I. ĐẶT VẤN ĐỀ Các dự án đầu tư xây dựng công trình có thể chia thành nhiều loại khác nhau tuỳ theo tính chất của công trình là sản phẩm của dự án. Mỗi loại dự án này lại có các đặc điểm khác nhau cần tính đến trong quá trình phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội. Vậy với loại công trình nào thì cần phải tính đến các vấn đề gì trong quá trình phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội. Trong phạm vi của mình, bài báo góp phần làm rõ và hệ thống hoá các đặc điểm trong phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu của các loại dự án xây dựng công trình. II. NỘI DUNG Nhằm mục đích phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội, có thể phân chia các loại dự án theo tính chất của công trình mà nó xây dựng là (i) các dự án xây dựng công trình công cộng và (ii) các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp. Các loại dự án này có các đặc điểm khác nhau cần tính đến trong quá trình phân tích. ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI TS. BÙI NGỌC TOÀN KS. NGUYỄN HOÀNG TÙNG Bộ môn Dự án và Quản lý dự án Khoa Công trình Trường Đại học Giao thông Vận tải Tóm tắt: Bài báo trình bày các đặc điểm chủ yếu cần tính đến trong quá trình phân tích tài chính và phân tích kinh tế xã hội các loại dự án đầu tư có xây dựng công trình. Summary: The paper presents the main characteristics requiring consideration in financial and socioeconomic analysis of construction projects of different categories. 1. Đặc điểm trong phân tích tài chính 1.1. Đặc điểm phân tích tài chính của các dự án xây dựng công trình công cộng Các dự án xây dựng công trình ví dụ như xây dựng công trình giao thông vận tải, công trình điện, công trình cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, dự án bảo vệ môi trường vì là dự án phục vụ công cộng nên chúng thường chỉ có hiệu quả xét từ góc độ kinh tế - xã hội và ít khi hiệu quả nếu thuần tuý xét từ góc độ tài chính. Cũng vì vậy các dự án này không hấp dẫn các doanh nghiệp vì các doanh nghiệp vốn có mục tiêu trước hết là tối đa hoá lợi nhuận. Vì mục tiêu xã hội hoá đầu tư Nhà nước Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008 có một số chính sách ưu đãi (ví dụ về thuế) để thu hút các nguồn vốn tư nhân. Có thể thấy rõ điều này qua các dự án xây dựng công trình giao thông theo hình thức BOT. Theo hình thức BOT, các công trình giao thông được xây dựng bằng nguồn vốn tư nhân. Sau khi xây dựng xong công trình giao thông được đưa vào khai thác sử dụng, do doanh nghiệp BOT thu phí cầu đường. Đến khi tiền thu từ phí đủ để bồi hoàn vốn đầu tư và đảm bảo mức lãi nhất định, công trình giao thông được bàn giao lại cho Nhà nước. 1.2. Đặc điểm phân tích tài chính của các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp có thể gồm các dự án xây dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để bán hoặc cho thuê); các dự án xây dựng khu đô thị hoặc/và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng đất. Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất. Ngược lại, các dự án loại này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế của khu vực, nói riêng, và của đất nước, nói chung. 1.2.1. Đặc điểm thị trường a. Đối với các dự án xây dựng công trình để bán Các dự án xây dựng công trình để bán thường gặp là xây dựng nhà, xây dựng chung cư, xây dựng căn hộ cao cấp, biệt thự. Đặc điểm cơ bản của loại thị trường này là: - Có tiềm năng và khả năng phát triển tăng theo mức độ phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. - Khác hàng có thể phân chia thành nhiều nhóm với mức độ nhu cầu và khả năng chi trả khác nhau và chủ yếu là các cá nhân riêng lẻ có mức độ độc lập về tài chính cao. - Số lượng người tham gia vào thị trường đông, trong đó đáng kể nhất là số người tham gia kinh doanh bất động sản. - Giá cả thị trường bị phân cấp, đánh giá khác nhau theo yếu tố địa lý, địa hình, vị trí của sản phẩm dự án. Ví dụ, dự án ở xa trung tâm thành phố có mức độ biến đổi về giá thấp hơn so với các dự án nằm trong trung tâm. Nói cách khác, thị trường có mức độ ổn định khác nhau tuỳ theo yếu tố vị trí và địa hình của sản phẩm dự án. - Xu hướng cá biệt hoá các sản phẩm dự án luôn luôn tăng cao chịu sự chi phối về mục đích sử dụng mang tính đa dạng của khách hàng. - Giá cả của sản phẩm dự án luôn đối mặt với nguy cơ xảy ra hiện tượng "bong bóng" khi bị tác động bởi các yếu tố đầu cơ và các hoạt động tiêu cực khác. b. Đối với các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê Các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê thường gặp là các dự án xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của loại hình này là: - Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm dự án với mục đích thương mại, kinh doanh. - Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh hưởng nhất định đến giá cả sản phẩm. - Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho thuê, thuê Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008 mua sản phẩm dự án. - Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát triển khác. c. Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất thường gặp là các dự án cải tạo đất, thuê đất để xây dựng các công trình hạ tầng nhằm mục đích cho thuê đất đã có hạ tầng. Thường gặp nhất là các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu công nghiệp. Đặc điểm thị trường của loại hình này là: - Khách hàng chủ yếu là các công ty, doanh nghiệp có khả năng tài chính lớn, cần địa điểm để hình thành các khu chế biến, sản xuất với quy mô vừa và lớn. - Khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án bị tác động mạnh bởi môi trường pháp lý trong khu vực lựa chọn địa điểm đầu tư, bởi khả năng sẵn có của các nguồn lực phục vụ cho các mục đích kinh doanh khác nhau như nguồn lao động địa phương, nguồn nguyên liệu, đầu mối giao thông - Mức độ tiêu thụ sản phẩm dự án loại này có ảnh hưởng nhất định đến sự phát triển của toàn bộ khu vực triển khai dự án, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cũng như nâng cao thu nhập, tạo công ăn, việc làm cho nguồn lao động sẵn có tại địa phương. 1.2.2. Đặc điểm về nguồn vốn Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú. Các hình thức huy động vốn chủ yếu là: - Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để có thể đăng ký kinh doanh trong thị trường bất động sản. - Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thu hút vốn đầu tư cho các dự án. - Vay vốn ngân hàng. - Liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư. - Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn. - Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. 1.2.3. Đặc điểm về dòng tiền a. Dòng chi Dòng chi của các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp cũng bao gồm vốn đầu tư xây dựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên. Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình. Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường bao gồm: - Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bán hoặc cho thuê, thuê mua) hết. - Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm. - Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng (lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo vệ ). - Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng năm. Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008 - Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác. b. Dòng thu Dòng thu của dự án loại này là tiền bán hoặc cho thuê, thuê mua công trình xây dựng của dự án hàng năm. Trong một số trường hợp, vì vốn đầu tư ban đầu quá lớn, chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức khách hàng ứng trước một phần tiền mua (hoặc thuê) công trình sản phẩm ngay khi dự án có đủ căn cứ pháp lý để thực hiện triển khai xây dựng. 2. Đặc điểm phân tích kinh tế xã hội 2.1. Đặc điểm phân tích kinh tế - xã hội dự án xây dựng công trình công cộng Các chỉ tiêu hiệu quả của các dự án xây dựng công trình công cộng thường được xác định bằng phương pháp phân tích lợi ích và chi phí xã hội (Social Benefit - Cost Analysis) về mặt kinh tế. Các dự án xây dựng công trình thường là do Nhà nước đầu tư. Trong trường hợp này lợi ích xã hội là các lợi ích mà những người sử dụng, khai thác dự án được hưởng. Ví dụ với một dự án xây dựng và cải tạo đường giao thông thì những người được hưởng lợi là: - Ngành Giao thông Vận tải (chủ xe chạy trên đường) được hưởng lợi thông qua việc giảm chi phí vận chuyển, tăng khối lượng vận chuyển dưới các hình thức như: tăng bình thường, tăng do tuyến đường mới hấp dẫn hơn, tăng do có loại phương tiện vận tải mới có thể chạy được. - Hành khách và những người có hàng hoá thuê chở thông qua việc giảm cước phí, giảm thời gian đi đường v.v - Tạo điều kiện cho các ngành sản xuất - kinh doanh hiện có phát triển sản xuất và làm xuất hiện các ngành sản xuất mới. - Tạo điều kiện phát triển các mặt văn hoá, xã hội khác. - Giảm tai nạn giao thông, tăng cường an ninh xã hội. - Nhà nước được thu nhập thêm cho ngân sách (thông qua lệ phí giao thông) và có điều kiện thuận lợi hơn trong quản lý đất nước. Những lợi ích này cũng để phục vụ xã hội. Mặt khác để được hưởng lợi, những đối tượng được hưởng lợi này phải bỏ ra các chi phí nhất định. Ví dụ với các dự án đường giao thông thì các chủ phương tiện giao thông phải chịu chi phí mua sắm phương tiện vận tải, chi phí vận hành xe cộ. Chi phí xây dựng đường xá do chủ đầu tư phải chịu (thường do Nhà nước bỏ ra). Để so sánh ở đây phải lập ra một số phương án. Các phương án này thường được so với phương án giữ nguyên hiện trạng (phương án không có dự án), phương án nào cho lợi ích gia tăng (so với phương án giữ nguyên hiện trạng) lớn nhất là phương án tốt nhất. Khi lập dòng tiền tệ để phân tích, vốn đầu tư cũ của phương án giữ nguyên hiện trạng (còn gọi là vốn chìm) không phải đưa vào tính toán. Các khoản giảm chi phí khai thác, vận hành hàng năm so với phương án để nguyên hiện trạng cũng được coi là lợi ích. Để giữ nguyên hiện trạng của phương án hiện có, nhiều khi phải bỏ ra các khoản chi nhất định ở các năm. Các khoản chi này cũng phải được phản ánh vào dòng tiền tệ. Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008 Sau khi đã tính toán được chi phí đầu tư, các lợi ích gia tăng với phương án giữ nguyên hiện trạng của các năm, ta lập dòng tiền tệ thể hiện cho các lợi ích gia tăng và các chi phí đó. Trên cơ sở đó sẽ tính toán được các chỉ tiêu giá trị hiện tại của lợi ích - chi phí (tương tự như chỉ tiêu NPW khi phân tích tài chính), chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR) hay chỉ tiêu tỷ số lợi ích chi phí (BCR). Phương pháp tính toán ở đây giống như phương pháp phân tích tài chính nhưng có điểm khác là vốn đầu tư chỉ tính cho các khoản mới bỏ ra, các khoản lợi ích thu được hàng năm chỉ rút ra từ sự so sánh giữa phương án đang xét và phương án giữ nguyên hiện trạng. Để bổ sung cho các kết quả tính toán theo các chỉ tiêu trên, người ta còn dùng phương pháp phân tích và dẫn xuất đơn giản để tính ra các khoản lợi ích thu được cho các đối tượng hưởng lợi ích. Đối với một số dự án phục vụ lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội công cộng do Nhà nước bỏ vốn cũng cần phải tính toán khả năng hoàn vốn được tính theo chỉ tiêu tĩnh hoặc theo chỉ tiêu động (thông qua chỉ tiêu NPW). Ví dụ với mỗi dự án xây dựng đường giao thông do Nhà nước đầu tư để vừa phục vụ sản xuất lại vừa phục vụ dân sinh, khả năng hoàn vốn cho Nhà nước là nhờ vào các khoản lệ phí giao thông thu được ở tất cả các khu vực cũng như nhờ vào sự gia tăng khoản thu từ thuế giá trị gia tăng cũng như thuế thu nhập doanh nghiệp của các doanh nghiệp hiện có hoặc mới nảy sinh, mà sự gia tăng nộp thuế này là do dự án xây dựng đường mang lại. Với các dự án đầu tư phục vụ lợi ích công cộng mà chủ đầu tư là tư nhân (hay tập thể liên doanh) thì vẫn phải phân tích tài chính và kèm theo các phân tích kinh tế - xã hội như vừa trình bày. 2.2. Hiệu quả kinh tế - xã hội dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp Hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp thường rất khó lượng hoá. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án loại này thường được nhắc đến nhiều là: - Tốc độ phát triển kinh tế của khu vực chịu ảnh hưởng của dự án. - Thu nhập của người dân trong khu vực dự án. - Tạo thêm chỗ làm cho lao động địa phương. - Tăng thu ngân sách địa phương. - Giảm thiểu (hoặc tăng) mức độ ô nhiễm môi trường khu vực dự án III. KẾT LUẬN Trên đây là các đặc điểm chủ yếu của các loại dự án xây dựng mà người phân tích cần tính đến trong quá trình xem xét dự án từ góc độ tài chính và góc độ kinh tế - xã hội. Vấn đề nêu trên là tài liệu tham khảo hữu ích cho người có thẩm quyền, chủ đầu tư hoặc nhà tài trợ trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án hoặc ra quyết định đầu tư. Tài liệu tham khảo [1]. TS. Bùi Ngọc Toàn. Lập và phân tích dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông. NXB GTVT - 2006. [2]. GS. TSKH. Nguyễn Văn Chọn. Kinh tế đầu tư xây dựng. NXB Xây dựng - 2003. ♦ Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008 . kinh tế - xã hội. Trong phạm vi của mình, bài báo góp phần làm rõ và hệ thống hoá các đặc điểm trong phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu của các loại dự án xây dựng công. mục đích phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội, có thể phân chia các loại dự án theo tính chất của công trình mà nó xây dựng là (i) các dự án xây dựng công trình công cộng và (ii). các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp. Các loại dự án này có các đặc điểm khác nhau cần tính đến trong quá trình phân tích. ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG PHÂN