1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh doanh bất động sản. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán các tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất 2 động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Để tháo gỡ, khai thông những “điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết. Với suy nghĩ như vậy, tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các vấn đề lý luận, thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều công trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ thể như sau: Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề về hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2/2002). Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài nghiên cứu: 3 “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng”,Viện Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005); Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh 4 nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “ Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Ths. Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005); ;Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004): Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất; Các cuốn sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp luật Kinh doanh bất động sản” của TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật và chính sách về kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005) vv là những công trình khắc họa khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh BĐS như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á 5 và Cộng hòa liên bang Đức. Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án. Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ cơ bản sau đây: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của 6 chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật. - Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. 4. Phạm vi nghiên cứu của luận án Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là vấn đề rộng có thể nghiên cứu dưới rất nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật. Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng và tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ. Trong các nội dung đó, tác giả cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS (chủ đầu tư cấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu tất cả các loại chủ thể giao dịch là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); bởi lẽ doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là các chủ thể phổ biến, trung tâm, quyết định sự tồn tại và phát triển của kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận án Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc, 7 phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. - Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam; - Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. 6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận án Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, luận án đã đạt được một số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau: Thứ nhất, luận án đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS khác). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình giao dịch. Thứ hai, nghiên cứu lý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật các nước khác trên thế giới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt. Từ đó, đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập khu vực và quốc tế Thứ ba, luận án đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối 8 với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật Thứ tư, trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành, luận án đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Nhưng cũng nhận thấy rõ những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. Thứ năm, luận án phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối ta quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từng bước thực hiện tư nhân hóa đất đai. Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS bao gồm: (i)Giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến kinh doanh và giao dịch bất động sản; (ii) Giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng bất động sản, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất (hay hàng hóa đất đai nếu thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất), sửa đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng bất động sản và thị trường bất động sản, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; (iii) Giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và kinh doanh bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sự phát triển chính quy, minh bạch của thị trường bất động sản Những kết quả nghiên cứu trong luận án có thể dùng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ 9 trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam. 7. Kết cấu của luận án Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 10 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không có nền kinh tế phát triển. Theodor Roosevel (Tổng thống Mỹ vào những năm 1901-1909) đã từng nói: Đầu tư vào BĐS không chỉ là cách tốt nhất, nhanh nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giầu có [53, tr. 42]. Câu nói này phần nào được minh chứng bằng thực tế phát triển của nước Mỹ cũng như của nhiều nước trên thế giới. Trong xã hội, các tài sản được phân chia thành hai loại là: Động sản và BĐS. BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số của cải xã hội. Mặc dù, tỷ trọng này có khác nhau ở các nước song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. 32]. Việc phân chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, mặc dù còn có những quan niệm khác nhau về BĐS, song nhìn chung các học giả [...]... chuyển nhượng dễ dàng, với chi phí thấp 1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 1.1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất ở Việt Nam Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, ... dịch: Chuyển nhượng BĐS là hành vi của người có quyền lợi về BĐS thông qua việc mua bán, biếu tặng 29 hoặc các phương pháp hợp pháp khác để chuyển dịch BĐS sang người khác” Trong cuốn Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp thì xác định: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng. .. Chuyển nhượng QSDĐ cũng có những điểm khác biệt nhất định so với mua bán đất đai Chuyển nhượng QSDĐ thì chủ thể giao dịch chỉ có quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng bị hạn chế, phụ thuộc vào chủ sở hữu đất như: (i) Hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; (ii) hạn chế về loại đất được chuyển nhượng; (iii) chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; ... các bên trong hợp đồng kinh doanh BĐS Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS: Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất chỉ được phép chuyển QSDĐ trong thời... chủ thể sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( Điều 192) Với các quan niệm trên, thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét 21 dưới hai góc độ Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức,hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Dưới... có quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi chuyển nhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Tuy vậy, chuyển nhượng QSDĐ (hay đất đai) cũng có những khác biệt nhất định so với mua bán các tài sản gắn liền với đất Do đất đai là tài sản đặc biệt nên việc chuyển nhượng không mang tính tuyệt đối, trọn vẹn, kể cả chuyển nhượng quyền. .. niệm pháp lý mới về sở hữu đất đai, đó là “sở hữu kép” Khái niệm sở hữu kép này được hiểu là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu [43, tr.12] Việc tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm mục đích duy trì được chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, người sử dụng đất có... giá trị đồng vốn và tài sản Các khả năng này, thực tế đều bị cản trở hay hạn chế bởi cơ chế sở hữu toàn dân, trong đó chủ yếu là năm loại giới hạn về: (i) chủ thể sử dụng đất, (ii) mục đích sử dụng đất, (iii) quyền chuyển quyền sử dụng đất, (iv) thời hạn sử dụng đất (v) thủ tục hành chính nặng nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển mục đích sử dụng đất [62] Lịch sử đã cho thấy, trong những ngày đầu của... trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra Người sử dụng đất có quyền sử dụng, được thực hiện các giao dịch về đất đai gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Lý luận sở hữu toàn dân về đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc Trung Quốc là quốc gia không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất. .. sử dụng đất có nhiều quyền, lợi ích thực sự trên đất, bảo đảm sử dụng đất được chủ động, sáng tạo phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: “ Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, . về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam