụ thể sau: - Tổng quan những căn cứ lý luận QLNN về thị trường BĐS; - Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường BĐS và hoạt động QLNN về thị trường BĐS; - Đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn + Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu nội dung hoạt động của thị trường BĐS và QLNN về thị trường BĐS trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay. + Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu về thị trường BĐS khu vực miền Bắc và thời gian từ năm 2005 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn Để hoàn thành luận văn, tác giả đã sử dụng một hệ thống bao gồm 2 nhóm phương pháp cơ bản để nghiên cứu, cụ thể: + Nhóm phương pháp lý luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở và phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lê nin. Quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử được vận dụng để nhìn nhận, đánh giá quan điểm, đường lối, nội dung QLNN về thị trường BĐS; 3 + Nhóm phương pháp thực nghiệm: Luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp thực nghiệm như phương pháp phỏng vấn, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp quan sát, phương pháp kế thừa, phương pháp nghiên cứu tài liệu lưu trữ 6. Những đóng góp mới về khoa học của luận văn Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liêu tham khảo cho các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách trong hoạt động QLNN góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của thị trường BĐS hiện nay. Bên cạnh đó, nội dung luận văn cũng có thể làm tài liệu phục vụ công tác nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của QLNN về thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng QLNN về thị trường BĐS ở Việt Nam Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS 4 [...]... Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà. .. ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp, - Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v - Vừa là thị trường BĐS vừa là tư liệu sản xuất, vừa là thị trường BĐ Stư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống vv… + Căn cứ vào khu vực có bất động sản - Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà. .. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận về thị trường BĐS 1.1.1 Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa Thị trường này ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất và lưu thông hàng hóa Lịch sử phát triển của thị trường BĐS cho thấy hàng hóa đầu tiên trên thị trường BĐS chính... tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác + Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động. .. ngoài nước 22 Thị trường trong nước trong mối quan hệ tác động lẫn nhau giữa thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS Còn đối với hội nhập quốc tế thì rõ ràng với môi trường đầu tư hấp dẫn sẽ thu hút nguồn vốn FDI vào nhiều lĩnh vực, trong đó đặc biệt về bất động sản, các chính sách đối với Việt kiều, người nước ngoài về mua nhà ở tại Việt Nam - Thứ bảy, đặc biệt, thị trường. .. nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v 11 - Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v - Khu vực giáp ranh: thị trường. .. thị trường BĐS, hay nói cách khác là thị trường rơi vào tình trạng đóng băng 1.1.3 Phân loại thị trường BĐS Để thực hiện tốt hoạt động quản lý về thị trường BĐS thì các nhà quản lý phải phân loại thị trường này để xác định các đối tượng quản lý cụ thể Trên thực tế có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung các phân loại này chỉ mang tính chất tương đối Sau đây là một số cách phân loại thị. .. sơ cấp) - Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê - Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê Trên cơ sở tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao... khai vì thế cần có sự quản lý của Nhà nước để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường BĐS nói riêng và hệ thống các thị trường khác nói chung - Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo vệ lợi ích quốc... - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê BĐS - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới, tư vấn, thông tin, định giá, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v + Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường 12 - Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường . QLNN về thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng QLNN về thị trường BĐS ở Việt Nam Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS 4 Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ. lý luận QLNN về thị trường BĐS; - Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường BĐS và hoạt động QLNN về thị trường BĐS; - Đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện QLNN về thị. VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cơ sở lý luận về thị trường BĐS 1.1.1. Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Thị trường