VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 14 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Ca ê ncư ù va ø oba û ng “ DANH MUC CA Ù CBIE Á NRU Û IROTA Ù C ĐỘNG Can cư vao bang DANH MU Ï C CAC BIEN RUI RO TAC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh như sau:  Ta á tca û ca ù c chỉ tie â uta ø i cha ù nh dư a ù nđe à uta ê ng manh khi HỆ SO Á  Tat ca cac chỉ tieu tai chanh dư ï an đeu tang ma ï nh khi HỆ SO KINH DOANH gia tăng. Do đó, nếu có thể được nên điều chỉnh thiết kế để đạt được hệ số kinh doanh =70% Hệ số kinh doanh=Tổng Scăn hộ / Tổng S sàn XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lợi nhuận) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lợi nhuận) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tỷ suất lợi nhuận/vốn 72 85 96 10 7 11 8 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 41 đầu tư thực chi 7 . 2 8 . 5 9 . 6 10 . 7 11 . 8 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 15 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Với tác đo ä n g đồn g thời của “TỶ LE Ä BÁN HÀNG SO VỚI DƯ Ï KIẾN BAN ĐẦU äg g Ä Ï (%)” và “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”, cần chú ý đến các giới hạn sau:  Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” < 3.900.000 đồng/m2, thì tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 80% thì dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.  K hi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” ≥ 3.900.000 đồng/m2, thì tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 90% thì dự án mới có hiệu quả về mặt tài chính Chi phí 1m2 sa ø nxa â y dưng (triệu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu Chi phí 1m2 san xay dư ï ng (triệu đồng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3 700 000 31 984 18 487 4 991 (8 819) (22 653) 3 , 700 , 000 31 , 984 18 , 487 4 , 991 (8 , 819) (22 , 653) 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3 900 000 27 132 13 635 24 (13 810) (27 645) Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 42 3 , 900 , 000 27 , 132 13 , 635 24 (13 , 810) (27 , 645) 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 16 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Dư a ù n chung cư la ø kha û thi va ø co ù hiệu qua û ta ø i chính khi so á Dư ï an chung cư la kha thi va co hiệu qua tai chính khi so lượng căn hộ chung cư bán ra đúng như dự kiến ban đầu của tiến độ bán hàng (tương ứng với xác suất bán hàng là 100%). Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 43 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 17 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Để đảm bảo kinh doanh thuận lợi, nếu có thể được nên điều chỉnh cơ cấu sa û npha å m chung cư theo hươ ù ng gia ta ê ng so á ca ê nhộco ù diện tích < 60m2 san pham chung cư theo hương gia tang so can hộ co diện tích < 60m2 và giảm số căn hộ có diện tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cơ cấu sản phẩm chung cư không nên có các căn hộ với diện tích quá lớn ( S>120m2 ) g iá bán cao ( xấ p xỉ 01t y û đồn g) . Điều nà y rất dễ l y ù g iải nếu chú ()g (pyg) yyg ý đến tâm lý người tiêu dùng. Chung cư là chung cư phục vụ cho người có thu nhập trung bình, toạ lạc tại một nơi mà cảnh quan không đẹp, thậm chí hơi luộm thuộm, giao thông chưa thuận tiện lắm, bò ngập do triều cường. Vì vậy những đối tượng có thu nhập xấp xỉ 1tỷ sẽ không muốn vào sống ở những chung cư như thế. Họ sẽ mua một căn hộ của Phú Mỹ Hưng để hưởng được các tiện ích về giao thông, về cảnh quan, về môi trường,… Kh â h ûi ã hi â ø ä øi h ø ki h d h åi i á đ õ h ù bi å Kh o â ng p h a ûi nga ã u n hi e â n ma ø mo ä t va øi n h a ø ki n h d oan h no åi t i e á ng đ a õ p h a ù t bi e å u: “Nhà kinh doanh giỏi là nhà kinh doanh bán ra thò trừơng những sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng, chứ không phải bán ra những sản phẩm theo suy nghó chu û quan cu û aho Sa û npha å mphu ø hơp vơ ù i ngươ ø i tie â udu ø ng la ø như õ ng Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 44 suy nghó chu quan cua ho ï. San pham phu hơ ï p vơi ngươi tieu dung la nhưng sản phẩm có đặc điểm phù hợp với tâm lý đối tượng khách hàng, giá bán phù hợp với túi tiền của họ, …” Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 18 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Hiệu qua û ta ø i cha ù nh dư a ù ngia û mmanhkhiso á lương ca ê nhộba ù nđươcnho û  Hiệu qua tai chanh dư ï an giam ma ï nh khi so lươ ï ng can hộ ban đươ ï c nho hơn so với kế hoạch bán đã dự kiến. Vì vậy, chúng ta cần phải xây dựng đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, biết cách lôi kéo khách hàng, biết tổ chức các chiến dòch tiế p thò để q uản g bá sản p hẩm đến các khách hàn g tiềm pqg p g năng. Nên hay chăng chúng ta nên thuê các công ty chuyên nghiệp về quản lý đòa ốc của nước ngoài như CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … để thực hiện việc bán hàng giúp chúng ta. Xin đừng nghó rằng chi phí thuê éû các công ty như vậy lá quá đa é t đo û (0,85% doanh thu bán hàng), thật ra chúng ta đang sử dụng uy tín của những công ty đó để tạo mối an tâm nơi khách hàng và tận dụng quan hệ rộng rãi của họ để đảm bảo tỷ lệ bán hàng đ ù hư k øû h ù t đ ung n hư k y vọng cua c h ung t a. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 45 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 19 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Ve à mặt co â ng na ê ng sư û dung thie á tke á chung cư la ø chưa phu ø  Ve mặt cong nang sư du ï ng thiet ke chung cư la chưa phu hợp với tâm lý người tiêu dùng hiện nay. Nếu so sánh với Rubyland, Khang Phú, Phú Thọ Hòa, … thì thì thiết kế của chúng ta là kém. Vì vậy nếu có thể nên điều chỉnh thiết kế để đảm bảo các tiện ích tối thiểu như: mọi phòng ngủ đều có hai mặt tiếp giáp với khí trời, bếp phải thông với khí trời, phải có không gian cho giặt và phơi được che kín đáo, vệ sinh cần tách đôi: tắm riêng và vệ sinh riêng. Trong tương lai nên cân nhắc việc thuê thiết kế åáá ûá nước ngoài đe å thực hiện thie á t ke á các dự án chung cư khác bơ û i vì những thie á t kế hay hiện nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bourbon-Đầm Sen, …) đều được thực hiện bởi các công ty thiết kế nước ngoài. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 46 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 20 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Te â ngoidưa ù n như hiện nay la ø qua ù da ø ido ø ng, se õ ra á t kho ù nhơ ù vơ ù i kha ù ch ha ø ng  Ten go ï i dư ï an như hiện nay la qua dai dong, se rat kho nhơ vơi khach hang vì vậy cần phải mau chóng tìm cho dự án một tên gọi ngắn gọn, đơn giản, dễ nhớ, có ý nghóa, không nhất thiết tên gọi dự án phải luôn gắn với đòa danh ha y tên đườn g . Chún g tôi có thể g ợi y ù một vài tên như sau: chun g ygg gy g cư AN TÂM, PHÁT TÀI, MINH ĐẠT, …  Dự án cũng cần có một câu slogan để phục vụ quảng cáo và là điểm nhấn để tạo ấn tượng mạnh nơi người tiêu dùng, ví dụ như: “Chung cư AN TÂM, nơi đònh cư dành cho công nhân viên thành đạt”, hoặc “Hãy an tâm với chất lượng của Chung cư AN TÂM”. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 47 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 21 ) Ụ Ị Ự () 4.4. KẾT LUẬN  Qua pha â n tích, nho ù mtha å m tra chưa tìm ra đươc “ ưu đie å mno å itrội ” cu û a  Qua phan tích, nhom tham tra chưa tìm ra đươ ï c ưu điem noi trội cua dự án. Điều này đồng nghóa với dự án của chúng ta không có “lợi thế cạnh tranh”. Đây là một mối nguy tiềm năng, bởi vì dự án chung cư sẽ khôn g có g ì khác biệt so với hàn g loạt các dự án chun g cư gg g g lân cận, và khi đó sẽ rất khó bán. Nên hay chăng đònh dạng “ưu điểm nổi trội” của chung cư bằng phương thức bán hàng phù hợp với túi tiền và khả năng tiết kiệm hàng tháng của đối tượng khách hàng mà áà ta đã chọn. Muo á n vậy, ngay từ bây giờ, các Phòng/Ban của công ty ca à n phải thực hiện các buổi tiếp xúc với những ngân hàng thương mại để giới thiệu dự án và bàn bạc kế hoạch liên kết. Ngân hàng trực tiếp thẩm đònh kh ûê t ø ihíh û kh ù hh ø C â t õ l øà á iiơ ù ithi ä kh ù h kh a nang t a i c hí n h cua kh ac h h ang. C ong t y se l a cau no i g iơi thi e ä u kh ac h hàng đến với ngân hàng Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 48 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE 49 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . “Chi phí 1m2 sàn xây dựng < 3.900.000 đồng/m2, thì tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 80% thì dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.  K hi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng ≥ 3.900.000. XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lợi nhuận) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lợi nhuận) 34,410 46,422 57 ,478 68 ,58 6 79 ,57 0 Tỷ suất lợi nhuận/vốn 72 85 96 10 7 11 8 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D. ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 15 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Với tác đo ä n g đồn g thời của “TỶ LE Ä BÁN HÀNG SO VỚI DƯ Ï KIẾN BAN ĐẦU äg g Ä Ï (%)” và “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”,