Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN A Văn pháp luật: - Luật Kinh Doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, hiệu lực ngày 01/01/2007; - NĐ 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật KDBĐS ngày 15/10/2007; có hiệu lực từ 9/11/2007 - Luât Nhà ở ngày 29/11/2005 ̣ - Luât sƣa đôi bô sung môt sô điêu cua Luât Nha , luât đât đai sô 34 /2009 ngày ̣ ̉ ̉ ̉ ̣ ́ ̀ ̉ ̣ ̀ ̉ ̣ ́ ́ 18/6/2009 - Nghị định 71/2010 ngày 23/6/2010 hƣơng dân thi hanh Luât Nha ́ ̃ ̀ ̣ ̀ ̉ - Luât đât đai ̣ ́ - Luât xây dƣng 2003 ̣ ̣ - Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP 12/2/2009 vê quan ly hoat đông đâu tƣ va ̀ ̀ ̉ ́ ̣ ̣ ̀ ̀ xây dƣng ̣ - Luât đâu tƣ ̣ ̀ - Luât dân sƣ ̣ ̣ B LUÂT KINH DOANH BÂT ĐÔNG SAN : ̣ ́ ̣ ̉ I CÁC ĐỊNH NGHĨA : Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Sư khac biêt giưa hoat đông kinh doanh bât đông san va kinh doanh dị ch vu bât ̣ ́ ̣ ̃ ̣ ̣ ́ ̣ ̉ ̀ ̣ ́ đông san ̣ ̉  Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi  Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trƣờng bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Kinh doanh bất động sản – Kinh doanh trực tiếp Liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản – Kinh doanh gián tiếp Các định nghĩa khác: (Điều Luật KDBĐS)  Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản  Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản  Đấu giá bất động sản việc bán, chuyển nhƣợng bất động sản công khai để chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng bất động sản trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản  Mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản trả chậm, trả dần việc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản thời hạn thỏa thuận hợp đồng  Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây dựng chƣa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể  Định giá bất động sản hoạt động tƣ vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định  Chứng thƣ định giá bất động sản văn thể kết định giá bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập có yêu cầu khách hàng  Dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com  Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua  Hiệp hội bất động sản (Điều 15) Hiệp hội bất động sản đƣợc thành lập sở tự nguyện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản lành mạnh II NÔI DUNG PHAP LUÂT VÊ KINH DOANH BÂT ĐÔNG SAN: ̣ ́ ̣ ̀ ́ ̣ ̉ Các loại BĐS đƣa vào kinh doanh (Điều Luật KDBĐS), Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP - Nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đƣợc đƣa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng ( nhà ở, văn phịng, khách sạn…) ; cơng trình cơng nghiệp ( nhà máy, xƣởng sản xuất ) ; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật … phục vụ cho kinh doanh - Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo quy định pháp luật đất đai ; - Các loại BĐS khác theo quy định pháp luật (sẽ Chính phủ quy định), nhƣ vƣờn lâu năm; rừng cây; lọai BĐS phục vụ cho vui chơi, giải trí (sân tenis, hồ bơi,…) * Điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh (Điều Luật KDBĐS) - Đối với nhà, cơng trình xây dựng + Thuộc đới tƣợng đƣợc phép kinh doanh; + Đới với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lƣợng theo quy định pháp luật xây dựng; đối với nhà, cơng trình xây dựng qua sử dụng u cầu chất lƣợng bên thỏa thuận hợp đồng; + Khơng có tranh chấp quyền sở hữu; Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com + Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; + Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật đới với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công đƣợc phê duyệt đới với nhà, cơng trình xây dựng; thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đƣa vào sử dụng đới với nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đƣợc phê duyệt đới với nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai - Đới với QSDĐ (Đất đai) Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: + Thuộc đới tƣợng đƣợc phép kinh doanh; + Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; + Khơng có tranh chấp; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Trƣờng hợp chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tƣơng ứng với nội dung tiến độ dự án đƣợc phê duyệt * Các loại BĐS không đƣợc phép kinh doanh (Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP): nhà ở công vụ; trụ sở quan nhà nƣớc; cơng trình bí mật nhà nƣớc; cơng trình an ninh, q́c phịng; cơng trình đƣợc cơng nhận di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com thuộc sở hữu nhà nƣớc cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh Chủ thể kinh doanh BĐS 2.1 Về loại chủ thể Theo Luật kinh doanh BĐS chủ thể kinh doanh BĐS (Điều 9, 10) bao gồm: - Tổ chức, cá nhân nƣớc; - Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣớc Các chủ thể KDBĐS phải tổ chức dƣới hình thức sau (Điều Luật KDBĐS): - Trƣờng hợp kinh doanh hàng hóa BĐS: + Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã; + Có vớn pháp định đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật (Theo Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP, vốn pháp định đƣợc quy định tỷ đồng VN) - Trƣờng hợp kinh doanh dịch vụ BĐS: + Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã; + Phải có chứng hành nghề theo quy định pháp luật Riêng trƣờng hợp môi giới BĐS, cá nhân hành nghề độc lập (khơng thành lập doanh nghiệp), nhƣng phải có chứng hành nghề đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật (khoản Điều Luật KDBĐS) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ngƣời có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai ngƣời có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản 2.2 Về phạm vi kinh doanh a) Tổ chức, cá nhân nƣớc (Điều 9) * Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản Điều 9) - Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Th nhà, cơng trình xây dựng th lại; - Đầu tƣ cải tạo đất đầu tƣ cơng trình hạ tầng đất th thuê đất có hạ tầng; - Nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, đầu tƣ cơng trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê; thuê QSDĐ có hạ tầng thuê lại * Kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản Điều 9) - Dịch vụ môi giới BĐS; - Dịch vụ định giá BĐS; - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; - Dịch vụ tƣ vấn BĐS; - Dịch vụ đấu giá BĐS; - Dịch vụ quảng cáo BĐS; - Dịch vụ quản lý BĐS; b) Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣớc (Điều 10) * Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản Điều 10) - Đầu tƣ tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đầu tƣ cải tạo đất đầu tƣ công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; * Kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản Điều 10): Trƣờng hợp giống nhƣ tổ chức, cá nhân nƣớc Tổ chức, cá nhân nước Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư nước *Kinh doanh hàng hóa BĐS *Kinh doanh hàng hóa BĐS - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Mua nhà, công trình xây dựng để - Không bán, cho thuê, cho thuê mua; - Không Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; - Đầu tư cải tạo đất đầu tư - Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng thuê đất có hạ tầng; - Không - Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ có hạ tầng thuê lại *Kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản *Kinh doanh dịch BĐS (khoản Điều Điều 9) 9) - Dịch vụ môi giới BĐS; - Dịch vụ môi giới BĐS; - Dịch vụ định giá BĐS; - Dịch vụ định giá BĐS; - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; - Dịch vụ tư vấn BĐS; - Dịch vụ tư vấn BĐS; - Dịch vụ đấu giá BĐS; - Dịch vụ đấu giá BĐS; - Dịch vụ quảng cáo BĐS; - Dịch vụ quảng cáo BĐS; - Dịch vụ quản lý BĐS; - Dịch vụ quản lý BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS cụ thể: 3.1 Kinh doanh nha, công trì nh xây dưng ̀ ̣ a) Đầu tư tạo lập nhà , công trì nh xây dưng đê kinh doanh (Điều 18 – Điều 21 Luật ̣ ̉ KDBĐS) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đƣợc đầu tƣ tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo hình thức sau đây: - Đầu tƣ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng; Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Đầu tƣ cải tạo, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng có sẵn - Đầu tƣ theo dự án phát triển nhà ở nhƣ Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Lƣu ý vấn đề sau: * Điều kiện lực tài chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP) Chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có vớn đầu tƣ thuộc sở hữu để thực dự án theo quy định sau đây: - Đối với dự án khu đô thị dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp khơng thấp 20% tổng mức đầu tƣ dự án đƣợc phê duyệt; - Đối với dự án khu nhà ở khơng thấp 15% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên đƣợc phê duyệt Tổng mức đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực theo quy định pháp luật tƣơng ứng Vốn thuộc sở hữu chủ đầu tƣ vớn thực có chủ đầu tƣ tính đến năm trƣớc liền kề với năm chủ đầu tƣ thực dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đƣợc thể báo cáo tài chủ đầu tƣ phải đƣợc kiểm toán độc lập xác nhận Trƣờng hợp chủ đầu tƣ doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập phải có văn xác nhận quan, tổ chức có thẩm quyền Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chứng minh lực tài để thực dự án thông qua việc lập danh mục dự án thực đầu tƣ, nêu rõ tổng vớn đầu tƣ dự án Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com * Chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Chuyển nhượng tồn dự án khu thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp việc chuyển nhƣợng tồn quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tƣ cũ sang chủ đầu tƣ thông qua hợp đồng văn đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép - Trong trƣờng hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, khơng đủ điều kiện để tiếp tục thực dự án theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt chủ đầu tư khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực dự án chủ đầu tƣ lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhƣợng tồn dự án cho chủ đầu tƣ khác - Cơ quan cho phép đầu tƣ quan cho phép chuyển nhƣợng dự án Việc xem xét, cho phép chuyển nhƣợng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu đảm bảo quyền, nghĩa vụ khách hàng bên liên quan khác - Điều kiện, thủ tục chuyển nhƣợng toàn dự án đƣợc thực theo quy định Điều Điều Nghị định - Chủ đầu tƣ cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan khác - Chủ đầu tƣ có trách nhiệm thực tồn nghĩa vụ đƣợc hƣởng quyền, lợi ích chủ đầu tƣ dự án theo quy định Điều 19, Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản, quy định văn cho phép đầu tƣ quan nhà nƣớc có thẩm quyền hợp đồng chuyển nhƣợng dự án hai bên ký kết * Điều kiện chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP) Dự án đƣợc chuyển nhƣợng toàn có đủ điều kiện sau đây: Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Dự án không thuộc đối tƣợng bị xử lý theo quy định Điều 10 Nghị định này; - Dự án đƣợc phê duyệt theo quy định pháp luật; - Chủ đầu tƣ có quyền sử dụng đất thơng qua hợp đồng th đất định giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Phải hồn thành cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt tồn dự án theo giai đoạn phải có cơng trình hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung, tiến độ thực dự án đƣợc phê duyệt; - Chủ đầu tƣ phải đáp ứng điều kiện sau đây: + Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có điều kiện theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản Điều Nghị định này; + Đáp ứng điều kiện tài đới với chủ đầu tƣ dự án theo quy định Điều Nghị định này; + Có văn cam kết thực dự án theo tiến độ đƣợc phê duyệt * Thủ tục chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều NĐ 153/2007/NĐ-CP) - Đối với dự án Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tƣ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải Đối với dự án Thủ tƣớng Chính phủ cho phép đầu tƣ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến quan liên quan để báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ định - Chủ đầu tƣ gửi hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án Hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn dự án bao gồm: + Đơn xin chuyển nhƣợng toàn dự án phải nêu rõ lý chuyển nhƣợng; tình hình thực đầu tƣ dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhƣợng; đề xuất chủ đầu tƣ mới; phƣơng án giải quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên liên quan; 10 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com VI CÂP GIÂY CHƢNG NHÂN QUYÊN SƢ DUNG ĐÂT ĐÊ THƢC HIÊN DƢ ́ ́ ́ ̣ ̀ ̉ ̣ ́ ̉ ̣ ̣ ̣ ÁN ĐẦU TƢ KDBĐS C LUÂT NHA Ơ ĐIÊU CHỈ NH HOAT ĐÔNG KINH DOANH BÂT ĐÔNG ̣ ̀ ̉ ̀ ̣ ̣ ́ ̣ SẢN MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN NHÀ Ở : ( Điêu 23 Luât Nha ) ̀ ̣ ̀ ̉ I Phát triển nhà ở việc đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà ở Mục tiêu phát triển nhà ở: - Đam bao cho công dân co chô phu hơp vơi kha ̉ ̉ ́ ̉ ̉ ̀ ̣ ́ ̉ - Cải thiện chỗ ở tầng lớp dân cƣ - Thúc đẩy hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở - Xoá bao cấp, thực xã hội hoá nhà ở II CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Yêu cầu phát triển nhà khu vực đô thị (Điêu 24 Luât Nha ơ) ̀ ̣ ̀ ̉ Nhà ở xây dựng dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây: a) Tại thị loại đặc biệt có tới thiểu 60% diện tích sàn nhà chung cƣ; b) Tại thị loại loại có tới thiểu 40% diện tích sàn nhà chung cƣ; c) Tại thị loại có tới thiểu 20% diện tích sàn nhà chung cƣ Nhà ở thị chủ yếu phải đƣợc phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà ở phải đƣợc đầu tƣ xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cƣ theo tiêu chuẩn đô thị Các dự án phát triển nhà ở, việc nghiệm thu, bàn giao đƣa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng cịn phải đƣợc nghiệm thu hệ thớng cấp điện, cấp nƣớc, phịng, chớng cháy nổ vệ sinh môi trƣờng trƣớc đƣa vào sử dụng III CÁC PHƢƠNG THỨC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở – CÁC LOẠI NHÀ Ở: 33 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Phƣơng thƣc phat triên nha ơ: ́ ́ ̉ ̀ ̉ - Phát triển nhà ở theo dự án - Phát triển nhà ở riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân Các loại nhà ở: - - Nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng ( nhà ở riêng lẻ) - Nhà ở cho cá c đôi tƣơng gôm can cán , công chức, viên chức, sĩ quan, ́ ̣ ̀ ́ quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tƣợng khác theo quy định Chính phủ thuê, thuê mua ( Nhà ở xã hội ) - III Nhà ở tổ chức, cá nhân đầu tƣ phát triển để bán, cho thuê theo nhu câu thị ̀ trƣơng goi la nha thƣơng mai ̀ ̣ ̀ ̀ ̉ ̣ Nhà ở nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng để phục vụ cho việc điều động chuyên can bô, công chƣc theo yêu câu công tac ( Nhà công vụ) ̉ ́ ̣ ́ ̀ ́ , luân DƢ AN PHAT TRIÊN NHA Ơ (Điều 29.) ̣ ́ ́ ̉ ̀ ̉ Dự án phát triển nhà ở tổng hợp đề xuất chứng minh hiệu đầu tƣ phát triển nhà ở địa điểm khu vực định Những trƣờng hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm: a) Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế; b) Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cƣ đầu tƣ xây dựng lại khu nhà ở cũ; c) Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; d) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cƣ Yêu cầu dự án phát triển nhà ( Điêu 30) ̀ - Phù hợp với quy hoạch xây dựng, chƣơng trình phát triển nhà ở giai đoạn địa phƣơng; 34 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Bảo đảm yêu cầu đầu tƣ xây dựng đồng nhà ở hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Trong dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể theo loại nhà cụ thể; - Dự án phát triển nhà ở phải đƣợc thẩm định va kiêm đị nh vê chât lƣơng theo ̀ ̉ ̀ ́ ̣ quy định pháp luật xây dựng - Chủ đầu tƣ phải thực đầy đủ nội dung dự án đƣợc phê duyệt Quy hoạch phát triển nhà (Điều 31) Khi phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cƣ nông thôn dự án xây dựng khu kinh tế , khu công nghiệp , khu chế xuất , khu công nghệ cao , trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp , trung cấp nghề, trƣờng học ở miền núi thì quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở Quy hoạch phát triển nhà ở, chế, sách cụ thể đới với dự án phát triển nhà ở phải công bố công khai Kiến trúc nhà ( Điều 32) Phải kết hợp hài hoà kiến trúc đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội dân tộc vùng, miền Phải đa dạng loại nhà ở, loại hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khả thu nhập tầng lớp dân cƣ địa bàn; sử dụng có hiệu quỹ đất dành cho phát triển nhà ở Phải tuân thủ giới xây dựng, bảo đảm hài hồ chiều cao, khơng gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung thiết kế đô thị theo trục đƣờng, tuyến phố Các loại Dự án phát triển nhà ( Nghị định số 71/CP) IV KINH DOANH NHA Ơ: ̀ ̉ Các hình thức kinh doanh nhà ở : Theo qui định pháp luật hành, kinh doanh nhà ở bao gồm hoạt động sau : 35 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Đầu tƣ xây dựng nhà ở để kinh doanh - Cho thuê nhà - Mua bán nhà ở - Nhận QSDĐ để xây dựng nhà ở, để bán cho thuê - Thuê mua nhà - Đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng theo qui hoạch xây dựng nhà ở để chuyển nhƣơng quyền sử dụng đất - Dịch vụ mua bán cho thuê nhà ở Kinh doanh nhà ở thƣơng mại: Khái niệm nhà thương mại : Nhà ở thƣơng mại nhà ở tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trƣờng Nhà ở thƣơn g mại đ ƣợc phát triển th eo dự án phát t riển nhà ở th ƣơ n g mại 2 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại (Điều 12 Nghị Định 71/CP) Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm: a) Doanh nghiệp nƣớc đƣợc thành lập hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp; b) Doanh nghiệp có 100% vớn đầu tƣ nƣớc ngồi, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc hoạt động đầu tƣ Việt Nam theo quy định Luât Đâu tƣ; ̣ ̀ c) Hợp tác xã đƣợc thành lập hoạt động theo quy định Luật Hợp tác xã * Điều kiện để đƣợc đăng ký làm chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại: a) Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đầu tƣ có hoạt động đầu tƣ bất động sản có đủ vớn pháp định theo quy định pháp luật Việt Nam; b) Có vớn đầu tƣ thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 15% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất dƣới 20 ha, 36 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com không thấp 20% tổng mức đầu tƣ dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 tr lờn 2.3 Lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà th-ơng mại (Điều 13 N 71/CP) Việc lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà th-ơng mại đ-ợc thực theo nguyờn tắc công bố công khai khu đất dành để phát triển nhà ở thƣơng mại phạm vi địa bàn để tổ chức cá nhân thuộc thành phần kinh tế biết để tham gia đăng ký đảm nhận chủ đầu tƣ Dự án Việc lựa họn đƣợc thụng qua hình thức sau đây: a) Đấu thầu lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà th-ơng mại khu vực ch-a thực giải phóng mặt theo quy định Điều 14 Nghị định này; b) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; c) Chỉ định chủ đầu t- ụi vi tr-ờng hợp: - Một khu đất để phát triển nhà th-ơng mại nh-ng thời hạn quy định ( 30 Ngy ) có nhà đầu t- có đủ điều kiện quy định đăng ký làm chủ đầu t-; - Nhà đầu t- có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện quy định v ch th u t có văn đăng ký làm chủ đầu t-; - Thuộc tr-ờng hợp quy định khoản điều 73 Nghị đnh 71/CP Đối với tr-ờng hợp đ-ợc lựa chọn làm chủ đầu t- dự án phát triển nhà thông qua hình thức đấu thầu theo quy định chủ đầu t- phải làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu t- tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà theo quy định Điều Nghị ®Þnh 71 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại (Điều 15, 16 Nghị Định 71) Quyền chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại : Đƣợc yêu cầu quan có thẩm quyền cung cấp thơng tin phục vụ thực dự án phát triển nhà ở thƣơng mại Đƣợc thực quyền ngƣời sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Đối với chủ đầu tƣ cấp I đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có cơng trình hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II để đầu tƣ xây dựng nhà ở theo quy định Nghị định Đƣợc lựa chọn hình thức quản lý dự án 37 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Đƣợc hƣởng sách ƣu đãi theo quy định pháp luật Đƣợc bán, cho th nhà ở cơng trình xây dựng phạm vi dự án theo quy định Luật Nhà ở, Nghị định pháp luật kinh doanh bất động sản, trừ cơng trình hạ tầng phải chuyển giao theo định quan nhà nƣớc có thẩm quyền Đƣợc thực quyền khác theo quy định pháp luật Nghĩa vụ chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở thực việc xây dựng nhà ở theo quy định Luật Nhà ở , Nghị định văn quy phạm pháp luật có liên quan quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành ; triển khai thực dự án tiên đô va nội dung dƣ an đƣợc phê duyệt cho phép bổ ́ ̣ ̀ ̣ ́ sung Công khai thông tin liên quan đến dự án phát triển nhà ở theo quy định khoản Điều 36 Luật Nhà ở sau có định phê duyệt dƣ an ̣ ́ Huy động vốn để xây dựng nhà ở theo quy định Điều Điều 60 Nghị định Trƣờng hợp tổ chức, cá nhân nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà ở thuê theo Giấy chứng nhận đầu tƣ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp theo nội dung dự án phát triển nhà ở đƣợc phê duyệt chủ đầu tƣ khơng đƣợc bán nhà ở Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ cấp I thực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tƣ cấp II đƣợc ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sau có cơng trình hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung tiến độ dự án đƣợc phê duyệt Đối với dự án phát triển nhà ở thành phố, thị xã khu đô thị đƣợc quy hoạch phát triển thành thành phớ, thị xã chủ đầu tƣ không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức bán chƣa xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mà chủ đầu tƣ phải thực xây dựng nhà ở để bán theo quy định Nghị định này; đối với trƣờng hợp khác thực theo quy định pháp luật đất đai Dành diện tích đất xây dựng nhà ở đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định khoản Điều 32 Nghị định Làm thủ tục để quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sƣ dụng đất , quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣờng hợp ̉ nhà ở đƣợc xây dựng để bán bàn giao giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua thời gian tối đa 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho ngƣời mua, trừ trƣờng hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận 38 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com Trong trƣờng hợp đƣợc phép xây dựng nhà ở đất thuê Nhà nƣớc để bán cho đối tƣợng tổ chức, cá nhân nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở Việt Nam phải làm thủ tục để quan nhà nƣớc có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho ngƣời mua chủ đầu tƣ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc theo quy định pháp luật Bảo hành nhà ở theo quy định Điều 74 Luật Nhà ở Nghị định Bảo trì quỹ nhà ở cho thuê thuộc quyền sở hữu (nếu có) cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chƣa chuyển giao chuyển giao phạm vi dự án theo quy định pháp luật 10 Tổ chức thực hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật dịch vụ khác có liên quan phạm vi dự án theo quy định pháp luật; quản lý vận hành cơng trình đƣa vào khai thác theo nhiệm vụ đƣợc giao chƣa chuyển giao cho tổ chức dịch vụ cơng ích tổ chức quản lý chuyên ngành 11 Tổ chức quản lý an ninh trật tự khu vực dự án đƣa vào khai thác sử dụng kinh doanh chƣa chuyển giao việc quản lý hành cho quyền địa phƣơng 12 Chủ trì thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định Luật Nhà ở quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ Bộ Xây dựng ban hành 13 Thực quy định Điều 10 Điều 11 Nghị định 14 Thực nghĩa vụ tài nghĩa vụ khác theo quy định Nghị định pháp luật có liên quan 2.5 Huy động vốn phát triển nhà thương mại : Các hình thức huy động vốn : * Đối với chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị (chủ đầu tƣ cấp I) - Vay tổ chức tín dụng , quĩ đầu tƣ - Phát hành trái phiếu theo qui định pháp luật - Ký hợp đồng góp vớn hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II - Ký hợp đồng góp vớn với tổ chức cá nhân để đầu tƣ xây dựng nhà ở - Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản đê đầu tƣ xây dựng nhà ở ̉ 39 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc đối tƣợng đƣợc quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành tƣơng lai * Đối với chủ đầu tƣ dự án nhà ở độc lập chủ đầu tƣ cấp II : đƣợc áp dụng hình thức huy đơng nhƣ trừ trƣờng hợp Điều kiện để huy động vốn : - Chủ đầu tƣ cấp I đƣợc ký hợp đồng góp vớn hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II sau giải phóng mặt thực khởi cơng xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật dự án Sau có cơng trình hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung tiến độ dự án chủ đầu tƣ cấp I đƣợc ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tƣ cấp II - Chủ đầu tƣ cấp II đƣợc huy động vốn để xây dựng nhà ở dt đất chủ đầu tƣ cấp I sau có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tƣ cấp I, có thoả thuận hợp đồng việc chủ đầu tƣ cấp II đƣợc huy động vốn để xây dựng nhà ở có đủ điều kiện để huy động vớn - Chủ đầu tƣ đƣợc ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tƣ với tổ chức cá nhân xây dựng nhà ở sau có dự án phát triển nhà ở đƣợc phê duyệt, đa thực ̃ khởi cơng xây dựng cơng trình nhà ở thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở - Chủ đầu tƣ đƣợc ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh BĐS sau có dự án nhà ở đƣợc phê duyệt, thực giải phóng mặt bằng, có biên bàn giao mốc giới dự án thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở Bên tham gia hợp tác kinh doanh đƣợc phân chia sản phẩm nhà ở mà có nhu cầu bán, cho th nhà ở không đƣợc trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà chủ đầu tƣ (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với ngƣời mua, ngƣời thuê sau có đủ điều kiện quy định ngoại trừ rƣờng hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh nhận bàn giao nhà ở có giấy chứng nhận quyền sở hữu đới với nhà ở đƣợc phân chia - Đối với trƣờng hợp huy động vớn theo hình thức hợp đồng góp vớn hay hợp t1 với tổ chức cá nhân hay doanh nghiệp có chức kinh doanh BĐS mà hợp đồng có thoả thuận phân chia sản phẩm nhà ở chủ đầu tƣ đƣợc phân chia tới đa cho hình thức huy động vớn khơng q 20% sớ lƣợng nhà ở dự án (tính tổng số lƣợng nhà ở thƣơng mại ) thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhƣng phải thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận Số lƣợng nhà ở lại dự án chủ đầu tƣ phải thực bán, cho thuê theo quy định điểm đ điểm e khoản 40 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Chủ đầu tƣ đƣợc huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc khách hàng thơng qua hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai sau có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở Tổng số tiền huy động trƣớc bàn giao nhà ở cho ngƣời có nhu cầu khơng đƣợc vƣợt q 70% giá trị nhà ở ghi hợp đồng ( Điều 39 Luật Nhà ở) - Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vôn đa huy đơng vào mục đích ́ ̃ ̣ xây dựng dự án phát triển nhà ở 2.6 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ỏ thƣơng mại ( Điều 40 Luật Nhà ở) : Ngoài việc phải bảo đảm tiêu chuẩn chung theo quy định pháp luật xây dựng Nhà ở thƣơng mại phải đáp ứng yêu cầu sau : Nhà chung cƣ phải thiết kế hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng hộ không thấp 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng khơng thấp 50m2 có chiều ngang mặt tiền khơng nhỏ 5m; Nhà biệt thự không đƣợc xây dựng q ba tầng diện tích xây dựng khơng vƣợt q 50% diện tích khn viên đất Các giao dịch nhà ở ( từ điều 90 -: 3.1 Qui định chung : Các hình thức giao dịch: mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ uỷ quyền quản lý nhà ở - Điều kiện giao dịch : * Điều kiện đối với nhà ở : a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đới với nhà ở theo quy định pháp luật; b) Khơng có tranh chấp quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nƣớc có thẩm quyền 41 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com * Điều kiện chủ thể: - Đới với bên có nhà ở giao dịch : a) Là chủ sở hữu nhà ở ngƣời đại diện theo quy định pháp luật dân sự; b) Cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức kinh doanh nhà ở, trừ trƣờng hợp tổ chức bán nhà ở khơng nhằm mục đích kinh doanh Đối với bên tham gia giao dịch : Nếu cá nhân nƣớc phải có lực hành vi dân Nếu tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi phải thỏa mãn điều kiện mua nhà ở theo qui định pháp luật Thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu: Quyền sở hữu nhà ở đƣợc chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng đối với giao dịch nhà ở cá nhân với cá nhân giao nhận nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng đối với giao dịch nhà ở mà bên tổ chức kinh doanh nhà ở từ thời điểm mở thừa kế trƣờng hợp nhận thừa kế nhà ở 3.2 Nôi dung cac giao dị ch vê nha ơ: ̣ ́ ̀ ̀ ̉ i) Hình thức giao dịch : Giao dị ch vê nha cac bên trƣc tiêp hoăc thông qua ̀ ̀ ̉ ́ ̣ ́ ̣ ngƣơi đai diên thoa thuân xac lâp, phải đƣợc lập thành văn phải có chứng nhận ̀ ̣ ̣ ̉ ̣ ́ ̣ công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở nông thôn, trừ trƣờng hợp sau đây: - Cá nhân cho thuê nhà ở dƣới sáu tháng; - Bên bán, bên cho thuê nhà ở tổ chức có chức kinh doanh nhà ở; - Thuê mua nhà ở xã hội; - Bên tặng cho nhà ở tổ chức Chú ý giao dịch nhà thông qua sàn giao dịch BĐS ii) Giá giao dịch nhà : Do cac bên thoa thuân Trƣơng hơp phap luât co qui ́ ̉ ̣ ̀ ̣ ́ ̣ ́ đị nh vê khung gia mua ban nha ở khơng đƣợc vƣợt q khung giá ( Ví dụ giao ̀ ́ ́ ̀ dịch nhà ở xã hội, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc…) 42 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com iii) Mua ban nha tra châm , trả dần : Do cac bên thoa thuân hơp đông ́ ̀ ̉ ̣ ́ ̉ ̣ ̣ ̀ Thƣc hiên phƣơng thƣc cân lƣu y : ̣ ̣ ́ ̀ ̀ ́ - Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở co thê đƣợc sử dụng nhà ở ́ ̉ - Bên mua nhà ở đƣợc bán, tặng cho, đổi nhà ở cho ngƣời khác sau trả đủ tiền cho bên bán nhà ở, trừ trƣờng hợp bên có thoả thuận khác iv) Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp phải có đồng ý tất chủ sở hữu văn Trƣờng hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn u cầu Tồ án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung đƣợc quyền ƣu tiên mua, chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khơng mua nhà ở đƣợc bán cho ngƣời khác Trƣờng hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đƣợc Tồ án tun bớ tích chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cịn lại đƣợc quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở ngƣời tích đƣợc xử lý theo quy định pháp luật dân Trong trƣờng hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác đƣợc quyền ƣu tiên mua; thời hạn ba tháng (kể từ ngày nhận đƣợc thơng báo ); nêu khơng có chủ ́ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung mua phần quyền đƣợc bán cho ngƣời khác v) Mua bán nhà cho thuê Chủ sở hữu bán nhà ở cho th phải thơng báo cho bên thuê nhà ở biết ; bên thuê nhà ở đƣợc quyền ƣu tiên mua khơng có chỗ ở khác thực đầy đủ nghĩa vụ vơi bên cho thuê , trừ trƣờng hợp nhà ở thuộc sở hữu cá nhân nhà ở ́ thuộc sở hữu chung Trong thời hạn tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận đƣợc thông báo mà khơng mua chủ sở hữu nhà ở đƣợc quyền bán nhà ở cho ngƣời khác vi) Mua trước nhà Đây la quyên ƣu tiên mua nha cua Nha nƣơc Khi bên ký kết hợp đồng ̀ ̀ ̀ ̉ ̀ ́ mua bán nhà ở nhƣng Nhà nƣớc có nhu cầu mua nhà ở để sử dụng vào lợi ích q́c gia, lợi ích cơng cộng Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định mua trƣớc nhà ở Giá cả, điều kiện thể thức toán đƣợc thực theo thoả thuận 43 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com hợp đồng mua bán nhà ở mà bên ký kết Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại cho bên (nếu có) Hợp đồng mua bán nhà ở bên ký kết khơng cịn giá trị pháp lý vii) Cho thuê nha ̀ ̉ viii) Thuê mua nha xa hôi ̀ ̉ ̃ ̣ Thuê mua nhà ở xã hội việc ngƣời thuê nhà ở đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê sau hoàn thành nghĩa vụ ngƣời thuê thời gian quy định Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng đƣợc ký kết đơn vị đƣợc giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với ngƣời đƣợc thuê mua Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, ngƣời thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Phƣơng thƣc cân chu y nhƣ sau : ́ ̀ ̀ ́ ́ Trong thơi gian chƣa đƣơc câp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ̀ ̣ ́ ́ - Ngƣời thuê mua nhà ở xã hội không đƣợc chuyển nhƣợng quyền thuê mua dƣới hình thức Trƣờng hợp khơng cịn nhu cầu th mua phải giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đơn vị phải hồn lại sớ tiền 20% giá trị hợp đồng mà ngƣời thuê mua nhà ở xã hội trả lần đầu - Nếu ngƣời thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhƣợng quyền thuê mua cho ngƣời khác thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đƣợc quyền thu hồi nhà ở mà khơng phải hồn trả sớ tiền ngƣời th mua nhà ở xã hội trả lần đầu Trƣờng hợp ngƣời thuê mua nhà ở xã hội chết giải nhƣ sau: a) Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp sinh sớng nhà ở ngƣời thừa kế hợp pháp đƣợc tiếp tục thuê mua nhà ở; b) Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp nhƣng khơng sinh sớng nhà ở mà ngƣời thuê mua nhà ở xã hội thực đƣợc 2/3 thời hạn thuê mua ngƣời thừa kế hợp pháp đƣợc tốn hết sớ tiền tƣơng ứng với phần ba thời hạn thuê mua lại đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ; c) Nếu có ngƣời thừa kế hợp pháp nhƣng khơng thuộc diện quy định điểm a điểm b khoản ngƣời thừa kế hợp pháp đƣợc đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã 44 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com hội hồn trả 20% sớ tiền ngƣời thuê mua nhà ở xã hội nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định Ngân hàng nhà nƣớc; d) Nếu khơng có ngƣời thừa kế hợp pháp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản lý nhà ở ix) Tăng cho nha ̣ ̀ ̉ x) Đổi nhà xi) Thưa kê nha ̀ ́ ̀ ̉ xii) Thê châp, cho mươn, cho nhơ, ́ ́ ̣ ̉ ̀ Quyên sơ hƣu nha cua Tô chƣc ca nhân nƣơc ngoai , ngƣơi Viêt nam đị nh cƣ ̀ ̉ ̃ ̀ ̉ ̉ ̉ ́ ́ ́ ̀ ̀ ̣ ở nƣớc sở hữu nhà ở VN 4.1 Quyền sở hữu nhà Việt Nam tổ chức , cá nhân nước ( Điêu 125 ̀ Luât Nha ơ, Điêu 70 Nghị Định 71/CP ) ̣ ̀ ̉ ̀ Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà ở Việt Nam thơng qua hình thức đầu tƣ xây dựng nhà ở thuê đƣợc mua hộ chung cƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại Tơ chƣ c, cá nhân nƣớc ngồi đầu tƣ xây dựng nhà ở thuê đƣợc quan ̉ ́ nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở Thời hạn đƣợc sở hữu nhà ở thời hạn quy định Giấy chứng nhận đầu tƣ đƣợc ghi rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán Nhà nƣớc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tƣ Sau hoàn thành việc xây dựng nhà ở, chủ đầu tƣ đƣợc quyền bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản Nghị định 71/CP Chủ đầu tƣ có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời mua thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà, trừ trƣờng hợp ngƣời mua nhà tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc thực theo 45 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com quy định pháp luật vê câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ̀ ́ tài sản khác gắn liền với đất 4.2 Quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước (Điều 126 Luât Nha ơ, Điêu Luât 34) ̣ ̀ ̉ ̀ ̣ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi thuộc đới tƣợng sau đƣợc quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cƣ trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở để thân thành viên gia đình sinh sớng Việt Nam: a) Ngƣời có q́c tịch Việt Nam; b) Ngƣời gốc Việt Nam thuộc diện ngƣời đầu tƣ trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tƣ; ngƣời có cơng đóng góp cho đất nƣớc; nhà khoa học, nhà văn hố, ngƣời có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; ngƣời có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống ở nƣớc Ngƣời gốc Việt Nam không thuộc đối tƣợng quy định điểm b khoản Điều đƣợc quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực đƣợc phép cƣ trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ hộ chung cƣ Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam Thời hạn sở hữu nhà ở ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ổn định, lâu dài * Giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam (Điều 66NĐ71 ) a) Đới với ngƣời có q́c tịch Việt Nam phải có hộ chiếu Việt Nam cịn giá trị; trƣờng hợp mang hộ chiếu nƣớc ngồi phải có giấy tờ chứng minh cịn q́c tịch Việt Nam theo quy định cua phap luât vê quốc tịch; ̉ ́ ̣ ̀ b) Đối với ngƣời gớc Việt Nam phải có hộ chiếu nƣớc ngồi kèm theo giấy tờ xác nhận ngƣời gốc Việt Nam quan có t hẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gớc Việt Nam Nhƣng ngƣơi sau có quyền sở hữu (khơng hạn chế số lƣợng nhà ở Việt ̃ ̀ Nam) để ngƣời mua xây dựng nhà ở cho thân thành viên gia đình Việt Nam: 1) Các đối tƣợng quy định điểm a ; 2) Các đối tƣợng quy định điểm b nhƣng phải thuộc diện: - Ngƣời đầu tƣ trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tƣ 46 Cao Viết Dũng – marketervn@gmail.com - Ngƣời có cơng đóng góp với đất nƣớc, - Nhà văn hố, nhà khoa học - Ngƣời có chun mơn, kỹ đặc biệt - Ngƣời có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống ở nƣớc có giấy tờ chứng nhận kết hơp lê kèm theo hộ thƣờng trú giấy chứng minh nhân ̣ ̣ dân bên vợ chồng công dân Việt Nam ở nƣớc Đối với trƣờng hợp có giấy tờ nƣớc ngồi cấp phải dịch Tiếng Việt có chứng nhận quan công chứng Việt Nam Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi gớc Việt Nam nhƣng khơng thuộc đới tƣợng nêu có hơ chiêu nƣơc ngoai kem theo giấy tờ ̣ ́ ́ ̀ ̀ xác nhận ngƣời gốc Việt Nam Giấy miễn thị thực quan có thẩm quyền Việt Nam cấp có quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ hộ chung cƣ Việt Nam Trƣờng hợp đới tƣợng có sở hữu nhà ở Việt Nam mà đƣợc thừa kế đƣợc tặng cho nhà ở khác đƣợc chọn sở hữu nhà ở; đối với nhà ở cịn lại đƣợc quyền tặng cho bán cho đối tƣợng thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở Việt Nam để hƣởng giá trị theo quy định 47 ... marketervn@gmail.com - Định giá bất động sản - Tƣ vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lý bất động sản * Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 59... đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản  Sàn giao dịch bất. .. dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Sàn giao dịch bất động sản