Đang tải... (xem toàn văn)
Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các toà nhà, công trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 )
Chuyên đề tốt nghiệp ti: Gii phỏp hon thin hoạt động định giá công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khoáng sản, cơng trình đất tồ nhà, cơng trình xây dựng ( theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 ) Do đó, bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể Tuy nhiên, cơng tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính ), đơn vị đầu ngành lĩnh vực định giá bất động sản nước ta Công tác định giá công ty thu nhiều thành tựu quan trọng với 40.000 bất động sản công ty định giá Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá cơng ty cịn tồn nhiều bất cập đòi hỏi cần Nhà Nước ban lãnh đạo công ty quan tâm giải nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá công ty Từ thực tế hoạt động định giá nước ta nói chung q trình nghiên cứu Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam, em lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: “Giải pháp hồn thiện hoạt động định giá Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam ” Mc tiờu nghiờn cu Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nghiờn cu hot ng định giá công ty tập trung giải mục tiêu sau đây: - Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty định giá dịch vụ tài Việt Nam - Trên sở thực trạng nghiên cứu từ đưa biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty nói riêng nước nói chung Đối tượng nghiên cứu Định giá hoạt động rộng rãi bao gồm hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu chuyên đề tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào lý luận định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam, giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá công ty Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp tốn học, phương pháp phân tích, tổng hợp xem xét ưu điểm, hạn chế tồn công tác định giá bất động sản công ty dịch vụ định giá tài Việt Nam từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận nội dung chuyên đề trình bày ba chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Chương 3: Giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá bất động sản Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thnh ca em ti thy giỏo Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp GS TSKH Lê Đình Thắng tồn thể cán nhân viên Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam đóng góp ý kiến giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp HƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1 Bât động sản Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản Trong quyền tài sản bao gồm quyền lợi ích liên quan đến quyền sở hữu có nghĩa chủ sở hữu tài sản hưởng số quyền lợi lợi ích định làm chủ tài sản ” Có nhiều khái niệm khác bất động sản, nhiên thống khái niệm bất động sản điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bất động sản tài sản di dời đuợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác theo quy định pháp luật ”2 1.2 Khái niệm định giá bất động sản “ Định giá bất động sản nghệ thuật khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể bất động sản cụ thể thời điểm định, có cân nhắc đến tất đặc điểm bất động sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên ®Ị tèt nghiƯp Bất động sản thường bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với đất, nên định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Định giá đất: ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng mang tính định đến giá trị đất, định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng mảnh đất mà tiến hành định giá - Định giá tài sản đất: Giá trị tài sản đất tính vào chi phí xây dựng, hồn thành để tạo cơng trình mảnh đất Do vậy, để ước tính giá trị cơng trình, ta phải dựa vào chi phí hạng mục cơng trình , phận cơng trình…đồng thời phải tính đến khoản khấu hao khoản giảm giá khác Đặc điểm định giá bất động sản Đặc trưng hoạt động định giá quy định đặc điểm bất động sản Do bất động sản có đặc trưng mà không loại tài sản giống nó, việc định giá bất động sản có đặc điểm khác với định giá tài sản thơng thường Định giá bất động sản có đặc trưng sau đây: - Bất động sản loại hàng hố cố định, khơng di dời nên q trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản toạ lạc Đồng thời phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắm diễn biến thị trường bất động sản, đặc biệt thông tin thị trường bất động sản khu vực có bất động sản định giá toạ lạc - Một đặc điểm bất động sản mang tính cá biệt, độc vơ nhị, nên thực tế khó có phương pháp định giá xác định xác giá trị bất động sản Vì vậy, định giá ước tính giá trị bất động sản - Khi định giá bất động sản việc tuân theo kỹ thuật định giá phải đảm bảo phù hợp nội dung định giá với quy nh ca Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nh nc v ch độ sử dụng loại đất; quyền, nghĩa vụ người Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản - Chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng bất động sản Trong giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản quan trọng cho bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả giá thấp giá trị thị trường bất động sản Do vậy, hoạt động định giá góp phần thúc đẩy giao dịch mua – bán thị trường diễn thuận lợi - Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản chấp, tổ chức tín dụng thường cần khẳng định giá trị thị trường bất động sản đảm bảo phải cao phần vốn vay mà bất động sản tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xác định xác giá trị thị trường bất động sản, từ hạn chế rủi ro xảy hoạt động tín dụng - Xác định loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế vào giá trị thị trường bất động sản Việc không nắm giá trị thị trường bất động sản dẫn tới việc thất thu thuế Hoạt động định giá làm cho việc xác định loại thuế liên quan đến bất động sản tính tốn xác thoả đáng - Xác định khoản đền bù thiệt hại bất động sản Khi Nhà nước thu hồi đất đai cá nhân, tổ chức để xây dựng cơng trình cơng cộng việc xác định giá trị thị trường bất động sản bị thu hồi làm cho công việc tiến hành cách chuẩn mực Trong trường hợp khác, chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản họ việc xác định giá trị thị trường bất động sản cần thiết II NGUYÊN TC NH GI BT NG SN Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Th trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo quy luật có tính đặc thù: thị trường khơng hồn hảo, bị chia cắt theo vùng địa lý, theo trung tâm trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả cung cầu khác Vì vậy, định giá bất động sản phải tuân theo nguyên tắc định Những nguyên tắc định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, với bổ sung cho nhau, chúng xem xét cách riêng rẽ, tách biệt Để kết định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo nguyên tắc trình bày đây: Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Một bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt thời điểm định giá bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản định giá sở ứng dụng mà thời điểm định giá có khả tạo thu nhập lớn đạt hiệu cao Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung lực lượng cầu thị trường Khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng lên; lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm cung cầu Như vậy, giá thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Khi định giá, phải phân tích đánh giá ảnh hưởng cung - cầu đến giá trị thị trường bất động sản tương lai Khi Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tèt nghiƯp phân tích thơng tin thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước thực điều chỉnh Nguyên tắc đánh giá yếu tố tạo thu nhập bất động sản Nội dung nguyên tắc: Thu nhập bất động sản tạo đóng góp yếu tố, là: lao động, vốn, đất đai quản lý Nguyên tắc cho để xác định giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ tham gia bốn yếu tố nói q trình tạo thu nhập từ bất động sản Việc đánh giá thực thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Trong trình đánh giá ta thường đưa giá trị yếu tố mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống mặt giá trị Trong trình định giá, cần phải vào yếu tố để xác định giá trị bất động sản định giá Nguyên tắc quán Nguyên tắc cho rằng, định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng toàn bất động sản (cả địa điểm cơng trình xây dựng phải định giá với tính chất sử dụng) Trên thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, bất động sản lúc có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại- dịch vụ… “ Nhất quán ” hiểu: phù hợp mục đích sử dụng đất mục đích đầu tư cơng trình Trong đó, mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trị định chi phối mục đích sử dụng tồn bất động sản Vì vậy, định giá bất động sản khơng lẫn lỗn với mục đích sử dụng khác, mà cần phải vào mục đích sử dụng bất động sản, vào mục đích sử dụng đất Nguyên tắc cân đối Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu từ bất động sản đạt mức cao đầu tư bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn quản lý đạt tới trạng thái cân đối Cân đối th trng bt ng Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp sn c hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực để giá trị thu từ chúng đạt mức cao Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho rằng: Các yếu tố thị trường bất động sản không giữ nguyên yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội, môi trường tác động đến bất động sản tạo thay đổi như: thay đổi nhu cầu, thị hiếu; trình sử dụng ( hao mòn, lạc hậu…)… Những thay đổi làm cho giá thị trường bất động sản ln biến động Tuân thủ nguyên tắc đòi hỏi người định giá việc hiểu rõ nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường thời điểm tại, cịn phải dự đốn yếu tố tác động tới giá thị trường thời điểm tương lai Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, cung bất động sản thường phản ứng chậm so với cầu ( cung không đáp ứng đủ cầu ) nên tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt loại hàng hố thơng thường Cạnh tranh thị trường bất động sản biểu chủ thể hành vi kinh tế loại thị trường tính đến lợi ích thân Các mảnh đất không giống chúng thay cho Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư thích vị trí loại nhà riêng biệt, người thay vị trí loại nhà khác giá hấp dẫn Nhà kinh doanh bất động sản chuyển từ thị trường bất động sản địa phương đến thị trường bất động sản địa phương khác để đạt mục đích họ, tối đa hố lợi nhuận Yếu tố cạnh tranh đóng vai trị quan trọng, nên định giá bất động sản cần phải xem xét đến nhân tố Nếu bất động sản định giá nằm môi trường cạnh tranh người định giá phải vào giá trị Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tèt nghiƯp hình thành thị trường Ngược lại, bất động sản mang tính độc quyền cao phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản 8.Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc cho rằng: Giá trị phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà đóng góp vào tồn giá trị bất động sản ( nghĩa với diện hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn bất động sản tăng lên hay giảm ) Với nội dung trên, nguyên tắc đóng góp định giá bất động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp yếu tố bất động sản vào giá trị bất động sản nói chung Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi cho có gia tăng liên tục nhân tố sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác cố định, thu nhập ròng tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố làm giảm giá trị thu nhập rịng tương lai Nghĩa phần sinh lợi không tăng lên đồng tăng yếu tố đầu tư Vì vậy, định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt lợi nhuận tương lai 10.Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: quần thể bất động sản có ảnh hưởng lẫn bất động sản Sự tác động qua lại làm tăng giảm giá trị thực thân bất động sản Những bất động sản có giá trị thực thấp nằm khu vực mà bất động sản chủ yếu có giá trị cao, giá trị thị trường bất động sản có chiều hướng tăng so với giá trị thực Và ngược lại, bất động sản có giá trị thực cao nằm khu vực mà giá trị bất động sản đa phần thấp, giá trị thị trường có xu hướng thấp giá trị thực 11.Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay rằng: giá trị thị trường bất động sản chủ có xu hướng bị ảnh hưởng chi phí mua bt ng sn thay th Bùi Thị Mai Phơng Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp khỏc tng tự giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua cẩn trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản thị trường mở Ngun tắc thay đóng vai trị sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường theo thu nhập III PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng phương pháp sau đây: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Khi định giá, khơng có phương pháp định giá xác riêng lẻ mà có phương pháp thích hợp Một phuơng pháp định giá bất động sản đánh giá phù hợp điều kiện để thực phương pháp đáp ứng dễ dàng, xác, kịp thời đầy đủ 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm Phương pháp so sánh phương pháp định giá tiến hành cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự bán thị trường để ước tính giá trị thực bất động sản mục tiêu từ giá bán bất động sản so sánh 1.2.Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ “ nguyên tắc thay ”, là: khơng người mua bỏ số tiền người tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu coi Bïi ThÞ Mai Phơng 10 Địa 46 ... Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Chương 3: Giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá bất động sản Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam Qua... sản, thực trạng hoạt động định giá Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam, giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá công ty Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng... ng định giá công ty tập trung giải mục tiêu sau đây: - Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty định giá dịch vụ tài Việt Nam
