CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN Thẩm định dự án đầu tư định cho vay dài hạn doanh nghiệp 1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư cho vay doanh nghiệp Thẩm định dự án đầu tư trình áp dụng kỹ thuật phân tích tồn diện nội dung dự án thiết lập theo trình tự hợp lý theo tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật đòi hỏi ngành quốc gia để đến kết luận xác hiệu tài chính, hiệu kinh tế xã hội môi trường nhằm đáp ứng yêu cầu mục tiêu phát triển quốc gia chủ đầu tư 1.2 Thẩm định thông số dự báo thị trường doanh thu Các thông số dự báo thị trường thông số dùng làm để dự báo tình hình thị trường thị phần doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường; qua đó, ước lượng doanh thu dự án Do vậy, mức độ xác doanh thu ước lượng phụ thuộc lớn vào thông số Các thông số dự báo thị trường sử dụng khác tùy theo ngành loại sản phẩm Nhìn chung, thơng số thường gặp bao gồm: - Dự báo tăng trưởng kinh tế - Dự báo tỷ lệ lạm phát - Dự báo tỷ giá hối đoái - Dự báo kim ngạch xuất nhập - Dự báo tốc độ tăng giá - Dự báo nhu cầu thị trường loại sản phẩm dự án đầu tư - Ước lượng thị phần doanh nghiệp - Ngồi ra, cịn có nhiều loại thơng số dự báo khác tùy theo dự án, chẳng hạn công suất máy móc thiết bị,… Đối với nhân viên tín dụng nên thực việc sau đây: - Nhận thẩm định dự án thuộc ngành mà có kiến thức am hiểu kỹ tình hình thị trường ngành - Tổ chức tốt sở liệu lưu trữ thông tin liên quan đến ngành mà phụ trách - Liên hệ thơng số dự án thẩm định với thông số tương ứng dự án triển khai sở sản xuất tương tự hoạt động - Viếng thăm, quan sát, thảo luận trao đổi thêm với phận liên quan doanh nghiệp để có thêm thơng tin, hình thành kỳ vọng hợp lý thông số thẩm định 1.3 Thẩm định thơng số xác định chi phí Tương tự dự báo thị trường doanh thu, có thông số dùng để làm dự báo chi phí hoạt động dự án Các thơng số đa dạng thay đổi tùy theo đặc điểm công nghệ sử dụng loại dự án Thông thường thông số chuyên gia kỹ thuật chuyển gia kế toán quản trị ước lượng đưa Các thông số dùng để làm sở xác định chi phí thường thấy bao gồm: - Cơng suất máy móc thiết bị; - Định mức tiêu hao lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động, - Đơn giá loại chi phí lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu, lượng,… - Phương pháp khấu hao, tỷ lệ khấu hao - Ngồi ra, cịn có nhiều loại thơng số dự báo khác tùy theo dự án, chẳng hạn công suất máy móc thiết bị,… 1.4 Thẩm định dịng tiền Trong cơng tác lập phân tích dự án đầu tư, người ta quy ước ghi nhận dòng tiền dự án thời điểm cuối năm bao gồm: - Dòng tiền vào - Dòng tiền - Dòng tiền dự án Điều quan trọng thẩm định dòng tiền xem xét cách thức xử lý loại chi phí ước lượng dịng tiền có hợp lý hay khơng Thơng thường, nhân viên tín dụng cần ý cách xử lý loại chi phí sau: + Chi phí hội: khoản thu nhập mà cơng ty phải sử dụng nguồn lực cơng ty vào dự án Chi phí hội khơng phải khoản thực chi tính vào dịng tiền, khoản thu nhập mà công ty phải thực dự án Khi thẩm định cần ý xem khách hàng có tính loại chi phí vào dịng tiền hay không? Thông thường, khách hàng dễ bỏ quên không kể loại chi phí + Chi phí chìm: chi phí phát sinh trước có định thực dự án Vì vậy, dù dự án có th ực hay khơng chi phí xảy Do đó, chi phí chìm khơng tính vào dịng tiền dự án Sở dĩ chi phí chìm khơng tính vào dịng tiền dự án vì, loại chi phí khơng ảnh hưởng đến việc định đầu tư hay không đầu tư dự án Các dạng điển hình chi phí chìm bao gồm chi phí nghiên cứu phát triển sản phẩm, chi phí nghiên cứu tiếp thị, chi phí thuê chuyên gia lập dự án Khi thẩm định cần để ý cách xử lý loại chi phí thường khách hàng kể ln loại chi phí vào dịng tiền + Chi phí lịch sử: chi phí cho tài sản sẵn có cơng ty, sử dụng cho dự án Chi phí có tính vào dịng tiền dự án hay khơng tùy thuộc vào chi phí hội tài sản Nếu chi phí hội tài sản khơng khơng tính, tài sản có chi phí hội tính vào dịng tiền dự án trường hợp chi phí hội Khi thẩm định cần ý loại chi phí thường bị khách hàng bỏ qua ước lượng dòng tiền Một số lưu ý đánh giá dòng tiền: - Thu nhập dự án đầu tư lợi nhuận sau thuế khấu hao - Chi phí hội khơng phải khoản thực chi tính vào dịng tiền + Nhu cầu vốn lưu động: nhu cầu vốn dự án cần để tài trợ cho nhu cầu tồn quỹ tiền mặt, khoản phải thu, tồn kho sau trừ khoản bù đắp từ khoản phải trả Nhu cầu vốn lưu động = tồn quỹ tiền mặt + khoản phải thu + tồn kho – khoản phải trả Khi nhu cầu vốn lưu động tăng dự án cần khoản chi tăng thêm, ngược lại nhu cầu vốn lưu động giảm xuống, dự án có khoản tiền thu + Thuế thu nhập công ty: xác định dựa vào bảng dự báo kết kinh doanh tính vào dịng tiền dự án Thuế thu nhập công ty chịu tác động phương pháp tính khấu hao sách vay nợ dự án khấu hao lãi vay chi phí trừ trước tính thuế nên làm giảm tiền thuế phải nộp giúp dự án tiết kiệm thuế + Các chi phí gián tiếp: dự án thực làm tăng chi phí gián tiếp cơng ty, chi phí gián tiếp tăng thêm phải tính tốn xác định đưa vào dòng tiền dự án Chi phí gián tiếp kể bao gồm tiền lương chi phí văn phịng cho nhân viên quản lý dự án + Dòng tiền tăng thêm: lưu ý trường hợp xem xét dự án công ty hoạt động lợi ích chi phí dự án xác định sở lợi ích chi phí tăng thêm trường hợp có dự án so với trường hợp khơng có dự án Lạm phát ảnh hưởng lớn đến kết dự án Vì ước lượng dòng tiền cần ước lượng tỷ lệ lạm phát kỳ vọng, lạm phát cao làm cho lợi ích mang lại từ dự án tương lai không đủ bù đắp cho khoản đầu tư hôm Lãi suất chiết khấu danh nghĩa xác định theo công thức: Lãi suất chiết khấu danh nghĩa = lãi suất chiết khấu thực + tỷ lệ lạm phát Khi thẩm định cần ý xem khách hàng có xử lý lạm phát ảnh hưởng đồng thời lên doanh thu chi phí ước lượng dịng tiền hay khơng Thường khách hàng bỏ qua yếu tố lạm phát, xử lý lạm phát yếu tố làm tăng giá bán; đó, tăng doanh thu mà vơ tình hay cố ý bỏ qua yếu tố lạm phát làm tăng chi phí đồng thời với tăng doanh thu + Tách biệt định đầu tư định tài trợ Dự án thực phần từ vốn vay, phần từ vốn cổ đông Tuy nhiên, thẩm định để định cho vay đánh giá hiệu dự án dựa quan điểm ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, dựa quan điểm chủ đầu tư Dựa quan điểm ngân hàng, muốn biết dự án có hiệu hay khơng thân quan hệ lợi ích chi phí phát sinh từ dự án, khơng quan tâm đến tác động địn bẩy tài Do đó, để đánh giá thực chất hiệu dự án nên xem xét dự án điều kiện loại bỏ hoàn toàn tác động việc tài trợ Vì vậy, khơng nên đưa giá trị khoản vay, giá trị trả nợ gốc lãi vay vào dòng tiền dự án Điều giúp loại bỏ tác động đòn bẩy tài tách bạch định đầu tư với định tài trợ vốn 1.5 Thẩm định chi phí sử dụng vốn Chi phí sử dụng vốn chi phí mà doanh nghiệp dự án phải trả huy động nguồn vốn Nhìn chung doanh nghiệp huy động vốn từ nguồn để tài trợ cho dự án là: vốn chủ sở hữu nợ vay Do đó, chi phí sử dụng vốn bao gồm loại chi phí sử dụng nợ chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu, vốn chủ sở hữu chia thành vốn cổ phần ưu đãi vốn cổ phần thường + Chi phí sử dụng nợ vay Doanh nghiệp huy động nợ hình thức vay tổ chức tài trung gian ngân hàng phát hành trái phiếu vay nợ trực tiếp thị trường vốn Dù vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, chi phí trả lãi tính trừ khỏi lợi nhuận trước chịu thuế Vì vậy, thực chất chi phí sử dụng nợ doanh nghiệp chi phí sử dụng nợ sau điều chỉnh thuế + Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu bao gồm chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi chi phí sử dụng vốn cổ phần thường - Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi: chi phí mà doanh nghiệp phải trả cho việc huy động vốn cổ phần ưu đãi Cổ tức trả cho cổ phiếu ưu đãi cố định vĩnh viễn huy động doanh nghiệp phải tốn chi phí phát hành, thu nhập doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ưu đãi giá bán trừ chi phí phát hành Cổ tức ưu đãi khơng khấu trừ thuế tính thu nhập chịu thuế Vì chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi không điều chỉnh thuế Điều làm cho chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi cao chi phí sử dụng nợ Vì doanh nghiệp thường thích sử dụng địn bẩy tài nợ cổ phần ưu đãi Khi thẩm định cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi cần lưu ý khách hàng dễ bỏ qua chi phí phát hành, đó, dẫn đến ước lượng chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi thấp so với thực tế - Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường: Trong thẩm định chi phí sử dụng vốn, vấn đề thẩm định cách tính chi phí sử dụng vốn cổ phần thường dễ xảy sai sót Để ước lượng chi phí vốn cổ phần thường (bao gồm lợi nhuận giữ lại vốn cổ phần tăng thêm), hay nói cách khác để xác định lãi suất sinh lời yêu cầu chủ sở hữu, lý thuyết có hai cách tiếp cận: dùng mơ hình Gordon hay cịn gọi mơ hình tăng trưởng cổ tức, dùng mơ hình định giá tài sản vốn (CAPM) ˆ Mơ hình tăng trưởng cổ tức (Gordon): dùng để xác định chi phí sử dụng vốn cổ phần thường, bao gồm vốn cổ phần phát hành lợi nhuận tích lũy doanh nghiệp Ưu điểm mơ hình đơn giản, dễ hiểu dễ áp dụng Nhược điểm mơ hình áp dụng doanh nghiệp không chia cổ tức, không phù hợp phải giả định tỷ lệ tăng trưởng cổ tức cố định Mặt khác mơ hình khơng thể cách rõ ràng mối quan hệ lợi nhuận rủi ro mức độ điều chỉnh rủi ro lãi suất sinh lời yêu cầu dự án doanh nghiệp ˆ Mơ hình định giá tài sản vốn (CAPM) : trường hợp doanh nghiệp khơng chia cổ tức sử dụng mơ hình để ước lượng chi phí sử dụng vốn cổ phần thường Mơ hình CAPM cho lãi suất sinh lời yêu cầu khoản đầu tư phụ thuộc vào yếu tố sau đây: - Lãi suất phi rủi ro - Lãi suất đền bù rủi ro thị trường - Rủi ro hệ thống tài sản đầu tư so với rủi ro bình quân thị trường Mơ hình cho thấy điều chỉnh trực tiếp lợi nhuận rủi ro tài sản, sử dụng rộng rãi mơ hình tăng trưởng cổ tức Trong thực tế hai phương pháp ước lượng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu thường cho kết khác Tùy theo quan điểm, thơng thường để dung hịa người ta thường lấy trung bình kết ước lượng 1.6 Thẩm định tiêu đánh giá hiệu dự án đầu tư Khi định đầu tư khách hàng dựa vào tiêu đánh giá dự án NPV, IRR, PP, PI Tương tự, định cho vay ngân hàng dựa vào tiêu Tuy nhiên, lập dự án nộp vào ngân hàng mục tiêu khách hàng muốn vay vốn ngân hàng nên bóp méo tiêu Do vậy, nhân viên tín dụng cần thẩm định để xác định rõ thực chất dự án + Thẩm định tiêu giá ròng (NPV): Đây tiêu dùng để đánh giá hiệu dự án đầu tư thể giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho doanh nghiệp Giá trị ròng (NPV) tổng giá dòng tiền ròng dự án với lãi suất chiết khấu thích hợp Kết NPV có trường hợp sau đây: ˆNPV > : có nghĩa dự án có lãi suất sinh lời cao chi phí hội vốn (lãi suất sinh lời cao lãi suất chiết khấu) ˆNPV = : có nghĩa dự án có lãi suất sinh lời với chi phí hội vốn (lãi suất sinh lời với lãi suất chiết khấu) ˆNPV < : có nghĩa dự án có lãi suất sinh lời thấp chi phí hội vốn (lãi suất sinh lời thấp lãi suất chiết khấu) Nhìn chung, dự án đáng đầu tư có NPV lớn thu nhập từ dự án đủ trang trải chi phí mang lại lợi nhuận tăng thêm cho nhà đầu tư Dự án bị bác bỏ NPV < Khi phải lựa chọn dự án loại trừ nhau, dự án có NPV cao lựa chọn Trong trường hợp ngân sách bị hạn chế, chọn tổ hợp dự án có tổng NPV cao + Thẩm định tiêu tỷ suất doanh lợi nội (IRR): Tỷ suất doanh lợi nội (IRR) lãi suất mà dự án đầu tư tạo đầu tư Do đó, IRR cao dự án đầu tư hiệu cho nhà đầu tư IRR lãi suất chiết khấu để NPV dự án Để tính IRR dùng máy tính tài dùng vi tính đơn giản Nếu dùng cách tính khác khó khăn nhiều Ưu điểm IRR thấy khả sinh lợi dự án, đó, giúp cho nhà quản trị dễ dàng định đầu tự Tuy nhiên, tiêu có nhược điểm khơng thấy qui mô hiệu giá trị dự án Sẽ khơng có mâu thuẩn tiêu chuẩn NPV IRR dự án độc lập Nhưng mâu thuẩn dự án đầu tư loại trừ (dự án có NPV lớn IRR nhỏ ngược lại) + Thẩm định tiêu thời gian hoàn vốn (PP): Thời gian hoàn vốn thời gian để dòng tiền tạo từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu Cơ sở để chấp nhận dự án dựa tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn phải thấp thời gian hoàn vốn yêu cầu Giả sử thu nhập đầu tư dự án hàng năm nhau, thời gian hoàn vốn xác định cơng thức sau đây: Thời gian hồn vốn = chi phí đầu tư/thu nhập đầu tư hàng năm + Thẩm định tiêu số lợi nhuận (PI): Chỉ số lợi nhuận (PI) tỷ số tổng giá lợi ích rịng chia cho tổng giá chi phí đầu tư rịng dự án ˆLựa chọn dự án đầu tư điều kiện có lạm phát: Trong điều kiện có lạm phát lãi suất chiết khấu phải tính tới yếu tố lạm phát theo cách quy đổi sau: (1+lãi suất danh nghĩa)=(1+lãi suất thực).(1+tỷ lệ lạm phát) ˆẢnh hưởng việc áp dụng phương pháp khấu hao tới việc lựa chọn định đầu tư: Khấu hao nhanh năm đầu làm thay đổi IRR so với khấu hao theo đường thẳng Khấu hao nhanh tăng năm đầu giảm năm sau khấu hao nhanh tăng NPV IRR CHƯƠNG : THỰC TRẠNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH LONG AN Thẩm định dự án đầu tư cho vay dài hạn Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Long An Việc thẩm định dự án đầu tư định cho vay dài hạn Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Long An qua hai giai đoạn: Giai đoạn : Xem xét tổng thể dự án đầu tư Giai đoạn : Tính tốn hiệu tài chính, khả trả nợ dự án đầu tư 1.1 Xem xét tổng thể dự án đầu tư Thẩm định dự án đầu tư tập trung phân tích, đánh giá khía cạnh hiệu tài khả trả nợ dự án đầu tư Các khía cạnh khác hiệu mặt xã hội, hiệu kinh tế nói chung đề cập tới tùy theo đặc điểm yêu cầu dự án đầu tư Nhìn chung đánh giá khía cạnh sau: - Đánh giá nhu cầu sản phẩm dự án đầu tư - Đánh giá cung sản phẩm - Thị trường mục tiêu khả cạnh tranh sản phẩm - Phương thức tiêu thụ mạng lưới phân phối - Đánh giá khả tiêu thụ sản phẩm dự án đầu tư - Đánh giá khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào dự án đầu tư - Đánh giá, nhận xét nội dung phương tiện kỹ thuật - Đánh giá phương diện tổ chức, quản lý thực dự án - Đánh giá hiệu mặt tài dự án Tất phân tích, đánh giá thực nhằm mục đích hỗ trợ cho phần tính tốn, đánh giá hiệu mặt tài khả trả nợ dự án đầu tư Kết phân tích lượng hóa thành giả định để phục vụ cho q trình tính tốn, cụ thể sau: - Đánh giá tính khả thi nguồn vốn, cấu vốn đầu tư Phần đưa vào để tính tốn chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn, chi phí sữa chữa tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phải trả - Đánh giá mặt thị trường, khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án phương án tiêu thụ sản phẩm đưa vào để tính tốn mức huy động cơng suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm - Đánh giá khả cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào với đặc tính dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp Căn vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm dự án, doanh nghiệp ngành nghề mức vốn lưu động tự có chủ dự án để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm Các chế độ thuế hành, văn ưu đãi riêng dự án để xác định phần trách nhiệm chủ dự án ngân sách Các bảng tính yêu cầu bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định gồm: - Báo cáo kết kinh doanh - Dự kiến nguồn, khả trả nợ hàng năm thời gian trả nợ - Nguồn trả nợ khách hàng huy động từ nguồn chính, gồm có: lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao bản, nguồn hợp pháp khác ngồi dự án Trong q trình đánh giá hiệu mặt tài dự án, có hai nhóm tiêu cần thiết phải đề cập, tính tốn cụ thể, gồm có: - Nhóm tiêu tỷ suất sinh lời dự án NPV, IRR, ROE - Nhóm tiêu khả trả nợ nguồn trả nợ hàng năm, thời gian hoàn trả vốn vay, số đánh giá khả trả nợ dài hạn dự án (DSCR) 1.2 Tính tốn hiệu tài chính, khả trả nợ dự án đầu tư Việc phân tích thẩm định dự án đầu tư khái quát qua bước sau: Bước 1:Xác định mơ hình dự án Bước 2: Phân tích ước định số liệu sở tính tốn Bước 3: Thiết lập bảng tính thu nhập chi phí Bước 4: Thiết lập báo cáo kết kinh doanh báo cáo lưu chuyển tiền tệ Bước 5: Lập báo cáo cân đối Bước 1: Xác định mơ hình dự án đầu tư Từ báo cáo khả thi, cán tín dụng phải xác định mơ hình dự án đầu tư thuộc loại loại đây: - Dự án xây dựng - Dự án mở rộng nâng cao công suất - Dự án kết hợp hai: xây dựng mở rộng nâng công suất Việc xác định mơ hình nói giúp tính tốn khoản thu nhập chi phí giá trị tạo biết hiệu tài khả trả nợ dự án đầu tư Bước : Phân tích ước định số liệu sở tính tốn Trên sở: - Những phân tích đánh giá thị trường, cung, cầu sản phẩm dự án nói - Báo cáo khả thi dự án đầu tư - Báo cáo tài dự tính cho ba năm tới sở tính tốn Cán tín dụng tiến hành ước tính tiêu quan trọng dự án đầu tư: - Sản lượng tiêu thụ; - Giá bán; - Doanh thu; - Nhu cầu vốn lưu động; - Chi phí bán hàng; - Các chi phí nguyên vật liệu đầu vào; - Chi phí nhân cơng, quản lý; - Khấu hao; - Chi phí tài chính; - Thuế loại,… Bước : Thiết lập bảng tính thu nhập chi phí Trước lập bảng tính hiệu dự án, cần phải lập bảng tính trung gian Sau bảng tính trung gian dự án đầu tư: - Bảng tính sản lượng doanh thu - Bảng tính chi phí hoạt động - Bảng tính chi phí nguyên vật liệu - Bảng tính chi phí quản lý, bán hàng - Lịch khấu hao - Tính tốn lãi vay vốn trung dài hạn - Tính tốn lãi vay vốn ngắn hạn - Bảng tính nhu cầu vốn lưu động Bước : Thiết lập báo cáo kết kinh doanh báo cáo lưu chuyển tiền tệ + Lập báo cáo kết kinh doanh Trong báo cáo kết kinh doanh có tiêu sau: Lợi nhuận chịu thuế = Lợi nhuận trước thuế - Lỗ lũy kế năm trước Dòng tiền hàng năm từ dự án = Khấu hao + Lãi vay vốn cố định + Lợi nhuận sau thuế (Việc tính tốn tiêu áp dụng trường hợp không lập bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ để tính số NPV, IRR) + Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ, tính tốn khả trả nợ dự án, phân tích độ nhạy # Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ: Dòng tiền dự án đầu tư chia thành nhóm bao gồm: - Dịng tiền từ hoạt động kinh doanh - Dòng tiền từ hoạt động đầu tư - Dịng tiền từ hoạt động tài ˆDịng tiền từ hoạt động kinh doanh gồm có: từ lợi nhuận rịng sau thuế, cộng với khoản chi phí phi tiền mặt khấu hao lãi vay ˆDòng tiền từ hoạt động đầu tư: - Dòng tiền bao gồm: khoản chi phí đầu tư tài sản cố định nhu cầu vốn lưu động ban đầu - Dòng tiền vào bao gồm: khoản thu hồi cuối kỳ giá trị lý tài sản cố định vốn lưu động thu hồi cuối kỳ ˆDòng tiền từ hoạt động tài chính: - Dịng tiền vào bao gồm: khoản góp vốn tự có, vốn vay - Dòng tiền bao gồm: khoản trả vốn gốc lãi vay, trả cổ tức hay khoản chi phúc lợi, khen thưởng,… # Phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy việc khảo sát ảnh hưởng thay đổi nhân tố hay hai nhân tố đồng thời đến hiệu tài khả trả nợ dự án Có nhiều nhân tố ảnh hưởng với mức độ trọng yếu khác đến dự án, nhiên phân tích độ nhạy tìm số nhân tố trọng yếu đánh giá độ rủi ro dự án dựa vào nhân tố Các bước thực hiện: - Xác định biến liệu đầu vào, đầu cần phải tính tốn độ nhạy - Liên kết liệu bảng tính có liên quan đến biến theo địa - Xác định số đánh giá hiệu dự án, khả trả nợ - Lập bảng tính độ nhạy theo trường hợp biến thông số thay đổi hay hai biến thay đổi đồng thời Bước : Lập bảng cân đối kế hoạch + Mục đích: - Cho biết sơ lược tình hình tài dự án đầu tư - Tính tỷ số tỷ số tốn, đòn cân nợ dự án đầu tư năm kế hoạch + Nguyên tắc lập: Bảng cân đối kế hoạch lập dựa vào nguyên tắc sau: Tài sản = Nguồn vốn Hay: Tài sản lưu động + Tài sản cố định = Nghĩa vụ nợ + Vốn chủ sở hữu Hay: Tiền mặt + Các khoản phải thu + Hàng tồn kho + (Nguyên giá tài sản cố định – Khấu hao lũy kế) = Nghĩa vụ nợ ngắn hạn + Nghĩa vụ nợ dài hạn + Vốn chủ sở hữu Trong đó: a) Tiền mặt bao gồm: Nhu cầu tiền mặt tối thiểu: lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động Thặng dư tiền mặt: giá trị dòng tiền cuối kỳ bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ b) Các khoản phải thu: lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động c) Hàng tồn kho: bao gồm nguyên vật liệu dự trữ, bán thành phẩm, thành phẩm tồn kho lấy từ bảng tính nhu cầu vốn lưu động d) Tài sản cố định: lấy từ lịch đầu tư mức trích khấu hao e) Nghĩa vụ nợ dài hạn: lấy từ bảng lịch vay trả dài hạn, khoản nợ cuối kỳ trừ nợ dài hạn đến hạn trả f) Vốn chủ sở hữu bao gồm: Vốn tự có góp: lấy từ bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ Lợi nhuận tích lũy: lấy từ bảng báo cáo thu nhập Trong thời gian qua, tình hình dư nợ cho vay dài hạn ngân hàng TMCP Phương Đông Long An tương đối tốt Tỷ lệ nợ dài hạn chiếm khoản 25% tổng dư nợ, tỷ lệ nợ hạn dài hạn chiếm 0.39% tổng dư nợ Tỷ lệ nợ hạn chủ yếu vay kinh doanh bất động sản CHƯƠNG : NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH LONG AN Chúng ta thừa biết khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ NHTM, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan năm 2007 tạo cầu ảo lớn thị trường Các NHTM phải nhận thức điều có biện pháp khắc phục - Phải thẩm định kỹ dự án nhà đất phải thẩm định phần rủi ro thị trường rơi vào tình trạng đóng băng - Phải kiểm tra kỹ mục đích sử dụng vốn khách hàng - Đánh giá lại toàn khoản cho vay bất động sản, tập trung vào yếu tố chủ yếu sau: + Phân loại khách hàng ( doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể, cán công nhân viên……) + Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ ( từ lương, cho thuê nhà, kinh doanh….) + Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay + Khả tài khách hàng tương lai + Lịch sử trả nợ - Các ngân hàng nên hạn chế cho vay nhà đầu cơ, mua bán lại bất động sản - Chính phủ cần có giải pháp vốn cho thị trường bất động sản: Cải thiện môi trường đầu tư, giải hợp lý lợi ích nhà nước với người sử dụng đất, nhà đầu tư, huy động hợp lý nguồn vốn tổ chức kinh tế thuộc thành phần kinh tế nước nước đầu tư vào Việt Nam để tạo lập hàng hóa bất động sản Hồn thiện hệ thống pháp luật thị trường bất động sản, sách tài cần bổ sung sửa đổi quy định gây hạn chế, tác động tiêu cực đến việc tạo lập cung tiêu thụ hàng hóa bất động sản Nhà nước cần có biện pháp điều hành sách tín dụng cách linh hoạt để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản, tiếp tục cho vay đảm bảo đủ hàng hóa cho thị trường này, hạn chế nhà đầu Cải cách triệt để thủ tục hành thị trường bất động sản thơng qua việc rà soát để bỏ bớt số thủ tục giao đất, giải phóng mặt bằng, cấp phép xét duyệt dự án đầu tư….để rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng, tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản giám giá thành Bên cạnh đó, cần có chế tài để tăng cường cơng khai minh bạch thông tin thị trường bất động sản, công khai quy hoạch sử dụng đất, công khai dự án kêu gọi đầu tư thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà quyền sử dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch Cải thiện môi trường đầu tư, giải hợp lý lợi ích nhà nước người sử dụng đất, nhà đầu tư, huy động hợp lý nguồn vốn tổ chức kinh tế thuộc thành phần kinh tế nước nước đầu tư vào Việt Nam để tạo lập hàng hóa bất động sản Đối với sách thuế mà Bộ tài đề nghị năm 2009, cần đánh thuế lũy tiến người nắm giữ nhiều nhà đất miễn thuế hộ khó khăn, tạo điều kiện cho người dân người có quyền sử dụng đất tham gia đầu tư góp cổ phần vào doanh nghiệp kể doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Phải nâng cao trách nhiệm phẩm chất đạo đức cán tín dụng ngành ngân hàng Đây yếu tố quan trọng  ... DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG CHO VAY DÀI HẠN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH LONG AN Thẩm định dự án đầu tư cho vay dài hạn Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Long An Việc thẩm định dự án đầu. .. tiền tệ Bước 5: Lập báo cáo cân đối Bước 1: Xác định mơ hình dự án đầu tư Từ báo cáo khả thi, cán tín dụng phải xác định mơ hình dự án đầu tư thuộc loại loại đây: - Dự án xây dựng - Dự án mở rộng... Thẩm định tiêu đánh giá hiệu dự án đầu tư Khi định đầu tư khách hàng dựa vào tiêu đánh giá dự án NPV, IRR, PP, PI Tư? ?ng tự, định cho vay ngân hàng dựa vào tiêu Tuy nhiên, lập dự án nộp vào ngân