TRƯỜNG ………………… KHOA……………………… - - Báo cáo tốt nghiệp Đề tài: Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng Đề tài :Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng Lời mở đầu Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng cơng trình nhà ở, khu dân c để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày trở thành vấn đề cấp thiết Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ đô thị hố nớc ta cung nhà đô thị tăng nhiều, nhng không đủ so với cầu nhà Từ thực tế đó, việc xây dựng khu chung c, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu ngời dân đợc Nhà nớc dành khoản đầu t thích đáng Hiện nay, Hà Nội có gần 10% dân số Hà Nội (300.000 ngời) sống khu chung c bị xếp hạng cũ, hỏng, xuống cấp Những nhà đợc xây dựng từ năm 60 kỷ trớc xuống cấp nghiêm trọng (theo báo An Ninh Thủ Đô số 1467 ngày 25 - - 2005) Theo kế hoạch sở TN - MT NĐ đề xuất ,đến năm 2010 thành phố Hà Nội xoá bỏ toàn khu nhà chung c nguy hiểm Tuy nhiên, để việc đầu t xây dựng đạt đợc hiệu cao, khâu bỏ vốn địi hỏi phải có định đắn, phải xác định đợc xác tổng mức đầu t dự án Một tiêu sở để tính tốn Tổng mức đầu t xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng, chi tiêu Suất vốn đầu t đóng vai trị quan trọng đầu t xây dựng Từ nhận định trên, để góp phần vào việc nâng cao hiệu cơng trình, việc nghiên cứu hồn thành đề tài: “Hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng khu chung c, nhà cao tầng” vô cần thiết Do thời gian có hạn , kiến thức cịn hạn chế chun đề cịn có nhiều sai sót hạn chế, em mong nhận đợc bảo, hớng dẫn thầy cô, nh đóng góp bạn đọc Chun đề đợc hồn thành với hớng dẫn, giúp đỡ tận tình Thầy giáo T.S Từ Quang Phơng – Chủ nhiệm môn Kinh tế Đầu t, Trờng ĐH Kinh tế Quốc dân TS Nguyễn Thị Bình Minh-phó phịng Kinh tế đầu t-thuộc Viện Kinh tế -Bộ Xây dựng Chơng I:phơng pháp luận tính tốn tiêu suất vốn đầu t xây dựng I.Khái niệm chung đầu t vai trò đầu t: 1.1.Khái niệm đầu t: - Đầu t theo nghĩa rộng, nói chung hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho ngời đầu t kết định tơng lai lớn nguồn lực bỏ để đạt đợc kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Theo nghĩa hẹp, đầu t bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực tại, nhằm đem lại cho kinh tế xã hội kết tơng lai lớn nguồn lực sử dụng dể đạt đợc kết Nh vậy, xem xét phạm vi quốc gia có hoạt động sử dụng nguồn lực để trực tiếp làm tăng tài sản vật chất, nguồn nhân lực tài sản trí tuệ, trì hoạt động tài sản nguồn nhân lực sẵn có thuộc phạm trù đầu t theo nghĩa hẹp hay đầu t phát triển 1.2 Vai trò đầu t phát triển - Trên giác độ toàn kinh tế đất nớc: + Đầu t vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu + Đầu t có tác động hai mặt (tich cực tiêu cực)đến ổn định kinh tế(vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia) + Đầu t với vai trò tăng cờng khả khoa học công nghệ đất nớc + Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế + Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng phát triển kinh tế - Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ + Đầu t định đời, tồn phát triển sở + Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở cần phải xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc + Tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác + Các hoạt động hoạt động đầu t + Để trì đợc hoạt động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất, kỹ thuật h hỏng hao mòn - Đối với sở vô vị lợi (Hoạt động thu lợi nhuận cho thân mình) tồn tại, để trì hoạt động, ngồi tiến hành sửa chữa lớn định kỳ sở vật chất, kỹ thuật cịn phải thực chi phí thờng xun Tất hoạt động chi phí hoạt động đầu t II.Tổng mức đầu t suất vốn đầu t 2.1 Khái niệm nội dung tổng mức đầu t 2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu t Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Tổng mức đầu t đợc định nghĩa là: Tổng mức đầu t dự án khái tốn chi phí giai đoạn lập dự án gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c; chi phí khác bao gồm vốn lu động dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phòng Tổng mức đầu từ dự án đợc ghi định dầu t sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu t, xác định hiệu đầu t dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nớc, tổng mức đầu t giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu t đợc phép sử dụng để đầu t xây dựng cơng trình Tổng mức đầu t dự án đợc xác định sở khối lợng công việc cần thực dự án, thiết kế sở, suất vốn đầu t, chi phí chuẩn bị xây dựng , chi phí xây dựng dự án có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực 2.1.2 Nội dung tiêu tổng mức đầu t: Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ , Thơng t số 04/2005/TT-BXD ngày 01tháng 04 năm 2005 , Tổng mức đầu t gồm khoản chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án; chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng (đờng thi công, điện nớc, nhà xởng v.v.) Nhà tạm trờng để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm; Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (gồm thiết bị tiêu chuẩn cần sản xuất, gia cơng) chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ (nếu có) , chi phí vận chuyển từ cảng nơi mua đến cơng trình, chi phí lu kho, lu bãi, chi phí bảo quản, bảo dỡng kho bãi trờng, thuế phí bảo hiểm thiết bị cơng trình: Chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c bao gồm; Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất; Chi phí thực tái định c có liên quan đến đến bù giải phóng mặt dự án; Chi phí ban đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất nh chi phí thuê đất thời gian xây dựng, chi phí đầu t hạ tầng kỹ thuật (nếu có) Chủ đầu t có trách nhiệm lập phơng án xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực công việc - Chi phí quản lý dự án chi phí khác bao gồm: Chi phí quản lý chung dự án: Chi phí tổ chức thực cơng tác đền bù giải phóng mặt thuộc trách nhiệm chủ đầu t; Chi phí thẩm định thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán xây dựng cơng trình; chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng lắp đặt thiết bị; chi phí kiểm định chứng nhận phù hợp chất lợng công trình xây dựng; chi phí nghiệm thu, tốn quy đổi vốn đầu t; Chi phí lập dự án; Chi phí thi tuyển kiến trúc (nếu có); Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng; Lãi vay chủ đầu t thời gian xây dựng thông qua hợp đồng tín dụng hiệp định vay vốn (đối với dự án sử dụng vốn ODA); Các lệ phí chi phí thẩm định; Chi phí cho ban đạo Nhà nớc, hội đồng nghiệm thu Nhà nớc, chi phí đăng kiểm chất lợng quốc tế, chi xuất; Chi phí nguyên liệu, lợng, nhân lực cho trình chạy thử khơng tải có tải (đối với dự án sản xuất kinh doanh); Chi phí bảo hiểm cơng trình; chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duỵệt tốn số chi phí khác - Chi phí dự phịng: Là khoản chi phí để dự trù cho khối lợng phát sinh yếu tố trợt giá cơng việc cha lờng trớc đợc q trình thực dự án - Đây sở để xem xét , đánh giá tiêu suất vốn đầu t thực tế , sở hoàn thiện nội dung phơng pháp xác định để tiêu suất vốn đầu t thể mục đích,vai trị việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu t 2.2.Chỉ tiêu suất vốn đầu t cơng trình: 2.2.1.Khái niệm suất vốn đầu t cơng trình: Suất vốn đầu t chi phí để tạo tài sản cố định tính đơn vị lực qui ớc tăng đợc đa vào sản xuất ,sử dụng ổn định điều kiện bình thờng Cơng thức tổng qt: Trong đó: S - Suất vốn đầu t xây dựng cơng trình,tính cho đơn vị suất hay lực phục vụ V - vốn đầu t xây dựng cơng trình N - Cơng suất hay lực phục vụ cơng trình theo thiết kế 2.2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng 2.2.1.1 Vốn đầu t xây dựng : Vốn đầu t xây dựng tồn chi phí để tái sản xuất tài sản cố định dới nhiều hình thức ( xây dựng mới,mở rộng , cải tạo )nhằm phát triển kinh tế xã hội sở mở rộng qui mô nâng cao trình độ kĩ thuật ngành kinh tế Thứ , theo chi phí vốn đầu t xây dựng bao gồm chi phí : + Chi phí cho cơng tác xây lắp :Bao gồm chi phí cho cơng tác xây dựng lắp đặt thiết bị công nghệ , điện nớc phơng tiện kĩ thuật khác.Các chi phí xây lắp bao gồm : chi phí vật liệu(chính phụ ),chi phí nhân cơng ,chi phí sử dụng máy thi cơng khoản chi phí khác cộng với tiền lãi +Chi phí mua sắm bảo quản vận chuyển thiết bị cơng nghệ,thiết bị lợng +Chi phí thiết kế khác(chi phí cơng tác) : Lập dự án đầu t, luận chứng kinh tế kĩ thuật Khảo sát,thiết kế Chi phí quản lí đầu t xây dựng cơng trình thuộc trách nhiệm chủ đầu t Chi phí giải phóng mặt xây dựng Chi phí chạy thử , nghiệm thu ,bàn giao cơng trình hồn thành để đa vào sử dụngđầu t Chi phí chuẩn bị khai thác lực cơng trình Các khoản chi phí khác có liên quan,khơng nằm dự tốn xây lắp thiết bị Tứ hai,theo hình thức xây dựng , vốn đầu t đợc chia thành :chi phí đầu t cho xây dựng , chi phí đầu t cho mở rộng cải tạo , khôi phục cơng trình có , chi phí đầu t cho trang bị lại kĩ thuật đại hố thiết bị, chi phí đầu t có tính chất xây dựng nhằm trì lực sản xuất có cơng trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu t đợc xác định tơng ứng với loại hình xây dựng +Xây dựng xây dựng lần đầu , không trùng địa điểm với cơng trình đầu t trớc Việc xây dựng đợc thực để tạo lực sản xuất phục vụ Trong trờng hợp xí nghiệp cơng trình đợc tiến hành xây dựng nhiều đợt chi phí cho đợt xây dựng đa cơng trình vào sở dụng đợc tính vào xây dựng + Mở rộng xí nghiệp , nhà cửa cơng trình có xây dựng phân xởng phận bổ sung vào cơng trình sản xuất , sản xuất phụ phục vụ mặt cơng trình có mặt thiết kế làm tăng qui mô sản xuất phuc vụ Mở rộng bao gồm việc xây dựng phận , hạng mục không nằm mặt có nhng đa vào sử dụng phận hạng mục nằm bảng cân đối chung sở , mở rộng xí nghiệp có đợc thực theo thiết kế dự toán riêng +Cải tạo xí nghiệp , cơng trình hoạt động tiến hành công tác xây dựng nhằm bố trí lại dây chuyền cơng nghệ , phân xởng, phận làm chức sản xuất , phục vụ cơng trình , xí nghiệp hợp lí , tăng lực sản xuất , nâng cao trình độ kĩ thuật sản xuất sở thành tựu tiến khoa học kĩ thuật , thay đổi chủng loại , cải tiến chất lợng sản phẩm , cải tiến điều kiện lao động môi trờng +Cải tạo sở có số trờng hợp có yếu tố xây dựng mở rộng nhằm loại trừ tình trạng khơng đồng dây chuyền cơng nghệ khâu q trình sản xuất Cải tạo sở có chủ yếu đợc tiến hành mặt có sở trang bị thêm thay số thiêt bị đại +Trang bị lại kĩ thuật đại hoá sở sản xuất có hình thức tái sản xuất tài sản cố định nhằm nâng cao trình độ kĩ thuật cơng nghiệp , đại hố phơng pháp quản lí sở sử dụng thành tựu tiến khoa học kĩ thuật dới nhiều hình thức nh áp dụng công nghệ khoa học tiên tiến , giới hoá tự động hoá trình sản xuất , thay thiết bị cũ thiết bị nh biện pháp khác mà khơng địi hỏi mở rộng diện tích , không thay đổi nhiệm vụ , qui mơ sản xuất (phục vụ)và khơng phải bố trí lại cơng trình kiến trúc sở có +Trang thiết bị kĩ thuật đại hoá thiết bị cịn bao gồm việc lắp đặt thêm thiết bị mới.Trong số trờng hợp để tiến hành trang bị lại kĩ thuật đòi hỏi phải xây dựng lại phần mở rộng nhà xởng yêu cầu thiết bị mới,cũng có phải tiến hành xây dựng mang tính chất cải tạo, mở rộng xây dựng Cần lu ý việc phân chia hình thức đầu t xây dựng nói mang tính tơng đối Trên thực tế biện pháp mở rộng, cải tạo trang bị lại kĩ thuật thờng đợc xếp loại tuỳ thuộc qui mơ,tính chất cơng tác Cơng tác có khối lợng, thời gian thực chi phí đầu t chiếm tỉ trọng lớn cơng tác đợc lấy làm sở để phân loại hình thức đầu t Trong thực tế , cịn có nhiều trờng hợp hình thức đầu t khơng thuộc hình thức nói nh đầu t vào đối tợng nhằm đồng hoá , trì lực có hình thức khó xác định kết tăng lực biện pháp xây dựng mang lại không làm tăng lực bị tổn thất trình khai thác, sử dụng để nâng cao mức khai thác lực thiết kế.Nh vậy,về thực chất,các hình thức khác mục đích so với hình thức nói (xây dựng mới,cải tạo , trang bị lại đại hố kĩ thuật)cịn nội dung cơng tác xây dựng hình thức đầu t giống hình thức nói Về mặt định lợng , chi phí đầu t theo hình thức xây dựng đợc xác định sở tính tốn tổng hợp khoản chi phí phù hợp với nội dung tính chất công tác xây dựng công trình Vốn đầu t ngành theo loại hình xây dựng đợc tập hợp từ vốn đầu t cơng trình đầu t trực thuộc ngành có hình thức xây dựng Nh trình bày, thực tế hình thức xây dựng thờng đợc tiến hành đồng thời , xen kẽ cơng trình (trừ trờng hợp xây dựng mới),cho nên tách chi phí đầu t loại hình xây dựng khó hình thức xây dựng mở rộng , đại hoá kĩ thuật , thiết bị Khi xác định chi phí đầu t cần phải tính tới phần giá trị thu hồi tài sản có khơng sử dụng sở.Phần giá trị thu hồi đợc coi nh lợng giảm vốn đầu t sở có Đồng thời phải phản ánh giá trạng cơng trình cần cải tạo mở rộng Để làm sở ớc tính chi phí đầu t phải bỏ Tứ ba,theo phạm vi tính tốn,vốn đầu t vào cơng trình đợc chia thành vốn đầu t trực tiếp (là chi phí có liên quan trực tiếp đến việc tạo cơng trình,thờng đợc nằm phạm vi hàng rào cơng trình )và chi phí gián tiếp(là chi phí nhằm tạo điều kiện đảm bảo cơng trình hoạt động bình thờng).Vốn đầu t trực tiếp thờng đợc xác định tổng dự tốn cơng trình.Vốn đầu t gián tiếp khoản chi phí xây dựng hạng mục nằm ngồi tổng dự tốn cơng trình Các khoản chi phí thờng đợc sử dụng việc xây dựng cơng trình làm chức phục vụ đảm bảo điều kiện để khai thác sử dụng cơng trình có nội dung sử dụng phong phú ,thờng dùng để xây dựng cơng trình thuộc sở kĩ thuật hạ tầng nh đờng xá , mang lới điện , nớc , đốt, khu trung tâm điểm dịch vụ Trong số trừơpng hợp đợc dùng để xây dựng nhà trang bị phơng tiện giao thông , liên lạc phơng tiện phục vụ công cộng khác cho cán cơng nhân viên quản lí , vận hành cơng trình thuộc đối tợng đầu t gián tiếp Trong thực tế kế hoạch hố quản lí xây dựng , chi phí đầu t gián tiếp thờng khơng đợc tính vào vốn đầu t xây dựng cơng trình Điều mặt phản ánh sai lệch tiêu suất vốn đầu t mặt khác dẫn đến tình trạng đầu t thiếu đồng bộ,hạn chế không khai thác đợc cơng trình đầu t Việc tính tốn chi phí gián tiếp đa chi phí vào vốn đầu t cơng trình cần thiết tuỳ thuộc vào loại cơng trình cụ thể Trong số trờng hợp , số cơng trình có tính đến chi phí đầu t gián tiếp , nhng chi phí đợc tính theo giá trị trung bình ,bao gồm chi phí cần thiết phải có loại hình cơng trình , khơng kể đến chi phí có tính riêng biệt cơng trình cụ thể vùng , địa điểm có điều kiện khác Mặt khác , nhiều trờng hợp , vùng công nghiệp cụm dân c Nhiều hạng mục cơng trình nằm ngồi hàng rào (gián tiêp)có liên quan đồng thời đến nhiều cơng trình, việc phân bổ chi phí hạng mục cơng trình cho cơng trình liên quan đợc quan tâm thờng cơng trình khơng tính đến chi phí , có tính khơng có sở.Điều dẫn tới việc thiếu hụt vốn đầu t theo quan điểm đầu t đồng , đảm bảo khai thác cơng trình đầu t 2.2.1.2.Năng lực sản xuất,phục vụ Năng lực sản xuất (phục vụ) cơng trình hay ngành khả sản xuất sản phẩm,cung cấp dịch vụ phục vụ công trình, ngành thời gian định (thờng năm) với điều kiện đảm bảo khai thác sử dụng cơng trình theo thiết kế Theo tính chất cơng trình đầu t, chia làm hai loại:cơng trình có tính chất sản xuất cơng trình khơng có tính chất sản xuất.Đối với cơng trình có tính chất sản xuất, lực sản xuất đợc xác định khả sản xuất sản phẩm đáp ứng số yêu cầu sản xuất sau đa cơng trình vào sử dụng.Năng lực cơng trình đợc thể nhiều đơn vị đo khác nhau.Ví dụ:đối với nhà máy nhiệt điện tính cơng suất máy phát (KW) sản lợng điện (KW/năm), nhà tính theo mét vng diện tích sàn diện tích sử dụng… Vấn đề lựa chọn đơn vị đo lực phù hợp với loại cơng trình xác định tiêu suất vốn đầu t có ý nghĩa quan trọng, nhằm phản ánh đầy đủ lợng chi phí cần thiết để đầu t xây dựng cơng trình Năng lực sản xuất hay phục vụ cơng trình thờng đợc xác định theo sản phẩm cuối phục vụ cho đối tợng sản xuất tiêu dùng, sử dụng.Nhng có cơng trình khơng thể xác định theo đơn vị đo cụ thể theo chức phục vụ chúng xác định đơn vị phản ánh quy mơ, tính kỹ thuật cơng trình, ví dụ nh 1m dài cầu kim loại, km đờng sắt, đờng Trong thực tế, có nhiều cơng trình sản xuất nhiều loại sản phẩm khác phục vụ nhiều đối tợng (các xí nghiệp sản xuất nhiều mặt hàng, trung tâm dịch vụ).Đối với công trình lực đợc xác định theo khối lợng loại sản phẩm quy đổi sản phẩm quy ớc.Sản phẩm quy ớc sản phẩm đặc trng đợc lựa chọn sở so sánh hệ số kỹ thuật giá trị sử dụng tơng đơng Năng lực cơng trình khơng sản suất đa dạng chức nhng trực tiếp gián tiếp phục vụ ngời.Vì lấy số lợng ngời đợc phục vụ làm đơn vị xác định lực phục vụ : chỗ làm việc, chỗ ngồi học, giờng điều trị… Do tính đa dạng phức tạp việc xác định lựa chọn đơn vị tính tốn lực sản xuất(phục vụ) cơng trình,việc nghiên cứu tính tốn suất vốn đầu t phù hợp với đặc điểm chức cơng trình gặp số khó khăn sau: *Đối với cơng trình sản xuất Năng lực sản xuất cơng trình sản xuất đợc xác định tuỳ theo đặc điểm ngành cơng trình.Trong thực tế,cơ sở để xác định lực khác nhau.Thí dụ lực xí nghiệp vận tải khối lợng vận tải ngày năm không khối l- I Phơng hớng hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t XD Qua thiếu sót phơng pháp có cho phép xác định phơng hớng hồn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t Phơng hớng chung hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu có để nâng cao tính xác thực khả áp dụng tiêu để hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng cần phải tính đến nhiều yếu tố cịn thiếu sót tính tốn suất vốn đầu t Những yếu tố bao gồm: danh mục đối tợng xác định tiêu suất vốn đàu t, chi phí đâu t cho đối tợng xây dựng, hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu t, chi phí đầu t suất vốn đàu t, nâng cao tính thích hợp phơng pháp tính tiêu suất vốn đầu t với loại đối tợng đầu t khác v.v II Nội dung hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng: 2.1 Hoàn thiện danh mục đầu t xác định tiêu suất vốn đầu t: Yêu câu brn danh mục đối tợng tiêu suất vốn đầu t dảm bảo tính xác định danh điểm (loại đối tợng đầu t) Tính xác định danh điểm đối tợng đầu t đợc đặc trng đặc điểm, mức độ tính chất quy mơ giải pháp xâydựng kỹ nghệ Các tiêu thức phân loại nói phải đảm boả đủ để phân biệt danh điểm với danh điểm khác Đảm bảo tính xác định danh mục đối tợng xác định tiêu suất vốn đầu t sở nâng cao tính xác định khả sử dụng tiêu thực tế Tuy nhiên mô tả cách tỷ mỉ, chi tiết đối tợng đầu t danh điểm mà kể tới đặc điểm thơng thờng Vì vậy, vấn đề đặt xác định tiêu thức phân chia danh điểm nh để đảm bảo tính xác định khả thích ứng tiêu đợc tính tốn Từ quan điểm cơng nghiệp hố xây dựng trớc với chủ trơng tăng cờng áp dụng thiếtg kế điển hình (đặc biệt cơng trình dân dụng) tiêu suất vốn đầu tu phần lớn đối tuợng đầu t lỗi thời so với đối tợng đầu tu tơng lai Điều làm giảm tác dụng chức hớng dẫn tiêu suất vốn đầu t công tác kế hoạch hoá quản lý đầy t xây dựng Thực tế đầu t xây dựng bản, giai đoạn diễn thay đổi nhanh chóng kỹ thuật cơng nghệ để đảm bảo tính thích dụng tiêu suất vốn đầu t cần đa vào danh mục đối tơng phổ biến có khả lặp lại cũg nh laoi đối tợng đầu t có triển vọng thực tuơng lai đối tợng đợc thực tỏng nớc nớc kể đối tợng cha phải phổ biến Tuy nhiên, việc lựa chọn đối tợng danh mục tiêu bao gồm đối tợng có khả thực nớc ta Một vấn đề quan trọng đẩy mạnh đầu t theo chiều sâu với việc áp dụng hình thức cải tạo, trang bị kỹ thuật, cơng nghệ đại hố thiết bị Điều địi hỏi phải có tiêu tuơng ứng đói với đối ợng thực theo ác hình thức Trong danhmục chỉt iêu suất vốn đầu t cha chó đối ợng xây dựng loại lập kế oạch đnáh giá phong áp đầu t cha có sở Tuy nhiên để có đợc tiêu suất vốn đầu t cho cá hình thức đầu t theo chiều sâu địi hỏi tính tốn khacs phức tạp thực tế loại hình phong phú, đa dạng, mức độ biện pháp thực khác Từ vấn đề trình bày xác định hớng có hồn thiện danh mục tiêu suất vốn đầu t là: - Cụ thể hoá danh mục đối tợng đầu t - Mở rộng lựa chọn đối tợng đầu t, đa vào danh mục tiêu để nâng cao tính thực tiêu - Đa dạng hố lại hình đầu t đảm bảo phù hợp với hoạt động đầu t thực tế Giải vấn đề đặt tiến hành sở tổng hợp phân tích loại yếu tố chi phí hình thành đối tợng đàu t đặc điểm đối tợng đầu t phơng tiện khác nhau, xây dựng, kỹ thuật, khai thác sử dụng, nh hớng phát triển công nghệ, thiết bị tơng lai giới nớc ta Cần nhấn mạnh rằng, dù hoàn chỉnh nh danh mục tiêu suất vốn đầu t mang tính chất lịch sử, tức phụcvụ cho cơng tác kế hoạh hố quản lý đầu t xây dựng giai đoạn định Cùng với phát triển công nghệ kỹ thuật nh phơng thức tổ chức thực đầu t, việc đa vào đối tợng bổ sung thờng xuyên dnah mục đối tợng đầu t việc làm cần thiết, nh vai trò hớng dẫn hệ thống tiêu suất vốn đầu t đảm bảo 2.2 Hoàn thiện nội dung chi phí đầu t cho đối tợng xây dựng Một thiếu sót lớn phơng pháp xác định tiêu vốn đầu t hành cha tính tới đầy đủ yếu tố chi phí đầu t Vì hồn thiện nội dung phơng pháp tính tốn chi phí cần thiết cho đối tợng đầu t trở thành nội dung hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t Hoàn thiện nội dung tiêu chi phí đầu t cho đối tợng đầu t cândf xuất phát từ quan niệm đầy đủ chi phí đàu t Phù hợp với quan điểm chi phí đầu t cho số đối tợng đầu t toàn chi phí cần thiết chủ đầu t để tạo tài sản cố định thuộc đối tợng đầu t để đối tợng đa vào sử dụng đạt đợc mục tiêu dự tính Quan niệm cho thấy chi phí đầu t phải bao gồm: - chi phí trực tiếp cho việc tạo tài sản cố định phạm vi đối tợng đầu t - Các chi phí để tạo diều kiện đảm bảo cho đối tợng hoạt động phù hợp với mục tiêu dự kiến (chi phí đầu t cở liên quan) Quan nhiệm đầy đủ chi phí đầu t phù hợp với giai đoạn hạot động đầu t: chuẩn bị, thực đầu t khải thác sử dụng dự án đầu t (trong phạm vi đầu t bản) Ngoài nội dung vốn đầu t xây dựng đợc xác định theo văn hành, chi phí đầu t trực tiếp cần phải kể tới số nội dung, la: - Chi phí cho nguồn vốn q trình toạ tài sản đàu t Chi phí phụ thuộc vào nguồn vốn thời gian sử dụng vốn - Chi phí cho việc sử dụng đất xây dựng chi phí thuê mua đất xây dựng nhu khoản thu chi khác có liên quan đến đất đai khoản chi quy định nội dung kiến thiết khác trớc Ngồi cịn có chi phí khác có liên quan tới q trình thực đầu t nh chi phí cho việc chuyển giao cơng nghệ, t vấn đầu t (nghiên cứu kiểm tra) Một phần đáng kể chi phí đầu t chi phí đầu t liên quan trực tiếp, Chi phí bao gồm chi phí cho việc mua bán, xây dựng tài sản cố định phục vụ trực tiếp gián tiến cho trình khai thác sử dụng đảm bảo cho khai thác sử dụng đầy đủ lực đối tợng đầu t liên quan trực tiếp bao gồm số nội dung sau: - Chi phí khai thác vận hành đối tợng đầu t để đạt đến lực thiết kế - Chi phí cho sở kỹ thuật hạ tầng có liên quan trực tiếp với việc khai thác sử dụng công trình (khơng nằm tổng dự tốn) nh điện, nớc, đờng xá, ngồi phạm vi hàng rào, cơng trình bảo vệ mơi trờng, chi phí kho tàng, bến bãi, trung gia phục vụ cấp liệu tiêu thụ sản phẩn số trờng hợp: chi phí cho việc xây dựng sở khai thác, gia công chế biến nguyên liệu, nhiên liệu (trong trờng hợp cần thiết) - Về ngun tắc tính tốn: loại chi phí kể khác biệt rõ ràng Các chi phí trực tiếp xác định trực tiếp từ quy mô nhu cầu vật chất để tạo tài sản cố định theo thiết kế đối tợng đầu t Cịn chi phí liên quan trực tiếp xác định theo nguyên tắc phân bổ quy định tỷ lệ tuỳ thuộc vào quy mô, tính chất yêu cầu riêng đối tuợng cụ thể Tuy nhiên, xác định đầy đủ xác chi phí đầu t cho đối tợng khó khăn khoản chi phí phụ thuộc nhiều vào điều kiện riêng biệt đối tợng Vì chi xác định tiêu không trảnh khỏi việc đa quy ớc nhằm đơn giản hố việc tính tốn đảm bảo mức sai lệch cho phép Theo hớng có thê phải đua lại tiêu suất vốn đầu t riêng biệt với mức độ tin cậy khác tơng ứng với cá điều kiện quy ớc nhằm hạn chế tác động cá biệt đối tợng đầu t cụ thể, chẳng hạn tính tốn tiêu đầu t tồn phần, suất đầu t trực tiếp, suất chi phí thành phần 2.3 Nâng cao tính thích dụng phơng pháp tính tốn tiêu suất vốn đầu t với việc áp dụng thực tế kế hoạch hoá quản lý đầu t xây dựng: Một khó khăn cho việc áp dụng tiêu suất vốn đầu t hành cơng tác kế hoạch hố quản lý đầu t phơng pháp xác định tiêu cha tính đến đầy đủ đặc điểm hoạt động đầy đủ xây dựng so với lĩnh vực khác tính đơn di động sản phẩm đầu t Vì khơng thể xác định tiêu chung cho loại đối tợng đầu t thống chung cho quốc gia Trong phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t hành cha đa thủ pháp thích hợp để đảm bảo tính thực tiêu đợc xác định Thực tế, đa dạng đối tợng đầu t xây dựng nên khơng thể tính toán riêng suất vốn đầu t cho tất đối tợng có nhiều đối tợng đầu t cha xác định điều kiện thực nên khơng thể có tiêu chung xác cho loại đối tợng đầu t Điều đặt vấn đề cần phải có phơng pháp cho phép vận dụng cách linh hoạt, thích ứng với trờng hợp mức độ xác cho phép Giải quýêt vấn đề tiến hành sở phân tích yếu tố chi phí đầu t đối tợng thành chi phí tơng đối ổn định chi phí phụ thuộc đặc điểm cở cấu riêng biệt điều kiện thực đầu t Trên sở xác định hệ số thích hợp với điều kiện riêng biệt đối tợng đầu t Tuy nhiên nh trình bày, tất yếu tố chi phí để hình thành khai thác sử dụng đối tợng đầu t yếu tố biến động nhiều ngun nhân khác vậy, tính ổn định tơng đối chi phí có ý nghĩa đợc xây dựng điều kiện chuẩn (gốc) điều kiện là: - Kết cấu nhà xởng, mức tiện ngh - Loại thiết bị cong nghệ - Điều kiện xây dựng (địa điểm, phơng pháp xây dựng) tính ổn định tơng đối chi phí đầu t cho đối tọng cịn đợc thể ổn định khối lợng vật chất, chất lợng kết cấu, thiết bị laọi đối tợng đầu t nh yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tợng sau đa vào sử dụng Những khác biệt đối tợng đầu t cho đối tợng đợc thể ổn định khối lợng vật chất, chất lợng kết cấu, thiết bị củ loại đối tợng đầu t nh yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tợng sau đa vào sử dụng Những khác biệt đối tợng đầu t cụ thể với điều kiện chuẩn khối lợng vật chất đợc phản ánh chi phí biến đổi đợc kể tới thơng qua hệ số điều chỉnh thích hợp Các hệ số có tính chất mức độ khác tuỳ thuộc vào nội dung mức độ sai khác đối tợng áp dụng so với đối tợng “chuẩn” Lẽ dĩ nhiên ảnh hởng điều kiện thực đầu t đến chi phí đầu t phức tạp, khơng thể có phơng pháp hay cách thức chung để xác định hệ số Tuỳ thuộc vào hình thức cách thức tác động yếu tố điều kiện đến biến động chi phí đầu t có phơng pháp thích hợp xác định hệ số Một vấn đề quan trọng việc xác định suất vốn đầu t xử lý biến động giá Mặc dù giá trị áp dụng tiêu suất vốn đầu t thời giai đoạn định nhng điều kiện kinh tế ổn định, lạm phát thờng xuyên vấn đề hạn chế khả áp dụng tiêu chên thực tế Nhng rõ ràng tình trạng phổ biến dờng nh có tính chất quy luật kinh tế phát triển Vì việc đa vào phơng pháp xác định nội dung xử lý tiêu điều kiện biến động giá thờng xuyên cần thiết điều làm tăng tính thích dụng tiêu thực tế Giải vấn đề đơn giản phần so với việc điều chỉnh yếu tố bất định nói biến động giá yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí đầu t Để đảm bảo phù hợp với mức giá thị trờng tính tốn suất vốn đầu t nhân với hệ số điều chỉnh thích hợp Hệ số nguyên tắc chung xác định từ số giá cấu tiêu hao nguồn lợi cho đối tợng đầu t áp dụng 2.4 Xác định hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu t: Các phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t hành nh nói trớc đây, đợc xây dựng xuất phát từ quan điểm tách rời quán trình hình thành tài sản cố định với q trình khai thác sử dụng tài sản Điều có nguồn gốc sâu xa từ tách biệt giữ chủ vốn chủ đàu t, tình cấp vốn tình thu hồivốn, ngời chủ tài sản với ngời sử dụng tài sản Hơn tính tốn tiêu suất vốn đầu t thờng dựa sở thơếnt kê chi phí thực tế từ thiết kế điển hình, nên tiêu nói suất vốn xây dựng khơng thể coi suất vốn đầu t mặt nội dung lẫn ý nghĩa Từ điều nói trên, hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t phải đợc tiến hành theo quan niệm đầu t (và lĩnh vực sản xuất kinh doanh) suất chi phí cần thiết để đảm bảo có khả sinh lời từ vốn bổ Riêng đầu t suất chi phí để tạo tài sản cố định dảm bảo khả sinh lời từ việc khai thác sử dụng tài sản cố định Rõ ràng với cách quan niệm này, đầu t hoạt động bỏ vốn để thu lời, trình thống xây dựng khai thác , bỏ vốn thu hồi vốn, chủ tài sản với ngời sử dụng tài sản Từ quan niệm đặt cần thiết tìm kiếm giải pháp thực đầu t để đạt đựoc mục đích đầu t (thu lời) Kết cuối việc lựa chọn giải pháp nh suất chi phí thoả mãn u cầu ra, tức với mức chi phí đảm bảo khả thu lời điều kiện bình thờng Nói cách giản đơn tồn chi phí co việc hình thành tái sản cố định yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Lợi ích từ hoạt động đầu t đợc định từ hai yếu tố: chi phí đầu vào 9trong có dầu t bản) yếu tố đầu (khả thu nhập) Khả thu nhập từ đối tợng đầu t phụ thuộc vào khối lợng giá sản phẩm (dịch vụ) đối tuợng tạo ra, điều kiện sử dụng tối đa lực đối tợng đầu t (giớihạn điều kiện kỹ thuật công nghệ tổ chức sản xuất kinh doanh) khả thu nhập phụ thuộc vào mức giá cr sản xuất dịch vụ đối tợng cung ứng Cuối cùng, mức giá điều kiện thị trờng đầu t đem lại đợc khả thu lợi vợt chi phí cho việc tạo sản phẩm (dịch vụ ) mà cung cấp Vấn đề chỗ nhữn điều kiện định thị trờng đối tợng đầu t sinh lời trongnhững giói hạn đầu t vào Sự phân tích cho thấy, tiêu suất vốn đầu t với t cách yếu tố đầu vào quan điểm hiệu phải giới hạn định Giới hạn đợc định từ giá tiêu thụ sản phẩm (dịch vụ) chi phí sản xuất thờng xuyên Nh hoàn thiện phơng pháp xác định suất vốn đầu t nghiên cứu phơng pháp tính tốn giới hạn cho phép tiêu để báo hiệu việc thực phơng án đầu t Theo hớng này, suất vốn đầu t xác định từ mức chi phí thực tế tính tốn từ thiết kế điển hình mà đợc xác định điều kiện đảm bảo hiệu đầu t Những phơng pháp rõ ràng đảm bảo đợc thống suất đầu t với hiệu đầu t tức với mức chi phí đầu t phơng án đầu t đem lại hiệu mong muốn điều kiện khai tách sử dụng bình thờng Do thời gian phạm vi chuyên đề có hạn nên em cố gắn hoán thiện phần hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu t Vì yếu tố quan trọng khó việc xác định để tính tốn tiêu suất vốn đầu t III Hoàn thiện việc xác định hiệu dự án tính tốn tiêu suất vốn đầu t 3.1 Xác định thời gian tồn dự án Thời hạn đợc xác định sở cân giá tiêu thụ sản phẩm chi phí sản xuất Trên giá độ làm đn giả nhiều quan niệm thời hạn tồn dự án.Về mặt vật chất, thời hạn tồn dự án tuỳ thuộc độ bền lý tài sản cố định tức mức độ hao mịn hữu hình tài srn cố định Dự án chấm dứt hoạt động tài sản khơng có khả hoạt động hoa mịn hữu hình Tuy nhiên dự án ngừng vận hành trớc thời hạn tồn vật chất nguyên nhan khác Trên thực tế ngời ta trì hoạt động dứan trờng hợp hết tuổi thọ vật chất đầu t bổ xung (thay thế, sửa chữa lớn…) Nh vấn đề xác định thời gian tồn dứan ỏ xác định thời hạn hợp lý ích lợi xã hội tức thời hạn hoạt động dự án đem lại lợi ích định Với ý nghĩa tuổi thọ dự án phải đợc xác định từ điều kiện đảm bảo hiệu dự án Vấn đề dự án hoạt động nh đợc xem có hiệu nói cách khác tiêu chuẩn để xem xét hiệu thời điểm tạo lợi ích Lợi ích xét từ mặt; lợi ích xã hội lợi ích tài Đây hai phạm trù khác luôn đạt đợc đồng thời tự hoạt động dự án dự án mang lai lợi ích xã hội nhgn xét mặt tài hồn tồn khong cho lợi ích Nh xác định thịi hạn tồn nói hồn tồn khơng cho lợi ích Nh xác định thời hạn tồn dự án nên xét lợi ích mặt nào? Có thể xác định thời hạn tồn dự án phải từ hiệu biểu hai mặt xã hội tài hai mặt cần thiết có quan hệ mật thiết với Rõ ràng khơng sách đầu t nhằm vào lợi ích tài ngợc lai, khơng mục đích kinh tế hay xã hội khơng tính tới yếu tố tài (ít cần phải đạt đợc khoản chi tài nhỏ nhất) Trên thực tế, đặc biệt lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lợi ích tài thờng gắn liền với lợiích xã hội) Từ quan niệm trên, thời hạn tồn dự án đợc tính nh sau: Trong đó: Lt: lợi ích hàng năm q trình vận hạnh dự án T: Thời hạn tồn dự án VCD: Vốn cố định (tổng chi phí đâu t bản) V LD: Vốn lu động bình quân HV: Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án 3.2 Xác định thơi gian hồn thành dự án (cơng trình) Hoạt động đầu t phát triển có đặc điểm thời gian tiến hành công đầu t thành của phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy Vì việc xác định thời gian hồn thành dự án cách xác vơ quan trọng Việc tính tốn sai thịi gian hồn thành dự án làm cho dự án đạt hiệu so với dự tính, so vớithực tế mà dự án đem lại, dự án khơng đợc đa vào hoạt động đến lục đa vào hoạt động dự án khơng cịn đem lại hiệu v.v… Có thể xem xét ví dụ với cơng trình xây dựng nhà Nừu cơng trình hồn thành với dự kiến mức lợi nhuận thu đợc 8tr/m2 Nhng nh biết, giá nhà đất có mức độ thay đổi giá nhanh Có thể cần sau tháng lúc ta hồn thành xong cơng trình lúc náy giá 1m2 cịn tr Điều làm hco hiệu dự án bị giảm rõ rệt từ triệu giảm triệu 1m2 Nh vậy, nói việc xác định thời gian dự án hoàn thành bắt đầu vào hoạt đọng vô cần thếit Nó ảnh hởng lớn đến lợi ích mà dự án đem lại cho nhà đầu t, cho ã hội Để định lợng đợc thời gian hồn thành dự án, ta chuyển sang xác đinh giá dự kiến sản phẩm thời điểm mà dự án đợc đa vào hoạt động bao nhiêu.Để tính giá dự kiến, ta xác định tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm dự án : Khi ta có: G i = G0 (1 + r)n Trong đó: Gi: giá sản phẩm năm i (năm dự án vào hoạt đọng) R: Tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm Go: Giá sản phẩm năm dự án bắt đầu đợc xây dựng N: Thời gian hoàn thành dự án Mỗi dự án, cơng trình địi hỏi mức độ công nghệlà khác Dù cho lại dự án sử dụng cơng nghệ khác Vì việc đa yếu tố cơng nghệ vào để tính suất vốn đầu t vô cần thiết Nhân tố tác động lớn đến trình vận hành dự án sau Tuỳ mức độ công nghệ mà dự án đợc vận hành theo cáp độ khác Ví dụ xây dựng nhà cao tầng để bán, nhng xây dựng nhà để bán cho dân nghèo, dân lao động cơng nghệ, thiết bị nhà phải thấp hơn, so với công nghệ thiết bị xây nàh để bán cho tầng lớp giầu có, tất nhiên giá bán nhà cho ngời nghèo giá bán cho ngời giàu Về mặt định lợng, ngời ta xác định mức độ cơng nghệ cơng trình nhờ việc phân tích hiệu cơng trình đem lại q trình vận hành dự án Nhng tính chất yếu tố cơng nghệ khóac định cho phù hợp với hiệu mà cơng trình đem lại rsau này, việc tính tốn yếu tố khó xác định cho phù hợp với hiệu mà cơng tnfh đem lại sau này, việc tính tốn yếu tố khó để đạt đến mức mức xác tin cậy đợc Vì để xác định đợc mức độ cơng nghệ, địi hỏi nhà đầu t phải kết hợp nhiều biện pháp xin ý kiến chuyên gia, xác định từ dựa án hồn thành có yếu tố tơng tự dự án xây dựng Sau xác định hệ số sử dụng cơng nghệ: K= K: hệ số sử dụng công nghệ K 1: Mức độ công nghệ sử dụng K o: mức độ cơng nghệ trung bình mà thị trờng chấp nhận đợc 3.4 Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn(tỉ suất doanh lợi): Tỷ suất doanh lợi yếu tố xác định tiêu suất vốn đầu t nhằm gắn liều trình đầu t xây dựng với việc khai thác sử dụng tài sản đầu tu cuối đảm bảo hiệu vốn đầu t Hơn yếu tố cịn có tác dụng khuyến khíc hạn chế đầu t Mọi dự án đầu t cần phải đảm bảo mức doanh lợi đó, ngồi lợi ích thân chủ đầu t nguồn để chủ đầu t thực nghĩa vụ tài nhà nớc Trớc hết, chủ đầu t, khác mục đích bỏ vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ đầu t mà có yêu cần riêng mức doanh lợi sản xuất kinh doanh loại sản phẩm Với dự án đầu t nhà nớc, quan tâm trớc hết phải lợi ích quốc gia tức đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đảm bảo ngời đại diện cho tập thể, mục đích đầu t mục đích chung tập thể phù hợp với lợi ích cao phải đạt đợc mức ngành chủ quan Còn với chủ đầu t t nhân mục đích đầu t trớc hết phải nói tới lợi ích nhà đầu t tức phải đạt đợc tỷ suất doanh lợi mong mốn đảm boả hoạt động đầu t không trái với mục tiêu chung nhà nớc Nhng nói trớc đây, đa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính tốn tiêu suất vốn đầu t nhằm đảm bảo hiệu vốn đầu t chủ đầu t Tỷ suất doanh lợi đợc xác định phơng diện tài chính, biểu khả sinh lời đồng vốn đầu t thời kỳ (trong tính tốn thờng lấy năm) dự án đầu t Nh vậy, việc xác định mức doanh lơi tính tốn suất vốn đầu t xuất phát từ mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tợng đầu t mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tợng đầu t cụ thể Dới dạng tổng quát điều kiện chế thị trờng tự tỷ suất doanh lợi áp dụng theo điều kiện sau: m³ Trong : lãi suất vốn bình quân thời kỳ tồn dự án Tuy nhiên, thực tế, hoạt động đầu t tồn thị trờng hoàn chỉnh nhiều nguyên nhân, vậy, không tồn tỷ suất doanh lợi vốn nh cho tất ngành lĩnh vực kinh tế xã hội mà có mức cao thấp khác ngành, lĩnh vực khác căncứ vào mức doanh lợi vốn chung cho toàn kinh tế quốc dân để xác định suất đầut cho đối tợng đầu t riêng biệt mà địi hỏi có phan định cho ngành, lĩnh vực Về phơng diện lợi ích tài chính, ngành, lĩnh vực khác Vì vậy, khơng đặt cs mục tiêu tỷ suất doanh lợi riêng cho ngành, lĩnh vực khó thực đầu t lĩnh vực ngành mà khả sinh lời đồng vốn rấ khó khăn (cơ sỏ hạ tầng, thủy lợi) Các ngành, linhx vực thực tế đối tợng đầu t chủ đầu t tập thể cá nhân mà chủ yếu dành cho khoản đầu t nhà nớc Từ phân tích trình bày cho thấy dự án đầut, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu t tính tốn từ cơng thức tổng qt sau m = m1 + m2 Trong đó: m 2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực nghĩa vụ tài khác 3.5 Phơng pháp kiến nghị để xác định tiêu súât vốn đầu t: Với mối liên hệ phân tích suất vốn đầu t đợc xác định nh sau: S= S: Suất vốn đầu t Vi: Số vốn đầu t cho cơng trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ cơng trình theo thiết kế IV áp dụng phơng pháp đợc hoàn thiện xác định suất vốn đầu t xây dựng khu chung c, nhà cao tầng: 4.1 Lựa chọn dự án: Với sách phát triển kinh tế đắn Đảng Nhà nớc Hiện nay, tốc độ phát triển xã hội ngày nhanh, tốc độ thị hố cần phải tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội đặc biệt việc xây dựng hệ thống khu chung c, nhà cao tầng vấn đề cấp thiết, đặc biệt vùng đô thị lớn nh: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phịng vv Với vai trị vơ quan trọng nh vậy, việc xây dựng khu chung c đợc Nhà nớc đặc biệt quan tâm việc xây dựng khu chung c yếu tố làm giảm sức ép vấn đề hạ tầng kỹ thuật dân số ngày tăng, tốc độ thị hố ngày lớn Nh vậy, với phân tích trên, chun đề xin lựa chọn để tính tốn xuất vốn đầu t cho cơng trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trng – Hà nội 4.2 Quá trình phân tích, tính tốn xuất vốn đầu t 4.2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính tốn xuất vốn đầu t đợc lấy từ tài liệu toán vốn đầu t, dự toán, tiêu khái toán đợc thẩm định, theo số thông t, Nghị định Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý hợp pháp: Chơng II Nghị định số 16/2005/NĐ - xây dựng cơng trình, mục 1- chơng II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng cơng trình, thơng t số 04/2005/TT- BXD ngày – – 2005 xây dựng việc hớng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu t cơng trình v v số TT, ND luật xây dựng xuất năm 2005 4.2.2 Tổng kinh phí cơng trình nhà 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trng - Hà Nội Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562 Làm trịn : 57.471.049.000 Măn mơi bảy tỷ bốn trăm bảy mơi mốt triệu không trăm bốn chín nghìn đồng 4.2.3 Quy mơ đầu t: Nhà bao ngồm: - Khu nhà hai mơi tầng - Tầng – 2: + phòng/ tâng + diện tích: 36m2/ phịng - Tần – 20: + phịng/ tâng + diện tích: 42m2/ phịng 4.2.4 Phân tích, tính tốn tiêu suất vốn đầu t 4.2.4.1 Sử dụng phơng pháp dùng: Tính theo cơng thức xác định suất vốn đầu t S= S: xuất vốn đầu t V: tổng số vốn đầu t cho cơng trình N: số m2 sàn cơng trình Từ bảng phần phụ lục ta có: V=57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng phần phụ lục: S= = = 11.242.380,477 ð Suất vốn đầu t bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 4.2.4.2 Sử dụng phơng pháp kiến nghị: Tính tốn theo công thức kiến nghị S= S: Suất vốn đầu t Vi: Số vốn đầu t cho cơng trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ cơng trình theo thiết kế Xác định + Thời gian xây dựng cơng trình là: 3(năm) +Số vốn xây dựng cơng trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m 0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu dự án (lấy giá trị 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực nghĩa vụ tài khác (bằng 45% m0) ð ta có: m = m0 + m t = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%) S= = 8.512.830 (VNĐ/m2) = => Suất vốn đầu t là: 8.512.830 (VNĐ/m2) 4.5 kết luận Kết tính tốn theo hai phơng pháp cho thấy: Suất vốn đầu t tính theo phơng pháp kiến nghị với điều kiện tính tốn kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu t nhỏ so với tính tốn theo phơng pháp thực tế sử dụng Mặc dù qua ví dụ tính tốn cho thấy tính toán theo phơng pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu t thấp song điều phụ thuộc vào điều kiện tính tốn đa Kết luận Chỉ tiêu suất vốn đầu t tiêu quan trọng qua trình quản lý đầu t, công cụ để hoạch định, đánh giá dự án đầu t Vì việc nghiên cứu xác định tiêu suất vốn đầu t cần thiết Khi quan tâm đến tiêu suất vốn đầu t cần phải ý đến vấn đề xác định hiệu dự án, phụ thuộc vào yếu tố sau: - Giá tiêu thụ sản phẩm xu hớng tơng lai - Các phơng án công nghệ, kỹ thuật - Thời hạn tồn dự án - Thời gian dự án đa vào hoạt động - Tỉ suất doanh lợi dự án Việc nghiên cứu để đa điều kiện tính tốn cách hợp lý cơng việc phức tạp, đòi hỏi nghiên cứu sâu sắc loại hình dự án, thị trờng, biến động tơng lai điều kiện định kết tính tốn Kết tính tốn suất vốn đầu t theo phơng pháp kiến nghị lớn hơn, nhỏ kết tính tốn so với phơng pháp hành Song, từ kết tính tốn khơng thể kết luận tính theo phơng pháp tiết kiệm hay lãng phí vốn đầu t so với phơng pháp , mà cần nhìn nhận suất vốn đầu t theo phơng pháp kiến nghị có tính tốn đến yếu tố nh: cơng nghệ, thời gian hồn thành thời gian tồn dự án , tỉ suất doanh lợi thu đợc ...Đề tài :Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng Lời mở đầu Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng công trình nhà ở, khu dân c để... thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t XD Qua thiếu sót phơng pháp có cho phép xác định phơng hớng hồn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t Phơng hớng chung hoàn thiện phơng pháp. .. giá tiêu suất vốn đầu t thực tế , sở hồn thiện nội dung phơng pháp xác định để tiêu suất vốn đầu t thể mục đích,vai trị việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu t 2.2 .Chỉ tiêu suất vốn