THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 1 Khoa kinh tế xây dựng Bộ môn kinh tế xây dựng - - - O - - - đồ án môn học phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn CHO THUÊ white night !"#$%&'(%)*+,%!-+%#./% 01+"%!12+$%345+,%61+"%&"1% 7((!$%889:%;%9<% =>?%9<%@&AB%@"C/%@&D#% % EF%+G1B%&"H+,%AAIJKK:% Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 2 phần I LEMN%OPQE%OFR%QEPNEB%SRNE%OT%U.%HN%VWX%OY% ZM[%U.N %SEX \R]O%OE.B%@"H^"%(_+%^"C%&"`2% white night Mở ĐầU * * * I. VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN Trong chiến l ợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập đ ợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến l ợc đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, đ ợc thể hiện qua các đặc tr ng sau: - ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. - ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ng ời, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi tr ờng sinh thái. - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đối với n ớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n ớc mà Đảng, Nhà n ớc đã chủ tr ơng đề ra. Cụ thể là: - Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng d ới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi. - Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ơng & kinh tế địa ph ơng, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi tr ờng, ). - Hoạt động đầu t trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng tr ởng kinh tế & đóng góp trực tiếp Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 3 vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà n ớc (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ). - Hoạt động ĐTXD chiếm một khối l ợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh h ởng nghiêm trọng tới nền kinh tế. - Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất n ớc, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất l ợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho ng ời dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi tr ờng. Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi tr ờng, an ninh quốc phòng, ). II. VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nh ng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và đầu t xây dựng: Dự án đầu t (DAĐT) đ ợc lập theo quy định hiện hành của Nhà n ớc là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đ ợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đ ợc các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi tr ờng và tính hiệu quả của nó. DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà n ớc có thể kiểm soát đ ợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà n ớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng. DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý t ởng & cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp đ ợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở thành hiện thực. Nội dung đ ợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu t hay không? Một dự án đầu t đ ợc lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. Những chỉ tiêu đ ợc phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ng ỡng khống chế để tổ chức thực hiện & quản lý dự án. Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đ ợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn. Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà n ớc kiểm soát đ ợc các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi tr ờng và những khía cạnh khác đối với dự án, Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 4 III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi ) Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t xây dựng, Nhà n ớc đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu t , đ ợc ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông t h ớng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu t đối với 2 loại dự án đầu t trong n ớc và dự án đầu t n ớc ngoài: - Dự án đầu t trong n ớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996. - Dự án đầu t n ớc ngoài áp dụng theo luật đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam và văn bản h ớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu t ) ban hành. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau: (Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999) 1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu t : - Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, - Căn cứ chiến l ợc phát triển KT-XH của đất n ớc, vùng, miền, - Căn cứ phân tích thực tế thị tr ờng: + Nhu cầu của thị tr ờng về loại sản phẩm. + Khả năng đáp ứng, 2. Lựa chọn hình thức đầu t : - Đầu t theo chiều sâu, rộng? - Đầu t mới hay cải tạo mở rộng? - Nguồn vốn đầu t từ đâu? 3. Ch ơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất). 4. Các ph ơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, ph ơng án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh h ởng xấu đối với môi tr ờng và xã hội). 5. Ph ơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có). 6. Phân tích lựa chọn ph ơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có). 7. Các ph ơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho các ph ơng án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi tr ờng. 8. Ph ơng án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng th ơng mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng tr ớc của các nhà đầu t , ) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t , cụ thể các ph ơng án hoàn trả vốn. 9. Ph ơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động. 10. Phân tích hiệu quả của đầu t : - Chủ đầu t : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, ) - Đối với Nhà n ớc, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ c ơng an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi tr ờng, ) Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 5 11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đ a vào sử dụng, 12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, 13. Xác định chủ đầu t dự án. 14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án. IV. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI 1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t : Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t . Phân tích tài chính dự án đầu t là nội dung quan trọng nhất của một dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu t hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà n ớc thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu t . Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây: a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền): Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t ). Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra đ ợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu ra). Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất th ờng của DA). Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động). Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành. Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng. ỉ Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng). Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án. Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án. Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đ ợc hay ng ỡng hiệu quả định tr ớc). Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 6 b) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, ) c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động). d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án. e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./. 2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội: Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì: Đ Trong nền kinh tế thị tr ờng, tuy chủ tr ơng đầu t phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nh ng lợi ích đó không đ ợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đ ờng lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất n ớc. Lợi ích của Nhà n ớc và doanh nghiệp phải đ ợc kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này đ ợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu t . Đ Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà n ớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa ph ơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực hiện dự án. Đ Đối với Nhà n ớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà n ớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t . Đ Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi tr ờng. Đ Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà n ớc trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở n ớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng. Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đ ợc thực hiện nh nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nh ng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể nh sau: a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án. b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. c) Mức thu hút lao động vào làm việc: - Tổng số lao động đ ợc thu hút vào làm việc hàng năm. - Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án. d) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án. e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án. f) Thu nhập của ng ời lao động làm việc trong dự án. g) Các lợi ích & ảnh h ởng khác, Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 7 V. GiớI THIệU Dự áN v Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê White night v Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng black wall v Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội. (Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5. Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) v Quy mô của dự án: +) Gồm 12 hạng mục chính: Số liệu chi tiết đ ợc thể hiện ở bảng trang 11, d ới đây là bảng tổng hợp. Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH Đơn vị tính: m 2 Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng Số l ợng 5 4 2 1 12 Diện tích xây dựng (Tính cho 1 hạng mục) 97,01 92,23 166,05 551,22 - Tổng diện tích xây dựng (Diện tích chiếm đất) 485,05 368,92 332,10 551,22 1.737,29 Diện tích sàn xây dựng (Tính cho 1 hạng mục) 211,02 256,65 476,23 1.880,63 - Tổng diện tích sàn xây dựng (Công suất thiết kế) 1.055,10 1.026,60 952,46 1.880,63 4.914,79 +) Một số hạng mục phụ khác: Đ San lấp mặt bằng. Đ Sân bãi đỗ xe + Đ ờng giao thông. Đ Hàng rào, t ờng bao + Cổng ra vào. Đ Bể bơi + Sân Tenis. Đ V ờn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh. Đ Hệ thống cấp điện ngoài nhà. Đ Hệ thống cấp, thoát n ớc ngoài nhà. Đ Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác. +) Tổng diện tích mặt bằng khu đất là: F TMB = 4500 m 2 . (50 m * 90 m) (Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích mặt bằng: 1737,29/4500 = 38,61%) Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 8 bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục STT Tên hạng mục Diện tích (m 2 ) Tỷ lệ chiếm đất (%) 1 Hạng mục công trình chính (Nhà A, B, C, D) 1.737,29 38,61 2 Hàng rào, t ờng bao (265m) & cổng ra vào (dài 15m) 62,71 1,39 3 Sân bãi, lán đỗ xe 225,00 5,00 4 Đ ờng giao thông 900,00 20,00 5 Bể bơi, sân tennis, v ờn hoa, thảm cỏ, cây xanh 1.350,00 30,00 6 Cơ sở HT ngoài nhà khác 225,00 5,00 tổng 4.500,00 100,00 v Thời gian xây dựng các hạng mục: T xd = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004) v Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015) v Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ng ời trong n ớc hoặc ng ời n ớc ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng. v Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: +) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại. +) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) đ ợc thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một b ớc). +) Giải pháp quy hoạch đ ợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch. +) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61%. +) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm V, loại 4. +) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất l ợng t ơng đ ơng & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ). Mặt bằng tổng thể khu đất Và quy hoạch cho từng hạng mục (Trang sau) Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 9 Tr ờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 10 Ch ơng I Phân tích tài chính dự án đầu t I. xác định tổng mức đầu t của dự án ( T mđt ) Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t ) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳ theo số liệu thu thập đ ợc. ở n ớc ta hiện nay th ờng dự trù vốn đầu t cho dự án trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu t khi biết giá chuẩn xây dựng, số l ợng giá cả thiết bị & chi phí khác: T mđt = v xl + g tb + c lđ + c k + dpf Trong đó: - T mđt : Tổng mức đầu t của dự án. - v xl : Chi phí xây lắp các hạng mục. - g tb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình. - c lđ : Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình. - c k : Các khoản chi phí khác. - dpf : Dự phòng phí. 1) Xác định chi phí (vốn) xây lắp các hạng mục ( v xl ) a) Các căn cứ : ỉ Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án. ỉ Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau. ỉ Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng. (Giá chuẩn này đã đ ợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án) ỉ Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành. Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5% b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục: ặ Chi phí xây lắp các hạng mục chính: xác định diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính ( Công suất thiết kế ) Ghi chú: S ở = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + ; S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công; S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng; S sử dụng = S ở + S phụ + S giao thông; S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ trên mặt bằng các tầng; S sàn : Là tổng diện tích mặt cắt các tầng nhà; S sàn = S sử dụng + S kết cấu. [...]... công xây dựng (chưa có VAT): C GSTC = G XL * N * 1, 05 tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 25 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 Trong đó: +) C GSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001) +) G XL : Giá trị tổng dự toán xây. .. 1.600.650 1.125.900 tổng tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 33 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 c) Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng v Căn cứ xác định: - Kế hoạch huy động vốn của dự án - Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phương thức trả lãi (giả định trong thời kỳ xây dựng chưa trả nợ cả gốc & lãi) v Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng: - Lãi suất huy động vốn vay:... Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Chi phí lập dự án khả thi - Chi phí thẩm định dự án đầu tư - Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng cáo thu hút vốn đầu tư, vốn vay; ) ỉ Tổng chi phí không thuế VAT: 79.653.000 (VNĐ) ỉ Tổng chi phí có thuế VAT: 83.636.000 (VNĐ) ỉ Huy động: Quý 4/2004 ỉ Dùng vốn tự có tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 30 Trường đhxd... Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng: w Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính: - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng - Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng - Chi phí khảo sát thiết kế - Chi phí thiết kế - Chi phí thẩm định thiết kế - Chi phí thẩm định tổng dự toán - Chi phí lập HSMT xây lắp, phân tích & đánh giá HSDT xây lắp - Chi phí lập HSMT mua sắm TB, phân tích & đánh giá HSDT... trưởng Bộ Xây dựng, ra ngày 20/07/2001 +) V XL : Giá trị dự toán xây lắp chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình cần tính chi phí thiết kế +) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án - Công trình thứ 1: k = 1,00 - Công trình thứ 2: k = 0,36 - Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18 tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 23 Trường... 7.898.152 + 347.542 (1000đ) Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 347.542.000 (VNĐ) tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 34 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 Bảng 1.8: Tổng hợp nhu cầu vốn và Tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị tính: 1000đ Thành tiền STT Nội dung Ký hiệu 1 Vốn xây lắp (Xây dựng & Lắp đặt thiết bị) gxl 10.450.245 10.972.757 2 Vốn thiết bị Gtb... 4 Dự phòng phí (10%A) DPF 1.823.498 1.948.479 Tổng A + DPF B 20.058.483 21.433.274 5 Lãi vay trong thời gian xây dựng LV 347.542 - 6 Vốn lưu động ban đầu của dự án vlđ 256.020 - Vốn cố định B (không VAT) + LV Vcđ 20.406.025 Tổng mức đầu tư B (có VAT) + LV + Vlđ tmđt 22.036.836 tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Không VAT Có VAT Trang 35 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 II Dự. .. hàng năm của dự án không kể đến chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí thuê đất ban đầu (giai đoạn xây dựng) & tiền trả lãi vốn vay tín dụng Có kể tới chi phí thuê đất trong các năm vận hành tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 29 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 ỹ Trị số của phi phí hoạt động (vận hành) hàng năm được lấy từ Bảng 1.17 (Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các... 0,18 +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn Chi phí lập HSMT xây lắp và phân tích đánh giá HSDT xây lắp: C Đ TXL = G XL * N * 1, 05 Trong đó: +) C Đ TXL : Chi phí lập HSMT xây lắp & phân tích đánh giá HSDT xây lắp Cơ cấu phân chia: - Lập hồ sơ mời thầu xây lắp: 40% - Phân tích & đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp: 60% tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 24 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng... (Gồm 10 phòng) 210,36 36,41 246,77 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 11 211,02 256,65 476,23 551,22 (Tính chung cho toàn nhà, gồm 5 biệt thự ghép hộ) Tầng 3 4 tổng dt sàn (công suất) 1.880,63 Trường đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 (Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính đã được thể hiện ở phần giới thiệu dự án) - Công thức tính: V XL = n i =1 GTGT g