1 LỜI MỞ ĐẦU  SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ T ÀI Ở Việt Nam, đất đai l à nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước, chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hóa, x ã hội. Do đó, thẩm định giá bất động sản l à rất cần thiết, góp phần điều tiết, bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để vừa đáp ứng nhu cầu x ã hội của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc gia. Công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam tuy chỉ mới phát triển trong thời gian gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình, hiệu quả bước đầu. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằng, chất l ượng việc thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam c òn chưa cao. Chất lượng đó tùy thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các ph ương pháp thẩm định giá bất động sản, sự biến động của thị tr ường bất động sản Việt Nam, hệ thống văn bản pháp luật về thẩm định giá Vì vậy, để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp ứng được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta c ũng phải mau chóng đ ưa ra một số giải pháp kịp thời nhằm khắc phục hạn chế, nâng cao chất l ượng thẩm định giá bất động sản Việt Nam. Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá bất động sản đối với mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, x ã hội Việt Nam. Với kiến thức đ ã học và quá trình tìm hi ểu tình hình thực tế em chọn đề t ài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH TRUNG TÂM THÔNG TIN V À THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM (SIVC) TẠI TỈNH KHÁNH HÒA” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU  Tiếp cận các chứng từ, hồ s ơ thẩm định.  Mô tả quy trình tiếp nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ và tiến hành thẩm định giá. 2  Thu thập số liệu thống k ê về tổng số hồ sơ thẩm định, tổng giá trị bất động sản ước tính qua các năm, phân tích cá c hồ sơ thẩm định giá, mức phí thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa. Qua đó nhận thấy những ưu điểm và hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh.  Đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại Khánh H òa. Đồng thời đưa ra các kiến nghị đối với các chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản.  ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại Khánh H òa.  Phạm vi nghiên cứu: Số liệu, chứng từ li ên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa.  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU  Phương pháp quan sát: Quan sát quy tr ình làm việc từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu luân chuyển, xử lý hồ s ơ thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh.  Phương pháp thu thập: thu thập các số liệu tr ên sổ sách kế toán, hồ s ơ thẩm định giá bất động sản để minh họa cho các lập luận.  Phương pháp phỏng vấn: phỏng vấn các nhân vi ên trong tổ thẩm định giá bất động sản để tìm hiểu về quy trình thẩm định giá bất đ ộng sản.  Phương pháp phân tích: phân tích s ố liệu thu thập để phản ánh thực trạng thẩm định giá bất động sản.  NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ T ÀI Đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản. 3 Chương 2: Thực trạng về công tác thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh H òa. Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh Hòa.  Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦ A ĐỀ TÀI Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa. Qua đó nhận định những mặt tích cực v à những hạn chế của Chi nhánh trong công tác th ẩm định giá bất động sản, từ đó đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục các hạn chế đó v à đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản nói chung. Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khó khăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót v à hạn chế. Kính mong đ ược sự đóng góp, hướng dẫn tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi nhánh Khánh H òa để em rút ra những kinh nghiệm, bổ sung th êm kiến thức cho bản thân m ình. Em xin chân thành cảm ơn! 4 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giới thiệu về thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá - Theo Giáo sư W.Seabrooke (thuộc Viện đại học postmouth , vương quốc Anh): Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ ã được xác định. - Theo Giáo sư Lim Lan Yuan (Tr ường Xây dựng và Bất động sản thuộc Đại học quốc gia Singapore): Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một t ài sản cụ thể tại một thời điểm , có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Pháp lệnh giá Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 04 năm 2002 và có hi ệu lực từ 01/07/2002: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo ti êu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 - Pháp lệnh giá). Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị t ài sản, hàng hóa do các nhà chuyên môn đư ợc đào tạo có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện . Tuy thẩm định giá mỗi nước có nét riêng, song cũng phải tuân thủ v à phù hợp với thông lệ quốc t ế và trong khu vực. 1.1.2 Chức năng và mục đích của thẩm định giá 1.1.2.1 Chức năng của thẩm định giá - Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh tài sản một cách hiệu quả. - Thẩm định giá tài sản góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp 6 đầy đủ và hình thành giá c ả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong giá trị tài sản và xã hội. - Thẩm định giá tài sản là thước đo cơ bản của hiệu quả trong việc duy tr ì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và quyền kinh doanh. - Thẩm định giá là điều kiện cần có để khai phá yếu tố thị trường và thị trường bản quyền. - Thẩm định giá tài sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa , kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia. 1.1.2.2 Mục đích của thẩm định giá Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc th ẩm định giá tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của t ài sản trong thẩm định giá. Có được kết quả hợp lý của thẩm định giá tài sản, thẩm định viên không chỉ dựa vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản để xác định, mà còn dựa vào các tiêu chuẩn thẩm định giá, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật Do vậy, về mặt logic kết quả thẩm định giá có tính thống nh ất kinh tế với đặc tính kỹ thuật của t ài sản hoặc doanh nghiệp cần th ẩm định giá. Điều này nói lên đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản cũng như của doanh nghiệp cần thẩm định giá là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để tạo ra kết quả thẩm định giá chính xác, nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy trình để thực hiện thẩm định giá. Đó là mục đích của thẩm định giá tài sản. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích th ẩm định giá tài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác định mục tiêu của thẩm định giá tài sản. Ta có thể phân thành các loại chính sau:  Nhằm mục đích bảo to àn tài sản.  Nhằm mục đích mua sắm t ài sản. 7  Nhằm mục đích chuy ển đổi quyền sở hữu tài sản.  Nhằm mục đích nghiệp vụ nh à đất.  Nhằm mục đích cho thu ê, thế chấp.  Nhằm mục đích tính thuế.  Nhằm mục đích thanh lý.  Nhằm mục đích phục vụ quản lý.  Nhằm mục đích phục vụ pháp luật. Nước ta đang trong giai đoạn phát tri ển nền kinh tế thị trường, tuy nhiên nền kinh tế thị trường chưa phát triển một cách toàn diện, cũng làm hạn chế đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản. Đồng thời cũng phải nhận th ấy mục tiêu của nước ta là xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nh à nước, phát huy cao độ thị trường có sự điều ph ối của Nhà nước đối với việc phân phối tài nguyên. Cho nên, phát triển nền kinh tế hàng hóa, kinh tế thị trường cần phải phát tri ển đầy đủ các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, nó là sản phẩm của kinh t ế thị trường và cũng là nhân tố phát huy tác dụng của kinh tế thị trường. Có thể nói tính đa dạng của mục đích thẩm định giá tài sản đồng thời cũng l à sản phẩm tất yếu của sự phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. 1.1.2.2.1 Bảo toàn tài sản Tái sản xuất tài sản là cơ sở để tái sản xuất sản phẩm. Chỉ có tái sản xuất sản phẩm là điều kiện để nhân loại bảo tồn và phát triển. Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, xã hội thực hiện tái sản xuất là thống nhất vừa bổ sung cho giá trị , vừa bổ sung cho vật chất. Cho nên, bảo toàn tài sản cũng có tính quy luật b ổ sung vừa giá trị, vừa giá trị sử dụng. Qui mô bất biến của duy trì sự thống nhất giá trị bổ sung và năng lực sản xuất là nội dung cơ bản của bảo toàn tài sản. Trong nền kinh tế quốc dân, bảo toàn tài sản có hai hệ thống lớn đó l à xí nghiệp và xã hội. Trong xí nghiệp, hàng hóa và thu nh ập của người lao động thông qua tính kh ấu hao của tài sản cố định và tính toán các loại tài sản khác 8 tiêu hao để thực hiện bảo to àn tài sản. Trong xã hội, hệ thống bảo hiểm xã hội với việc sử dụng phí thu bảo hi ểm đối với việc bồi thường những tổn thất của đầu tư bảo hiểm tài sản để bảo toàn tài sản. Hai hệ thống lớn này thực hiện sự tác động tới bảo toàn tài sản, vì thế cần phải thẩm định giá tài sản. Như vậy, thẩm định giá tài sản là phục vụ cho khấu hao tài sản; bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. 1.1.2.2.2 Mua sắm tài sản Tùy theo nhu c ầu sản xuất và đầu tư mở rộng sản xuất mà các doanh nghiệp thường xuyên có yêu cầu mua vào hoặc bán ra các máy móc thi ết bị hoặc các loại tài sản khác. Hiện nay, các doanh nghiệp ở nước ta đều có tỷ lệ tài sản cố định không cần dùng hoặc chưa cần dùng, điều này có ý nghĩa rất lớn đối với việc giải phóng đi ều tiết thị trường tài sản. Đồng thời ở một số thành phố và địa phương trong nước đang trong quá tr ình đầu tư phát triển sản xuất cũng có nhu cầu mua sắm trang thiết bị, phương tiện Từ đó để phục vụ cho việc đánh giá giá trị l ượng tài sản tồn kho cần bán cũng như lượng tài sản cố định cần mua sắm mới ngày càng trở nên là một yêu cầu phổ biến. 1.1.2.2.3 Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không chỉ có sự l ưu thông của tài sản đơn hạng mục mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể, là sản phẩm của những người có quyền lợi, bản thân nó có thể biến hóa, quan hệ chủ quyền tài sản trong nội bộ cũng có th ể được tổ chức lại, từ đó sinh ra sự biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.  Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh v à xí nghiệp liên doanh.  Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.  Bán doanh nghiệp cần phải đánh giá đối với tài sản doanh nghiệp, nợ nần và quyền lợi để tiện cho việc chuyển nhượng doanh nghiệp.  Cho thuê doanh nghiệp và thu phí cho thuê c ần phải suy tính tới mức phí bổ sung tài sản (như khấu hao, sửa chữa lớn). Dự kiến xác định lợi nhuận và khấu trừ tài sản đầu tư sau thuế không những cần thẩm định giá tài 9 sản doanh nghiệp và nhân tố tái đầu tư mà còn phải định giá lợi nhuận sau thuế để tiện cho việc xử lý chính xác mối quan hệ giữa ng ười cho thuê và người nhận thuê. 1.1.2.2.4 Nghiệp vụ tài sản nhà đất Kinh doanh nhà đất trong nền kinh tế thị trường của những quốc gia tương đối phát triển thì định giá nhà đất trở thành một bộ phận quan trọng không thể thiếu. Ở nước ta việc giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện cùng với hàng hóa nhà ở và thị trường hóa đất ở từng bước được hình thành, nghiệp vụ tài sản nhà đất cũng ngày một phát triển đòi hỏi việc đánh giá nhà đất cũng phải thích ứng theo . Những nghiệp vụ chủ yếu về thẩm định giá nhà đất có các điều chỉnh sau:  Cho thuê đất liền khoảnh. Là đem quyền sử dụng đất liền khoảnh sát nhập hoặc chuy ển nhượng trong một thời gian nhất định cho người thuê và người đó phải nộp tiền sử dụng đất. Tất nhiên tiền sử dụng đất là căn cứ theo đất thuê, vì thế phải tiến hành thẩm định giá đất.  Kinh doanh đất. Do người sử dụng đất vào quy định, quy hoạch và mục tiêu của đất để tiến hành khai phá, cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, kiến trúc các cấu trúc cần thiết rồi sau đó xuất bán hoặc chuyển nhượng cho người sử dụng cuối cùng rồi thu tiền thuê hoặc phí sử dụng. Như thế cần phải tiến hành thẩm định giá cho các nhân tố khai phá, đầu tư, cải tạo, xây dựng của người kinh doanh.  Kinh doanh nhà xư ởng. Chủ yếu là nhà xưởng. Nó không chỉ gồm có nhà ở mà cả nhà xưởng để sản xuất kinh doanh. Thông qua tiền thuê, bán nhà xưởng thu được, nó không giống như việc tiêu thụ hàng hóa thông thư ờng mà giá cả còn ảnh hưởng bởi rất nhiều nhân tố phức tạp, cho nên cần phải chuyên nghiệp hóa thẩm định giá tài sản.  Chuyển nhượng nhà đất. 10 Ngoài các chủ doanh nghiệp chuyển nhượng nhà đất ra còn có các đơn vị doanh nghiệp hoặc nhà của tư nhân chuyển nhượng cũng cần có chuyên gia thẩm định giá phục vụ.  Nhà nước trưng dụng đất đai và nhà xưởng. Khi Nhà nước cần xây dựng các xí nghiệp công cộng hoặc kinh doanh Nhà nước sẽ căn cứ vào quyền trưng dụng của pháp luật để trưng dụng đất đai, nhà xưởng và tiến hành bồi hoàn quyền lợi cho người đang sử dụng. Ví dụ: Nhà nước làm đường sắt, mở rộng đường, tiến hành cải tạo thành phố, xây dựng khu công nghiệp có thể tạo nên sự chuyển động dân cư. Nhà nước sẽ căn cứ vào luật pháp để đền bù. Chi phí đền bù cần suy tính đến nhiều loại nhân tố nên cần phải có những cán bộ chuy ên môn làm công tác thẩm định giá, như thế có thể tránh được nhiều tranh chấp. 1.1.2.2.5 Nghiệp vụ tài chính  Cho thuê.  Thế chấp.  Phát hành cổ phiếu doanh nghiệp phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành, người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu phải tận mắt nhìn thấy năng lực chia đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu. Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát h ành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá. 1.1.2.2.6 Phục vụ tính thuế Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao g ồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm Các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các qu ốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường làm cơ sở tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế. 1.1.2.2.7 Phục vụ tư vấn Phục vụ tư vấn ở đây là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản nhằm . luận về thẩm định giá bất động sản. 3 Chương 2: Thực trạng về công tác thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh H òa. Chương 3: Một số giải pháp nhằm. đến công tác thẩm định giá bất động sản.  ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam. ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa. Qua đó nhận thấy những ưu điểm và hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh.  Đưa ra các biện pháp