Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 5.3 Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận Phương pháp dựa sở tốn phân tích hồi qui, sở giao dịch thu thập thị trường xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố lên giá bất động sản để từ dự báo cho bất động sản khác b) Phạm vi áp dụng yêu cầu phương pháp - Phạm vi áp dụng: Phương pháp áp dụng bất động sản thường xuyên giao dịch thị trường, yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng điều tra - Yêu cầu phương pháp: Các thơng tin thu nhận phải đầy đủ xác, kiểm chứng thực tế Vì phương pháp mang tính chất tốn học nên người định giá phải có kiến thức tốn học (Bài tồn hồi qui) sử dụng tin học việc thành lập mơ hình định giá c) Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Điều tra giá bán tài sản tương tự, yếu tố bất động sản tác động đến giá bất động sản Bước 2: Lựa chọn mơ hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản Bước 3: Xác định mơ hình tốt đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố Bước 4: Xác định yếu tố bất động sản cần định giá đưa vào mơ hình để xác định giá bất động sản d) Kỹ thuật tính tốn áp dụng phương pháp: Trong phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng yếu tố, xác định mối tương quan yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định lại tương quan theo số kiểm định (Tstat) Sắp xếp yếu tố chạy mơ hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt tin học xác định mơ hình mơ hình xác định giá trị kiểm định e) Những điều cần ý phương pháp Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo đơn vị thời gian điều tra lúc giá bắt đầu tăng bắt đầu giảm Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ giá đất với yếu tố ảnh hưởng BÀI TẬP CHƯƠNG 1.Giá trị cho thuê bất động sản khách sạn biến động 10 năm sau: Cuối năm 10 Giá trị cho thuê (triệu đồng) 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 80 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng 7% năm a Nếu thuê khách sạn 10 năm, giá trả vào thời điểm bao nhiêu? b Nếu ước tính khách sạn từ năm thứ 11 trở cho lợi nhuận 40 triệu đồng năm, anh chị mua khách sạn với giá bao nhiêu? Tại thành phố đó, cần xác định giá cho đất ký hiệu H, thu thập đất có điều kiện tương tự với đất chờ định giá, điều kiện bảng Thời Giá đất Suất So sánh So sánh gian Hạng giao dịch So sánh So sánh dung nhân tố nhân tố giao mục thành (triệu vị trí hình dáng tích khu vực cá biệt dịch đồng/m ) A 5,8 2002 1,3 - 5% 0 B 6,2 2003 1,2 3% 0 - 4% C 6,6 2003 1,4 - 2% 0 D 7,0 2004 1,4 0 - 3% E 6,8 2004 1,3 0 +3% F 7,3 2005 1,2 +2% - 5% G 7,4 2005 1,3 0 - 3% 2005 1,0 0 0 H Giả thiết lấy giá đất thành phố năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng năm so với 2002 12% Đối với suất dung tích, suất dung tích loại thấp 1, theo phân tích thống kê, đất đai loại đất thành phố, suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá đất với suất dung tích 1, giá đất tăng 5% Việc hiệu chỉnh giá đất nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, so sánh với đất chờ định giá, chữ số biểu âm, thể điều kiện đất giao dịch thành đất chờ định giá, số liệu biểu dương thể điều kiện đất giao dịch thành tốt đất chờ định giá; số thể phạm vi hiệu chỉnh giá đất đai đất Căn vào điều kiện nêu trên, tính giá đất H năm 2005 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Phương pháp thu nhập dựa nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm phương pháp thu nhập Điều kiện thực phương pháp thu nhập? Phương pháp so sánh trực tiếp dựa nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm phương pháp so sánh trực tiếp Điều kiện thực phương pháp so sánh trực tiếp? Phương pháp thặng dư dựa nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm phương pháp thặng dư Điều kiện thực phương pháp thặng dư? Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 81 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương pháp chi phí dựa ngun tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm phương pháp chi phí Điều kiện thực phương pháp chi phí? Phương pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành nào? Điều kiện áp dụng mơ hình nhân quả? Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 82 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Nội dung chương V phương pháp định giá đất cụ thể áp dụng Việt Nam: - Những quy định có liên quan đến định giá đất Việt Nam; - Định giá nhóm đất nơng nghiệp; - Định giá nhóm đất phi nơng nghiệp; - Định giá đất khu vực giáp ranh Yêu cầu sinh viên học xong chương phải biết cách xác định giá đất điều kiện Việt Nam nay, khu vực cụ thể NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 1.1 Giá đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Cho nên giá đất đai nước ta không giống quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất, đồng thời thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung 20 năm, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu Do Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều Luật Đất đai 2003) Giá đất hình thành trường hợp sau (Điều 55 Luật đất đai 2003): Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với thời điểm xác định gọi giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng mảnh đất phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 83 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất phản ánh chất giao dịch dân đất đai tôn trọng tự thỏa thuận ý chí bên, tính giá trị thực đất đai khắc phục áp đặt giá đất Nhà nước phù hợp với việc sử dụng đất đai điều kiện kinh tế thị trường 1.2 Định giá đất Tại điều Luật đất 2003 quy định sở hữu đất nước ta: “Đất thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực quyền định đoạt đất sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.” Như định giá đất bốn quyền định đoạt đất đai Nhà nước công cụ quan trọng việc thiết lập chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, hợp đồng thoả thuận người quản lý người sử dụng đất Hiện định giá đất Việt Nam thực số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho địa phương làm sở thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm thực giao đất có thu tiền thơng qua hình thức đấu giá; tính tốn giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất phục vụ cơng trình phúc lợi 1.3 Ngun tắc định giá đất Để phù hợp với công tác định giá đất Việt Nam nguyên tắc chung nêu chương III, việc định giá đất Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc (Điều 56 Luật Đất đai 2003) sau đây: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; Ðất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Căn vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể địa phương trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định 1.4 Phương pháp xác định giá đất Căn vào tình hình cụ thể thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ loại đất, số liệu thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 84 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đất sau cho phù hợp; trường hợp cần thiết sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể a Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá (Điều Nghị định 1882004/NĐ-CP) Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường (Điều Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Trình tự tiến hành Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thơng tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, ); Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 85 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng toán - Điều kiện thông tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thơng tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin Căn thơng tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính đất, = khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh mức giá hình Giá chuyển nhượng thành từ yếu tố khác biệt giá quyền sử dụng đất ± đất, khu đất so sánh với đất, đất, khu đất cần định giá khu đất so sánh Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước b Phương pháp thu nhập Khái niệm Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 86 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn (Điều Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất (Điều Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Trình tự tiến hành Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại - Đối với đất sử dụng thuê đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) thuê tổng thu nhập đất cần định giá số tiền cho thuê đất số tiền cho th đất cơng trình đất thu hàng năm - Đối với loại đất sử dụng cho sản xuất nơng nghiệp tổng thu nhập đất cần định giá tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất đất, loại đất thu hàng năm Bước 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Tổng chi phí bao gồm khoản chi phí cụ thể thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí tính theo quy định hành Nhà nước; khoản chi phí khơng có quy định Nhà nước tính theo giá thực tế phổ biến thị trường địa phương mà sở sản xuất, kinh doanh chi trả (qui định hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa quan tài có thẩm quyền phát hành) Bước 3: Xác định thu nhập túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính Bước - Tổng chi phí tính Bước Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm thu từ đất Giá đất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, chi phí xác định Bước 1, Bước thu nhập túy xác định Bước phải tổng thu nhập, tổng chi phí mức thu nhập túy bình quân hạng đất vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình qn cho năm năm trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập số liệu năm sử dụng số liệu năm trước thời điểm xác định giá đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 87 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com ĐỊNH GIÁ NHĨM ĐẤT NƠNG NGHIỆP 2.1 Khung giá quy định Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất: a) Ðất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác; b) Ðất trồng lâu năm; c) Ðất rừng sản xuất; d) Ðất rừng phòng hộ; đ) Ðất rừng đặc dụng; e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản; g) Ðất làm muối; h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ Theo quy định Chính phủ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, đất nông nghiệp quy định bảng giá theo vùng (đồng bằng, trung du miền núi) Đối với vùng để thuận lợi cho địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá quy định giá tối đa giá tối thiểu Khung giá đất trồng hàng năm quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, xã vùng đồng giá tối thiểu 4,0 nghìn đồng/m2 giá tối đa 90,0 nghìn đồng/m2, xã vùng trung du giá tối thiểu 3,0 nghìn đồng/m2 giá tối đa 70,0 nghìn đồng/m2, xã miền núi giá tối thiểu 1,0 nghìn đồng/m2 giá tối đa 47,5 nghìn đồng/m2 (bảng 5.1) Bảng Khung giá đất trồng hàng năm Xã đồng Loại xã Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Mức giá thiểu đa thiểu đa 4,0 90,0 3,0 70,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Giá tối thiểu 1,0 Giá tối đa 47,5 Đối với đất trồng lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, xã đồng giá tối thiểu 5,0 nghìn đồng/m2 giá tối đa 105,0 nghìn đồng/m2 Bảng Khung giá đất trồng lâu năm Loại xã Xã đồng Xã trung du Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Mức giá Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất Giá tối đa 45,0 http://www.ebook.edu.vn 88 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất rừng sản xuất quy định với giá cao 40 nghìn đồng/m2 giá thấp 500 đồng/m2 theo xã thuộc vùng đồng bằng, trung du miền núi (bảng 5.3.) Bảng Khung giá đất rừng sản xuất Xã đồng Loại xã Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã miền núi Xã trung du Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Mức giá Giá tối đa 20,0 Đất nuôi trồng thuỷ sản quy định theo vùng với mức giá cao 90 nghìn đồng/m2 thấp 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng giá tối thiểu 3,0 nghìn đồng/m2 giá tối đa 90,0 nghìn đồng/m2 Bảng Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Giá tối thiểu 0,5 Giá tối đa 24,0 Đất làm muối quy định chung nước giá tối thiểu 1,5 nghìn đồng/m2 giá tối đa 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.) Bảng 5 Khung giá đất làm muối Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Cả nước Giá tối thiểu Mức giá 1,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Giá tối đa 41,0 Ðối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế địa phương Ðối với loại đất nơng nghiệp khác theo quy định Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phương pháp định giá đất loại đất nông nghiệp liền kề quy định Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương 2.2 Xác định vùng đất hạng đất Theo quy định Ðiều Nghị định 188/2004/NĐ-CP để xác định giá đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác vùng hạng đất Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 89 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Do trước tiến hành xác định giá đất đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng phân hạng đất a) Xác định vùng đất Nguyên tắc phân vùng đất nông thôn quy định Ðiều Nghị định 188/2004/NĐ-CP sau: a) Ðồng vùng đất thấp, tương đối phẳng có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi trung du, miền núi b) Trung du vùng đất có độ cao vừa phải (thấp miền núi, cao đồng bằng), bao gồm đại phận diện tích đồi Mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi so với đồng thuận lợi miền núi c) Miền núi vùng đất cao vùng trung du, bao gồm đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi trung du Các xã công nhận miền núi theo quy định Uỷ ban Dân tộc Miền núi (nay Uỷ ban Dân tộc) Căn vào nguyên tắc phân vùng đất nông thôn, tiến hành xác định vùng đất khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa giá tối thiểu vùng đất địa phương b) Xác định hạng đất, vị trí Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp địa phương, cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành Nhà nước Trường hợp tỉnh phân hạng đất, mà hạng đất áp dụng để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp sử dụng kết phân hạng đất để định giá đất thay đổi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định Nhà nước Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng hàng năm đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản chia làm hạng, đất trồng lâu năm chia làm hạng Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết điều kiện tưới tiêu Tiêu chuẩn yếu tố xác định sau : Yếu tố chất đất độ phì đất thích hợp với loại trồng; đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản cịn bao gồm độ muối nguồn dinh dưỡng nước Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng đất Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm; số tháng khô hạn Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 90 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gió khơ nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước khơng có nguồn nước điều kiện nước Ðối với đất làm muối chia theo vị trí Vị trí đất làm muối xác định vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số áp dụng đồng muối gần kho muối gần đường giao thơng nhất; vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có khoảng cách xa kho muối xa đường giao thông (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP) 2.3 Định giá cho hạng đất a) Đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực định giá cho hạng đất phân chia theo vùng xác định theo hướng dẫn 2.2 Trường hợp loại đất nơng nghiệp nói lại ni trồng nhiều loại cây, khác nhau, qui định mức giá đất thống cho hạng đất theo đất nuôi trồng loại cây, chủ yếu vùng (ví dụ đất trồng lúa vùng đất trồng hàng năm); không qui định giá đất hạng đất loại đất nông nghiệp vùng đất khác biệt theo cây, khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho hạng đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho hạng đất Tiến hành xác định giá cho hạng đất cách áp dụng phương pháp thu nhập xác định giá đất hướng dẫn mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng hàng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyện C, tỉnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 tính Tổng sản lượng lúa năm kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn % 6,5 7,0 7,5 12 tháng (∗) Giả định mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn, ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao số ngân hàng thương mại quốc doanh địa phương + Tổng thu nhập năm 119.900.000 đ/ha Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 91 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Tổng chi phí sản xuất năm 54.250.000 đ/ha + Thu nhập bình quân năm là: 119.900.000 − 54.250.000 65.650.000 = 21.883.333 (đ/ha) = 3 + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân năm 7%/năm + Giá trị hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo cơng thức: Giá đất ước tính là: Giá trị héc ta đất trồng lúa = = Thu nhập hàng năm thu từ đất 21.883.333 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng x 100 = 312.619.000 (đ/ha) ≈ 31.260 đ/m2 Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV xã X nói ước tính khoảng 31.260 đ/m2 Tương tự cách xác định giá đất cho hạng đất lại Mức giá để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức giá đất cụ thể + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho hạng đất lại Cách thức định giá đất hạng thực cách định giá trực tiếp cho hạng đất nêu Căn tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng có mức giá cao ứng với hệ số 1, đất hạng tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số hạng đất định giá tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, tỷ lệ so sánh tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế so với đất hạng Giá đất loại đất tính theo hạng đất nêu tính cách lấy mức giá đất hạng đất xác định (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất hạng đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng hàng năm hạng xã đồng huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng hàng năm Chính phủ quy định 80.000 đ/m2; hệ số hạng đất định giá xây dựng từ hạng đến hạng theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 giá đất hạng đất tiếp sau hạng tính cụ thể sau: Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 92 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Hạng đất Hệ số hạng đất định giá Hạng Hạng Hạng Hạng Hạng Hạng Giá hạng đất xác định trước (đ/m2) 1,00 0,85 0,67 0,50 0,32 0,10 80.000 Giá hạng đất cụ thể (đ/m2) 4=2x3 80.000 68.000 53.000 40.000 26.000 8.000 Ở nơi khơng có đất hạng lấy hạng đất cao loại đất làm hệ số Các mức giá xây dựng sở để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức giá đất cụ thể b) Đất làm muối Đối với đất làm muối, thực định giá theo vị trí đất Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất vị trí số có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho hạng đất hướng dẫn 2.4 Định giá nhóm đất nơng nghiệp Hà Nội a) Phân khu vực Căn vào tiêu chí phân vùng Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 199/2004/QĐ-UB việc: Ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng khu vực xã, thị trấn thuộc quận, huyện phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể: Các xã vùng đồng bao gồm xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đơng Anh, phường thuộc quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn Xã vùng trung du bao gồm xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn b) Phân hạng đất Việc phân hạng đất nông nghiệp áp dụng theo kết phân hạng đất thành phố thực Nghị định 73/CP Chính phủ Trên địa bàn thành phố đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản xã vùng đồng phân thành hạng, vùng trung du phân thành hạng Đất trồng lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất phân thành hạng tất xã trung du xã đồng đất trồng lâu năm phân thành hạng Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 93 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com c) Giá đất quy định Giá quy định cho đất nông nghiệp Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) Bảng Giá đất trồng hàng năm, đất ni trồng thuỷ sản Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã đồng Xã trung du 108.000 86.400 90.000 72.000 72.000 60.000 54.000 50.000 45.000* 42.000 38.000* 36.000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 UBND thành phố Hà Nội) Giá đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thành phố chia loại xã: xã đồng xã trung du (bảng 5.6) xã đồng đất trồng hàng năm đất nuôi trồng thuỷ sản phân thành hạng, giá đất hạng 108 nghìn đồng/m2 hạng 38 nghìn đồng/m2, xã trung du giá đất hạng 86,4 nghìn đồng/m2 hạng 36 nghìn đồng/m2 Giá đất trồng hàng năm chia thành hạng cho loại xã vùng đồng vùng trung du Mức giá cho đất hạng xã đồng 126 nghìn đồng/m2 xã trung du 100,8 nghìn đồng/m2, hạng xã đồng 48 nghìn đồng/m2 xã trung du 37,8 nghìn đồng/m2 (bảng 5.7) Bảng Giá đất trồng lâu năm Đơn vị tính: Đồng/m2 Xã đồng Hạng Xã trung du 126.000 100.800 108.000 86.400 84.000 67.200 63.600 51.600 48.000 37.800 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) chia thành hạng với giá đất hạng 25,5 nghìn đồng/m2 hạng 7,65 nghìn đồng/m2 Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 94 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã trung du 25.500 21.000 16.600 12.200 7.650 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) d) Xác định giá cho đất Giá đất nông nghiệp trồng hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng khu vực xã, thị trấn thuộc huyện phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP điều chỉnh địa giới hành để thành lập quận Long Biên Hoàng Mai xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm Thanh Trì) xác định vào mục đích sử dụng giao, cho thuê hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định bảng 5.6, bảng 5.7, bảng 5.8 Giá đất nông nghiệp khu vực quận nội thành cũ (trừ phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP điều chỉnh địa giới hành để thành lập quận Long Biên Hoàng Mai xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm Thanh Trì) xác định lần giá đất nông nghiệp trồng lâu năm có hạng đất Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ khu vực đất nơng thơn khơng cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đất xác định 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng lâu năm hạng đất không cao giá đất liền kề Căn vào hạng đất nông nghiệp phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày 25/10/1993, giá quy định UBND thành phố Hà Nội cho loại đất, hạng đất nông nghiệp (bảng 5.6, 5.7 5.8), xã phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội, xác định giá cho đất cụ thể ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP Nhóm đất phi nơng nghiệp quy định Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm: a) Ðất gồm đất nông thôn, đất đô thị; b) Ðất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 95 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đ) Ðất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; e) Ðất sở tôn giáo sử dụng; g) Ðất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Ðất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ; 3.1 Định giá đất phi nơng nghiệp nông thôn a) Khung giá đất phi nông nghiệp nông thôn Tại điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn loại đất phi nông nghiệp khác nông thôn như: đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng cơng trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nơng nghiệp khác theo quy định Chính phủ xếp theo vị trí loại đất, chia theo ba loại xã địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo khung giá quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP Giá đất nông thôn chia theo vùng (đồng bằng, trung du miền núi) với mức giá tối thiểu vùng đồng 10 nghìn đồng/m2 mức giá tối đa 1.250 nghìn đồng/m2 (bảng 5.9) Bảng Khung giá đất nông thôn Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu đa Mức giá 10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Bảng 10 Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp nơng thơn Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Giá tối đa Xã trung du Giá tối thiểu Mức giá Giá tối đa 10,0 900,0 4,5 600,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa 2,5 350,0 http://www.ebook.edu.vn 96 ... biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, ... dân cấp tỉnh định mức giá đất cụ thể + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho hạng đất lại Cách thức định giá đất hạng thực cách định giá trực tiếp... Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu 5,0 105,0 3,5 65 ,0 0,8 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/ 11/2004 Chính phủ) Mức giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định