Trang 1 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Nha Trang, ngày……… tháng……….năm 2006 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 2 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN Nha Trang, ngày……… tháng………năm 2006 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 3 LỜI CẢM ƠN Để đạt được thành tích như ngày hôm nay, trước hết em xin cảm ơn quý thầy cô trường đại học Nha Trang nói chung cũng như quý thầy cô khoa Kinh Tế nói riêng đã tận tâm dìu dắt em qua bốn năm học đại học, đã dạy dỗ, truyền đạt cho em những kiến thức, những kinh nghiệm vô cùng quý báu để làm hành trang vững chắc bước vào cuộc sống mới. Đặc biệt cho em gửi đến cô giáo VÕ THỊ THÙY TRANG lời cảm ơn sâu sắc về sự hướng dẫn nhiệt tình của cô trong suốt quá trình em thực hiện đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Đốc ngân hàng Công Thương Khánh Hòa cùng toàn thể các cô chú, anh chị trong phòng Tín Dụng Doanh Nghiệp đã tạo điều kiện cung cấp các tài liệu và dữ liệu cần thiết và hướng dẫn cho em tiếp cận thực tế tại ngân hàng trong thời gian qua để em có thể hoàn thành tốt đề tài của mình. Do kiến thức còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn nên phần trình bày trong đề tài tốt nghiệp này không thể tránh khỏi những sai sót. Kính mong sự góp ý của quý thầy cô cũng như Ban Giám Đốc ngân hàng Công Thương Khánh Hòa cùng toàn thể các cô chú, anh chị trong phòng Tín Dụng Doanh Nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hải Yến PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 4 MỤC LỤC Trang - Trang phụ bìa. - Quyết định - Nhận xét của cơ sở thực tập 1 - Nhận xét của cán bộ hướng dẫn 2 - Lời cảm ơn 3 - Mục lục 4 - Danh mục bảng biểu, sơ đồ 7 - Danh mục các từ viết tắt 8 LỜI MỞ ĐẦU 9 1. Tính cấp thiết của đề tài 9 2. Mục tiêu của đề tài 9 3. Phạm vi nghiên cứu 10 4. Phương pháp nghiên cứu 10 5. Những đóng góp của đề tài 10 6. Kết cấu của đề tài 10 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG 12 1.1 . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 13 1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá 13 1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới 13 1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam 14 1.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 16 1.1.2.1 Giá trị thị trường 16 1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 17 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN 17 1.2.1 Giá trị tài sản 17 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 5 1.2.2 Thẩm định giá trị tài sản 18 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị tài sản 18 1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị tài sản 18 1.2.2.3 Ý nghĩa của thẩm định giá trị tài sản 20 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường 22 1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị tài sản 23 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN 29 1.3.1 Phương pháp so sánh 30 1.3.2 Phương pháp chi phí 33 1.3.3 Phương pháp thặng dư 36 1.3.4 Phương pháp thu nhập 38 1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 42 1.4 TÍN DỤNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 43 1.4.1 Tín dụng ngân hàng 43 1.4.2 Vai trò tín dụng ngân hàng 45 1.5 VAI TRÒ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 47 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN PHỤC VỤ TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG KHÁNH HÒA 48 2.1 Giới thiệu ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 49 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 49 2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ 50 2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý 51 2.1.4 Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong 2 năm 2004-2005 56 2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 6 kinh doanh tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 58 2.2 Thực tiễn về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. 60 2.2.1 Thực tiễn hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương 60 2.2.2 Thực tiễn thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 62 2.2.2.1 Hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng 64 2.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 71 2.2.2.2.1 Nội dung thẩm định giá 71 2.2.2.2.2 Nguồn thông tin để thẩm định giá 75 2.2.2.2.3 Cơ sở thẩm định giá 75 2.2.2.2.4 Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá 79 a) Nguyên tắc thẩm định giá 79 b) Phương pháp thẩm định giá 81 2.3 Đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 88 2.3.1 Những mặt tích cực của phương pháp so sánh 88 2.3.2 Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh 88 CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG KHÁNH HÒA. 91 3.1 Đối với phía nhà nước 92 3.2 Đối với phía ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 93 KẾT LUẬN 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC 102 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 7 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1. Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý 2. Bảng 1: Bảng kết quả hoạt động KD của ngân hàng qua hai năm 04 và 05 3. Bảng 2: Bảng quy mô doanh nghiệp 4. Bảng 3: Bảng các chỉ số tài chính 5. Bảng 4: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ 6. Bảng 5: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý 7. Bảng 6: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí uy tín giao dịch với ngân hàng 8. Bảng 7: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí môi trường kinh doanh 9. Bảng 8: Bảng chấm điểm tín dụng theo tiêu chí các đặc điểm hoạt động khác 10. Bảng 9: Bảng tổng hợp chấm điểm các chỉ tiêu phi tài chính khi áp trọng số 11. Bảng 10: Bảng tổng hợp chấm điểm tín dụng Phần phụ lục 12. Bảng phụ 1 : Bảng xác định ngành nghề lĩnh vực SXKD của doanh nghiệp 13. Bảng phụ 2A : Bảng chấm điểm quy mô doanh nghiệp 14. Bảng phụ 2B : Bảng xếp loại quy mô doanh nghiệp 15. Bảng phụ 3 : Chấm điểm các chỉ số tài chính 16. Bảng phụ 4A : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ 17. Bảng phụ 4B : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý 18. Bảng phụ 4C : Chấm điểm tín dụng theo tiêu uy tín giao dịch với ngân hàng 19. Bảng phụ 4D : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí môi trường kinh doanh 20. Bảng phụ 4E : Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí các đặc điểm hoạt động khác 21. Bảng phụ 4F : Bảng tổng hợp chấm điểm các chỉ tiêu phi tài chính khi áp trọng số 22. Bảng phụ 5 : Bảng tổng hợp điểm tín dụng 23. Bảng phụ 6 : Bảng xếp hạng doanh nghiệp PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 8 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. CBTD : Cán bộ tín dụng 2. CBCNV : Cán bộ công nhân viên 3. CBCĐTD : Cán bộ chấm điểm tín dụng 4. CSH : Chủ sở hữu 5. DN : Doanh nghiệp 6. DNNN : Doanh nghiệp nhà nước 7. ĐVT : Đơn vị tính 8. GTGT : Giá trị gia tăng 9. KD : Kinh doanh 10. MMTB : Máy móc thiết bị 11. NHCT : Ngân hàng Công Thương 12. NHCTVN : Ngân hàng Công Thương Việt Nam 13. NHNN : Ngân hàng nhà nước 14. NHTMQD : Ngân hàng thương mại quốc doanh 15. NH : Ngân hàng 16. NSNN : Ngân sách nhà nước 17. PX : Phân xưởng 18. SXKD : Sản xuất kinh doanh 19. STTD : Sổ tay tín dụng 20. TT : Thị trường 21. TP : Thành phố 22. TCTD : Tổ chức tín dụng 23. TSBĐ : Tài sản bảo đảm 24. UBND : Ủy ban nhân dân PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 9 LỜI MỞ ĐẦU š› 1. Tính cấp thiết của đề tài Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà Nước. Hầu hết các sản phẩm hàng hóa dịch vụ bao gồm cả tài sản, bất động sản mua bán trên thị trường đều theo cơ chế này. Mọi việc liên quan đến sản xuất kinh doanh đều liên quan đến giá trị mà thẩm định giá là một nghề, có thể hiểu đơn giản, đó là công việc ước tính giá trị của tài sản, bất động sản trên thị trường vào một thời điểm nhất định, trong điều kiện thị trường nhất định, tại một địa bàn nhất định và cho một mục tiêu cụ thể. Vì vậy thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng trong việc giúp cho các tổ chức , cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán , đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, tính thuế, bảo hiểm, thế chấp, kinh doanh tài sản… đặc biệt trong hoạt động tín dụng, thẩm định giá giúp cho ngân hàng có thể ra quyết định chính xác về hạn mức cho vay đối với một món vay của khách hàng nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Thẩm định tài sản thế chấp, cầm cố trước khi cho vay là một trong những nội dung quan trọng của công tác thẩm định. Thực hiện tốt công việc này sẽ giúp cho ngân hàng đánh giá được khả năng hoàn trả của khách hàng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ đúng thời hạn. Có rất nhiều phương pháp phục vụ cho hoạt động thẩm định giá tài sản tuy nhiên việc lựa chọn phương pháp nào phù hợp nhất trong các phương pháp thẩm định giá tài sản thì phải căn cứ vào: mục đích thẩm định giá; tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin thị trường …tại thời điểm thẩm định. Do đó, việc vận dụng phương pháp nào, cách thức của phương pháp đó được thực hiện ra sao để đem lại hiệu quả cao trong hoạt động tín dụng đang là vấn đề quan tâm của ngân hàng. Đây cũng là lý do chủ yếu dẫn PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Trang 10 đến việc tác giả lựa chọn đề tài “Tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa.” làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu của đề tài: - Hệ thống hóa lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị tài sản. - Nghiên cứu, tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản đã vận dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. - Đề xuất các ý kiến để khắc phục những hạn chế của các phương pháp vận dụng đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. 3. Phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. - Phạm vi nghiên cứu : § Đề tài đề cập đến các phương pháp sử dụng thẩm định giá trị tài sản. § Dùng số liệu của một số tài sản ở Công ty cổ phần Nha Trang Seafood-F17 đã thẩm định để thực hiện tín dụng taị ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. 4. Phương pháp nghiên cứu : 4.1 Phương pháp thu thập số liệu: - Thu thập những số liệu ở ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. - Số liệu về giá cả thị trường. 4.2. Phương pháp phân tích đánh giá : - Phương pháp cấu trúc hệ thống. - Phương pháp thống kê, so sánh, quan sát, phân tích tổng hợp 4.3. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu : - Hệ thống các chỉ tiêu tài chính phục vụ xử lý tài chính trong doanh nghiệp. - Hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị tài sản. PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com [...]... mục tài liệu tham khảo, phụ lục… ü Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá và thẩm định giá trị tài sản trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng ü Chương 2: Thực tiễn về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Cơng Thương Khánh Hòa ü Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác thẩm định giá nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng. .. thư thẩm định giá 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN u cầu cơ bản của cơng tác thẩm định giá là phải có phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng phù hợp và khả năng nhận biết được khơng chỉ các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng để thẩm định giá tài sản Trong việc sử dụng các phương. ..Trang 11 - Hệ thống các chỉ tiêu so sánh, đánh giá trong thống kê 5 Những đóng góp của đề tài : - Hệ thống lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị tài sản - Hệ thống các phương pháp thực tế mà ngân hàng Cơng Thương đã vận dụng để thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng - Góp ý việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị tài sản 6 Kết cấu của đề tài : Đề tài gồm 3 chương ngồi phần... hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn... trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: Ø Bước 1: Xác định tổng qt về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá § Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá § Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá §... sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hồn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản Ø Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên cần phân tích rõ... xử các vụ án + Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản cơng + Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung cơng quỹ f Thẩm định giá trị tài sản trong doanh nghiệp : + Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của cơng ty + Để có phương án xử lý tài. .. vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường b Các ngun tắc áp dụng Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự... niệm thẩm định giá trị tài sản Thẩm định giá trị tài sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại một thời điểm nhất định Hay nói cách khác, thẩm định giá trị tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản. .. trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chun dùng, ít hoặc khơng có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản khơng đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh b Ngun tắc: - Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là . giá trị tài sản. - Nghiên cứu, tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản đã vận dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. - Đề xuất các ý kiến để khắc phục. doanh tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 58 2.2 Thực tiễn về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa. . ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 47 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN PHỤC VỤ TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG KHÁNH