L IM S c n thi t c a U tài: Trên th gi i,th m nh giá ã xu t hi n t nh ng năm 1940 c th a nh n có vai trị quan tr ng n n kinh t , ph c v nhu c u xác trư ng m t khoa h c, t i th i i m, tính a i m c th cho giao d ch c n nh quy n s h u, qu n lý, mua bán, tính thu , b o hi m, cho thuê, c m c , th ch p … Th m nh giá có m t c a th k XX, mà n n kinh t b t nh giá i t ch kinh t k ho ch nh hư ng XHCN Trong th i kỳ u, nư c ta ch y u ph c v cho nhu c u chi tiêu c a ngân sách u th u, mua s m nư c Th m nư c ta t cu i nh ng năm 90 u chuy n hoá t p trung sang ch th trư ng theo n c l p, khách quan không ch u nh hư ng c a bên bán ho c bên mua lĩnh v c v xác th m nh giá tr th c bi t ph c v c ph n hố doanh nghi p Nhà nh giá th c phát tri n m nh toàn qu c vào kho ng gi a năm 2005, t nh, thành ph liên ti p cho thành l p trung tâm th m tr c thu c S Tài theo tinh th n ngh chuy n sang mơ hình doanh nghi p vào nh giá nh 101/2005/N -CP d n u năm 2008 theo quy nh t i Thông tư 67/2006/TT-BTC c a B Tài Th m nh giá i có nh hư ng l n, thay c a tài s n c th m i v b n ch t ưa giá tr nh g n sát v i th c t m b o ph c v nhu c u khác v trư c ây ph i ph thu c n ng n vào Nhà nư c dư i hình th c áp t i tư ng, trư ng h p, kho ng th i gian áp d ng b ng quy t nh hành khung giá ho c k t qu nh giá c a H i ng nh giá c hình thành theo t ng m c ích c th , cịn n ng th t c hành chính, m t th i gian chưa m b o c y u t khoa h c phù h p v i tiêu chu n th m giá m i ban hành không trư ng c a t ng tài s n, nh nhân l c, th i gian u tư, nghiên c u chi ti t th a i m, th i gian c n xác nh giá c th theo úng yêu c u v tính ch t, m c ích yêu c u th m nh c a giao d ch xã h i Hi n nay, th m nh giá t i Vi t Nam ã d n i vào cu c s ng, d ch v th m nh giá ã c m i thành ph n kinh t xã h i quan tâm, s d ng m t công c tài ph c v cho ho t ng giao d ch v dân s , kinh t , tư pháp, tài chính, ngân hàng … ã ang em l i nhi u ti n ích, b o v quy n l i áng, h p pháp c a công dân, áp ng c yêu c u a d ng c a thành ph n xã h i th i kỳ h i nh p Qu c t Như v y, th m trình nh giá i m t t t y u, khách quan phù h p v i i m i, xu th h i nh p qu c t , góp ph n xây d ng m t n n kinh t th trư ng y theo Th trư ng b t nh hư ng XHCN ng s n không ch liên quan bao g m c tài s n c ch c ang ho t trư ng b t nư c ta n lĩnh v c nhà dân sinh mà nh ( t ai) c a t t c doanh nghi p, quan, t ng Vi c nh giá b t ng s n y u t quan tr ng i v i th ng s n nói riêng, n n kinh t nói chung rào ch n giá o t phát nư c ta, nh ng năm g n ây, v i s tăng trư ng kinh t m nh m , h i nh p kinh t qu c t nh ng giao d ch v b t chuy n s n i, th ch p, góp v n di n r t sôi nư c ta m i phát tri n giai o n ng Tuy nhiên, th trư ng b t u, r t thi u y u nhi u d ch v h tr th trư ng, ó có ho t áp d ng phương pháp xác chưa giá tr y t ai/b t ng s n chuy n ng, nh giá tr b t ng nh giá b t ng nhi u khâu, ng s n Vi c ng s n th c ti n nư c ta hi n thi u chuyên nghi p S lư ng phương pháp ánh giá ng s n c áp d ng th c t chưa nhi u chưa linh ho t v i trư ng h p c th Chính v y vi c tìm hi u th c tr ng th c hi n phương pháp th m nh giá B t ng s n r t c n thi t,t góp ph n nâng cao hi u qu c a cơng tác th m ó nh Qua ó thúc su t ý ki n y n n kinh t Vi t Nam phát tri n Nh n th c c t m quan tr ng c a vi c nâng cao ch t lư ng công tác th m nh giá t i Vi t Nam nói chung t i công ty c ph n th m – chi nhánh Khánh Hịa nói riêng Do v y, em ã ch n tr ng th c hi n phương pháp th m nh giá b t nh giá Thương Tín tài: “Tìm hi u th c ng s n t i Công ty th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa” làm tài chuyên th c t p t t nghi p nh m góp ph n nh bé vào vi c hồn thi n phương pháp th m ó nâng cao hi u qu th m nói chung nh nh m phát tri n công tác th m công ty th m nh giá nh, t nư c ta nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa nói riêng M c tiêu nghiên c u: Tìm hi u phương pháp Th m Khánh Hòa t ó nh giá B t ng s n t i th trư ng t nh xu t ki n ngh nh m hồn thi n cơng tác Th m nh giá B t ng s n t i th trư ng t nh Khánh Hòa M c tiêu c th : • Nghiên c u s lý lu n liên quan nh giá b t n th m nh giá nói chung,th m ng s n nói chung • Tìm hi u, phân tích th c tr ng c th th m nh B S t i trung tâm th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa • Ti p xúc, h c h i kinh nghi m th c t vi c th m - nh giá B S i tư ng ph m vi nghiên c u: i tư ng nghiên c u: + Các phương pháp th m + Quy trình th m nh giá B S nh giá B S + M t s ví d th c t công tác th m nh giá B S - Ph m vi nghiên c u: + Lý lu n th c ti n v phương pháp dùng Th m nh giá tr B t s n t i th trư ng t nh Khánh Hòa + Dùng s li u c a Doanh nghi p yêu c u th m nh giá B t ng s n ng Phương pháp nghiên c u: tài c nghiên c u d a s phương pháp: Phương pháp quan sát Phương pháp phân tích, ánh giá Phương pháp thu th p thông tin Phương pháp t ng h p Phương pháp ph ng v n… K t c u c a lu n văn: Ngoài ph n m u k t lu n, n i dung c a lu n văn bao g m chương: • Chương : Cơ s lý lu n th m • Chương : Th c tr ng v n d ng phương pháp th m ng s n t i Công ty th m • giá B t nh giá b t ng s n nh giá B t nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hòa Chương : M t s ki n ngh nh m hoàn thi n phương pháp th m ng s n t i Công ty th m nh nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa Nh ng óng góp c a lu n văn: Lu n văn cho ta nhìn t ng quát v t m quan tr ng c a th m nh giá n n kinh t hi n nay,bi t c th c tr ng vi c v n d ng phương pháp th m nh giá b t ng s n t i Công ty th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa Thơng qua vi c tìm hi u th c tr ng t công tác th m nh giá b t ng s n Vi t Nam nói chung ó su t ý ki n nh m hoàn thi n ng s n t i Khánh Hịa nói riêng, th m ngày kh ng th thi u c a nó, qua ó góp ph n thúc nh giá b t nh vai trị quan tr ng khơng y n n kinh t nư c nhà phát tri n CHƯƠNG : CƠ S LÝ LU N TH M 1.1 T ng quan v th m NH GIÁ B T nh giá th m 1.1.1 T ng quan v th m nh giá B t NG S N ng s n nh giá a Khái ni m: • Khái ni m th m Hi n có r t nhi u ba nh nghĩa v th m 1/ Th m nh giá: nh nghĩa v th m nh giá, em xin gi i thi u nh sau: nh giá s c tính v giá tr c a quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c ích ã c xác Seabrooke - Vi n 2/ Th m nh (Giáo sư W i h c Portsmouth, Vương qu c Anh) nh giá m t ngh thu t hay khoa h c v c tính giá tr cho m t m c ích c th c a m t tài s n c th t i m t th i i m, có cân nh c c nh ng nt t c i m c a tài s n xem xét t t c y u t kinh t b n c a th trư ng, bao g m lo i Trư ng Xây d ng B t 3/ Th m ng s n - u tư l a ch n (Giáo sư Lim Lan Yuan i h c Qu c gia Singapore) nh giá vi c ánh giá ho c ánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th trư ng t i m t a i m, th i i m nh t nh theo tiêu chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ( i u - Pháp l nh giá) • Th m nh viên: th m l c kinh nghi m c n thi t ng v i tư cách m t th m ti n hành công vi c th m nh giá: nh giá, doanh nghi p có ch c ho t giá (sau ây g i chung doanh nghi p th m ng theo quy nh giá tr tài s n, ho t nh viên nên có gi y phép hành ngh • Doanh nghi p th m Doanh nghi p th m nh viên v giá ngư i có ph m ch t, ng th m nh nh giá) c thành l p ho t nh c a Lu t Doanh nghi p nhà nư c, Lu t Doanh nghi p Lu t u tư nư c t i Vi t Nam Và ch u s qu n lý c a B Tài Chính l p m t công ty th m nh giá c n ph i có nh t 03 th th m nh viên thành Vi c thành l p, t ch c, qu n lý ho t ph i tuân theo quy Khi thay ng c a doanh nghi p th m nh giá nh c a pháp lu t v doanh nghi p i tên g i, thay i tr s , danh sách th m 10 ngày sau th c hi n vi c thay nh viên ch m nh t i, doanh nghi p th m nh giá ph i thông báo b ng văn b n cho B Tài b Vai trị c a th m nh giá: Giúp cho giao d ch mua bán,th ch p,…có tính cơng b ng T o i u ki n n n kinh t v n hành theo ch th trư ng Giúp minh b ch hóa th trư ng, tránh th t thoát cho Nhà nư c Ch ng phá giá hàng hóa, góp ph n xây d ng m t th trư ng c nh tranh lành m nh Là s cho ngư i s d ng k t qu th m s m,vay v n,kh u hao…,xác 1.1.2 T ng quan v th m a Khái ni m th m Th m nh giá B t trư ng t i m t nh giá B t nh giá B t nh th c hi n vi c mua nh giá tr c a tài s n ng s n ng s n: ng s n s c tính giá tr b t a i m,th i i m nh t ng s n phù h p v i th nh theo tiêu chu n Vi t Nam ho c theo thông l qu c t b Cơ s nguyên t c th m b.1 Cơ s giá tr th m nh giá B t ng s n: nh giá: b.1.1 Cơ s giá tr th trư ng: Khái ni m: “Giá tr th trư ng c a m t tài s n m c giá c tính s trư ng vào th i i m th m c mua bán th nh giá, gi a m t bên ngư i mua s n sàng mua m t bên ngư i bán s n sàng bán, m t giao d ch mua bán khách quan c l p, i u ki n thương m i bình thư ng” N i dung c hi u sau: - “Giá tr th trư ng c a m t tài s n m c giá c tính s th trư ng ” s ti n c tính tài s n có th c mua bán c mua, bán th trư ng i u ki n thương m i bình thư ng mà s mua bán ó tho mãn nh ng i u ki n c a th trư ng t i th i i m th m -" vào th i i m th m th m nh giá nh giá " ngày, tháng, năm c th ti n hành nh giá, c g n v i nh ng y u t v cung, c u, th hi u s c mua th trư ng th c hi n th m nh giá tr tài s n -"gi a m t bên ngư i mua s n sàng mua " ngư i ang có kh tốn có nhu c u mua tài s n c xác nh giá tr th trư ng - "và m t bên ngư i bán s n sàng bán " ngư i bán ang có quy n s h u tài s n (tr nh t có th t), có quy n s d ng t có nhu c u mu n bán tài s n v i m c giá t t c th trư ng - “ i u ki n thương m i bình thư ng” vi c mua bán c ti n hành y u t cung, c u, giá c , s c mua không x y nh ng c a thiên tai, t bi n ch u tác ng ch h a; n n kinh t khơng b suy thối ho c phát tri n q nóng…; thơng tin v cung, c u, giá c tài s n c th hi n công khai th trư ng - Giá tr th trư ng th hi n m c giá hình thành th trư ng cơng khai c nh tranh Th trư ng có th th trư ng nư c ho c th trư ng qu c t , có th bao g m nhi u ngư i mua, ngư i bán ho c bao g m m t s lư ng h n ch ngư i mua, ngư i bán - Giá tr th trư ng th hi n m c giá c tính mà s ó, bên bán bên mua tho thu n t i m t th i i m sau c hai bên ã kh o sát, cân nh c y h i l a ch n t t nh t cho t thông tin th trư ng trư c ưa quy t nh mua ho c quy t nh bán m t cách hoàn toàn t nguy n, khơng nhi t tình mua ho c nhi t tình bán m c Căn c xác nh giá tr th trư ng: Giá tr th trư ng c xác nh thông qua c sau: - Nh ng thông tin, d li u v m t k thu t v m t pháp lý c a tài s n; giá chuy n ng v tài s n th c t có th so sánh c th trư ng -M c s d ng t t nh t có kh mang l i giá tr cao nh t, có hi u qu nh t cho tài s n Vi c ánh giá m c li u liên quan s d ng t t nh t ph i c vào nh ng d n tài s n th trư ng - K t qu kh o sát th c t b.1.2 Cơ s giá tr phi th trư ng: Khái ni m: Giá tr phi th trư ng c a tài s n m c giá c tính c xác c khác v i giá tr th trư ng ho c có th nh theo nh ng c mua bán, trao i theo m c giá không ph n ánh giá tr th trư ng như: giá tr tài s n ang trình s d ng, giá tr u tư, giá tr b o hi m, giá tr c bi t, giá tr lý, giá tr tài s n b t bu c ph i bán, giá tr doanh nghi p, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr tài s n có th trư ng h n ch , giá tr Căn c xác tính thu nh giá tr phi th trư ng: Vi c ánh giá giá tr tài s n c c ch y u vào công d ng kinh t , k thu t ho c ch c c a tài s n c vào kh c mua bán th trư ng c a tài s n ó Giá tr tài s n ang trình s d ng giá tr phi th trư ng c xem xét t giác m t ngư i s d ng riêng bi t tài s n vào m t m c ích riêng bi t Khi ti n hành th m nh giá lo i tài s n này, th m nh viên t p trung ch y u vào khía c nh tham gia, óng góp c a tài s n vào ho t chuy n s n xu t, m t doanh nghi p… không xét ng c a m t dây n khía c nh giá tr s d ng t t nh t, t i ưu c a tài s n ho c s ti n có th có t vi c bán tài s n ó th trư ng Giá tr tài s n có th trư ng h n ch giá tr c a tài s n tính ơn chi c, ho c nh ng i u ki n c a th trư ng, ho c nh ng nhân t khác tác cho tài s n có khách hàng tìm mua, t i m t th i i m ó ng làm c i m quan tr ng c n phân bi t c a tài s n khơng ph i khơng có kh bán c th trư ng công khai mà bán c ịi h i m t q trình ti p th lâu dài hơn, t n nhi u chi phí th i gian so v i nh ng tài s n khác Giá tr tài s n chuyên dùng giá tr tài s n có tính ch t c s d ng h n h p cho m t m c ích ho c m t c bi t, ch i tư ng s d ng ó nên có h n ch v th trư ng Giá tr doanh nghi p giá tr toàn b tài s n c a m t doanh nghi p Giá tr c a m i tài s n c u thành t ng tài s n c a doanh nghi p không th tách r i không th th m nh s giá tr th trư ng Giá tr doanh nghi p ph i c xem xét t ng th tài s n, không ph i giá tr c a t ng tài s n riêng r , bao g m tài s n h u hình tài s n s h u trí tu c a doanh nghi p M t tài s n n u riêng bi t có th khơng phát huy c giá tr s d ng k t h p v i m t tài s n khác l i có th phát huy c giá tr s d ng c a tài s n ó Giá tr c a t ng tài s n riêng r óng góp c a tài s n ó vào ho t quan n th trư ng, khơng tính c xác nh d a ph n ng c a toàn b doanh nghi p nên không liên n giá tr s d ng t i ưu t t nh t c a tài s n ó s ti n mà tài s n ó mang l i c mang bán Giá tr tài s n ang trình s d ng c a doanh nghi p có xu hư ng cao giá tr th trư ng c a tài s n doanh nghi p ang kinh doanh hi u qu , thu c l i nhu n cao so v i doanh nghi p s n xu t s n ph m tương t ; ngư c l i có xu hư ng th p giá tr th trư ng doanh nghi p làm ăn hi u qu Giá tr tài s n ang q trình s d ng có xu hư ng cao giá tr th trư ng doanh nghi p có b ng sáng ch , gi y phép, h p nh ng s n ph m c bi t, ho c doanh nghi p có uy tín ng s n xu t c bi t, h ăc d ng tài s n thu c s h u trí tu khác mà doanh nghi p lo i hình kinh doanh khác khơng có Giá tr lý giá tr c tính thu c h t th i gian s d ng h u ích c a tài s n sau tr chi phí lý c tính Giá tr lý ph n ánh giá tr l i c a m t tài s n (tr t ai) tài s n ó ã h t h n s d ng c bán lý Tài s n v n có th c s a ch a, ho c c i ti n cho m c ích s d ng m i ho c có th cung c p nh ng b ph n linh ki n r i cho nh ng tài s n khác ho t ng Giá tr tài s n b t bu c ph i bán t ng s ti n thu v t bán tài s n i u ki n th i gian giao d ch c n có bán tài s n ng n so v i th i gian bình thư ng th c hi n giao d ch mua bán theo giá tr th trư ng, ngư i bán chưa s n sàng bán ho c bán không t nguy n, b cư ng ép M t cu c mua bán b t bu c liên quan n m t m c giá c hình thành m t tình hu ng mà th i gian ti p th không phù h p cho vi c mua bán ho c i u ki n ngư i bán chưa s n sàng bán ngư i mua tài s n bi t rõ vi c chưa s n sàng bán ó ho c ngư i bán ph i bán tài s n m t cách cư ng ép, không t nguy n Giá c nh ng cu c mua bán tài s n v y g i giá tr tài s n b t bu c ph i bán, không ph n ánh giá tr th trư ng Trong nh ng cu c mua bán v y th m y , chi ti t báo cáo th m nh viên ph i tìm hi u mơ t nh hồn c nh pháp lý, xã h i, t nhiên xác nh b n ch t c a vi c mua bán m c giá th hi n Giá tr c bi t giá tr tài s n c hình thành m t tài s n có th g n li n v i m t tài s n khác v m t k thu t ho c kinh t th ch thu hút s quan tâm c bi t c a m t s khách hàng ho c ngư i s d ng nên có th làm tăng giá tr tài s n lên vư t giá tr th trư ng Giá tr c bi t c a m t tài s n c hình thành v trí, tính ch t c a tài s n, ho c t m t tình hu ng c bi t c bi t th trư ng, ho c t m t s tr giá vư t giá tr th trư ng c a m t khách hàng mu n mua tài s n ó v i b t c giá có c tính h u d ng c a tài s n Giá tr tư y theo nh ng m c tiêu Giá tr th u tư giá tr c a m t tài s n u tư ã xác i v i m t ho c m t nhóm nhà nh u tư khái ni m có tính ch quan liên quan i v i m t nhà u tư riêng bi t, m t nhóm nhà 10 u n nh ng tài s n c u tư ho c m t t ch c - Thư ng xuyên c p nh t ki n th c v th m nh giá cho th m nh viên • Ki n ngh : B sung nhân viên th m Cùng v i nhu c u ngày cao c a th m t ch c th m nh nh giá nhu c u phát tri n c a nh nói chung Cơng ty th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hịa nói riêng cao tương ng Trong th i gian t i Công ty th m nh giá Thương Tín nói chung chi nhánh Khánh Hịa nói riêng s m r ng qui mô m ng lư i ho t c a ng, nâng cao ch t lư ng d ch v ,ph n u ưa thương hi u n v i m i vùng mi n c nư c nh m áp ng t i a nhu c u c a khách hàng Do ó, áp ng nhu c u phát tri n ó b sung ngu n nhân l c r t c n thi t hi n Qua ó, em có m t vài ki n ngh sau: - a d ng hóa kênh n d ng Xây d ng nh ng sách ãi ng h p d n,phù h p v i s phát tri n c a xã h i, nhu c u c a ngư i lao ng thu hút h Ki n ngh khác: i v i t nh • - Xây d ng ngân hàng d li u thông tin v giá b t theo quy nh c a Chính ph ng s n t nh tuân m b o tính minh b ch c a th trư ng b t ng s n - C n thi t ph i xây d ng nh ng trung tâm giao d ch B t ng s n Thành ph H Chí Minh Hà N i Nơi ây s cung c p nh ng thông tin v b t ng s n y k p th i Tuy hi n T nh có nh ng nơi chuyên môi gi i B t ng s n ho t ng dư i quy mơ nh chưa th c hi n úng ch c m t trung tâm giao d ch B t • - ng s n i v i nhà nư c Xây d ng quy ph c v ho t ng th m nh cho t ch c ho t nh giá 83 ng c a h th ng thông tin chung - Nâng cao vai trò c a H i th m hành lang pháp lý, giám sát hành ngh phát tri n h th ng lý thuy t th m nh giá Vi t Nam i v i th m xu t xây d ng nh viên v giá Nghiên c u nh giá phù h p v i i u ki n th c ti n t i Vi t Nam, tăng cư ng m i quan h v i quan qu n lý c a ph nh m hồn thi n h th ng pháp lý v th m nh, c ng c h th ng d ch v th m lư ng chun mơn góp ph n cho ngh th m nh ch t nh giá phát tri n nhanh b n v ng - T o m i quan h ngh nghi p v i t t c h i ngh nghi p th gi i, qua ó nh n c s giúp cho ho t ng , tài tr , h tr , trao nh giá b t ng s n nh giá c a qu c t , qua ó thúc s n nư c T ch c nh giá i kinh nghi m c a th gi i, làm nư c ta ti p c n c tiêu chu n th m y s phát tri n c a ho t ng nh giá b t m t s nư c ã phát tri n ngh th m ng nh giá như: IVSV ( y ban tiêu chu n th m nh giá qu c t ) WAVO ( hi p h i t ch c th m nh th gi i) RICS ( Vi n kh o sát chuyên nghi p Hoàng gia Anh) IRWWA ( hi p h i R.O.W qu c t - th m nh giá tr th c t ) - Th trư ng B t ng s n r t nh y c m v i nh ng bi n mơ, l m phát lãi su t; ó, n Th trư ng B t ng kinh t vĩ nh c kinh t vĩ mô s giúp n nh ng s n, t o i u ki n khai thác t t nh t ti m c a th trư ng óng góp cho n n kinh t c a t nư c 3.3 Bài h c kinh nghi m: Qua th i gian tìm hi u v vi c th c hi n phương pháp th m ng s n t i công ty c ph n th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hòa giúp em n m b t rõ v phương pháp th m hình th c t th trư ng b t nh giá b t nh giá, n m b t c tình ng s n nư c ta nói chung t nh Khánh Hịa nói riêng, nh ng h n ch v n d ng phương pháp th m nh th m ng s n t i Khánh Hịa Q trình tìm hi u giúp em hi u c r ng 84 nh b t th m nh giá b t h i th m ng s n b ng v i giá tr th c c a th trư ng i u khơng d , òi nh viên ph i bi t ch n l a phương pháp th m nh phù h p, k t h p phương pháp v i m t cách linh ho t cho k t qu th m nh mang l i chu n xác cao nh t g n v i giá tr th t c a tài s n th trư ng Th i gian tìm hi u phương pháp th m nh giá b t ng s n v i nh ng l n i th c t thu th p thông tin giúp em h c h i m r ng thêm ki n th c kinh nghi m, ti p c n v i quy trình th m cho cơng vi c c a em tương lai 85 nh th c t ó s hành trang giúp ích K T LU N Th m nh giá i m t t t y u,khách quan phù h p v i trình m i,xu th h i nh p qu c t , góp ph n xây d ng m t n n kinh t th trư ng theo nh hư ng XHCN l i y nư c ta,n n kinh t mà Nhà nư c ch qu n lý v giá dư i hình th c bình n giá,qu n lý giá có nh hư ng l n i i v i nh ng m t hàng chi n lư c n n n kinh t xăng, d u; xi măng; thép xây d ng,g o i b ph n hàng hóa d ch v c a n n kinh t th c hi n theo ch giá th trư ng ngư i mua ngư i bán th a thu n có s i u ti t vĩ mô c a Nhà nư c Hi n nay,ngh Th m th m nh giá t i Vi t Nam ã d n i vào cu c s ng,d ch v nh giá ã c m i thành ph n kinh t xã h i quan tâm,s d ng m t cơng c tài ph c v cho ho t ng giao d ch v dân s , kinh t ,tư pháp,tài chính,ngân hàng … ã ang em l i nhi u ti n ích, b o v quy n l i áng,h p pháp c a công dân, áp ng c yêu c u a d ng c a thành ph n xã h i th i kỳ h i nh p Qu c t Nó ngày kh ng vai trị,v trí quan tr ng c a nh i v i s phát tri n kinh t B S tài s n l n c a m i qu c gia có giá tr r t l n t ng giá tr tài s n qu c gia Do ó, nh giá b t hi n Th trư ng B t ng s n m t ho t ng c n thi t i s ng ng s n phát tri n m nh m , minh b ch s góp ph n làm tăng ngân sách nhà nư c thông qua thu làm tăng tài s n c nh cho n n kinh t qu c dân Th trư ng B t ng s n c a nư c ta có ti m r t l n nhu c u r t cao nhi u năm t i v i nh ng thu n l i s n có : tình hình tr nh, tăng trư ng h ng năm hút c nhi u nhà n m c cao, ch c ch n th i gian t i s thu u tư nư c qu c t u tư vào th trư ng b t ng s n Bên c nh ó, q trình ô th hóa ngày tăng làm cho th trư ng giao d ch mua bán nhà t s sôi ng tăng nhanh Vì th ,th m m t vai trò quan tr ng 86 nh b t ng s n óng L a ch n phương pháp th m th m nh thích h p tùy vào tài s n c n th m nh giúp nh viên ch n giá c phù h p g n sát v i giá tr c a tài s n th trư ng, mang l i hi u qu ó,th m xác cao cho cơng tác th m nh viên ph i hi u rõ n m v ng phương pháp th m d ng chúng m t cách thích h p,t nhu c u ngày cao c a th m ó nâng cao hi u qu th m nh Do nh v n nh ph c v t t cho nh giá Em xin chân thành c m ơn s hư ng d n ch b o t n tình c a Cô Tr n Th Thiên Kim (Giám c công ty th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hòa),Ban lãnh o anh ch khác Chi nhánh,các th y cô giáo Khoa Kinh t trư ng i h c Nha Trang ã t o i u ki n,hư ng d n em th i gian th c t p hoàn thành t t chuyên t t nghi p Tuy nhiên,v i th i gian th c t p ng n ng i lư ng ki n th c h n ch c a mình,ch c h n cịn nhi u thi u sót Em r t mong c s ch b o c a th y cô Ban lãnh o c a Chi nhánh chuyên 87 t t nghi p c a em hoàn thi n PH L C CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ THƯƠNG TÍN 25 Lý Thư ng Ki t, phư ng 7, qu n Tân Bình, TP HCM T : (08) 971 8541– Fax : (08) 971 8542 BÁO CÁO K T QU TH M NH GIÁ S : 094/10/ S-DV-KH Ngày : 11/08/2010 Trang : : Chi nhánh Công ty CP Dư c H u Giang a ch : 10 A ng Mê Linh - Phư c Ti n- Nha Trang i n tho i : (058) 3513207 : Quy n s d ng Khách hàng yêu c u T G Tài s n th m nh giá t cơng trình xây d ng a i m th m nh giá : B S t a l c t i 39/33C ng 2-4 – Nha Trang M c ích th m nh giá : Xác : Tháng 11 năm 2010 Th i i m th m nh giá nh giá tr tài s n Cơ s giá tr : Báo cáo k t qu th m nh giá c SCRValuation th c hi n m t cách khoa h c chuyên nghi p d a nh ng s tiêu chu n sau: 1.1 Cơ s pháp lý làm n n t ng Th m - Căn c Căn c H p nh giá ng D ch v Th m nh giá s 450/SCRV-TVDV ngày 03 tháng 11 năm 2010 c a Công ty C ph n Th m nh giá Thương Tín v i Chi nhánh Công ty CP Dư c H u Giang - Căn c H sơ pháp lý c cung c p - Căn c vi c th m th m nh hi n tr ng th c t kh o sát th trư ng t i th i i m nh tháng 11 năm 2010 88 - Căn c ngày cung c p h sơ (03/11/2010) - SCRValuation c vào Pháp l nh giá, văn b n hư ng d n thi hành Pháp l nh giá Tiêu chu n th m - Công ty C ph n Th m th m 1.2 nh giá c B Tài cơng nh n nh giá Thương Tín (SCRValuation) ã ti n hành nh phát hành ch ng thư th m Cơ s giá tr c a th m nh giá: Căn c vào m c ích th m ch n s giá tr th trư ng nh giá nh giá th m c i m c a tài s n, SCRValuation nh giá “Giá tr th trư ng” c a m t tài s n m c giá c tính s th trư ng vào th i i m th m c mua bán nh giá, gi a m t bên ngư i mua s n sàng mua m t bên ngư i bán s n sàng bán, m t giao d ch mua bán khách quan c l p, i u ki n thương m i bình thư ng (T GVN01) 1.3 Các nguyên t c c s d ng th m nh giá: 1.3.1 Nguyên t c s d ng t t nh t có hi u qu nh t: Vi c s d ng t t nh t có hi u qu nh t c a tài s n t c m c h u d ng t i a nh ng hoàn c nh kinh t - xã h i th c t phù h p, có th cho phép v m t k thu t, v pháp lý, v tài em l i giá tr l n nh t cho tài s n 1.3.2 Nguyên t c d tính l i ích tương lai: Giá tr c a tài s n có th c xác nh b ng vi c d tính kh sinh l i tương lai 1.3.3 Các nguyên t c khác: Thay th , óng góp, cung - c u c i m tài s n th m nh giá: ST TÊN VĂN S , NGÀY T B N BAN HÀNH N I DUNG NƠI C P Ch ng nh n Ông Nguy n Văn Gi y ch ng S : 12950 nh n quy n ngày s d ng t 08/12/2006 Hùng bà Lê th Kim Thoa c công nh n quy n s d ng t 39/33C ng 2-4 phư ng V n Th ng thành ph Nha Trang v i di n tích 58,2 m2 89 y Ban Nhân Dân thành ph Nha Trang 2.1 c i m kinh t k thu t: 2.1.1 i v i quy n s d ng V trí: B t ng s n th m t: nh t a l c n m h m ng 2-4, h m r ng g n 2m,h m thông ng Hà Thanh, ng Hà Thanh r ng kho ng 4m; cách ng Hà Thanh kho ng 40m cách ng Tr n Quý Cáp kho ng 100m Khu v c vào mùa mưa thư ng b ng p l t Là nơi t p trung ông dân cư Môi trư ng: mơi trư ng s ng n nh 2.2.2 Cơng trình xây d ng tài s n Tên h ng m c t: Di n tích (m2) c i m kinh t – k thu t B S g m có 03 t ng, 01 tr t, 02 l u Ct xây d ng N n lát g ch ceramic 30x30, tư ng g ch, sơn nư c, c a s t 174,6 kéo Tr n bêtông c t thép c a vào nhơm kính C u thang mài, tay v n s t Phương th c ti n hành: Th m nh hi n tr ng B t ng s n dư i s ch ng ki n c a bà Lê Th Kim Thoa ch s h u nhà Các h sơ, tài li u thông tin liên quan n tài s n th m nh giá c thu th p th trư ng thông tin t ngân hàng d li u c a SCRValuation Các h sơ tài li u thông tin liên quan n tài s n th m nh giá Bà Nguy n Th Kim Ngân cung c p Tham kh o, nghiên c u, phân tích so sánh giá th trư ng th i i m tháng 11/2010 ng d ng phương pháp th m 4.1 Quy n s d ng nh giá: t: a Thông tin th trư ng: Tham kh o giá giao d ch c a Báo tu i tr ngày 02/11/2010: Giá vàng SJC là: 33.730.000 ng/lư ng SJC (giá bán) 90 B ng thông tin tài s n so sánh N i dung TSSS1 N i dung TSSS2 H m C Chi DT (m x m) h m 50 LH: 0983767777 Di n tích Liên h : 0983819024 A.Minh Liên h : 0983767777 x 20=60m2 t ng Nai TSSS3 40,17m2 DTSD t H m Dương Hi n Quy n x 10=70m2 40,17 m2 C u trúc Nhà c p Pháp lý Nhà nát S Rao bán: t tr ng S S 750.000.000 600.000.000 600.000.000 Giao d ch 700.000.000 550.000.000 540.000.000 CLCL(%) 78.000.000 13.691.810 7.714.286 ( Giá: ( ng) 65% ng ơn giá xd ( /m2) 2.000.000 ơn giá QSD ( /m2) 10.366.670 b Các bư c i u ch nh: Phân tích N i dung Pháp lý nh tính: B S1 B S2 B S3 S S S - L i th kinh doanh B ST V trí - L i th kinh doanh B ST - L i th kinh doanh B ST - Giao thông tương ng TST - Giao thông tương ng TST - Giao thông tương ng TST - Môi trư ng s ng tương ng B ST - Môi trư ng s ng tương ng B ST - Môi trư ng s ng tương ng B ST - An ninh tương B ST - An ninh tương B ST - An ninh tương B ST ng 91 ng ng Quy mơ, kích thư c, hình dáng - Quy mơ di n tích tương ng B ST - Quy mơ di n tích tương ng B ST - Quy mơ di n tích tương ng B ST - Kích thư c - Kích thư c tương ng B ST B ST - Kích thư c tương ng B ST - Hình dáng tương ng B ST - Hình dáng tương ng B ST Phân tích - Hình dáng tương ng B ST nh lư ng: N i dung TSSS1 ơn giá trư c i u ch nh TSSS2 TSS3 10,366,670 13,691,810 7,714,286 Pháp lý 0% 0% 0% V trí 4% 2% 7% L i th kinh doanh 4% 2% 7% L i th giao thông 0% 0% 0% L i th môi trư ng 0% 0% 0% L i th an ninh 0% 0% 0% Quy mơ, kích thư c, hình dáng 2% 0% 0% Quy mơ 0% 0% 0% Kích thư c 2% 0% 0% Hính dáng 0% 0% 0% T ng i u ch nh 6% 2% 7% Giá sau i u ch nh 10,988,670 ơn giá Bình qn - Giá 8,254,286 11,069,534 Làm trịn • Nh n 13,965,646 11,070,000 nh: t t i 39/33C ng 2-4 phư ng V n Th ng, thành ph Nha Trang có giá bình qn 11.070.000 /m2 • K t lu n: - Phân tích nh ng thu n l i h n ch c a tài s n th m ng thái th trư ng giao d ch b t ng s n t i th i SCRValuation ánh giá m c giá quy n s d ng nh giá, phân tích i m th m nh giá t t i 39/33C ng 2-4 phư ng V n Th ng, thành ph Nha Trang t i th i i m tháng 11/2010 11.070.000 /m2 92 VT: Di n tích (m2) 58,2 T ng c ng Tên tài s n Quy n s d ng t ng Giá tr th trư ng ơn giá Thành ti n 11.070.000 644.274.000 644.274.000 4.2 Cơng trình xây d ng : VT: Di n tích (m2) Cơng trình xây d ng Cơng trình xây d ng 174.60 Giá tr th trư ng CLCL (%) 90% ng ơn giá Thành ti n 3,000,000 471,420,000 T ng c ng 471,420,000 4.3 K t qu VT: Stt Tên tài s n ng Giá tr th trư ng 644.274.0900 Quy n s d ng t Cơng trình xây d ng 471.420.000 T ng c ng 1.115.694.000 Nh n xét: T th m nh giá ã ti n hành tham kh o giá th trư ng theo yêu c u th m i v i tài s n th m nh nh giá c a Chi nhánh Công ty CP Dư c H u Giang t i th trư ng Thành ph Nha Trang.Qua ánh giá so sánh, t th m m c giá c nh tranh nh giá ch n làm s tr l i cho khách hàng K t lu n: T th m nh giá ánh giá giá tr th trư ng B S t i 39/33C ng 2-4 phư ng V n Th ng, thành ph Nha Trang có ti t theo yêu c u th m c i m kinh t - k thu t, c mô t chi nh giá c a Chi nhánh Công ty CP Dư c H u Giang t i th i i m tháng 11/2010 là: 1.115.694.000 trăm chín mươi b n ngàn ng (M t t m t trăm mư i lăm tri u sáu ng ch n) 93 Các i u ki n kèm theo k t qu th m - K t qu th m nh giá nh giá ch xác nh n giá tr th trư ng iv iB St i 39/33C ng 2-4 phư ng V n Th ng, thành ph Nha Trang theo yêu c u th m nh giá c a Chi nhánh Công ty CP Dư c H u Giang t i th i i m a i m th m nh giá T th m nh giá Ki m soát Tr n Th Thiên Kim Th m Thái M Vui nh viên v giá Ban giám Th m 94 c nh viên v giá CÔNG TY C PH N TH M NH GIÁ THƯƠNG TÍN 25 Lý Thư ng Ki t, phư ng 7, qu n Tân Bình, TP HCM T : (08) 971 8541– Fax : (08) 971 8542 , ngày tháng năm… CH NG THƯ TH M NH GIÁ Kính g i: Theo ngh c a ông/bà/ doanh nghi p … t i văn b n s ngày v vi c th m nh giá M c ích th m Xác nh giá: nh giá tài s n ph c v m c ích Th i i m th m nh giá: T i th i i m th m nh giá (ngày … tháng năm ) Cơ s th m nh giá (nêu rõ nh ng c ch y u th m nh giá) - Căn c h sơ, gi y t pháp lý ông/bà/ doanh nghi p cung c p (kèm theo công văn ngh s ) - Gi y ch ng nh n quy n s d ng ts ngày tháng năm c a U ban Nhân dân t nh c p cho - Gi y phép xây d ng s ngày (n u có) - B n v hồn cơng (n u có) - H sơ quy t tốn cơng trình (n u có) - Nh ng c pháp lý khác Th c tr ng 4.1 t, nhà, t: - V trí: mơ t c th v trí a gi i hành chính, v trí - Di n tích: t ng di n tích, di n tích t ng ph n, kích thư c chi u - Tình tr ng pháp lý 95 a lý, hư ng 4.2 Nhà: - Mô t chung: lo i nhà, c p nhà, di n tích xây d ng, di n tích s d ng, s t ng, s phòng - K t c u: k t c u t ng th toàn b nhà t ng b ph n (móng, tư ng, mái ) - Th c tr ng: mô t chi ti t t ng b ph n c u thành nhà (n n, tư ng, mái, c a, cơng trình ph , ban công ): lo i v t li u, thi t b c s d ng, tình tr ng th c t t ng b ph n 4.3 Tài s n: - Các th ng s k thu t, th c tr ng c a tài s n - Tính pháp lý c a tài s n Phương pháp th m K t qu th m nh giá: S d ng phương pháp nh giá: Trên s tài li u ông/bà/ công ty cung c p, qua kh o sát th c t t i hi n trư ng; v i phương pháp th m doanh nghi p th m nh giá c áp d ng tính tốn, nh giá (ghi rõ tên doanh nghi p) thông báo k t qu th m nh giá tài s n t i th i i m sau: Giá t: Giá nhà: T ng giá tr t nhà: Làm tròn (vi t b ng ch : ng) Doanh nghi p, t ch c th m nh giá tr l i s theo quy nh c a pháp lu t hi n hành Th m ông/ bà/ quý ơn v có Giám nh viên v giá c (ký tên, óng d u) (ký tên) 96 97 ... nh giá Thương Tín – Chi nhánh Khánh Hịa 2.2.1 Quy trình th m nh giá t i trung tâm th m nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh Hòa Trung tâm th m Th m B t nh giá B t nh giá Thương Tín – chi nhánh Khánh. .. nh giá bao g m: Phương pháp so sánh tr c ti p Phương pháp chi phí Phương pháp thu nh p Phương pháp th ng dư Phương pháp l i nhu n Trong vi c s d ng phương pháp ti n hành th m nh giá, khơng có phương. .. nh giá B t ng s n ng Phương pháp nghiên c u: tài c nghiên c u d a s phương pháp: Phương pháp quan sát Phương pháp phân tích, ánh giá Phương pháp thu th p thơng tin Phương pháp t ng h p Phương pháp