Đang tải... (xem toàn văn)
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HÀ NỘI. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển.
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, nhân tố đóng vai trị quan trọng, chủ yếu cho phát triển xã hội Đối với quốc gia, dân tộc đất đai ln coi tư liệu sản xuất đặc biệt, thay thế, tảng sinh tồn, phồn thịnh phát triển Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ phát sinh lĩnh vực đất đai ngày phức tạp đa dạng Quan hệ đất đai không quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà quan hệ kinh tế xã hội sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với trình đổi kinh tế, Đảng Nhà nước ln quan tâm đến vấn đề đất đai ban hành nhiều văn pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh mối quan hệ đất đai, có quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, đặc biệt việc đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền lợi ích chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước Tuy nhiên, đất đai tham gia vào tất hoạt động kinh tế xã hội nên quan hệ đất đai chứa đựng vấn đề phức tạp nhạy cảm địi hỏi phải có giải kịp thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/ 11/ 2003 trao cho người sử dụng đất quyền lợi ích nghĩa vụ để phù hợp với chế thị trường Cùng với giao đất, cho thuê đất công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai, tiền đề khai thác, sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Đất cho thuê phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phịng - an ninh.Tuy nhiên, tình trạng đất cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều địa phương cịn thiếu cân nhắc việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Cịn tình trạng nhiều tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm quản lý để xảy nhiều sai phạm… Do đó, việc tìm hiểu hệ thống hóa lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất giúp khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để hoàn thiện hành lang pháp lý quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Xuất phát từ lý chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn Tình hình nghiên cứu Đến vấn đề cho thuê đất mà cụ thể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thu hút nhiều quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Có thể đề cập số cơng trình tiêu biểu như: “Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” giả TS Nguyễn Quang Tuyến – Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng – Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số 15/2011; Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá?” Luật sư Lê Văn Đài ngày 15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn… Nói chung, cơng trình, báo nghiên cứu cho thuê đất mức độ phạm vi khác nhìn chung góp phần tạo sở lý luận chung quản lý đất đai nói chung thuê đất nói riêng Tuy nhiên, với mong muốn tiếp cận vấn đề từ tổng quan sách, pháp luật cho thuê đất, nhận diện bất cập hạn chế việc điều chỉnh quan hệ pháp luật này, sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Mục đích nghiên cứu Luận văn vạch điểm cịn thiếu sót khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam sở đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành, áp dụng chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai thực tế Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt cho mục đích nghiên cứu chủ yếu sau: - Hệ thống, tập hợp sở lý luận chung quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; - Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam quy định cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất; Quy định giá đất; Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích đánh giá khiếm khuyết việc ảnh hưởng đến thực tiễn quan hệ cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất nước ta - Sau đánh giá đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Quan hệ đất đai trước hết quan hệ người với người với việc sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Các quan hệ đa dạng phức tạp, xuất sở chế độ sở hữu đất đai chế độ kinh tế, xã hội Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết quan hệ chủ sở hữu với chủ sử dụng cụ thể chủ sử dụng với nhau, quy phạm pháp luật điều chỉnh Cho nên, quan hệ pháp luật đất đai quan hệ xã hội quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh Mặt khác, pháp luật cho thuê đất đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, nhiên khn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết đề cập đến phạm vi quan hệ chủ sở hữu người sử dụng đất hay nói cách khác quan hệ thuê đất chủ thể Nhà nước – bên cho thuê người sử dụng đất – bên thuê đất Phương pháp nghiên cứu Luận văn vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm trị Đảng Cộng sản Việt Nam tư tưởng Hồ Chí Minh đổi phát triển kinh tế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa quan điểm việc xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam nhằm xây dựng xã hội dân chủ, công bằng, văn minh, sống làm việc theo pháp luật vào việc đánh giá, luận giải vấn đề thuộc đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp so sánh, đối chiếu, thống kê, diễn giải, quy nạp Ngoài người viết tham khảo số liệu số đề nghiên cứu trang web, tạp chí, báo chí phương pháp thu thập, kế thừa nghiên cứu, tài liệu có tiếp cận kế thừa thơng tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 Bộ Tài nguyên Môi trường quan điểm, đánh giá số cơng trình khoa học cơng bố để sở đánh giá, phân tích quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất để nhận diện tồn nhằm đưa giải pháp phù hợp mục tiêu đặt Kết đóng góp Luận văn Luận văn phân tích số vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước Người sử dụng đất, cụ thể phân tích quy định hành điều chỉnh quan hệ cứ, hình thức, thời hạn, thẩm quyền, giá cho thuê đất đánh giá tác động quy định pháp luật đến chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề trình triển khai Trên sở khoa học thực tiễn, luận văn định hướng đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Cơ cấu Luận văn Kết cấu Luận văn gồm có ba phần: Chương Một số vấn đề chung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Chương Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng Hà Nội Chương Một số kiến nghị đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Chương Một số vấn đề chung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.1 Khái niệm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Lịch sử nhân loại thừa nhận rằng: Sở hữu ba quyền người, bên cạnh quyền sống quyền tự mưu cầu hạnh phúc Đây lý việc xác lập quyền sở hữu đất đai có ý nghĩa vô quan trọng, xem quyền người quyền sở hữu tài sản Ngày giới có hai hình thức sở hữu đất đai đa hình thức hình thức sở hữu (sở hữu đơn) Đa dạng hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) sở hữu tư nhân Tại hầu hết quốc gia giới Mỹ , Đức, Pháp, Ý, Nhật…Nhà nước thừa nhận, lựa chọn đa hình thức sở hữu quản lý đất đai bảo vệ quyền sở hữu tư nhân đất đai thừa nhận tự nhiên, tồn trước Nhà nước đời Theo TS Nguyễn Ngọc Vinh dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa theo pháp định tồn hình thức sở hữu đất đai, sở hữu sở hữu nhà nước sở hữu toàn dân hiểu sở hữu chung [33] Khác với nhiều nước giới, Việt Nam không thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai Ở Việt Nam, toàn vốn đất đai nước thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước - với vai trị chủ sở hữu chủ thể quản lý thống toàn đất đai phạm vi nước, có đầy đủ quyền chủ sở hữu quyền chiếm hữu, định đoạt quyền sử dụng đất đai Các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu Hiện nay, khái niệm quyền sử dụng đất chưa ghi nhận quy định Luật Đất đai nên có nhiều cách tiếp cận quan điểm khái niệm quyền sử dụng đất đưa Trên sở khái niệm quyền sở hữu quy định Điều 173 Bộ luật Dân quyền sử dụng tài sản ba quyền thuộc nội dung quyền sở hữu chủ sở hữu theo quy định pháp luật Quyền sử dụng quy định cụ thể Điều 192 Bộ Luật Dân sau: " Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Trên sở tinh thần Bộ luật Dân sự, nhằm xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất quan hệ Nhà nước người sử dụng đất, từ điển Luật học Viện Khoa học Pháp lý – Bộ tư pháp đưa khái niệm quyền sử dụng đất: “ Là quyền chủ thể khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [3, tr 665] Từ cách tiếp cận khác theo hướng quyền sử dụng đất quyền phái sinh, TS Lê Xuân Bá cho rằng: “Quyền sử dụng đất phận cấu thành quyền sở hữu đất Thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực thời hạn thuê đất, nhận giao đất quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê giao đất” [1] Từ hướng tiếp cận quan điểm trên, nhìn chung xem xét quyền sử dụng đất hai góc độ kinh tế pháp lý Về góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất quyền phái sinh khai thác lợi ích từ đất chủ thể sử dụng đất Về góc độ pháp lý, Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng đất mà giao phần đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ quyền phải gánh vác nghĩa vụ định trình sử dụng đất Nhà nước Việc quy định quyền mặt biểu ý chí Nhà nước với tư cách chủ sở hữu, mặt khác cịn biểu ý chí Nhà nước với tư cách người nắm quyền lực trị tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên quyền nghĩa vụ quy phạm hố mức độ cụ thể, chặt chẽ coi sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ Từ sở pháp lý đó, quyền sử dụng đất có tính chất sau: Chế độ sử dụng đất hình thành phát triển sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệt Nhà nước Tức chế độ sở hữu qui định nên chế độ sử dụng, Nhà nước vừa chủ sở hữu vừa người ban hành pháp luật nên Nhà nước xây dựng toàn quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ pháp Luật Đất đai nói chung, quan hệ sử dụng đất nói riêng (từ điều kiện tham gia quan hệ đến cách thức thực quyền năng, ) Ngoài ra, chế độ sử dụng đất đai có tính đặc biệt: Vì đất đai tài sản đặc biệt nên quyền nghĩa vụ người sử dụng đất không giống quyền nghĩa vụ người sử dụng tài nguyên khác mà Bộ luật Dân quy định Tính đặc biệt chế độ sử dụng đất định tính đặc biệt đất đai Quyền sử dụng khơng phải quyền sở hữu khơng có tính chất vĩnh viễn, quyền sử dụng bị giới hạn thời gian theo hợp đồng bên sở hữu bên sử dụng Ngoài ra, theo quan điểm TS Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Xuân Trọng, quyền sử dụng đất đai loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ: “Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai; Hai là, người có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất;” (Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất - Đồng tác giả TS Nguyễn Quang Tuyến – Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng – Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường) [28] Ở Việt Nam nay, nhằm giải vấn đề có liên quan đến quyền sở hữu đất đai có nhiều nhóm quan điểm, trường phái tiếp cận khác chia thành hai nhóm quan điểm sau: Nhóm quan điểm thứ nhất: Giữ nguyên quy định hành, tiếp tục xây dựng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai mở rộng tối đa quyền cho người sử dụng đất Cùng quan điểm với nhiều học giả cho chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nhìn chung mang tính thuật ngữ, quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất nước ta không khác xa với quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu đất đai nước chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta không gây ảnh hưởng tới chế thị trường, PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng: “Nếu trì sở hữu tư nhân đất đai Nhà nước cần có quyền quy hoạch để tổ chức khơng gian sống hợp lý đánh thuế triệt tiêu thu nhập từ địa tô chủ đất Trong chế sở hữu toàn dân, Nhà nước giao quyền sử dụng tự chủ theo quy hoạch cho công dân giữ lại quyền tổ chức không gian quyền thu địa tô để sử dụng chung Như vậy, hai chế độ sở hữu, phải điều chỉnh để đáp ứng thực tiễn, tụ hội điểm chung, đó, Nhà nước cơng dân phân chia quyền kiểm soát sử dụng đất hợp lý” [6] Là nhóm quan điểm nhà quản lý, khoa học, nhóm quan điểm thứ hai theo tư duy: sở hữu toàn dân đất đai khơng phù hợp, cần 10 nước ngồi) thực dự án nhà ở, trả tiền thuê lần theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi giấy phép đầu tư (50 năm) Vì theo quy định Điều 52 – Luật Đầu tư, thời hạn hoạt động dự án có vốn đầu tư nước phù hợp với yêu cầu hoạt động dự án không 50 năm; trường hợp cần thiết Chính phủ định thời hạn dài dự án không 70 năm Tuy nhiên, theo quy định pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất xem xét sở dự án không 50 năm (Điều 67 – Luật Đất đai) Trường hợp nhà đầu tư nước thực dự án nhà (đã trả tiền lần) thời hạn sử dụng đất 70 năm gia hạn nhiều lần (Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) Ngoài ra, quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất dự án nhà trả tiền lần theo giá thị trường theo hướng Luật hóa quy định Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, cụ thể “Thời hạn thuê đất trường hợp quy định khoản Điều 70 năm có nhu cầu gia hạn sử dụng nhiều lần, lần không 70 năm” Với quy định trên, vơ hình chung sử dụng ổn định lâu dài 3.2.2 Hoàn thiện quy định thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất Về trình tự thủ tục cho thue đất, từ thực trạng quy định chưa cụ thể quan chịu trách nhiệm thỏa thuận địa điểm, ta cần quy định cụ thể quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm quan Bởi trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng, người thuê đất lúng túng phải liên hệ quan hai quan Tổ chức phát triển quỹ đất quan cịn lại Cơ quan cịn lại khơng có văn pháp luật gọi rõ tên Yêu cầu cụ thể hoá quan trường hợp nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên thuê, góp phần làm thủ tục cho thuê rõ 77 ràng minh bạch tránh tình trạng nhũng nhiễu quan quản lý đất đai Mặt khác, thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ Mặc dù Luật đất đai có quy định khoảng thời gian định để quan quản lý đất đai xét duyệt, thẩm định hồ sơ xin thuê đất thực việc cho thuê Tuy nhiên, thời gian thực tế thường kéo dài nhiều Do vậy, cần có chế bảo đảm thực tốt quy định này, thay đổi nội dung từ luật Rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành chính, theo đó, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quy định nguyên tắc chung việc thực thủ tục hành phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục gắn với trách nhiệm giải cho phù hợp với điều kiện cụ thể giai đoạn, phù hợp với chủ trương cải cách hành Tiếp tục đơn giản thủ tục hành theo hướng lồng ghép thủ tục đầu tư, xây dựng, tài chính, đất đai việc thực dự án có sử dụng đất đảm bảo yêu cầu quản lý thuận tiện cho người dân doanh nghiệp; Nhà nước tổ chức lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/2000, công bố công khai để nhà đầu tư chủ động lập dự án Cụ thể, cần hạn chế diện tích, loại đất, chuyển đất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp, đất ở, đất kinh doanh dịch vụ, sân gofl… thẩm quyền cho thuê đất cấp tỉnh; bỏ quy định thẩm quyền cho thuê đất cấp xã thực tế quỹ đất cơng ích khơng cịn nhiều, dễ phát sinh tiêu cực; đồng thời giao cho Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thực thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ Trung ương cho thuê đất 3.2.3 Hoàn thiện quy định giá đất 78 Từ bất cập, hạn chế giá đất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, ta hướng tới giải pháp cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phạm vi cịn hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm nước cho thấy việc dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không đảm bảo giá đất thị trường định mà giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin cho” thẩm quyền định hành thuộc người, “nhũng nhiễu” đội ngũ cán quản lý nhà nước thủ tục hành Thứ hai, cần thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất Nhà nước ban hành Bởi giá đất quan hệ phải bên tự định, Nhà nước không can thiệp vào việc xác định giá bên Khung giá đất Nhà nước đưa mang có ý nghĩa tham khảo bên có giá trị việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất phải tốn cho Nhà nước thuế, lệ phí 3.2.4 Hồn thiện quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất nhà nước người sử dụng đất Về quyền nhà đầu tư nước ngoài: Theo quy định pháp luật đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thơng qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Sau Luật Đất đai năm 2003 ban hành, Luật Đầu tư năm 2005 thay Luật Đầu tư nước năm 2000 Luật 79 Khuyến khích đầu tư nước năm 1998 nên số quy định Luật Đất đai (2003) khơng cịn phù hợp với Luật Đầu tư (2005) Mặt khác, sau Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO), cam kết bước tạo sân chơi bình đẳng doanh nghiệp nước với doanh nghiệp nước Từ thực tế trên, cần nghiên cứu bổ sung quyền chấp ngân hàng nước mở rộng, bình đẳng quyền nhà đầu tư nước, nước Tuy vậy, nội dung cần thực theo lộ trình chặt chẽ phù hợp với cam kết Việt Nam gia nhập WTO phù hợp với điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết tham gia phù hợp với Luật Đầu tư (2005) Quốc hội ban hành Sửa đổi quy định theo hướng mở rộng quyền người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Theo quy định nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng có quyền chuyển nhượng, cho th lại, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thường không ảnh hưởng nhiều đến quyền phát triển đất suốt thời gian thuê đất so với hình thức trả tiền th lần Nói cách khác, cho dù trả tiền hàng năm, trừ có vi phạm việc sử dụng đất dẫn đến bị thu hồi đất nhà nước thu hồi đất trường hợp định khác (những trường hợp thu hồi áp dụng cho hình thức trả tiền thuê lần giao đất), người thuê đất có quyền sử dụng đất suốt thời hạn thuê Bởi vậy, thực tế, nhu cầu chuyển quyền thuê đất này, dùng quyền thuê để góp vốn hợp tác với đối tác phổ biến khía cạnh nhu cầu đáng của người sử dụng đất Nhu cầu ngày tăng lên phát sinh từ thực tế quan có thẩm quyền nhà nước khơng tơn trọng 80 triệt để quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (giao đất thuê đất, thuê đất trả tiền lần thuê đất trả tiền hàng năm) Do không phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, thực tế, để chuyển giao quyền sử dụng đất bên liên quan phải tiến hành chuyển nhượng “chui” theo hình thức khác chẳng hạn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh Người sử dụng đất hợp pháp thực chất khơng cịn sử dụng đất mà chuyển cho người tham gia hợp tác kinh doanh với Điều nhiều gây khó khăn hoạt động quản lý sử dụng đất nhà nước với đối tượng Hơn nữa, nhà nước có thất thu thuế thu nhập mà người sử dụng đất nhận chuyển giao quyền sử dụng đất cho đối tác họ Do vậy, cho phép chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng làm tăng khoản thu cho ngân sách nhà nước, tránh tình trạng trốn thuế chủ thể này, tạo minh bạch thuận lợi hoạt động quản lý nhà nước với người sử dụng đất thực Ở khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất đối chất nói chung coi quyền tài sản - loại tài sản giao dịch dân Vì vậy, khơng nên dựa vào đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm để phủ nhận chất tài sản Là loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần phép trao đổi, chuyển giao 81 KẾT LUẬN Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách pháp luật đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, xem vấn đề lớn, phức tạp, tác động trực tiếp đến kinh tế, trị, xã hội, ổn định phát triển đất nước Từ thực tiễn thực gần mười năm thực Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, với việc thi hành đồng sách, pháp luật đất đai, việc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thực năm qua góp phần quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển đất nước Xuất phát từ vai trò này, Luận văn sâu vào việc nghiên cứu vấn đề lý luận pháp 82 luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Các khái niệm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất bước đầu tiếp cận phân tích Việc nắm bắt thuật ngữ, khái niệm với đặc điểm, tính chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất giúp nhận thức vai trò cần thiết việc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất pháp luật Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cho thấy trình tự, thủ tục cho thuê đất thực theo quy định; bước khắc phục tình trạng cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất cho thuêcvề phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt việc thi hành Luật Đất đai lĩnh vực điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất cịn nhiều hạn chế: Tình trạng đất cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Về giá đất, vốn coi công cụ quản lý Nhà nước phương thức để người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường, đồng thời công cụ để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai theo quy định pháp luật lại tổn nhiều bất cập, ảnh hưởng không nhỏ đến việc điều chỉnh quan hệ Xuất phát từ thực tế trên, thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định cụ thể liên quan đến việc cho thuê đất như: quy định cụ thể cho thuê đất; hình thức, thời hạn, thẩm quyền cho thuê đất; xác định rõ khung giá đất đẩy mạnh cải cách thủ tục hành liên quan đến cho thuê đất… Việc sửa đổi khơng góp phần tạo nên đồng hệ 83 thống pháp luật mà tạo nguồn lực cho đất đai, đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Đặc biệt, điều cần thiết đặt phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai nhằm khắc phục tồn bất cập nêu trên, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn tới TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Lê Xuân Bá (Chủ biên) 2003, Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, tr83 Bộ Tài nguyên Môi trường - Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, năm 2011 Bộ Tư Pháp , Viện Khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển Bách Khoa NXB Tư pháp, tr 665 Bộ Luật Dân 2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005; 84 Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý, “Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế thị trường” PGS.TS Trần Thị Minh Châu (2006), “ Sự phân định Nhà nước quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai – đề cần nghiên cứu”, Hội thảo: Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Viên nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức vào ngày 28 - 29/6/2011 Hải Phòng Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất đầu tư bất động sản đề xuất giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, năm 2009 - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản Luật sư Vũ Văn Đài (2011), “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá” nguồn Chinhphu.vn ngày 15 tháng năm 2011 Phùng Hương , “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số 15/2011 10.Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 11.Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12.Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 13.Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung số điều 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 85 14 Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03-12-2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; 15.Nghị định số 120/2010/NĐ - CP ngày 30/12/2010 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 16 Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 17.Nghị định số 69/2009/NĐ - CP 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 18 Nghị số 06/NQ - CP ngày 09/01/2013 Chính phủ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 19.Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ Luật Dân sự, Hà Nội, (1995) 20.Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam , Luật Đầu tư, Hà Nội, (2005) 21.Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai (1998) 22.Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai (2001) 23.Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 2003 24.Quyết định số 216/2005/QĐ -TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất 86 25.Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày tháng năm 2012 Ban hành quy định xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 26 Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 27 Quyết định số 31/2013/QĐ – UBND việc điều chỉnh bổ sung Bảng giá loại đất kèm theo Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 28 “Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất”, TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng, Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường 29.Thông tư số 19/2010/TT - BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 30 Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; 31 “Trình tự hiểu xắp xếp theo thứ tự trước sau”, Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm 2000, tr 1037 32 Đan Thanh , “Ẩn số”… giá đất, báo An ninh Thủ đô, ngày 15 tháng 10 năm 2010 33.TS Nguyễn Ngọc Vinh, Đại học Kinh tế TPHCM, “Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, vấn đề cần bàn luận”, Tạp chí Phát triển & Hội nhập số (19) Tháng - 4/2013 34 Đại Từ điển Tiếng Việt, Nguyễn Như Ý, Nxb Văn hoá, Thông tin, năm 1999, tr 1381 87 35 GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Công hữu đất đai nguy tham nhũng http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-vanguy-co-tham-nhung 88 MỤC LỤC Cùng với việc giao đất, cho thuê đất công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển đất nước Do vậy, việc sâu nghiên cứu pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất sâu nghiên cứu hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ 29 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 89 90 ... khác từ đất họ nắm giữ 1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.3.1 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Trong thực tiễn. .. điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Chương Một số vấn đề chung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.1 Khái niệm quan hệ thuê đất Nhà nước người sử. .. cứu pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất sâu nghiên cứu hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất thực tiễn áp dụng