Đang tải... (xem toàn văn)
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam: • Theo giáo sư W.Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.” • Theo giáo sư Lim Lan Yuan Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” • Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. • Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 402002PLUBTV QH 10 ngày 10052002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” • Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm
SVTH: L 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN !"#$%&'&(')*+,"'- %&'(."/0&"'1(+23"* • '45(.5#6784*9/55:4;3&<'=>5/"# 5?"'@A&(B?$>&' C'- %&'(.#D>"E&'+,(."/%>F*>.>B?,'G?"#H&>I"'J9K&( 'L&'"'.",&"3>'5 !" I>E>'MN>O.>%&'/P@"/5&(,?:3&>F* !""'% "/Q&(&'R"%&'+&'G&(S'A&(S'.SS'T'NS7U • '45(.5#V V*&W?*&;/Q&(XD&(+R"!&(8H&@<'=> Y?$>(*8&(*S5/4C'- %&'(. !"&('3"'?Z"'*:'5*'=>+,>"E&'(. "/%>'5 !" I>E>'>I"'J>F* !""#H&>I"'J"< !""'QJ @>[>&&'\> 1&"R">H&'G&(]>J >F*"#H&>^&(&'O4 O_""R">H>.>1?"$:&'"1>`& 9H&>F*"'%"/Q&(9*5(a >.>5<b?"D*>'=&7U • '45"cJ&dOe5/f:C'- %&'(.#D>"E&'(."/%9K&(",&>F* !" +Z"@>F* !""#H&UgC#D>"E&'(."/%'3&'&'>F*"#H&"/5&(:&'f5*&'U7 • '45'.S3&'>F*h9*&"'Q&(+IY?$>'!#$ijkljjlkV;mY nj&(njkjokljjl+,(.C'- %&'(.+3>.&'(.'5]>.&'(.<(."/% >F*"#H&S'T'NS+"'%"/Q&("< !"%*J @"'QJ &'R"%&'"'45"0? >'?-&>F*3"* '5]>"'p&(3B?$>"17U • '45#7'< '%(=>q@'3?"/2&("/Q&(<'=>r*/:4"&( C'- %&'(. !":'5*'=>'* !":'5*'5>+,#D>"E&'(."/%>F*" #H&S'T'NS+"'%"/Q&("< !"%*J @"'QJ &'R"%&'@>'5 !" I>E>' &'R"%&'"'45&'G&("0?>'?-&N>>p&(&'Z&&'&'G&("'p&(3B?$>"1'5]> B?$>(*U Thẩm định giá bất động sản: '- %&'(.9R"!&(#H&#D>"E&'+,(."/%>F*>.>B?,&"#H&9R" !&(#H&>I"'J9K&('L&'"'.",&"3>'5 !" I>E>'MN>O.>%&'/P@"/5&( &'G&(,?:3&>F* !""'%"/Q&(&'R"%&'+&'G&(S'A&(S'.SS'T'NS7 '- %&'(.9R"!&(#H&>[+*"/s++%"/EB?*&"/=&("/5&('5<"!&( "'- %&'(."/0&"5&"'1(>^&(&'&>"*'3&&*7,?&N>"'J'3& 2J :'$N&(+(."/%"'- %&'(.9R"!&(#H&>'1 S'b&&"/5&("'- SVTH: L 2 %&'(."#H&7'- %&'(.9R"!&(#H&&,&"H&(>'5+3>S'.""/J&"'% "/Q&("#H&+">'E&'"5&>b?7 R"!&(#H&"#H&+p>T&(B?*&"/=&("/5&("'1("#H&N>%&'&(')* R"*+&'G&((L>5&&(Q"<5/*(\&,&+R"7[&'G&(+Z"'G?'L&' >["'J&'L&"'R+#Q [N>@&K 2"/0&@S'E*"/0&'*f ]"R"7V?Z"2 t B?$>(*B?%&'&'G&(J >A9H&JS'&93"(G*9R"!&(#H&+!&(#H&7 '45:'5H&n,?nui!V?Z"f&#D&` ljjo>F*3"* R"!&(#H&>.>"#H&:'p&(ffQN>9*5(a ; R"* ; '2@>p&("/L&'OfD&((\&,&+R"*@:J>H>.>"#H&(\&,& +&'2@>p&("/L&'OfD&("/0&[ ; r.>"#H&:'.>(\&,&+R"* ; r.>"#H&:'.>f5S'.S?Z"B?%&' '?Z"&(G9R"!&(#H&"/5&("'- %&'(.N>'J?R"*+"#H&(\&,& +R"7R"!&(#H&9*5(a l ]"+Z">'R"+S'.Sv7]"+Z">'R"9*5(a &'G&(+Z">["'J"'RN>@#Q&\ N>&'R"*@>p&("/L&'"/0&R"7]"S'.S v9*5(a B?,&@B?,&N@N&'?Z&0&B?*&1&9R"!&(#H&@&'B?,&#w 'G?&'@B?,I&(R"@B?,&>'5"'?0@B?,&"'c*:1777 1.2.1 Thuộc tính của bất động sản: '?!>"E&'&'G&("E&'>'R"+$&>[90&"/5&(>F*9R"!&(#H& E&'9R"!&((Q"*:'p&("'Jf>'?J&9R"!&(#H&"c&A&#*&(&A :'.>7t9R"!&(#H&,?>[+%"/E&'R"%&'"<J &["=*<>7,?&>[v &(')*B?*&"/=&((.>H9R"!&(#H&"T"'?!>+5%*J @+%"/E>F*&[+ "'Q&( *&("E&'>'R"%*S'A&(7 E&'*f<&(y:'p&(a&(&'R"z8D:'.>&*?+,'L&'"'J@+%"/E@B? p@f3& "E>'>F*pR"+>.>>p&("/L&'"/0&R"'L&'"'&'&0&"E&'*f<&(>F*9R"!&( #H&7'p&("'Q&(E">[9R"!&(#H&&5($&('3"&'*?@f5+Z(.>H>F* t9R" !&(#H&(\&,&+]>J >I"'J>F*9R"!&(#H&[ E&':'*&'1 3&"E>'R"*'G?fI&(>['<+#DS'.""/J&>F* f&#$7R"*'G?fI&(R"*>["'J#&'#$&(@#H&O?R"N>78DS'.""/J& SVTH: L 3 R"*'G?fI&(?p&S'H&K "/5&(#D>&9K&(+ p"/Q&(#&'"'.@f3& "E>'R"#H&O?R"+f3&"E>'R"27'?>b?R"*+&'2>F*>5&&(Q"'Q&( +N"B?. {>#5+#DS'.""/J&>F*R"*'G?fI&(&0&?p&"=*#D:'*& '1 "/0&"'%"/Q&(9R"!&(#H&7 E&'9,&+G&(Q#$&(:&'"1?f R"*>T&(>.>>p&("/L&'"/0&R" "'Q&(>["E&'9,&+G&(>*5@Q#$&(:&'"1f7r?!>#$&(>F*>5&&(Q?p& (\&,&+9R"!&(#H&&0&+3>OfD&(@>H"<5"'Q&(>[ I>E>'#xfI&( '&(>'I>@'&("/` &` 7E&''G?fI&(>F*R"*>T&(&'G&(>p&("/L&'"/0& R"?p&N>>H"<5+9a\S&0&9R"!&(#H&>[Q#$&(:&'"1f7'L& >'?&(#D"a&"<>F*9R"!&(#H&?f#5+>.>5<"#H&@'&('[*:'.> $+>.>>p&("/L&'OfD&("/0&R"@#D"a&"<>[:''&("/` &` g$+ R"*#D"a&"<'b?&'+)&'+|&7 E&''G?fI&(0?>'?-&>A9H&"/5&("'- %&'(.>'59R":}9R"!&(#H& '*!&(#H&"E&''G?fI&(>F*&[7E&''G?fI&( *&("E&'#5#.&'"A&($ 'A& !",?:3&"?3"$7 n7l7l Đặc trưng của bất động sản ]>"/&(&'G&(]>J &~9Z">F*9R"!&(#H& •'H&`&(>5(M&>F*>?&(9R"!&(#H&:_ E&':'*&'1 >F*9R"!&( #H&"<5&0&#D:_ >5(M&>F*>?&(9R"!&(#H+&'?>b?S'.""/J&f&#$ +#D91&!&(>F*(.>H7•'H&`&(:_ >5(M&&"'J'3&2>.> ]"#*? ; 8DS'.""/J&R"*?p&9%'<&>'1+,,?:3&"D&'0&+ p"/Q&(7 ; 3>OfD&(>.>>p&("/L&'"/0&R"s'€&',?"'Q(*&@>p&(#{>+ ",&9<>7 ; 3>S'&9~R"*>'5&'G&( I>E>'#xfI&(>I"'JS'H"?&"'FB? '5<>'#xfI&(R"*"/5&("c&("'Q:}7 'Q(*& ?*9.&f@>'S'E(*5f%>'>*5R"!&(#H&"#H&B?*& "/=&(>[(."/%>*5$+#2'G?>'F&0& =(*5f%>'0&B?*&1&9R"!&(#H& ,?S'HN>>&&'\>>-&"'Z&@s'€&',?"'Q(*&O4 O_"+, ]"+Z">'R"+ S'.Sv7]":'.>"'Q(*& ?*9.&>^&("T"'?!>+5"'Q(*&>F*"'F"I> >'?J&B?,'G?"'45B?%&'>F*?Z"S'.S7 SVTH: L 4 •'H&`&(>'?J&'[*"'&'",& ]":_ &''5<"."/%>*5>T&(+"'Q (*& ?*9.&?ff•&1&:'H&`&(>'?J&'[*"'&'",& ]":_ &''5<"7 R"!&(#H&"'Q&((\&,&+>?!>#$&(+#&''5<">F*>5&&(Q@"/cS'>[ &'?>b?"'1"1?>'F#w'G? >'%?"'*~7•'H&`&(&"'Q&(N>(H B?1"9K&(+3>>b >$@"'1>'RS"'*+L9.&J>'?J&B?,'G?7 r'%?#D>*&"'3S+B?H&v>']">'‚>F*'&>R"*&(?a&" &(?0&B?*&"/=&(>F*B?$>(*+(\&1&+Q#$&(#&''5<">F*&'&f&7 =#D91&!&(+,R"*,?>[H&''Q&(1&Q#$&(:&'"1>'E&'"/%>F* B?$>(*[&0&'&>"'Q&(>*&"'3S+B?H&v>']">'‚$++3>#x fI&(+>'?J&~9R"!&(#H&7 1.3.1 Khái niệm: ; '%"/Q&(9R"!&(#H&'3"'$&(>.>B?*&'3:&'"1@"'p&(B?*[>.>(*5 f%>'+,9R"!&(#H&>F*>.>90&"'* (*N>"'D>'3&7 1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản: •'p&(>["'%"/Q&("/?&(" $+"'%"/Q&(9R"!&(#H&"'L:'p&(>[%*J >'5"'%"/Q&(>'E&'"'{>7 3> ?*9.&9R"!&(#H&"'Q&("'p&(B?*>.>A&+%:&'f5*&'9R"!&(#H& 9K&(#D0&'3"/D>"1S(G*&(Q>[&'?>b?y ?*'5]>9.&z@'5]>&(Q ?* "L 1&"/D>"1S"'A&(N&(+&(Q9.&"'p&(B?*Q/*59.&"/0&9.5>'E@ S'~91&'A&>H"'p&(B?*&'G&(&(Q p(y>s&'R"z7 '%"/Q&( *&("E&'>'R"%*S'A&(@&'R""'%"/Q&(&'2 ]>"E&'>F*R"*9,&+G&(@:'p&("'J"'0?'F@>'*>\" *&(78D:'*& '1 R"2:'?+D>&:'p&("'JN>.S{&(9K&(#D"'c*"'MR"2%*S'A&( :'.>7A&&G*9R"!&(#H&@&'R"&'2"'Q&( *&("E&'>'R""/?,&"'$&(%* S'A&(>F*&(Q#xfI&("c'L&'f.&(@>R?"/ƒ>•&"ZSB?.&>F*&(Qf&&0& "'%"/Q&(9R"!&(#H& *&(Z "E&'>'R"%*S'A&(7 '%"/Q&(><&'"/*&':_ '5&'H5 5"E&':'*&'1 >F*R"*@:'H&`&(>5(M&>F*9R"!&(#H&:_ &0&"'% "/Q&(9R"!&(#H&><&'"/*&':_ '5&'H5'A&'&('[*"'p&(fI&(:'.>@91& SVTH: L 5 !&(>F*(.R""'Q&( <&' ‚'A&91&!&(>F*(.>H'&('[*"'p&("'Q&(@ s'€>[#D>*&"'3S&',?'A&>F*'&>@]>93""/5&(>p&(".>B? '5<>'@:1'5<>'#xfI&(R"7 8D"'1?"'p&("&>b&"'1">'5>.>(*5f%>'>^&(([SS'b&"<5&0&#D:'p&('5& 'H5"/5&(><&'"/*&'"/0&"'%"/Q&(9R"!&(#H&7*#$>.>(*5f%>'"/5&("'% "/Q&(9R"!&(#H&N>"1&'&'/0&(/‚+(.>HN>(G9E Z"(G*&(Q *?+&(Q9.&&0&>.>"'p&("&>[&\ 9\"N>'5]>9%"1"!>^&(9%'<&>'1 +L"'1?>.>"'p&("&>'"1"&'f3&"E>'@"L&'"/<&(#w'G?@,?:3&(*5f%>'7 Y?."/L&'(*5f%>'S'{>"<S9R"!&(#H&"'Q&(>[(."/%&+(\&,& +B?,&NS'.Sv@f5+ZB?."/L&'(*5f%>'>F*9R"!&(#H&"'Q&(S'{>"<S7 ]>J & "`&("'Q(*&+>'S'E(*5f%>'>'5>.>>p&(".>"L :1 "'p&("&@"+R&@"'- %&'@"'*&'"5.&7 '%"/Q&(9R"!&(#H&>'S'$ <&' ‚+5>.>&(&':'.>'&('[*9R" !&(#H&>[0&B?*&"/D>"1S1&"E>'^"#H&>$%&'@"/2"'&'1?"$b?+5 B?*&"/=&('&(b?>F*>.>&(&'#H&O?R":&'f5*&'73>:'*"'p&("'%"/Q&( 9R"!&(#H&#‚"<5,?:3&"'?Z&N:'p&(>'„>'5>.>&':&'f5*&'9R"!&( #H& >'5>.>&(&'#H&O?R":&'f5*&'>["'J*9R"!&(#H&"E>'^"'* (* +5'5<"!&(:&'"17 '<>H +>.>91&!&(:&'"1;>'E&'"/%"'%"/Q&(9R"!&(#H&/R" &'<>H $+"`&("/2&(:&'"1@f|9%&[&(0&:'&,&:&'"1>[ {>"`&( "/2&(>*@+>^&(f|9%[&(9`&(:':&'"1#?(H 7'%"/Q&(9R"!&(#H& >^&(/R"&'<>H +,>.>91&!&(>'E&'"/%@+`&'[*@OM'!7 |9%S'&:'ƒ>"'%"/Q&("R">H>.>"~>'{>:&'f5*&'+"?3"<9!S'Z& f&>,?>[&'?>b?"'* (*+5"'%"/Q&(9R"!&(#H&+">.>'&(Q ?*@&(Q9.&@&(Q"'?0@&(Q(*5'5]>&'Z&"'c*:1@&(Q"'1>'RS'* &'Z&"'1>'RS@&(QS'." <9R"!&(#H&'&('[*7 1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: '&>&'&>"'* (*+5"'%"/Q&(9R"!&(#H&+">.>'&(Q #2'G?R"*&&'R"7'&>>?&({&(9R"!&(#H&f'L&'"'{>b?">A #2'<"b&(@OfD&( <&((*5"'p&(@B?'5<>'+OfD&(:'?f&> 7 SVTH: L 6 '&>>^&(9.&'*>'5"'?0>.>9R"!&(#H&"'?!>#2'G?&'&>+5"'% "/Q&(9R"!&(#H&7 '&>>^&(a&("'QB?H&v'5<"!&(>F*"'%"/Q&(9R"!&(#H&@9*&'&' >.>>'E&'#.>'0&B?*&1&+3>#xfI&(fR"@>H"<59afw&(R" "`&("'0 &(?a&>?&(9R"!&(#H&7 5*&'&('3S:&'f5*&'9R"!&(#H&f5*&'&('3S2>["'J"~>'{>@ >.&'&"'* (*+5+3>"<5ZS@ ?*9.&9R"!&(#H&75*&'&('3S:&'f5*&' %*$>"1&'&'"<5ZS ]"9K&(J>?&({&(>'5+3>OfD&(&'2@+`&S's&(@ :'.>'#<&777g'5]>"/D>"1SOfD&(>.>>p&("/L&':1&"/ƒ>[J9.&'5]>>'5 "'?0"'45&'?>b?>F*"'%"/Q&(9R"!&(#H&7 r.>"~>'{>"/?&((*&'5<"!&("/5&("'%"/Q&(9R"!&(#H&:'p&(>'„>[ &(Q ?*+&(Q9.&9R"!&(#H& >s&>[>.>"~>'{>"/?&((*& >b?&$@ 9*5(a ; r.>"~>'{>"+R&(ƒS90& ?*@90&9.&'J?91"+,>.>+R&,S'.Sv@ "'J"'{>(*5f%>'"c 2b?>'51&:1""'ƒ>B?."/L&' ?*9.&9R"!&(#H&7 ; r.>"~>'{> p(H &'Z&+3>(*5f%>'(G*90&9.&+90& ?*J "'D>'3&>.>&!f?&((*5f%>'@J>'?-&9%>.>,?:3&>b&"'1"J&(Q ?* +&(Q9.&1&B?1"%&'>?$>T&(7 ; r.>"~>'{>"'- %&'(.9R"!&(#H&*/*&'G&(>`&>{:'5*'=>JfD 9.5(.>H>F*>.>:'?+D>"'%"/Q&( >A#2>'5>.>(*5f%>' ?*9.&9R"!&( #H&"/0&%*9&7.>Hf5>.>"~>'{>&>p&(9$:'p&(>[(."/%9\"9?!>$ +90& ?*'5]>90&9.&@&'&(f5N>9H5H 9K&(&'G&(>`&>{+G&(>'\> &0&"'Q&(N>>.>90I&(J S'.&"/>:'1&B?1"%&'"'€* "'?Z&>?$>T&(7 ; r.>"~>'{>">'E&'@"E&fI&("'* (*+5+3>"'*&'"5.&(G*>.>90&@"~ >'{>>.>#&(*5f%>'J>.>90& ?*9.&>[,?:3&"/D>"1S(*5f%>'+"'*&' "5.&B?*>.>"~>'{>"E&fI&([7*"/s>F*>.>"~>'{>">'E&'"E&fI&(:'p&( "'J"'1?"/5&(+3> ?*9.&>.>9R"!&(#H&>[(."/%>*5@]>93""<>.>B?$> (*E"#xfI&(",& ]"7 SVTH: L 7 (Q ?*9.&"'p&("'Q&(&'G&(&(Q ?*9.&9R"!&(#H&+L&'? >b?#2'G?'*&'?>b?#xfI&(7$"N&(B?*&"/=&( >.>f5*&'&('3S :&'f5*&'9R"!&(#H&'&(1&@]>93""/5&("'%"/Q&(&'27 1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản: '%"/Q&(R"#H&O?R"&p&(&('3S>'F1?O?R"'3&2&'G&(%*S'A&( #H&O?R"&p&(&('3S&(&':&'"1>'F1?7 '%"/Q&(R"&p&(&('3S@R">'*#xfI&(>["'J#xfI&('5]>>'?J& I>E>' #xfI&(#*&( R"2'5]>S'I>+I#H&O?R"@"'A&( <@f?%>'"'45B?'5<>' >F*'&>7 '%"/Q&(9R"!&(#H&>"/ƒ"'%"/Q&(#p!&('3&&*@&'R"2 &'G&(+T&(*&(p"'%'[*7'%"/Q&(&>["'JS'&/*"'&'i&'[ ;'93""'D ;'+Q& ;'S'$/0&(93"+S'$0&:17 ;'>'?&(>&',?"b&(7 '%"/Q&(9R"!&(#H&>'5#H&O?R">p&(&('3S"'Q&('L&'"'&'2>.>:'? +D>+4&p"'%+&(5<"'&'N>B?'5<>'f&'>'5+3>OfD&(&'O2&(#H& O?R"(a >.>:'?>p&(&('3S"ZS"/?&('5]>&' .A&…7 '%"/Q&(9R"!&(#H&S'I>+I'5<"!&("'A&( <@f%>'+I@:'.>'#<&@>*5$> +`&S's&("'%"/Q&(&>'F1?2>.>"/?&(" p"'%>[+%"/E"'?Z&N>'5+3> :&'f5*&'@,?:3&'<"b&("$"@>.>+T&(R">[", &`&(f?%>'&7 n7†7o Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản '[ >.>1?"$0&B?*&1&(*5f%>' • $0&'3(G*>.>90&"/5&((*5f%>'>'„:'&(Q ?*+&(Q9.&"'D> '3&+3>(*5f%>'"'45 I>E>''NSv+:'.>'B?*&"'L N>>5>'{&( >{"'%"/Q&(7 • r.>,?:'5H&(*5f%>'>.>,?:'5H&9.&:'.>&'*?#‚f•&1&(.9.& :'.>&'*?@f5+Z"'- %&'+0&S'HO4 O_":q>.>,?:'5H&9.&JO.>%&' >'{&(>{"'%"/Q&(7 • r.>,?:3&"'%"/Q&("'%"/Q&(9L&'"'Q&(:'>?&(>b?>&9K&(+ {>(.:'p&(S'H&.&'#D:'*&'1 >F*>?&('*>b?7*5f%>'M"'D>'3& SVTH: L 8 (*5f%>'>'E& ?a@>["'p&("&"$"+.S{&(0?>b?>F*(."/%"'%"/Q&("'L :'[(.>F*9R"!&(#H&(*5f%>' N>O4 >'{&(>{(."/%"'%"/Q&(7 • !"9R"!&(#H&>[(."/%S'H>[ !"#$]>"E&'#*? ‡E&''G?E>'7 ‡E&':'*&'1 7 ‡r[&'?>b?7 ‡r["'J>'?J&(*5N>7 '[ >.>1?"$+) p • r'E&'#.>'>F*'&>>.>>'E&'#.>'>F*&'&>".>!&(/R"&"/D> "1S1&(.9R"!&(#H&"'J'3&"/0&>.> ]">'F1?#*? '&>9*&'&'>.>B?%&'+,B?,'G?@"'?0R"#xfI&(@>'?J& &'N&(9R"!&(#H&@#D"'*~>.>B?%&'&"/5&("c&("'Q:}#‚".>!&( 1&(.9R"!&(#H&"/0&"'%"/Q&(7 '&>B?%&'>.>>'E&'#.>'+&(')*+I">'E&'>[0&B?*&1&+3> #xfI&(R"y"'?1@",&"'?0@",I&(R"z>.>>'E&'#.>'&H&''2&("/D> "1S1&1&(.9R"!&(#H&7 '&>'5<>'%&'>p&(9$B?'5<>'+,+3>#xfI&(R">'5"c&(:'? +D>71?"$B?*&"/=&(+H&''2&(1&(.9R"!&(#H&"/0&"'%"/Q&(7 • r?&(>b?9R"!&(#H&>^&(($&(&'9R">{'&('5.f%>'+I&5:'.>@(. 9R"!&(#H&"/0&"'%"/Q&((.>&9K&((G*>?&(+>b?7 r.>1?"$H&''2&(1&>b? ;8D"`&("/2&(+,f&#$@>.>&'?>b?S'.""/J&"`&("/2&(f&#$ &'&"$ "`&(&'?>b? = ]">F*OM'!@"'45[&'?>b?+,R"*@&'2 "`&(0&@f&#$"`&( "`&(B? p(*L&'f•&1&&'?>b?B? p@f3&"E>' R"2>F*>.>'!(*L&'"`&(0&'5]>f•&1&"`&(#$'!(*L&'!>ZS "`&( >b?+,&'2@#D"`&(f&#$:'p&(>'„ (*"`&(&'?>b?+,&'2 >s& "`&("'0 &'?>b?+,>.>'5<"!&(#H&O?R"f%>'+I"'A&( <@"1(.5fI>@ˆ f•&1& "`&(&'?>b?+,&'R"7 ;'?&'ZS {>"'?&'ZS"`&(0&>'5S'_S&'?>b?+,9R"!&(#H&"/2 "'&'&'?>b?>[:'H&`&("'*&'"5.&@f•&1&&'?>b?+,&'R"7 SVTH: L 9 ;p"'%'5.]>"/&(/P&_"&'R">F*p"'%'5.B? p"ZS"/?&(f&#$ +#DS'.""/J&B? p+,9,/!&(+:'p&((*&p"'%@B?."/L&'p"'%'5.:'p&( >'„ "'*~"~&(>b?+,&'2 >s& "'*~:1">R?&'?>b?+,&'27 ;8DS'.""/J&+'5&"'3&:1">R?'<"b&(>^&( "`&(.&(:J&'?>b? &'2$+&'G&(+T&("/>>'*>[>A#2'<"b&('5]>>A#2'<"b&(>s& "'p#A:_ :'H&`&("1S>Z&@"?&'0&+3>"`&(:'H&`&("1S>Z&>^&(a&( &(')*++3>"`&(>T&(&'R"@p:'#D"'*~>F*>?&(&'*&''A&#D"'* ~>F*>b?7 r.>1?"$H&''2&(1&>?&( ;'.""/J&:&'"1"$>!"`&("/2&(>F*>?&(9R"!&(#H&"‰3"'?Z&+ #DS'.""/J&:&'"17 ;8DS'.""/J&>F*:1">R?'<"b&(&'Q>[#DS'.""/J&>F*'3"'$&(:1">R? '<"b&(@ ,?:3&"1S>Z&>F*R"*>F* !":'?+D>"/2&0&f|f&('A&&0& "'?'ƒ"b?+5:&'f5*&'9R"!&(#H&2>.>+T&(&7 ;8D"'* (*>F*&'&>"'J'3&"/0&l:'E*><&'>'F1? ;Y?'5<>'+3>>'?J& I>E>'#xfI&(>'5#H&O?R"&p&(&('3S+ I>E>'#xfI&(>'5#H&O?R":&'f5*&':'.>'5]>&'2"'45B?'5<>'>'5 S'_S#‚"<5/*,?:3&"`&(>?&(9R"!&(#H&7 ;'&>"/D>"1S9.&9R"!&(#H&"'?!>#2'G?&'&>/*"'%"/Q&( '5]>"`&(+$&b?">'5>.>>p&(":&'f5*&'9R"!&(#H&>F*&'&>"<5/* &(?a&'&('[*"/0&"'%"/Q&(9R"!&(#H&7 Nh/m các yếu tố vi mô: r.>1?"$" vOM'!r.>1?"$&>[v&(')*]>93""/5&(OM'! 'A&(p&(@&[>^&(>[".>!&(1&(.9R"!&(#H&"/0&"'%"/Q&(7]>93" "/5&()&'+D>9R"!&(#H&@S'5&("'F>^&(".>!&(S'b&&51&(."/%9R"!&( #H&7r'Š&('<&@&1?"* ?* !"&(p&'"[S'Z?"'L>'\>>'\&(."/%#‚"'RS'A& &',?#5+&'&2'Z?+L&(Qf&>'5/K&(&2'Z?#‚ `&S'."<"'A&7 r'S'EV"5&9!S'E"~& &(Q*&(#xfI&(S'H9€/*J"<5ZS '5]>J>[B?,'G?9R"!&(#H&@1?"$B?*&"/=&( &''- %&' (.S'HO4 O_":'"'- %&'(.9R"!&(#H&7'p&("'Q&(>'S'EB?1"%&' SVTH: L 10 [...]... không ngừng được nâng cao Hy vọng đó cũng là một trong những tín hiệu của sự phát triển thị trường địa ốc TPHCM trong tương lai 2 Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản: 2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác... 5.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá: SVTH: LÊ THỌ A GIA 33 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP - GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản 5.6 Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH (ABBANK) II.1 Giới thiệu về ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) ... phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản 2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là... đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường 3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản: 3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm định giá bất động sản Lô đất thẩm định... triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bất động sản 4 Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng: 4.1 Phương pháp so sánh giá bán: a) Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch... yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên 5 Quy trình thẩm định giá: 5.1 Xác định vấn đề: SVTH: LÊ THỌ A GIA 32 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá - Mục đích sử dụng thẩm định giá - Cơ sở... có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản 1.3.6 Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ Chí Minh: • Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thành một đô thị vừa hiện... Đinh Tiên Hoàng và ABBank Trần Khắc Chân Ngày 07/11/.2006, ABBank đã phát hành thành công 1000 tỉ trái phiếu của EVN cùng với ngân hàng Deustch Bank và quỹ đầu tư Vina Capital nẵng Ngày 27/10/2006, khai trương ABBank ðà Vốn điều lệ tăng từ 165 tỉ VNĐ vào đầu năm 2006 lên 1.131 tỷ VNĐ vào cuối năm 2006 Tháng 1/2007, tạp chí Asia Money bình chọn ABBank là nhà phát... muốn ABBank ngày càng phát triển, tháng 3/2002, ABBank tiến hành cải cách mạnh mẽ về cơ cấu và nhân sự để tập trung vào chuyên ngành kinh doanh ngân hàng Thương mại và ngân hàng đầu tư Ngày 06/12/2006, ký hợp đồng triển khai core banking solutions với Temenos và khai trương Trung tâm thanh toán quốc tế tại Hà nội Ngày 14 và ngày 16/11/2006, khai trương ABBank. .. giá - Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định - Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản - Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định 5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá: - Xác định phạm vi công việc - Xác định các tài liệu cần thu thập - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm . I>E>' &'R"%&'"'45&'G&("0?>'?-&N>>p&(&'Z&&'&'G&("'p&(3B?$>"1'5]> B?$>(*U Thẩm định giá bất động sản: '- %&'(.9R"!&(#H&#D>"E&'+,(."/%>F*>.>B?,&"#H&9R" !&(#H&>I"'J9K&('L&'"'.",&"3>'5. p"'%>[+%"/E"'?Z&N>'5+3> :&'f5*&'@,?:3&'<"b&("$"@>.>+T&(R">[", &`&(f?%>'&7 n7†7o Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản '[ >.>1?"$0&B?*&1&(*5f%>' •. *&("E&'#5#.&'"A&($ 'A& !",?:3&"?3"$7 n7l7l Đặc trưng của bất động sản ]>"/&(&'G&(]>J &~9Z">F*9R"!&(#H& •'H&`&(>5(M&>F*>?&(9R"!&(#H&:_