TÀI LIỆU NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ 10/28/2010 1 ÊÝẨ NGUY Ê N L Ý TH Ẩ M ĐỊNH GIÁ TS. NGUYỄN THỊ BÍCH LOAN Mục tiêu, phương pháp nghiên cứu môn học • Mục tiêu: Trang bị cho SV những kiến thức căn bảnvề nghiệpvụ Thẩm định giá trị tài sảnphục bản về nghiệp vụ Thẩm định giá trị tài sản phục vụ các mục tiêu Mua bán, Thuê mướn, Báo cáo tài chính, Kiểm toán, Thuế, Bảo hiểm, Cầm cố, Đầu tư…. • Phương pháp nghiên cứu môn học: Với sự hướng dẫn của GV, SV đọc giáo trình, TLTK, Làm bài tậplớn theo chủ đề Thảoluận trên lớp Làm bài tập lớn theo chủ đề , Thảo luận trên lớp . Giải bài tập tình huống 10/28/2010 2 Kiểm tra, đánh giá •Bài tập 10%: •Bài tập 20%: •Kiểm tra cuối kỳ 70%: NỘI DUNG MÔN HỌC • Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá • Chương 2 Tiêu chuẩnthẩm định giá • Chương 2 . Tiêu chuẩn thẩm định giá • Chương 3. Cơ sở thẩm định giá • Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá • Chương 5. Ứng dụng toán tài chính trong thẩm định giá. • Chương 6 Các phương pháp thẩm định giá • Chương 6 . Các phương pháp thẩm định giá • Chương 7. Quy trình thẩm định giá • Chương 8. Báo cáo thẩm định giá 10/28/2010 3 Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá • 1.1. Một số khái niệm ẩ • 1.2. Th ẩ m định giá • 1.3. Quy tắc hành nghề thẩm định giá • 1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm định giá Việt Nam ố ổ ẩ • 1.5. Một s ố t ổ chức th ẩ m định giá chuyên nghiệp trên thế giới 1.1. Một số khái niệm • 1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản • 1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập • 1.1.3 Giá trị • 1.1.4 Quan hệ cung cầu • 1.1.5 Một số khái niệm khác 10/28/2010 4 1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản • Khái niệm Tài sản • Phân loại Tài sản •Quyền sở hữu tài sản Khái niệm Tài sản •Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất ả á ề ề l ilihậ ó tất c ả c á c quy ề n, quy ề n l ợ i , l ợ i n h u ậ n c ó liên quan đến quyền sở hữu, trong đó bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.(Theo IVSC) 10/28/2010 5 Phân loại Tài sản • Phân loại theo hình thái biểu hiện • Phân loại theo khả năng di dời • Phân loại theo đặc điểm luân chuyển Phân loại theo hình thái biểu hiện • Tài sản hữu hình: Là những tài sản hữu hì h th ộ tí h ậthấtóthể hì n h , mang th u ộ c tí n h v ật c hất , c ó thể nhìn thấy, sờ thấy được như máy móc thiết bị, nhà xưởng đồ đạc, dụng cụ…. • Tài sản vô hình: Không có hình thái vật chất, thường có đặctínhlàtạo ra quyền chất, thường có đặc tính là tạo ra quyền lợi và ưu thế, lợi ích kinh tế cho người sở hữu nó. 10/28/2010 6 Phân loại theo khả năng di dời • Bất động sản: Bất động sản bao gồm đất đ it hiê à hữ ì ờit đ a i t ự n hiê n v à n hữ ng g ì con ngư ời t ạo nên gắn liền với đất. Æ Quyền tài sản BĐS • Động sản: là những tài sản không phải bất động sảnthường có đặc tính di bất động sản , thường có đặc tính di chuyển được Æ Quyền Tài sản động sản Phân loại theo đặc đi ể m luân chuyển • Tài sản cố định: Bao gồm BĐS, nhà ở thiếtbị àhữ TS ử d lâ xư ở ng thiết bị v à n hữ ng TS s ử d ụng lâ u dài khác • Tài sản lưu động: TS không nằm trong chu kỳ sử dụng lâu dài của DN (Hàng trong kho, đầutư ngắnhạn, tiềnmặt trong trong kho, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong NH…) 10/28/2010 7 1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập •Giá cả • Chi phí • Thu nhập Giá cả • Khái niệm: Là số tiền được yêu cầu, được đ h ặ đ t ả h ộttài ả à đ ưa ra h o ặ c đ ược t r ả c h o m ột tài s ả n n à o đó. • Đặc điểm: Là sự ước tính bằng tiền của giá trị, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường củatàisản giá trị thị trường của tài sản 10/28/2010 8 Chi phí • Khái niệm: Là những phí tổn(tính bằng tiền) phảibỏ ra để tạoramộttàisản phải bỏ ra để tạo ra một tài sản • Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như 1 thước đo để đo lường giá trị tài sản. • Điểm khác biệt căn bản giữa chi phí và giá trị: Chi phí được xác định bởi gía trị lao động và nguyên vậtliệu đã chi ra còn giá trị hiệntạithì nguyên vật liệu đã chi ra , còn giá trị hiện tại thì được xác định bởi các quyền và lợi ích phát sinh trong tương lai của tài sản. Thu nhập • Thu nhập: Là các khoản nhận được từ iệ ở hữ à ử d ậ hà h tài ả v iệ c s ở hữ u v à s ử d ụng, v ậ n hà n h tài s ả n • Đặc điểm: Là một trong những chỉ tiêu quan trọng để ước định giá trị của tài sản 10/28/2010 9 1.1.3 Giá trị • Khái niệm gía trị •Các loại giá trị • Ý nghĩa của giá trị •Các đặc tính của giá trị •Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Khái niệm gía trị • Giá trị là một ước định mức giá có khả ă hiề hất ẽ đ th h tó h n ă ng n hiề u n hất s ẽ đ ược th an h tó an c h o một tài sản được mua bán tại một thời điểm nhất định • Đặc điểm: Giá trị là một phạm trù trừu tượng, chỉ có thể ướclượng chứ không tượng, chỉ có thể ước lượng chứ không thể tính toán chính xác [...]... Xác định giá trị tài sản • Lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp • Có thể áp dụng 1 hoặc nhiều phương ể ề pháp • Xác định giá trị tài sản Báo cáo thẩm định giá • • • • • • • • • Tài sản thẩm định giá Khách hàng yêu cầu thẩm định giá Mục đích thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Cơ sở giá trị của thẩm định giá Căn cứ thẩm định giá Mô tả đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định iá thẩ đị h giá Nguyên. .. loại giá trị Giá trị thực Giá trị thiệt hại ị Giá trị sổ sách Giá trị tiềm năng ị g Giá trị trao đổi Giá trị tái sản xuất Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt Giá trị đầu tư Giá trị bán Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế Giá trị sử dụng Giá trị bảo đảm Ý nghĩa của giá trị • Có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính cốt lõi của Kh h Thẩ đị h giá ốt ủ Khoa học Thẩm định iá... pháp thẩm định giá Kết quả thẩm định giá 18 10/28/2010 Bài tập lớn • Lựa chọn một tài sản • Xác định mục tiêu TĐG • Lập kế hoạch TĐG 1.3 Quy tắc hành nghề thẩm định giá • 1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá • 1.3.2 Tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá ẩ ề ẩ 19 10/28/2010 1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá • Xác định giá trị thị trường của tài sản • Tư vấn cho nhà đầu tư ấ ầ • Chịu trách nhiệm pháp lý. .. tiêu Chương 2 Tiêu chuẩn thẩm định giá • 2.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế • 2.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ẩ ẩ 23 10/28/2010 2.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế • Tiêu chuẩnThẩm định giá Quốc tế số 1 • Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế số 2 ẩ ẩ ố ế ố • Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế số 3 Tiêu chuẩn 1: Cơ sở thị trường của TĐG • • • • • • • • Giới thiệu Phạm vi Ph i Định nghĩa Quan hệ với... thẩm định giá tài sản • Khấu hao tích tụ: Khác với khấu hao tích lũy dùng trong kế toán, khấu hao tích tụ dùng trong TĐG bao gồm toàn bộ những hao mòn vật chất, sự lạc hậu về tính năng kỹ thuật hoặc kinh tế 12 10/28/2010 1.2 Thẩm định giá • • • • 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá ẩ 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá 1.2.4 Quy trình thẩm định giá 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá. .. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam • Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ sở ị giá cho thẩm định g tài sản • Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản • Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản • Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và g ị giá chứng thư thẩm định g tài sản • Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản... • Lịch sử công tác định giá tại Việt nam • Bối cảnh hình thành nghề Thẩm định giá ở ố ề ẩ VN • Tình hình thực hiện công tác Thẩm định giá VN trong giai đoạn hiện nay • Triển vọng phát triển nghề Thẩm định giá ( Sinh viên tự tìm hiểu, viết bài thu hoạch) 1.5 Một số tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp trên thế giới • Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế IVSC • Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN – ẩ AVA •... tích tài liệu Xác định giá trị tài sản Báo cáo Thẩm định giá Xác định vấn đề • Là khâu quan trọng, bao gồm các công việc sau: - Nhận biết về tài sản - Xác định mục tiêu TĐG - Xác định phương pháp TĐG và tài liệu cần thiết cho việc định giá - Xác định ngày có hiệu lực của việc TĐG - Thỏa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian thực hiện 15 10/28/2010 Lập kế hoạch thẩm định giá: • Xác định các yếu tố... lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá h đánh giá l i giá t ị iá iệ đá h iá hay đá h iá lại iá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế 13 10/28/2010 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá • Mục đích của chính quyền: Báo cáo tài chính, g , thu mua cưỡng bức, đánh thuế • Mục đích thuê mướn • Mục đích bảo hiểm (giá. .. nhà • SV tự tìm hiểu 12 tiêu chuẩn TĐGVN • Tóm lược nội dung từng tiêu chuẩn ẩ • So sánh với TCTĐGQT 1,2,3 Chương 3 Cơ sở thẩm định giá • 3.1 Cơ sở thẩm định giá • 3.2 Giá trị thị trường • 3.3 Giá trị phi thị trường 27 10/28/2010 3.1 Cơ sở thẩm định giá • Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch trên t ê thị t ờ khô trường không bị h chế bởi các hạn hế á lực lượng phi thị trường • Cơ sở phi thị trường: . • Khách hàng yêu cầuthẩm định giá Khách hàng yêu cầu thẩm định giá •Mục đích thẩm định giá •Thời điểm thẩm định giá •Cơ sở giá trị của thẩm định giá •Căn cứ thẩm định giá •Mô tả đặc. tế. 10/28/2010 13 1.2. Thẩm định giá • 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá ẩ • 1.2.2 Mục tiêu th ẩ m định giá • 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá • 1.2.4 Quy trình thẩm định giá 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá • Theo. Tổng quan về thẩm định giá • Chương 2 Tiêu chuẩnthẩm định giá • Chương 2 . Tiêu chuẩn thẩm định giá • Chương 3. Cơ sở thẩm định giá • Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá • Chương