Đang tải... (xem toàn văn)
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS HAY SINH SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT KHOÁ 31- LỚP VG2 GVHD: TS HAY SINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009 LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung thầy khoa Kinh tế phát triển nói riêng Bốn năm qua, em quý thầy cô dạy bảo cho, không kiến thức học vấn mà cịn kiến thức vơ thiết thực sống Đây hành trang vô quý báu để em tự tin bước tiếp đường phiá trước Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người bảo, hướng dẫn em tận tình để em hồn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc Ngồi ra, tháng thực tập cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai, em nhận hướng dẫn giúp đỡ chân tình từ cô chú, anh chị công ty Em xin cảm ơn Lời cảm ơn cuối em xin dành cho ba mẹ, gia đình bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt thời gian qua Với kiến thức hạn hẹp thời gian thực đề tài không dài nên khơng tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận góp ý giúp đỡ q thầy cơ, bạn bè cô chú, anh chị Trang GVHD: TS HAY SINH NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Trang GVHD: TS HAY SINH NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Trang GVHD: TS HAY SINH ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: mục đích nghiên cứu : phạm vi nghiên cứu: phương pháp nghiên cứu: CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm 1.2 Thuộc tính bất động sản 1.3 Đặc trưng bất động sản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm 2.2 Các đặc trưng thị trường 2.3 Phân loại thị trường 2.4 Các lực lượng tham gia thị trường THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm thẩm định giá 3.2 Chức mục đích thẩm định giá 3.3 Cơ sở thẩm định giá 3.4 Nguyên tắc thẩm định giá 3.5 Quy trình thẩm định giá Trang GVHD: TS HAY SINH 3.6 phương pháp thẩm định giá CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Nhóm yếu tố vĩ mơ 4.2 Nhóm yếu tố vi mơ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH 5.1 Khái niệm 5.2 Vai trò- chức 5.3 Phân loại thị trường tài MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình thị trường tài bất động sản giới 1.2 Biến động thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản ? 1.2.1 Sự liên thông thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ 1.2.2 Sự tương tác thị trường bất động sản- thị trường chứng khốn 1.2.3 Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại 1.3 Tình hình bất động sản khu vực tp.HCM ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Trang GVHD: TS HAY SINH 2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất thị Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 3/2008 2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất thị Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 4/2009 UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Ưu điểm 3.2 Hạn chế CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG NHẬN XÉT KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP Trang GVHD: TS HAY SINH LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Giá bất động sản tuỳ thuộc vào phần lớn quan hệ cung cầu thị trường Khi cầu lớn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, ngược lại cầu thấp cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền” “đầu cơ” “ cạnh tranh khơng lành mạnh”…có yếu tố xuất phát từ can thiệp nhà nước…có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân…và nhóm yếu tố thị trường ảnh hưởng phần không nhỏ đến giá trị bất động sản Nhất kinh tế giới việt nam thời gian qua xảy biến động gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản giá trị bất động sản Mục đích nghiên cứu : Phục vụ cho cơng tác nghiên cúư sinh viên, áp dụng kiến thức học vào thực tiễn trình thực tập quan Phạm vi nghiên cứu: Bất động sản gồm: Đất đai Người viết đề tài tập trung vào bất động sản khu vực Tp.HCM Phương pháp nghiên cứu: Thu thập xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, lựa chọn, ứng dụng phương pháp thẩm định giá bản: phương pháp so sánh trực tiếp Trang GVHD: TS HAY SINH CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1Khái niệm - Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình có hình thể vật chất nhìn hay sờ nắm thấy, nằm ngồi bề mặt, khơng trung lịng đất - Những tài sản người xây dựng đất như: tồ nhà, cơng trình hạ tầng, vật gắn liền với nhà Cơng trình xây dựng đất như: hệ thống cấp nước, tài sản gắn liền với đất đai xem thành phần tự nhiên đất như: cối, khoáng sản Các tài sản kho pháp luật qui định như: tàu biển, máy bay, phương tiện số nước qui định bất động sản - Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất pháp lí Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm như: đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lí bao gồm quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê… 1.2Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi đến nơi khác giá trị bất động sản phụ thuộc lớn vào vị trí, địa điểm bất động sản - Tính khơng đồng (tính đa dạng): thơng thường bất động sản thường khơng giống Bởi giá trị bất động sản luôn gắn liền với đặc điểm bất động sản - Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng có giới hạn mà dân số ngày tăng lên nhu cầu đất đai tương lai lớn Trang GVHD: TS HAY SINH - Tính bền vững: đất đai cơng trình xây dựng đất thường có tính bền vững cao ln cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu kinh tế lâu dài 1.3 Đặc trưng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản kém: tính khan bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá - Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản có giá trị lớn chủ sở hữu nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận mặt khác thời gian xem xét mặt vật chất, pháp lý địi hỏi nhiều dẫn đến chi phí giao dịch cao thời gian giao dịch kéo dài - Khả chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi tiền mặt linh hoạt - Chịu quản lí nhà nước: tính chất phức tạp khơng ổn định thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế trị quốc gia cần thiết có quản lí kiểm soát chặt chẽ nhà nước THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm - Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế thơng qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực - Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế, vị trí vừa nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn, diện hoạt động lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn kinh doanh nhiều điểm nhiều nước khác để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh tồn cầu hố kinh tế 2.2 Các đặc trưng thị trường Trang 10 GVHD: TS HAY SINH b/ Đặc điểm tài sản mặt kinh tế - kỹ thuật: Tên tài sản Diện tích Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật (m2) - Diện tích đất yêu cầu thẩm định giá: 5mx18m= 90m2, thuộc đất số 62-48, tờ đồ địa số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí minh Khu đất nằm tiếp giáp đường nhựa rộng khỏang 6m, thuộc dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, Quyền sử dụng đất quận Thủ Đức công ty Cổ phần Xây dựng Địa Ốc làm chủ đầu tư - Mục đích sử dụng: Đất đô thị - Hiện trạng: đất trống, khu vực hệ thống điện, cấp thoát nước đầy đủ * Sơ đồ vị trí đất thẩm định giá: Đ Ra aV Kh Cân ạn Lô A Tờ 137 Tờ 138 Tờ 139 Đường nhựa Tờ 140 Đường nhựa Lô C Trang 45 ïa øng Đươ nhựa 62-49 2-48 Thửa 62-47 Đường 90 m2 GVHD: TS HAY SINH Theo hồ sơ thẩm định công ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Đồng Nai ước tính giá trị 90m2 đất bà Phạm Thị Thu Hương là: 1.440.000.000 VNĐ ( tương đương 16.000.000/m2) 2.2.2 Ước tính lại giá trị 90m2 đất đô thị phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 4/2009 Những pháp lý để thẩm định giá - Căn hồ sơ, tài liệu kỹ thuật liên quan đến tài sản thẩm định giá - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, ngày 26/4/2002 Ủy ban thường vụ Quốc hội khoá X quy định thẩm định giá - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá - Thơng tư 17/2006/TT-BTC, ngày 13/3/2006 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 Thứ trưởng Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt Trang 46 GVHD: TS HAY SINH - Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC, ngày 15/07/2008 Bộ Tài việc ban hành Quy chế cấp, sử dụng quản lý thẻ Thẩm định viên giá - Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC, ngày 18/01/2005, Bộ Tài việc ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ - Căn vào kết khảo sát thông tin thị trường tỉnh thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến giá trị tài sản loại Phương thức tiến hành thẩm định giá - Tôi nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thông tin lưu trữ thu thập - Tiến hành thẩm định trạng khảo sát khu vực thời điểm tháng 04/2009 - Ghi chép tình trạng thực tế khu vực - Phân tích đánh giá tình trạng thực tế loại tài sản thời điểm địa điểm thẩm định giá - Tiến hành chụp ảnh trạng tài sản địa điểm thời điểm thẩm định giá - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm tháng 04/2009 Cơ sở giá trị thẩm định giá, nguyên tắc phương pháp thẩm định giá 3.1 Cơ sở giá trị thẩm định giá Trang 47 GVHD: TS HAY SINH - Cơ sở giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN01 (ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) 3.2 Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp 3.3 Phương pháp thẩm định giá - Phương pháp so sánh trực tiêu chuẩn TĐGVN07 (ban hành kèm theo định số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Thu thập thơng tin ứng dụng phương pháp để thẩm định giá - Tài sản thẩm định giá 90m2, thuộc đất số 62-48, tờ đồ địa số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực có tài sản so sánh có yếu tố so sánh gần tương đồng với đất cần thẩm định giá giao dịch thành công; rao bán thị trường Sau sử dụng tài sản so sánh làm sở điều chỉnh tiêu chí khác biệt với tài sản thẩm định giá tài sản thẩm định giá - Để xác định lượng khác biệt yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính hệ số khác biệt tiêu chí Dùng cách chấm điểm theo hệ số % giá quyền sử dụng đất Sử dụng TSTĐG làm chuẩn, điều chỉnh TSSS TSTĐG theo nguyên tắc sau: Nếu giá trị tiền yếu tố đặc trưng khơng có diện bất động sản so sánh mà có diện bất động Trang 48 GVHD: TS HAY SINH sản thẩm định giá cộng thêm vào giá trị BĐS so sánh xem xét điều chỉnh, ngược lại trừ bớt Cụ thể sau Stt Yếu tố so sánh Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) Nguồn thông tin Anh Sơn (0909063537) Anh Cường (0986521846) Anh Chung (0918672468) Thời điểm giao dịch Giao dịch thành công T02/2009 Đang rao bán, bớt Đang rao bán, bớt Tổng diện tích khu đất (quy mơ) 90m2 (5mx18m) 90m2 (5mx18m) 90m2 (5mx18m) 120m2 (8mx15m) Mục đích dụng Đất đô thị Đất đô thị Đất thị Đất thị Hình dáng, Vuông vức, đất Vuông vức, trạng khu đất trống, đất trống, phẳng phẳng Vuông vức, đất trống, phẳng Vng vức, đất trống, phẳng Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đơn giá (trđ/m2) Chưa biết, cần thẩm định giá 15 18,5 16,5 Vị trí (Lợi kinh doanh) Mặt tiền đường nhựa rộng 6m Cơ sở hạ tầng 10 Hướng 11 Cảnh quan sử Thửa đất cần thẩm định giá Một mặt tiền Hai mặt tiền đường nhựa đường nhựa rộng 6m, lân rộng 8m 6m, cận TSTĐG lân cận TSTĐG Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Bắc Nam Tây Bắc Nằm khu dân cư Nằm khu dân cư Nằm khu Nằm khu dân cư dân cư Trang 49 GVHD: TS HAY SINH Stt Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá 12 Điều kiện Thanh toán toán tiền mặt lần mua Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt lần mua Các tài sản so sánh nằm khu vực thẩm định giá, tương đồng mặt như: quy hoạch, môi trường kinh tế xã hội, an ninh, giao thông, pháp lý, điều kiện tư nhiên ….Do điều chỉnh yếu tố khác biệt tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá, yếu tố lại tương đồng với tài sản thẩm định giá mặt không cần điều chỉnh - Mức giá quyền sử dụng đất khu vực tài sản thẩm định giá thu thập từ thông tin thị trường giao dịch thành công điều chỉnh mức giá rao bán cho phù hợp mức giá khu vực thị trường - Giá khu đất mặt tiền đường nhựa rộng 8m cao mặt đường nhựa rộng 6m khoảng 10% - Giá khu đất có diện tích 8mx15m= 120m2 thấp khu đất 5mx18m= 90m2 khoảng -3% - Giá khu đất mặt tiền (nền góc) cao khu đất mặt tiền khoảng 10% - Giá khu đất nhìn cơng viên xanh cạnh sơng cao khu đất khác khoảng 10% - Giá khu đất hướng Tây thấp hướng khác khoảng 5% * Quy ước điều chỉnh sau: + Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn (100%) + Các tài sản so sánh có yếu tố thuận lợi cộng thêm vào (ví dụ TSSS thuận lợi TSTĐG +10% là: 100% + 10% = 110%) ngược lại + Tỷ lệ điều chỉnh a = (100% - % TSSS)/ %TSSS (có xét đến dấu “-” âm) + Mức điều chỉnh = đơn giá ban đầu x a (tỷ lệ điều chỉnh) (có xét đến dấu “-”) (Chi tiết xem bảng điều chỉnh phiá dưới) Bảng so sánh điều chỉnh số liệu (Market data grid): Trang 50 GVHD: TS HAY SINH Stt Yếu tố so sánh Giá bán (trđ/m2) Nhận xét: Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Điều kiện toán Thửa đất cần thẩm định giá Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) Chưa biết, cần 15 18,5 16,5 thẩm định giá Thường tâm lý rao bán người dân đưa mức giá chào bán cao so với mức giá thực tài sản để thương lượng Do qua trao đổi với chủ đất, khảo sát thông tin thị trường khoanh vùng giá trị, ước tính giảm giá chào bán TSSS sau hợp lý -10% -10% -1,85 Trả -1,65 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Tình trạng pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Đã cấp sổ đỏ Vị trí (Lợi kinh doanh) Mặt tiền đường nhựa rộng 6m Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 100% Tài sản SS1 (Đất trống) Cơ sở hạ tầng Một mặt tiền Hai mặt tiền đường nhựa (+10%) đường rộng 6m, lân nhựa rộng 8m cận TSTĐG (+10%) 6m, lân cận TSTĐG Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG 120% -16,67% 100% - Điện ổn định, cấp thoát 100% - -3,08 - 0 Trang 51 GVHD: TS HAY SINH Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) Bắc Nam Tây Bắc 100% 100% - 95% 5,26% 100% - - 0,97 - Nằm khu dân cư 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Quy mô 90m2 0 120m2 Tỷ lệ Stt 100% 100% 100% 97% - - 3,09% - - 0,51 Đất đô thị 0 Vuông vức, phẳng 0 Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá nước tốt Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Hướng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Cảnh quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Mục đích sử dụng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) Hình dáng, trạng khu đất 10 Tỷ lệ Trang 52 GVHD: TS HAY SINH Stt Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) 15,00 14,54 15,36 0,00 3,96 1,14 0,00 5,91 2,16 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 11 Mức giá dẫn (trđ/m2) Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh thuần=[(1)-(11)] (tr đ) Số điều chỉnh tuyệt đối (tr.đ) Mức giá trung bình (trđ/m ) 14,97 - Các tài sản so sánh tài sản thẩm định giá thuộc Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức công ty Cổ phần Xây dựng Địa Ốc làm chủ đầu tư, yếu tố so sánh tương đồng - Tài sản so sánh giao dịch thành công tương đồng với tài sản thẩm định giá mặc (có số lần điều chỉnh, số điều chỉnh thuần, điều chỉnh tuyệt đối (0)) Sau phân tích, đánh giá đề nghị lấy đơn giá quyền sử dụng đất đ/m2 ước tính cho tài sản thẩm định là: 15.000.000đ/m2 ứng với vị trí TSTĐG thị trường bất động sản phù hợp - Hạn chế TSSS: Giá TSSS2 chưa giao dịch thành công Kết thẩm định giá Đvt: đồng Tên tài sản Quyền sử dụng đất Diện tích (m2) Đơn giá 90 15.000.000 Thành tiền 1.350.000.000 - Tổng giá trị quyền sử dụng 90m2 đất, thuộc đất số 62-48, tờ đồ địa số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Trang 53 GVHD: TS HAY SINH theo yêu cầu thẩm định giá Bà Phan Thị Thu Hương thời điểm tháng 04/2009 là: 1.350.000.000đ (Một tỷ, ba trăm năm mươi triệu đồng chẵn) 2.2.3 Nhận xét kết thẩm định giá Do ảnh huởng sốt giá đất năm 2007 nên giá trị bất động sản vào thời điểm tháng 1/2008 16 triệu đồng/m2 Nhưng từ tháng 4/2008 thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng giao dịch thành công khó khăn nên giá bất động sản giảm nhiều để điều chỉnh lại thị trường bất động sản nhà nước ta vào đầu năm 2009 đưa sách tài ngân hàng…làm cho thị trường bất động dần vào ổn định có chiều hướng lên tăng nhẹ số khu vực kết thẩm định lại vào thời điểm 4/2009 lại 15 triệu đồng/ m2 ( giảm triệu đồng/ m2) Trang 54 GVHD: TS HAY SINH tóm tắt chương II Thực tế, thị trường BĐS thời gian qua bị giới đầu làm giá q nhiều Vì vậy, Chính phủ thực siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay hay điều chỉnh số loại thuế hạn chế đầu nguy bị "đóng băng" BĐS khơng tránh khỏi Nhận thấy khuyết điểm lớn kinh tế quản lý hiệu Do vậy, dài hạn việc xử lý vấn đề vấn đề BĐS chỗ Nhà nước đưa mệnh lệnh hành hay quy định mức giá trần để thị trường bình ổn Cách quản lý tồn thời bao cấp phi thị trường Biện pháp cho thị trường BĐS thời điểm theo tơi cần phải thực sớm sách tăng nguồn cung nhà cho đối tượng Một nguồn cung đáp ứng đầy đủ, tất yếu cầu tự động điều chỉnh lại, giá BĐS trở giá trị thực Trang 55 GVHD: TS HAY SINH Chương III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG Nhận Xét 1.1 Hạn chế việc thu thập thông tin Do thời điểm thị trường bất động sản đóng băng nên giao dịch thành cơng nên việc tìm kiếm thơng tin khó khăn Có tài sản so sánh rao bán chưa có giao dịch thành cơng nên thơng tin sai lệch ước tính người thẩm định giá Đồng thời khủng hoảng tài tiền tệ giới ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam nên giá bất động sản biến động liên tục khó xác định mức giá xác Trong q trình thẩm định khảo sát thị truờng thị việc tìm kiếm thơng tin bất động sản giao dịch thành cơng khó khăn thơì gian nguồn chủ yếu từ người dân khu vực xung quanh khơng xác 1.2 Hạn chế phương pháp thẩm định giá Phương pháp đòi hỏi phải có nhiều thơng tin thị trường thơng tin phải thật xác Các liệu mang tính lịch sử nên dễ lạc hậu thị trường biến động Tài sản mang tính chất đặc biệt kỹ thuật nên khó tìm tài sản so sánh tương đồng Trang 56 GVHD: TS HAY SINH Việc xác định hệ số điều chỉnh khác biệt yếu tố giá thường mang tính chủ quan người thẩm định giá Kiến nghị giải pháp Mọi giao dịch bất động sản nên qua sàn từ quan nhà nước dễ quản lý đồng thời việc tìm kiếm nguồn thơng tin cho việc thẩm định giá dễ dàng đỡ thời gian xác Yêu cầu việc quản lý cách nhận xét chấm điểm hệ số khác biệt để tạo mức độ khách quan cao độ ngành nghề thẩm định giá tốt Cơ quan quản lý nhà nước nên cung cấp thông tin quy hoạch, triển khai dự án nhằm tạo thông tin minh bạch cho thị trường bất động sản Tiếp tục xây dựng hành lang pháp lý cho lĩnh vực thẩm định giá Có lẽ việc quan trọng cần phải tiêu chuần hóa hoạt dộng thẩm định giá phạm vi toàn quốc Trang 57 GVHD: TS HAY SINH KẾT LUẬN Thẩm định giá lĩnh vực Việt Nam, người viết kẻ chập chững bước vào lĩnh vực chắn nghiên cứu đề tài khơng tránh khỏi nhận định chủ quan sai sót hạn chế kiến thức Đề tài hồn tất trình bày dừng lại mức độ tiếp cận vấn đề chưa thể đưa kiến nghị, giải pháp giải vấn đề cách toàn diện Mặc dù vậy, người viết cảm thấy người may mắn làm việc, hướng dẫn khám phá lĩnh vực vô lạ mà thơng qua đó, người viết hồn thiện chun mơn Trang 58 GVHD: TS HAY SINH Tài liệu tham khảo Đề cương môn học Nguyên lý thẩm định giá giáo viên phụ trách: TS Hay Sinh Thẩm định giá bất động sản Bộ Tài Chính Cục Quản Lý Giá Giáo trình mơn học Tài Chính-Tiền Tệ PGS.TS Sử Đình Thành TS Vũ Thị Minh Hằng Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm Định Giá Bộ Tài Chính Trang wed: www.batdongsan.com www.valuation.vn www.vietbao.vn www.diaoconline.vn Trang 59 ... GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI... thuyết bất động sản, thị trường bất động sản, thẩm định giá bất động sản, thị trường tài mối liên quan thị trường tài thị trường bất động sản, yếu tố ảnh Trang 34 GVHD: TS HAY SINH hưởng đến giá trị. .. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình thị trường tài bất động sản giới 1.2 Biến động thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản ? 1.2.1 Sự
