Đang tải... (xem toàn văn)
đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang khu công nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lời mở đầu 1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài: Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biến theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc gia châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa trên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc phát triển. Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở các đô thị và các thành phố. Xu hớng đô thị hóa nhanh cũng đa đến những hậu quả bất lợi cho đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời, Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam đang trở thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc biệt ở các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc. Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp nh hiện nay đã có tính hiệu quả hay cha? Ngời ta thờng nghĩ đến mặt lợi nh cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng bổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hớng phát triển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao? Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã hội. Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công nghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị. Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân? Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài: Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. 2.Mục đích của đề tài: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau: Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. 3.Đối tợng, phạm vi và phơng pháp nghiên cứu: - Đối tợng: Là quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và hiệu quả mang lại từ sự chuyển đổi này. -Phạm vi: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. -Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính, tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cờng đã giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. I. Các khái niệm: 1. Khái niệm đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo Luật đất đai 2003) 2. Khái niệm đất khu công nghiệp: Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang đợc sử dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp. Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.Trong đó: -Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng chính phủ quy định. - Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng chính phủ quy định. - Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng chính phủ quy định. 3. Khỏi nim hiu qu s dng t: + Hiu qu k thut: L hiu qu m xột trong mi quan h vt cht gia yu t u t vi kt qu mang li. Nú c xỏc nh bng t s d Q ,trong ú: l kt qu mang li tng lờn d l yu t vt cht c tng lờn. V nguyờn lớ, hiu qu k thut t c khi d Q 0. Hiu qu k thut l cao nht khi d Q l ln nht. + Hiu qu trao i: L hiu qu c xỏc nh bng mi quan h so sỏnh gia cỏc yu t u t vi kt qu mang li. Xỏc nh da trờn t s P P q d + Hiu qu kinh t: L hiu qu c xem xột trong mi quan h gia hiu qu k thut v hiu qu trao i cú c giỏ tr mang li nhiu nht so vi chi phớ u t b ra. Nhng trng hp xy ra trong quan h gia hiu qu k thut, trao i v kinh t: Q Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 * Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai. * Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu. * Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có thể khác nhau. Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về mặt kinh tế - kĩ thuật. Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa vào hiệu quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau. So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng việc sử dụng hàm thuê đất (hàm sử dụng đất): G= Quimo ChiphiQ p d − . Với Q là sản lượng; p d là giá. 4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế. Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh. Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệp tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chất này qua đồ thị bên: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc càng giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển. Vấn đề không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất. 4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật đất đai 2003). b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi: + Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. + Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định. Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí, thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: +Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. *Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó. (Theo Luật đất đai 2003-điều 42) * Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. -Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (Theo Luật đất đai 2003-điều 57) + Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới. + Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp: + Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. + Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN. + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian di thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc kinh t khỏc, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ nhõn nc ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN. T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo sn xut, kinh doanh trong KCN c la chn hỡnh thc thuờ t ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN. + Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc nh, c cp giy chng nhn quyn s dng t v cú cỏc quyn v ngha v theo quy nh ca Lut ny. Trng hp chuyn nhng quyn s dng t trong KCN thỡ ngi nhn chuyn nhng phi tip tc s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc nh. + Ngi thuờ li t trong KCN trc ngy Lut t ai 2003 cú hiu lc thi hnh m ó tr tin thuờ li t cho c thi gian thuờ li hoc tr tin thuờ li t cho nhiu nm m thi hn thuờ li t ó tr tin cũn li ớt nht l 5 nm thỡ t chc kinh t cú cỏc quyn quy nh ti iu 110 ca Lut ny, H gia ỡnh, cỏ nhõn cú cỏc quyn quy nh ti iu 113 ca Lut ny. II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nớc ta đợc hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong lịch sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại nhanh chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của công nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủ yếu là các công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáo dục, một phần nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau. Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho việc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội cua các khu dân c bên cạnh đó (xã, phờng). Đó là các khu công nghiệp cha hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính chất không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì cuộc sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống. Sự liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị Việt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nam, thể hiện các tàn d của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng trong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã, vẫn còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến trình quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng mức đầu t và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã tạo lập những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nông thôn và đô thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảm xuống và tỷ trọng của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong cơ cấu kinh tế của các đô thị lớn lại có xu hớng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá trình này phải có sự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm đất phục vụ cho khu công nghiệp. Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoại thành, ven đô. Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công nghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự chậm chân của mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông nghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công nghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho quá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệp nghèo nàn. Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và Chính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết những lo lắng của chúng ta về công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu t khá tốt và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t nớc ngoài nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ. Đã nhận đợc sự chuyển giao công nghệ của các nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa học kĩ thuật của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không có nghĩa là chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng một cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí thời gian và không cần thiết. Cũng là một nớc xuất phát điểm là một nớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng sáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mục tiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15 năm. Thế còn mục tiêu đến năm 2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không? Thời gian công nghiệp hóa ngày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa ngày càng đợc nâng cao. Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phải nắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lí công nghiệp. Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản lí kinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta hòa nhập nhng không bị hòa tan. Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh tế theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triển KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t. Tuy đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng 60% trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một vài nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m 2 đất KCN, trong khi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m 2 ). Dù đợc miễn thuế trong vài năm đầu, không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền thuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làm giảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp. + Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp. + Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t của các doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng tuyên truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt. Trớc khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì vậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nớc qui định khi thu hồi đất. Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất đợc nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại. Trờng hợp này đã diễn ra ở nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân có nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh tranh của địa phơng mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết hợp giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu t nớc ngoài nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức cạnh tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng nêu trên nữa. Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao cho quá trình hiện đại hóa đất nớc. Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lực rất hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớc ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cho lao động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó. Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa, đẩy nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN, văn hóa KCN. 2. Ni dung ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s dng t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip: õy chỳng ta xem xột, ỏnh giỏ hiu qu trong mi quan h gia chi phớ m nh u t phi b ra v li ớch m h nhn c so vi phn vn b ra. Liu chỳng ta cú nờn chuyn khu t sn xut nụng nghip ca xó A sang cho doanh nghip B xõy dng v phỏt trin KCN? Cõu hi ny khụng th tr li bng cỏch da vo cm tớnh, m phi nh lng da trờn cỏc k thut phõn tớch chi phớ - li ớch. Gi s trc khi ra quyt nh nờn chuyn mc ớch s dng hay khụng, ta cú cỏc d ỏn u t. i vi d ỏn u t t nhõn, cỏc doanh nghip ra quyt nh u t nhm mc ớch ti a húa thu nhp hay ti sn ca h. Nhng cõu hi t ra i vi u t cụng cng li khụng ging vi u t t nhõn, chớnh ph hay cỏc cp chớnh quyn a phng cú rt nhiu mi quan tõm khỏc ngoi hiu qu kinh t trc tip ca cỏc d ỏn u t; vn ngi ta quan tõm khụng phi l d ỏn ú s em li bao nhiờu cho Ngõn sỏch Nh nc m l s cú li ớch nh th no i vi s phỏt trin t nc, vi mc tiờu ti a húa [...]... khuyến khích di chuyển các vùng kĩ nghệ về các địa phơng Hiện nay họ cha chú trọng nhiều đến việc bảo vệ đất nông nghiệp Bangkok ngày nay là hình ảnh của Sài Gòn trong 25-30 năm tới, nếu nền kinh tế Việt Nam vẫn còn giữ đợc tốc độ phát triển nh hiện nay Khuynh hớng đô thị hóa của một số nớc khác có thủ đô nh Tokyo, Manila, với những khu đô thị vệ tinh xung quanh Chuyển đổi đất nông nghiệp để làm khu. .. nghiệp để làm khu công nghiệp hoặc đô thị là một chuyển hớng giúp phát triển kinh tê trong một nớc, và cũng là bớc đầu để tiến đến đô thị hóa vì sẽ tạo ra làn sóng di dân đi tìm việc làm; nhng cũng làm ảnh hởng đến sản xuất thực phẩm qua hai diện: (I)Làm mất đất nông nghiệp khi diện tích đất đô thị hoặc đất khu công nghiệp bành trớng trong tơng lai (II) Giảm bớt lực lợng nông dân do di chuyển vào thành... luật lệ Liên bang bảo vệ đất nông nghiệp, nhng việc thi hành rất mềm dẻo tùy theo điều kiện của mỗi bang Những nơi đã có quá nhiều đô thị lớn nh bang New York thi hành luật lệ này rất nghiêm ngặt, trong khi ở những nơi còn nhiều đất nông trại nh bang Indiana, việc thi hành luật rất thông thoáng Trái lại, một số nớc còn đang phát triển nghĩ đến bảo tồn đất nông nghiệp chỉ cho những nông dân nghèo Trung... và giảm bớt tiềm năng sản xuất của các nông trại còn lại Chẳng hạn, ở Mỹ, khu công nghiệp chiếm hàng năm độ 400000 ha đất nông nghiệp Trung Quốc đã bị mất gần 1 triệu ha đất ruộng mỗi năm trong thời gian từ 1987 đến 1992 Vào 1975, Trung Quốc trồng khoảng 37 triệu ha để nuôi dân, nay chỉ còn trồng 30 triệu ha lúa; nhng họ không những đã nuôi dân đầy đủ mà còn có thể xut khu go nh tng gia nng sut Nh th... kinh tế của vùng và mang lại lợi Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ích kinh tế quan trọng nhất Họ đang cố gắng chuyển đổi lực lợng nông nghiệp qua các kĩ nghệ phi nông nghiệp trong những vùng còn hệ thống nông nghiệp truyền thống, đặc biệt miền Trung Trung Quốc, nơi nghèo khó hơn các vùng khác, với chính sách kĩ nghệ phát triển kĩ nghệ nhỏ và trung bình ở nông thôn... muốn biến đổi nông dân thành thị dân càng nhiều càng tốt, còn vấn đề cung cấp thực phẩm, nếu cần, có các nớc nhỏ xung quanh sản xuất ở Thái Lan, thủ đô Bangkok phát triển mạnh từ 1974 đến cuối thập niên 80, khi nền kinh tế của nớc này tăng trởng rất thịnh vợng.Cho đến đầu thập niên 1990, vùng bán kính 40 km của thủ đô Bangkok đã bao gồm nhiều khu nhà BĐS, khu thơng mại, kĩ nghệ và các khu trung tâm... ch cú tỏc dng thỳc y khu kinh t Dung Qut, m cũn cú tỏc ng to ln n nn kinh t tnh Qung Ngói v khu vc min Nam Trung B Khu kinh t Dung Qut cú din tớch 10300 ha, nờn vic thu hỳt u t õy gp nhiu khú khn, ngoi cụng tỏc di di v tỏi nh c khi cỏc d ỏn hỡnh thnh, thỡ khú khn nht vn l kờu gi v thu hỳt cỏc d ỏn Ban u khi tin hnh d ỏn khu kinh t Dung Qut, Chớnh ph ó cú nhng ch trng u ói, nhng khi thc hin thỡ c ch... lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 li ớch xó hi i vi trng hp chuyn t t nụng nghip sang xõy dng KCN, li ớch m Chớnh ph nhm ti khi quy hoch xõy dng KCN l y nhanh quỏ trỡnh ụ th húa t nc, cũn doanh nghip khi u t vo xõy dng KCN thỡ chỳ trng xem xột li nhun cú th t c ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s dng t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip, ta cng ln lt thc hin theo cỏc bc c bn trong chu trỡnh phõn... giảm mức nghèo khó ở nông thôn Hiện nay hớng tiến tới đô thị hóa của nớc này đã chuyển từ các vùng bờ biển vào lục địa, Chẳng hạn ở Tứ Xuyên, Hồ Nam Theo nhà kinh tế Joseph Stiglitz, đoạt giải Nobel về kinh tế, ông đã phát biểu: Vấn đề đô thị hóa ở Trung Quốc và sự phát triển công nghệ cấp cao của Mỹ là hai chìa khóa ảnh hởng sâu đậm đến phát triển con ngời trong thế kỉ 21 Đô thị hóa của Trung Quốc sẽ... lợng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nớc đang phát triển hay các nớc công nghiệp tiên tiến, tại các nớc đang phát triển, các đô thị bành trớng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn và làm giảm sút chất lợng cuộc sống của ngời dân Do đó, cần một qui hoạch chính thức cho mỗi đô thị với tầm nhìn xa để điều hòa quản . của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công. là giá. 4 .Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển