BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 1 MỤC LỤC 2 LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà ở. Để quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách trong đó chính sách thuế đóng một vai trò hết sức quan trọng. Tuy nhiên, cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường bất động sản ngầm. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinh doanh bất động sản. Đặc biệt một vài năm gần đây hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ gây ra những cơn sốt giá giả tạo. Tình trạng "đóng băng" trên thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa có biện pháp tháo gỡ. Để giải quyết tình trạng trên, một trong những đòi hỏi cấp thiết là các chính sách tài chính của Nhà nước đặc biệt là chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi mới và hoàn thiện hơn nữa. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, qua quá trình thực tập và tìm hiểu hoạt động tại Trung tâm thông tin, tư vấn và dịch vụ bất động sản, thuộc Cục quản lý cộng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọn đề tài "Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" làm chuyên đề thực tập của mình. Kết cấu của chuyên đề gồm 3 phần: Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. 3 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Do kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót, em mong nhận được nhiều ý kiến để chuyên đề hoàn thiện hơn. Em cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của thầy giáo TS. Hoàng Xuân Quế và Trung tâm tư vấn và dịch vụ bất động sản đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành chuyên đề này. 4 CHƯƠNG 1 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm và đặc điểm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" . Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất". Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là 5 bất động sản lại có những khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng có nước lại được coi là bất động sản; lúc này được coi là bất động sản nhưng lúc khác lại là động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau: * Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. * Bất động là hàng hoá có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. * Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói rằng, hàng hoá bất 6 động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. * Hàng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. 1.1.1.2. Khái niệm về đặc điểm thị trường bất động sản. * Khái niệm: Thị trường bất động sản là tồng hòa các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời loạn nhất định. Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. * Đặc điểm của thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng phát triển. Thị trường bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: • Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường 7 bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. • Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. • Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. •Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm 8 hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn. • Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển. • Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản- một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền, không thể di dời nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị 9 trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. 1.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản. 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất 10 [...]... tế phát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản • Khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó Trên thị trường bất động sản, ... tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản + Nhà nước 16 Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là người tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là người cung và người cầu bất động sản) Với tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước xây dựng... được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không được phát triển Đây là nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 1.2 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Hệ thống chính sách đối với bất động sản • Thuế sử dụng đất Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước... động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế 1.2.3 Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường. .. dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trường các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh • Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: + Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản. .. động sản •Chưa nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Sự xuất hiện của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường mà ở đó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu... giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức; khắc phục tình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước 22 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1.1 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường. .. đến sự phát triển của thị trường bất động sản 13 • Tập quán, truyền thống và thị hiếu Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất hạn chế Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp của thị trường bất động. .. ngày càng mở rộng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản 1.1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản • Sự phát triển kinh... dịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản . NGHIỆP Đề tài Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 1 MỤC LỤC 2 LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình thành, phát triển. chuyên đề này. 4 CHƯƠNG 1 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm và đặc điểm bất. tập của mình. Kết cấu của chuyên đề gồm 3 phần: Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất