Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua
LỜI MỞ ĐẦU I- MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia mỗi, yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước Cùng với đất đai, nhà có vị trí quan trọng đời sống người, tài sản Nhà nước, gia đình Nó phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội mức sống quốc gia, dân tộc Ở nước ta từ chuyển sang kinh tế thị trường, hệ thống loại thị trường dần hình thành phát triển Trong thị trường nhà đất thị trường nhạy cảm phức tạp Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu sản xuất hàng hóa đồng thời điều kiện làm phân cơng lao động xã hội ngày sâu sắc Thị trường nhà đất coi phận thị trường bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Ngày nay, thị trường nhà đất trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân Nó có đóng góp đáng vào phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I- KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xã hội đất nước thành viên xã hội Lĩnh vực thể nhiều mối quan hệ với lợi ích khác Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, nhà đầu tư kinh doanh người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trường nước ta trình hình thành đồng loại thị trường Để phân loại tài sản quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại : Bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản sử dụng rộng rãi ghi nhận hầu hết luật Ở nhiều nước giới Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết khái niệm bất động sản nước có thống Mặc dù , xác định tài sản cấu thành bất động sản cịn có khác mức độ Ở nước ta trước ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế sử dụng khái niệm tài sản cố định để tài sản lưu động xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di dời học hay không Bộ luật dân phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điều 181 luật dân nước ta định nghĩa bất động sản động sản Bất động sản loại tài sản di rời bao gồm: +Đất đai +Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác pháp luật qui định; Còn động sản tài sản bất động sản Bất động sản có lúc cịn gọi nhà đất địa ốc (theo tiếng Trung Quốc phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà , cơng trình xây dựng tài sản gắn liền đất đai chủ yếu bất động sản 2.Đặc điểm bất động sản a) Bất động sản loại tài sản có vị trí cố định khơng thể di chuyển: Đặc tính có tính ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư khơng có thị trường chỗ bất động sản đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí tài sản có ý nghĩa quan trọng đến giá trị bất động sản, người ta nhắc đến vị trí " tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hố xã hội môi trường cảnh quan hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản b)Tính bền lâu :Đất đai thứ xem không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp, tính bền lâu bất động sản (BĐS )là tuổi thọ vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thưịng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lí dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chủ lực chủ yếu công trình bị lão hố c)Tính thích ứng: Lợi ích cơng trính sinh q trình sử dụng lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng giữ lại nét đặc trưng cơng trình lại vừa đem lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư Việc điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng nên nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS d)Tính biến dị :Trên thị trường bất động sản không tồn hai công trình hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc nhà có hướng nhà khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biến tạo hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do thi trường bất động sản địa vị giá trị riêng bất động sản khơng hồn giống bất động sản khác e)Tính chụi ảnh hưởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế đời sống nhân dân,nên phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế sản xuất giao dịch sử dụng BĐS.Vì khơng thể di chuyển từ thị trường sang thị trường khác thuận lợi nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi ảnh hưởng việc điểu chỉnh sách sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ f )Tính thuộc vào lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư khơng địi hỏi phải tốn cơng quản lí chẳng hạn vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải có lực quản lí tương xứng g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó việc giá trị bất động sản nâng cao lên nhờ thay đổi cơng trình công cộng trường học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật cơng trình giao thơng , quy hoạch phát triển thị Kinh nghiệm cho thấy dự đoán xác sở hạ tầng khu vực đầu tư phát triển bất động sản thành công lớn - Khái niệm thị trường bất động sản a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản: - Thị trường BĐS nơi người mua người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi thăm dò mà nhận lời giải đáp điều mà bên cần biết, cảm thấy thoả mãn đến giao dịch - Nói cách ngắn gọn thị trường BĐS : + Tổng hoà giao dịch bất động sản nhà đất khu vực địa lý định, thời đoạn định; + Đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với phát triển kinh tế , thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Hàng hố thị trường bất động sản loại hàng hoá đặc biệt khơng thể di dời đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường BĐS gồm thị trường nhánh Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm BĐS Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm cấp: - Thị trường cấp I thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai ) - Thị trường thứ II thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường III thị trường bán cho thuê lại cơng trình mua th II- KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 1- Định nghĩa thị trường nhà đất “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng ” ( Luật đất đai năm 1993 ) Thật vậy, đất đai giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động người Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, đất đai điều kiện chung lao động thiếu cho tất tồn sống Đất đai đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội loài người Nếu khơng có đất đai ? Tất hoạt động sản xuất, trình lao động tồn người không xảy Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài vô cần thiết Bên cạnh đó, nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Nhà không không gian cư trú đơn thuần, mà cịn mơi trường sống, mơi trường lao động sản xuất, mơi trường văn hố, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, tế bào phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà khơng nguồn tài sản lớn mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Cùng với phát triển kinh tế thị trường đại, sống người dân có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao Vì nhà trở thành vấn đề nóng bỏng xã hội, phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hố đến trị xã hội Như vây, thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trường Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu phân công lao động sản xuất hàng hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Thị trường nhà đất bắt đầu hình thành có xu hướng mở rộng nước ta đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lãnh thổ đất nước Thị trường nhà đất hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Q trình trao đổi mua bán nhà đất luôn vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người bán 2-Vai trò thị trường nhà đất Trên sở quản lý vận hành kinh tế thị trường nguồn hàng hố nhà đất ngày phong phú đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân cư góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nước Thị trường nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Chính vậy, thị trường nhà đất phận hệ thống thị trường quốc gia, phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng thị trường Kinh tế quốc dân Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, nhà kinh doanh nhà đất người tiêu dùng thực việc mua bán mình, với vai trị hàng hố đặc biệt, đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn, cung cấp cho thị trường làm cho thị trường hàng hố nhà đất ln ln phong phú Thị trường nơi chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Trong trình kinh doanh, tạo sản phẩm nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hố sản phẩm Để tiến hành q trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố vật thành hình thái tiền Việc xây nhà, bán nhà chu kỳ tuần hoàn thực thông qua thị trường Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng thị trường Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường nhà đất khơng đơn hồn trả chi phí sản xuất, mà cịn quy trình thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế Thị trường nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hố, sản phẩm hàng hố đem bán Trong đó, người tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hố họ phải tìm mua loaị hàng hố Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi thị trường Thơng qua thị trường, bên cung bên cầu thoả thuận với để giải mối quan hệ Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung, cầu, giá Sự tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác ngược lại Điều làm cho doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao Hoạt động thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy q trình đổi quản lý đất đai, nhà cơng trình cơng cộng sở kinh tế khác Nhờ thị trường nhà đất giải mối quan hệ lợi ích ( lợi ích Nhà nước, lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng lợi ích người lao động ) Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hố Thơng qua hoạt động thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung, hồn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất cơng trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh Khi tham gia vào thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, địa chính, ngân hàng, mơi trường đô thị… để mở rộng thị trường Nhà đất tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Vì thơng qua kết kinh doanh nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác tạo gắn liền với đất đai 3- Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường bất động sản Thị trường nhà đất hình thành phát triển với q trình phát triển hàng hố kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc điểm sau đây: Thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung, trải rộng tất vùng đất nước Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương với quy mô trình độ phát triển khác có phát triển không vùng, cá miền điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hố xã hội khác quy định Vì vậy, thị thị trường nhà đất có quy mơ trình độ phát triển cao thị trường nhà đất nông thôn, miền núi, Thị trường nhà đất dạng thị trường khơng hồn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất Thậm chí thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Chính vậy, tiết kiệm thời gian chi phí thu thập thông tin vấn đề nhà kinh doanh nhà đất quan tâm đến Mặt khác, thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều thị trường hàng hoá, biến động giá nhà đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hoá Tất đặc tính đặc điểm tài sản đất đai, phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu hiểu biết thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên khơng hồn hảo cạnh tranh thị trường tài sản đất đai Cung thị trường nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu tăng cung loại nhà đất với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thị trường, mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Biến động thị trường nhà đất xảy chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác nên nhà đất hấp dẫn người tốn thứ cho th thực chậm Cung loại nhà đất cụ thể tăng lên việc chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng ... vây, thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà. .. triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng thị trường Kinh tế quốc dân Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, nhà kinh... thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường bất động sản Thị trường nhà đất hình thành phát triển với q trình phát triển hàng hố kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc
