+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay thế NĐ 60). Nếu thực hiện như trên, hình dung người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn. Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp. 2.4.3. Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.3.1. Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê (Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Phân tích sơ đồ: Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình, cá nhân) chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về mức nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện. Cơ quan công chứng Hộ gia đình, cá nhân Kho bạc quận Thanh Khê - Thông báo nộp tiền - Trao GCN - Trả hồ sơ Hồ sơ đăng ký Số liệu địa chính 1. N ếu ph ải c ấp VP đăng ký QSD đất quận 1. Nếu phải cấp GCN - GCN - Hồ sơ 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng - Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Nếu phải cấp GCN - Thẩm tra hồ sơ - Công khai hồ sơ - Trích lục trích đo 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình Phòng tài nguyên qu ận Loại, mức nghĩa v ụ t ài ch ính Chi cục thuế qu ận Thanh Kh ê Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký cần phải cấp mới giấy chứng nhận hoặc kèm chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trình Phòng Tài nguyên, Phòng Tài nguyên có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định. 2.4.3.2. Thực trạng thực hiện quy trình trong quản lý chuyển quyền sử dụng đất thuộc quận. Năm 2006, điểm nổi bật trong công tác cải cách hành chính ở quận Thanh Khê là thực hiện thí điểm thành công cơ chế “một cửa liên thông” trong tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai, sự liên thông từ cấp phường đến quận cơ bản thuận lợi, sự phối hợp giữa các cơ quan Tư pháp, Công chứng chứng thực, Ngân hàng, Thi hành án, Chi cục thuế quận, Kho bạc quận trong việc triển khai quy trình, thực hiện các quy định về đăng kí biến động đất đai tại địa Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com phương tương đối tốt, không xảy ra sai phạm, không gây mất nhiều thời gian cũng như đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thái độ phục vụ nhân dân của cán bộ công chức tốt hơn; công khai các thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản hơn (trong đó có quy trình đăng ký chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa ” tại quận vẫn còn có những hạn chế, thiếu sót như: sử dụng biểu mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số loại thủ tục, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa thống nhất và chưa đúng quy định, một số hồ sơ giải quyết trả kết quả chưa đúng hẹn và một số khác được tiếp nhận trong thời gian đầu khi triển khai thực hiện đề án “một cửa” tại quận giải quyết còn chậm so với thời gian theo quy định. Ngoài ra công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất. Nguyên nhân của tình trạng trên, trước hết là do nhận thức pháp luật về đất đai chưa đồng bộ, đầy đủ và thống nhất, thiếu sự kết hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chuyên môn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận với nhau và giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với một số cơ quan, đơn vị có liên quan, thiếu biện pháp kiểm tra giám sát thường xuyên để kịp thời đánh giá rút kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện. Nhìn chung, công tác quản lý và thực hiện theo quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở quận đã có nhiều bước cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong tương lai cần thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai không còn mang nặng tính thủ công để có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất, tạo sự kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan với nhau, tiếp tục cải cách thủ tục Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com hành chính cũng như thời gian giải quyết hồ sơ để không gây mất thời gian đi lại của nhân dân. 2.4.4. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.4.1. Công tác thanh tra, kiểm tra chuyển quyền sử dụng đất Công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gia khá dài thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; lúc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt trở thành giá ảo làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Đây là một công tác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấn đề này chưa được thực hiện do cơ chế phân cấp. Từ năm 1997, sau khi quận thành lập, công tác thanh tra, kiểm tra đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được coi trọng, với chức năng thẩm quyền của mình, quận thường xuyên tổ chức đoàn thanh tra, bao gồm các ngành liên quan, hữu quan như Thanh tra Nhà nước, Phòng quản lý đô thị, Đội quy tắc để tiến hành thanh tra, kiểm tra đối với các sai phạm về đất đai như: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com -Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất như chuyển nhượng đất bất hợp pháp, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích sau chuyển nhượng… - Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp, các hợp tác xã. Ngoài ra quân còn phối hợp với đoàn thanh tra ngành địa chính thành phố tổ chức thanh tra, kiểm tra các tổ chức đơn vị, cơ quan đóng trên địa bàn quận. Kết quả cụ thể được thể hiện ở bảng: Tình hình vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê (1997-2006) Bảng 6 Sử dụng sai mục đích Lấn chiếm đất đai Chuyển nhượng trái thẩm quyền STT Tên phường Số hộ Diện tích (m 2 ) Số hộ Diện tích (m 2 ) Số hộ Diện tích (m 2 ) 01 An Khê 38 4.500 10 1.500 77 02 Thanh Khê Tây 50 6.500 25 4.000 32 5.600 03 Thạc Gián 16 1.200 6.000 04 Chính Gián 20 3.000 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 05 Tân Chính 25 1.500 06 Xuân Hà 40 5.000 Tổng cộng 88 11.000 136 16.200 109 11.600 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhận xét: Chuyển nhượng trái thẩm quyền là 109 hộ trong đó 77 hộ gồm 11000m 2 do hợp tác xã hai phường An Khê, Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng cho người dân diện tích đất nông nghiệp để làm nhà ở. Trên cơ sở kết luận đoàn thanh tra quận xử lý ra quyết định cảnh cáo. Thu hồi toàn bộ số tiền ban chủ nhiệm hợp tác xã đã thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, đồng thời tiến hành kiểm điểm ban chủ nhiệm hợp tác xã. Còn những hộ đã xây dựng công trình nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng, quận báo cáo về thành phố xin được giao quyền sử dụng đất cho các hộ có thu tiền sử dụng đất theo quy định. 32 hộ còn lại là những hộ tái định cư thuộc chung cư khối 6 (Phú Lộc) thuộc phường Thanh Khê Tây đã tự ý chuyển nhượng sai quy định bằng viết giấy trao tay. Đây là những hộ được thành phố bố trí lại chỗ ở trong khu chung cư nhưng lại không ở mà bỏ trống rồi sang nhượng hoặc cho thuê lại mà không được phép của cơ quan có thẩm quyền. Nguyên nhân dẫn đến sai phạm trên do cán bộ địa chính các phường còn hạn chế trong công tác chuyên môn, các ngành liên quan của quận chưa thường xuyên kiểm tra đôn đốc việc quản lý và sử dụng đất đai của cấp phường. Hơn nữa cán bộ thanh tra thuộc phòng Tài nguyên quận quá ít về số lượng (3 người chuyên trách về thanh tra đất đai). Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 2.4.4.2. Thực trạng công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận. Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp để lập lại kỷ cương. Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý các hoạt động liên quan đến đất đai trở nên sôi động và phức tạp. Trước tình hình đó, một mặt quận đã tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, mặt khác đã phối hợp với các ngành chuyên môn cấp trên mở lớp tập huấn cho cán bộ nhất là cán bộ địa chính phường, nhờ vậy phần lớn các vụ việc dần dần được giải quyết hoà giải ở cấp phường. Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, đất đai liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê từ năm 1997 – 2006 Bảng 7 Số đơn thuộc thẩm quyền STT Năm Tổng số đơn thư Tổng số Tố cáo Khiếu nại Tranh chấp Số đơn không thuộc thẩm quyền Số đơn đã giải quyết Số đơn còn tồn đọng 01 1997 54 48 0 06 42 06 46 02 02 1998 48 40 0 03 37 08 37 03 03 1999 45 34 01 05 28 11 28 06 04 2000 58 49 04 07 38 09 44 05 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 05 2001 66 50 01 12 37 16 47 03 06 2002 43 38 02 05 31 05 37 01 07 2003 73 61 0 04 57 12 55 06 08 2004 49 45 01 07 37 04 42 03 09 2005 52 52 01 08 43 0 51 01 10 2006 79 79 0 12 67 0 78 01 Tổng cộng 567 496 10 69 417 71 465 31 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Từ năm 1997 đến nay, quận đã tiếp nhận 567 đơn thư trong đó tổng số đơn tranh chấp chiếm đại đa số. Tình hình vi phạm nổi bật ở một số trường hợp: Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, hộ gia đình…) trong đó có những chủ thể không cùng cư rú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác nhau; tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng tặng cho nhà. Với phương châm nâng cao công tác hoà giải, do đó các vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết thấu tình đạt lý, dứt điểm, không để tồn đọng hồ sơ, không có đơn vượt cấp, và báo cáo Uỷ ban nhân dân quận đề xuất hướng giải quyết theo đúng pháp luật. 2.5. Nhận xét chung về thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị. Qua số liệu từng năm nhìn chung công tác giải quyết đơn thư của quận được giải quyết kịp thời dứt điểm, đầu tiên phải được đặt ra là cán bộ phòng quản lý đô thị, phòng tài nguyên môi trường hiện nay được phân công đảm nhiệm đã nỗ lực hết mình cùng với sự am hiểu về quy định của pháp luật, với kinh nghiệm nhiều năm trải nghiệm nên trực tiếp tổ chức hoà giải thành công nhiều vụ việc. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, quận đã góp phần quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế của thành phố nói chung và quận Thanh Khê nói riêng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đường lối giải quyết các tranh chấp còn khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, nhiều vụ phải xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình. Nguyên nhân của tình trạng trên bao gồm: - Một bộ phận đội ngũ cán bộ xét xử còn hạn chế về năng lực. - Pháp luật đất đai của nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn bản dưới luật rất nhiều nhưng tản mạn, còn chồng chéo, mâu thuẫn nhau. - Việc quản lý hồ sơ về nhà, đất của các cơ quan chức năng rất lỏng lẻo, thiếu chính xác, có trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ. - Bộ luật dân sự quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn hoặc không thống nhất với các ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà vẫn không có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nh, đất hoặc bán quyền thuê nhà, đất…) - Các cơ quan có trách nhiệm ở trung ương chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp, gây khó khăn cho các địa phương áp dụng pháp luật khi xét xử. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê (Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Phân tích sơ đồ: Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình,. làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời,. http://www.simpopdf.com -Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất như chuyển nhượng đất bất hợp pháp, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích sau chuyển