Đang tải... (xem toàn văn)
Bài tập và câu hỏi trắc nghiệm định giá bất động sản
BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN *************************************** Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc B B ài 1 ài 1 : : Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là 1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế 1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư 15%/dthu. 15%/dthu. B B ài ài 2: 2: Lô đất A có mặt tiền 4m, sâu 40m. Lô đất B có mặt tiền 6m, sâu 25m. Giá chuyển nhượng thực tế ở mặt tiền tại khu vực này với những lô đất dt trên dưới 100m2 là 2tr/m2 (chiều rộng mặt tiền từ 4-8m, chiều dài từ 15-25m), không mặt tiền là 1,6tr/m. -------------------------------------------------- A B 25m 40m 4m 6m B B ài ài 3: 3: Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2 là 3tr/m2 B B ài ài 4: 4: Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2 hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2 B B ài ài 5: 5: Lô đất cần tđg ở vùng ven đô thị, dt 500m2, sử Lô đất cần tđg ở vùng ven đô thị, dt 500m2, sử dụng trước ngày 15/10/1993, chưa có giấy dụng trước ngày 15/10/1993, chưa có giấy chứng nhận qsdđ, không có tranh chấp, không chứng nhận qsdđ, không có tranh chấp, không phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đất ở, có đầy đủ giấy tờ Giá chuyển nhượng đất ở, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1,5tr/m2 1,5tr/m2 Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại khu vực này đối với đất ở là 1tr/m2, đất nông khu vực này đối với đất ở là 1tr/m2, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là 0,105tr/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp 0,105tr/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài. quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài. Bài Bài 6: Bđs cần định giá có các đặc điểm sau: - Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất - Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, dt sàn xd 120m2. Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. - Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xd mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2. Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh 6tr - Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 225tr đ. Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là 1,2tr/m2. Bài Bài 7: Bđs là khu nhà xưởng, đã có giấy tờ hợp pháp về quyền sdđ, dt 6.000m2, dt nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán có dt 120m2/căn, dt sàn xd 150m2/căn. - Mật độ xây dựng 60%. - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng bq: 0,2tr đ/m2 - CF xd nhà: 1,2tr/m2 sàn - CF khác: 5%/giá trị xd - CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100tr - Giá bán một căn nhà 600tr - Thuế VAT phải nộp bằng 10%/giá trị xd - LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu - Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm - CF bán nhà: 2%/dt - DN nộp thuế theo pp trực tiếp Bài Bài 8. Trung tâm Thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao là 1.545,454545 tr đ. Thuế VAT 454,545455 tr đ. Suất lợi tức bq cho các hoạt động kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hoá) là 10%. Hay ước tính giá trị của Trung tâm Thương mại này. Bài 9. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có giấy tờ hợp pháp. Cho biết: - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt 60m2/căn, dt sàn xd 210m 2 /căn - Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75% - Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2 - CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2. - CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ. - Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr. - Cf cho việc bán: 100 tr. - Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng - Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ (gía thanh toán) - Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu - Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng (lãi đơn), thời hạn vay 1 năm - Nghĩa vụ tài chính: nộp 100% trên toàn bộ DT đất. [...]... tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất động sản so sánh có giá trị cao hơn 8% Tuy nhiên, bất động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2% BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 80% - Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà... • Giá trị bất động sản: DT – CF = • Đơn giá bình quân 1m2 đất: Bài 14 Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch: - Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định. .. pháp, su dung tu 2005 Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh có giá cao hơn 4% BĐS này vừa được bán với giá 780 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75% (Bài 14) Cho biết: - Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2 - Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 25%, nền 14%, tường 20%, sàn 15%,... 9,5tr/m2 - Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2 tr/m2 - Tốc độ giảm giá bất động sản được xác định là 1%/tháng - Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 20%, tường 28%, sàn 22%, mái 10% - Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 15%, tường 38%, sàn 32%, mái 40% a Xác định giá trị lô đất trống - BĐS ss 1: + Giá trị ngôi nhà: 90*2*60% = 108 tr + Giá trị đất: 860 – 108 = 752 tr + Giá trị 1m2... đất của lô đất cần định giá: (19,06 + 19,112) : 2 = 19,086 triệu - Giá trị lô đất cần định giá: 32* 19,086 = 610,752 triệu b Xác định giá trị ngôi nhà - Phần trăm hao mòn ngôi nhà: 30,85% - Giá trị còn lại của ngôi nhà: 96*2*(1 – 30,85%) = 132,768 triệu c Giá trị BĐS cần định giá: 610,752 + 132,768 = 743,52 (triệu đồng) Bài 11 Ông A dự định thuê tầng 1 của một ngôi nhà 3 tầng có dt mặt bằng 50m2 để mở... tr Giá trị bất động sản là: 75.000 – 38268 = 36.732 triệu Giá 1m2 đât là: 36732/4000 = 9,183 tr Bài 10 Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, dt 32m2 (4x8), dt sàn xd 96m2, hợp pháp về qsd đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch: - Bđs ss 1 là ngôi nhà 3 tầng, dt 36m2, dt sàn xd 90m2, có giấy tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bđs cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bđs ss có giá. .. mái 35% - Đơn giá đất của nhà nước ở khu vực này: 3,5 tr/m2 Bài 15 Hãy xác định giá trị của bất động sản sau: BĐS cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, dt đất 88m2 (4x22), dt sàn xd 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch: - Bđs ss 1 là ngôi nhà 3 tầng, dt đất 42m2 (4x10,5), dt sàn xây dựng 126m2, có giấy tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bđs cần định giá nhưng ở ngõ... định giá Sự khác biệt về chiều rộng làm cho bđs ss có giá cao hơn so với bđs cần định giá là 3% Bđs này vừa được bán với giá 780 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75% (Bài 15) Biết thêm thông tin: - Giá đất do nhà nước quy định ở khu vực này là 4 tr/m2 - Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2 sàn xây dựng - Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 25%, nền 14%, tường... trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 560 + 200 = 760 tr e Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh chênh lệch vị trí so với biệt thự A: 760 + 20 = 780 tr => Qua đối chiếu giá trị biệt thự B và C mức độ chênh lệch là 200 tr, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần định giá khoảng 880 triệu - Bài 13 Bđs cần định giá là khu đất có dt 1.600m2, nhà xưởng trên đất có dt sàn xd 600m2 Chưa... đây 4 tháng với giá 860 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 60% - Bđs ss 2 là ngôi nhà 3 tầng, dt 40m2, dt sàn xd 120m2, có giấy tờ hợp pháp kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bđs cần định giá Sự khác biệt về dt làm cho bđs ss có giá cao hơn 4% Được bán cách đây 2 tháng với giá 980 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 70% - Giá đất do nn quy định ở khu vực này . BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN *************************************** Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc B B ài 1 ài 1 : : Thẩm định giá lô. 38268 tr c. Giá trị bất động sản là: 75.000 – 38268 = 36.732 triệu d. Giá 1m 2 đât là: 36732/4000 = 9,183 tr Bài 10. Bđs cần định giá là ngôi