PHẦN: DỊCH VỤ - DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1 . Dịch vụ là gì?  Dịch vụ là hàng hóa phi vật chất.  Những đặc tính của dịch vụ: - Tính vô hình (Intangibility): không có hình hài rõ rệt, không thể cảm nhận trước khi tiêu dung. - Tính đồng thời (Simultaneity) và không thể tách rời (Inseparability): sản xuất và tiêu dung dịch vụ xảy ra đồng thời; chúng không thể tách rời, thiếu mặt này thì sẽ không có mặt còn lại. - Tính không đồng nhất (Variability): chất lượng của dịch vụ không ổn định. - Tính không lưu trữ được (Perishability): không thể lập kho để lưu trữ như hàng hóa bình thường.  Dùng 7P's để Marketing cho sản phẩm dịch vụ. - Product: sản phẩm dịch vụ mang đến cho khách hàng là gì? - Price: giá cả như thế nào? - Place: hệ thống phân phối, điểm bán sản phẩm dịch vụ như thế nào? - Promotion: sử dụng các công cụ tiếp thị như thế nào? - People: con người trong quá trình cung ứng sản phẩm dịch vụ như thế nào? - Physical evidence: những dẫn chứng xác thực là gì? - Process: quy trình như thế nào?  Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba của nền kinh tế. Có nhiều ngành dịch vụ: - Cung cấp điện, nước - Xây dựng (không kể sản xuất vật liệu xây dựng) - Thương mại - Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, - Y tế, chăm sóc sức khỏe, chăm sóc trẻ em - Giáo dục, thư viện, bảo tàng - Du lịch, khách sạn, cho thuê nhà - Thông tin, bưu chính, internet - Giao thông, vận tải - Cung cấp năng lượng (không kể khai thác và sản xuất) - Giải trí, thể thao, đánh bạc, dịch vụ tình dục - Ăn uống - Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.v ) - Quân sự - Cảnh sát - Các công việc quản lý nhà nước 2 . Dịch vụ thẩm định giá là gì?  Căn cứ theo Điều 4. Pháp lệnh giá Số: 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Như vậy, thời điểm Thẩm định giá được xác định vào thời điểm xảy ra các hoạt động tác nghiệp của người làm công tác thẩm định giá. Thẩm định giá không xác định giá trị của tài sản, bất động sản đề nghị thẩm định giá trong quá khứ hoặc trong tương lai.  Như vậy, dịch vụ thẩm định giá được hiểu là hoạt động hay công việc đánh giá lại giá trị tài sản sao cho phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm xác định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc quốc tế. Dịch vụ này thuộc dịch vụ chuyên môn. 3 . Dịch vụ thẩm định giá là một dịch vụ đặc biệt?  Nó bao hàm các đặc tính của dịch vụ.  Đây là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp rất cần thiết đốí với sự vận hành một nền kinh tế.  Được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp.  Dịch vụ này phục vụ các chủ thể có quan hệ giao dịch về tài sản.  Kết quả của dịch vụ này có vai trò quan trọng đối với hoạt động của nền kinh tế: mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.  Quy mô của dịch vụ: bao hàm toàn bộ nền kinh tế.  Giá cả của dịch vụ: cao hơn rất nhiều so với các dịch vụ thông thường khác.  Phạm vi của dịch vụ: liên quan tới tài sản. 4 . Các dịch vụ chính:  Thẩm định giá:  Thẩm định giá bất động sản.  Thẩm định giá trị máy móc thiết bị.  Thẩm định giá trị tài sản vô hình: giá trị doanh nghiệp, tài sản trí tuệ.  Ngoài ra còn có dịch vụ đấu giá, nghiên cứu thị trường.  Thẩm định cho nhiều mục đích khác nhau như: - Mua bán, vay vốn, thế chấp ngân hàng, thự hiện cổ phần hóa doanh nghiệp. - Tranh chấp, phát mãi tài sả, chứng minh năng lực tài chính cho nhiều mục đích. - Góp vốn liên doanh, chuyển nhượng. - Định giá cho mục đích bồi thường, đền bù và giải phóng mặt bằng… 5. Đối với bất động sản. 5.1. Mục đích thẩm định bất động sản để phục vụ cho : - Bảo toàn tài sản. - Mua bán, chuyển nhượng. - Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp. - Cầm cố, thanh lý. - Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính. - Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa. - Đền bù giải tỏa. Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng 5.2. Bất động sản thẩm định bao gồm: - Nhà biệt thự – nhà phố – căn hộ. - Nhà xưởng – kho tàng. - Khách sạn – Resort – nhà hàng – cao ốc. - Đất đai và các công trình xây dựng trên đất. - Trang trại – các công trình công nghiệp và dân dụng khác. 5.3. Các giấy tờ cần thiết. - Chứng nhận: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản. - Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có). - Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá). - Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn).  Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng. - Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở. Nếu không có giấy QSDĐ và QSHN thì phải có giấy tờ sau: - Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà - Hợp đồng mua bán - Bản đồ hiện trạng, vị trí - Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công - Tờ khai lệ phí trước bạ - Biên bản nghiệm thu công trình houhàn thành  Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất - Tờ khai nộp thuế QSDĐ - Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có).  Thẩm định giá trị công trình xây dựng. - Giấy chứng nhận QSH công trình - Hợp đồng thuê đất (nếu đất thu) - Giấy CN QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất - Giấy xác nhận đền bù - Biên lai đóng tiền thuê đất - Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có) - Giấy phép xây dựng - Tờ khai lệ phí trước bạ - Bản vẽ (thiết kế, hoàn công) - Hồ sơ quyết toán (nếu có) - Hồ sơ thiết kế - Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành 6. Đối với máy móc thiết bị. 6.1. Mục đích thẩm định giá trị máy móc thiết bị để phục vụ cho: - Phục vụ thuê tài chính. - Bảo hiểm. - Mua bán, tư vấn. - Cầm cố, thanh lý. - Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính. - Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá. - Đền bù giải toả. 6.2. Máy móc thiết bị thẩm định giá trị bao gồm : - Các loại dây chuyền sản xuất – dây chuyền công nghệ. - Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ… - Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan… và các phương tiện khác. 6.3. Các giấy tờ cần thiết. - Thể nhân: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản. - Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có). - Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá). - Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn).  Đối với tài sản đã qua sử dụng. - Phương tiện vận tải : • Đăng ký xe • Giấy chứng nhận đăng kiểm • Giấy chứng nhận bảo hiểm xe • Hợp đồng mua bán (nếu có) • Hợp đồng, Tờ khai hàng hóa nhập khẩu • Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật đối với xe bồn • Giấy chứng nhận, sổ kiểm tra ATKT - Trạm xăng dầu: • Biên bản kiểm tra kỹ thuật bồn chứa • Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh xăng dầu • Giấy chứng nhận đủ tiêu chuẩn, đủ điều kiện về PCCC • Giấy chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật - Dây chuyền máy móc thiết bị • Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định giá • Bản vẽ Thiết kế quy trình sản xuất của dây chuyền • Invoice/Packing list (MMTB nhập khẩu) • Bản vẽ chi tiết máy (nếu có)  Đối với tài sản mua sắm mới. - Tờ trình dự toán mua sắm tài sản được phê duyệt - Hóa đơn chứng từ (trường hợp bán thanh lý) - Catalogue (nếu có) 7. Đối với tài sản vô hình là giá trị doanh nghiệp. 7.1. Mục đích thẩm định giá trị doanh nghiệp: - Kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp là cơ sở cho các hoạt động sáp nhập, mua lại, hợp nhất, giải thể, thanh lý tài sản hay thành lập các liên doanh, cổ phầ hóa… - Kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp nhằmgiúp cho doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh. - Các kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp cũng là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính. 7.2. Các loại hình doanh nghiệp bao gồm: - Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước - Doanh nghiệp tư nhân. - Công ty cổ phần. - Công ty trách nhiệm hữu hạn. 7.3. Các giấy tờ cần thiết.  Các hồ sơ pháp lý liên quan đến Doanh nghiệp: - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. - Giấy chứng nhận đăng ký thuế (MST). - Các quyết định, công văn, văn bản liên quan đến mô hình hoạt động của từng Doanh nghiệp.  Các tài liệu liên quan để tiến hành thẩm định giá doanh nghiệp: - Bảng cân đối kế toán 3 năm (đối với DN sản xuất) và 5 năm (đối với DN dịch vụ) liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp (đã quyết toán thuế nếu có). - Bảng kết quả hoạt động kinh doanh 3 năm (đối với DN sản xuất) và 5 năm (đối với DN dịch vụ) liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm tiến xác định giá trị doanh nghiệp (đã quyết toán thuế nếu có). - Bảng lưu chuyển tiền tệ. - Bảng cân đối tài khoản tại thời điểm tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp. - Các bảng chi tiết các tài khoản: • Tiền mặt: bảng kiểm kê quỹ tiền mặt. • Tiền gửi ngân hàng: Bảng kê tiền gửi Ngân hàng + bảng đối chiếu số dư tiền gửi ngân hàng. • Các khoản đầu tư ngắn và dài hạn. • Các khoản ký cược, ký quỹ dài hạn. • Chi phí trả trước dài hạn. • Các khoản phải thu. • Các khoản phải trả. • Hàng tồn kho. • Công cụ dụng cụ. • Các khoản vay ngắn và dài hạn (bảng đối số số dư tiền vay tại ngân hàng). • Các khoản nợ dài hạn đến hạn trả (bảng đối chiếu) • Chênh lệch tỷ giá trong thanh toán (nếu có). • Tài sản cố định. - Bảng kiểm kê tài sản của doanh nghiệp. Trong đó phân loại rõ những tài sản thuê mượn, nhận góp vốn liên doanh liên kết; tài sản không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý và tài sản đang dùng. - Bảng kê chi tiết nguồn vốn đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác (nếu có) như: vốn góp liên doanh, liên kết, góp vốn cổ phần, góp vốn thành lập Công ty TNHH: • Báo cáo tài chính 5 năm đã được kiểm toán. • Hợp đồng góp vốn liên doanh. • Điều lệ liên doanh. • Bảng thống kê lãi liên doanh được chia từ khi được thành lập. - Chi tiết chi phí xây dựng cơ bản dở dang. - Tất cả các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản (bất động sản và động sản) của doanh nghiệp. * Đối với đất và công trình xây dựng: giống phần Thẩm định giá Bất động sản 8. Đối với tài sản vô hình là tài sản trí tuệ. 8.1. Mục đích thẩm định giá - Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng. - Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng - Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính. - Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần. - Xác định giá trị đầu tư. - Các mục đích khác. 8.2. Giấy tờ cần thiết. - Giấy yêu cầu thẩm định giá khách hàng lập (có mẫu kèm theo) - Giấy ủy quyền nếu quyền sở hữu trí tuệ không thuộc sở hữu của khách hàng thẩm định giá. - Giấy chứng nhận Quyền sở hữu trí tuệ yêu cầu thẩm định giá. - Tên cá nhân, doanh nghiệp sáng chế. - Tên cá nhân, doanh nghiệp sở hữu Quyền sở hữu trí tuệ. - Năm đăng ký. - Tài liệu kỹ thuật, catalogue: tính năng kỹ thuật, công suất thiết kế, năng lượng tiêu hao … - Hồ sơ về quá trình nghiên cứu, phát minh sáng chế - Hồ sơ về nghiệm thu, chi phí nghiên cứu, phát minh sáng chế - Quá trình triển khai, ứng dụng phát minh sáng chế, sơ kết 6 tháng, 1 năm … về hiệu quả của Quyền sở hữu trí tuệ - Các tài liệu khác có liên quan  Trường hợp hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật không rõ ràng: Trong trường hợp hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật không rõ ràng, thiếu cơ sở để tiến hành thẩm định giá như: - Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản. - Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản. - Phức tạp trong việc phân loại, hạng tài sản. - Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. - Không nhận được sự hợp tác của chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Cán bộ thẩm định phải thông báo ngay với khách hàng và nêu rõ mục đích, yêu cầu trưng cầu giám định, tư vấn của các chuyên gia, tổ chức có chức năng về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, thời gian tiến hành giám định không tính vào thời gian thực hiện hợp đồng thẩm định giá, chi phí do khách hàng thanh toán.  Trường hợp khách hàng không cung cấp đủ những thông tin cần thiết, cán bộ thẩm định phải kịp thời báo cáo với lãnh đạo công ty. Công ty có quyền từ chối thẩm định, đơn phương huỷ hợp đồng dịch vụ với khách hàng theo quy định của pháp luật. . PHẦN: DỊCH VỤ - DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1 . Dịch vụ là gì?  Dịch vụ là hàng hóa phi vật chất.  Những đặc tính của dịch vụ: - Tính vô hình (Intangibility): không. xuất) - Giải trí, thể thao, đánh bạc, dịch vụ tình dục - Ăn uống - Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.v ) - Quân sự - Cảnh sát - Các công việc quản lý nhà nước 2 . Dịch vụ thẩm định. Thẩm định giá:  Thẩm định giá bất động sản.  Thẩm định giá trị máy móc thiết bị.  Thẩm định giá trị tài sản vô hình: giá trị doanh nghiệp, tài sản trí tuệ.  Ngoài ra còn có dịch vụ đấu giá,