Đang tải... (xem toàn văn)
Vậy, cầu nhà đất cũng phải thoả mãn 2 yếu tố đó là muốn mua và có khả năng mua. Một người muốn mua 1 mảnh đất nhưng không có khả năng chi trả cho mảnh đất đó thì cũng không thể tạo nên cầu. Như vậy cầu về bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Cụ thể là về giá cả, nguồn cung, sở thích,kì vọng… Ta thấy nhu cầu tiêu dùng về đát đai là yếu tố quan trọng của cầu mà con người có nhu cầu về hàng hoá lại xuất phát chủ yếu tư thị hiếu và trào lưu phát triển hay là mốt. Hơn nữa có nhu cầu thì cũng phải có khả năng chi trả như vậy giá cả chiếm một ý nghĩa quan trọng về cầu mà người mua luôn hi vọng mua được giá tốt thế nên những suy đoán hay kì vọng của người tiêu dùng về giá cả,về thị trường cũng là nhân tố then chốt trong việc quyết định cầu về đất đai. Từ đó ta thấy được việc nghiên cứu về cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt và thị hiếu. Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu
Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu Bất động sản 1. Khái niện về cầu và cầu bất động sản Theo lí thuyết vi mô, cầu là khối lượng hàng hoá mà người mua muốn mua và có khả năng mua. Như vậy cầu về hàng hoá không chỉ là số lượng hàng hoá mà người mua muốn mua mà còn phải có khả năng chi trả cho nhu cầu đó. Từ đó ta có thể thấy định nghĩa về cầu bất đọng sản như sau: cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất dịnh để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường. Cầu về đất đai gồm rất nhiều loại. có thể là đát đai cho sản xuất, đất đai cho nhà ở, đất đai sử dụng trong công nghiệp, đất đai cho nông nghiệp, các công trình xây dựng… Trong đó cầu về đát cho xây dựng nhà ở có lẽ là phát triển rộng rãi nhất. Vậy, cầu nhà đất cũng phải thoả mãn 2 yếu tố đó là muốn mua và có khả năng mua. Một người muốn mua 1 mảnh đất nhưng không có khả năng chi trả cho mảnh đất đó thì cũng không thể tạo nên cầu. Như vậy cầu về bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Cụ thể là về giá cả, nguồn cung, sở thích,kì vọng… Ta thấy nhu cầu tiêu dùng về đát đai là yếu tố quan trọng của cầu mà con người có nhu cầu về hàng hoá lại xuất phát chủ yếu tư thị hiếu và trào lưu phát triển hay là mốt. Hơn nữa có nhu cầu thì cũng phải có khả năng chi trả như vậy giá cả chiếm một ý nghĩa quan trọng về cầu mà người mua luôn hi vọng mua được giá tốt thế nên những suy đoán hay kì vọng của người tiêu dùng về giá cả,về thị trường cũng là nhân tố then chốt trong việc quyết định cầu về đất đai. Từ đó ta thấy được việc nghiên cứu về cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt và thị hiếu. Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu 2. Tác động của kì vọng, mốt và thị hiếu đến cầu bất động sản. 2.1 Cơ sở lí thuyết 2.1.1 Tác động của kì vọng tới cầu bất động sản trên phươn diện lí thuyết. a.Khái niệm về kỳ vọng : - Kỳ vọng là sự mong chờ về một khả năng xảy ra của một sự việc(hiện tượng) nào đó trong tương lai, dựa trên một dấu hiệu báo trước. Ví dụ : kỳ vọng về việc giá vàng sẽ tăng trong tháng tới do nguy cơ vỡ nợ của chính phủ Mỹ; kỳ vọng về sự tăng lên của giá hàng hóa vào những tháng cuối năm khi diễn ra dịp tết nguyên đán - Kỳ vọng là yếu tố có thể lượng hóa được dựa trên các lý thuyết về xác suất và thống kê toán. Giá trị kỳ vọng hay giá trị mong đợi (hoặc kỳ vọng toán học), hoặc trung bình (mean) của một biến ngẫu nhiên là trung bình có trọng số của tất cả các giá trị của thể của biến đó, hay là được tính bằng tổng các tích giữa xác suất xảy ra của mỗi giá trị có thể của biến với giá trị đó. Như vậy, nó biểu diễn giá trị trung bình mà người ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiều lần với khả năng thắng cược là như nhau. Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thể không được mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy ra hoặc không thể xảy ra. b.Cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu của bất động sản: cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu nói chung: - theo kinh tế học vi mô cầu đối với hàng hóa hoặc dịch vụ sẽ thay đổi phụ thuộc vào các kỳ vọng (sự mong đợi) của người tiêu dùng. Nếu người tiêu dùng kỳ vọng rằng giá của hàng hóa sẽ tăng lên trong tương lai thì họ sẽ mua nhiều hàng hóa đó hơn ngay bây giờ. Con người có các kỳ vọng về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng. Tất cả các kỳ vọng đó đều tác động đến cầu hàng hóa. - xuất phát từ lý thuyết về cầu nói chung cho thấy cầu của bất động sản hay là cầu về các hàng hóa trong lĩnh vực bất động sản cũng chịu sự tác động của yếu tố kỳ vọng. Kỳ vọng là một yếu tố quan trọng tạo ra cầu về bđs. Khi mọi người ý thức về lợi ích của bđs trong tương lai sẽ khuyến khích họ mua nhiều hơn là đi thuê. Như vậy , lý thuyết chỉ ra rằng khi kỳ vọng của người tiêu dùng thay đổi sẽ dẫn đến sự dịch chuyển của đường cầu bđs. Nói một cách cụ thể thì kì vọng của người tiêu dùng nếu là tích cực về thị trường bất động sản trong tương lai thì sẽ làm cho đường cầu dịch sang phải. 2.1.2 Cơ sở lí thuyết của mốt và thị hiếu tác động đến cầu nhà đất a.Thị hiếu (Taste: T) Thị hiếu là sở thích hay sự ưu tiên của người tiêu dùng đối với hàng hóa hoặc dịch vụ . Hàng hóa bất động sản cũng là một loại hàng hóa trong nền kinh tế nói chung. Hàng hóa BĐS cũng tuân theo quy luật cung cầu thị trường. Rõ ràng thị hiếu là yếu tố quyết định đến cầu BĐS của một cá nhân. Nếu bạn thích một mặt hàng nào đó thì bạn sẽ lựa chọn mua mặt hàng đó nhiều hơn. Thị hiếu là yếu tố tâm lí nên không được lí giải một cách trực tiếp, thường xem xét sựt hay đổi của thị trường BĐS khi thị hiếu về hàng hóa BĐS thay đổi. T về một loại nhà đất thấp thì cầu về nhà đất đó sẽ thấp, khi đó đường cầu nhà đất đó sẽ dịch chuyển sang trái. Ngược lại, T về nhà đất cao thì cầu nhà đất cao, đường cầu nàh đất dịch chuyển sang phải. P 0 Q D D2 D1 Sự dịch chuyển của đường cầu khi thị hiếu thay đổi b. Mốt nhà ở Theo khái niệm nguyên lí thống kê: mốt là biểu hiện của một lượng biến về tiêu thức nghiên cứu được gặp nhiều nhất trong tổng thể. Trong thị trường BĐS có thể hiểu mốt nhà đất là kiểu dáng , kiến trúc nhà ở đang được tiêu dùng nhiều nhất tại thời điểm xem xét. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhừng nhân tố làm thay đổi đáng kể về cầu nhà ở. Thị trường BĐS càng ngày càng phát triển, có nhiều loại hình nàh ở mới rất tiện nghi, tiết kiệm, tuy nhiên do mốt tiêu dùng, cầu nhà ở vẫn chạy theo yếu tố mốt. Điều này giải thích rằng với nhừng kiểu nàh đang là mốt tiêu dùng thì cầu về nó sẽ tăng và đường cầu dịch phải, và ngược lại. 2.2 Cơ sở thực tiễn. 2.2.1 Cơ sở thực tiễn của kì vọng tác động lên cầu. Thực tế đã chứng minh rằng kì vọng là yếu tố có tác động rất lớn tới cầu về thị trường bất đọng sản. Bất cứ động thái nào trên thị trường làm cho người tiêu dùng cảm thấy thị trường sẽ có chuyển biến tích cực trong tương lai sẽ khiến cầu bất đọng sản tăng cao. Lấy một ví dụ chứng minh, sau khi ngân hàng nhà nước đưa ra quyết định nới tín dụng cho một số khoản mục đầu tư bất động sản. Mặc dù còn nhiều ý kiến trái ngược nhau khi bình luận về các động thái này của Ngân hàng nhà nước. Nhưng điều không thể phủ nhận rằng, việc các ngân hàng tiếp tục được bơm vốn cho bất động sản đã tạo cú hích lớn, giải tỏa tâm lý cho các nhà đầu tư, người mua nhà vốn đang căng như dây đàn khi thời gian đáo nợ đang đến gần. Đặc biệt, thông điệp Thủ Tướng Nguyễn Tấn Dũng đưa ra tại phiên chất vấn tại kỳ họp thứ II Quốc hội lần thứ XIII về việc Chính phủ sẽ có giải pháp cứu thị trường bất động sản và chứng khoán lại càng làm cho giới đầu tư kỳ vọng. Thực hiện yêu cầu Ngân hàng nhà nước, tuần qua một số ngân hàng thương mại đã quyết định hạ lãi suất cho vay mua bất động sản nhằm kích cầu thị trường vốn đang èo uột. Điển hình ngân hàng Ocean bank vừa có thông báo tới khách hàng về việc hạ lãi suất cho vay xuống 19%/năm. Ngay sau đó, ngân hàng An Bình cũng đưa ra chính sách mới hỗ trợ ngân hàng mua nhà bằng cách kéo dài thời gian vay và ân hạn cho khách hàng… Điều này không chỉ giúp khách hàng có cơ hội vay tiền để thanh toán các khoản tiền đóng tiến độ cho các dự án đang triển khai mà nó còn tạo cơ hội cho khách hàng được đáo nợ. Không chỉ khách hàng mà các chủ đầu tư dự án cũng “mở cờ trong bụng” sau khi ngân hàng mở van tín dụng, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên) cho biết, trước đó, doanh nghiệp này đã ký hợp đồng hỗ trợ vốn vay cho khách hàng mua dự án nhưng khi có lệnh cấm vay bất động sản thì việc rót vốn gần như ngưng trệ. Tuy nhiên, khi van tín dụng được phép mở các khách hàng mua dự án tiếp tục nhận được sự hỗ trợ với mức lãi suất chỉ khoản 18,5%-19%/năm với điều kiện khách hàng thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án. Ngoài ra, ngân hàng cũng đồng ý kéo dài thêm thời hạn trả nợ từ 15 năm lên thành 20 năm cho khách hàng. Chính nhứng động thái này đã làm cho thị trường bất đọng sản khởi sắc hơn. Người đầu tư kì vọng vào thị trường hơn đã đẩy thị trường sôi động hơn. Nhiều phân khúc bất động sản kỳ vọng sôi động Với sự nỗ lực phía ngân hàng và chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đặt ra nhiều kỳ vọng vào sự chuyển biến của thị trường trong thời gian tới. Hơn nữa nghị định 71 thông tư 16 của chính phủ nhăm nới lỏng hơn các thủ tục cũng chính là lực đẩy cho thị trường. Hà Nội đang rất thiếu khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng Chính vì vậy, mà những dự án hoàn chỉnh là một trong những phân khúc được kỳ vọng nhiều nhất hiện nay. Tuy nhiên, tại Hà Nội những dự án đã đi vào hoàn thiện là không nhiều đơn cử chỉ tính riêng quận Hà Đông có đến gần 60 dự án bất động sản nhưng đa phần là chung cư cao tầng còn dự án đô thị mới đã đi vào hoạt động chỉ tính trên đầu ngón tay Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, việc Chính phủ quyết tâm điều chỉnh giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới sẽ là đòn bẩy cho thị trường bất động sản chuyển động trở lại. Thời điểm này là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu thực mua nhà bởi giá bất động sản đã về vùng giá rẻ và khó có thể giảm sâu thêm như kỳ vọng của nhiều người nhất là khi áp lực tài chính đã được giải quyết ổn thỏa. 2.2.2 Cơ sở thực tiễn mốt và thị hiếu Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản + Mốt khu đô thị xanh. Cuộc sống của người dân tại các khu đô thị đang được cải thiện đáng kể và thị hiếu về nhà ở của một bộ phần người dân cũng vì thế mà thay đổi. Các yêu cầu về cảnh quan, không gian,… càng ngày càng được chú trọng và đang trở thành một xu thế mua sắm bất động sản (BĐS) của một bộ phận không nhỏ người dân ở các khu đô thị, thành phố lớn. Người tiêu dùng BĐS đang rất háo hức với các dự án BĐS xanh Chính vì xu hướng mới này mà hiện nay đang có rất nhiều khu đô thị xanh được xay dựng tạo được nguồn cung cho thị trường phân khúc này. Như các khu đô thị mỹ đình, khu đô thị phú mĩ hung, khu đô thị Eco pack… + Hà Nội: Xu hướng mua đất ngoại thành để làm điền trang năm 2011 Giới trung lưu ở Hà Nội đang có trào lưu đổ xô mua đất ngoại thành để làm điền trang. Một số người mua đất giải thích hiện tượng này rằng, do sống ở trong nội thành Hà Nội chật chội quá, nên họ phải chạy ra ngoại thành. Những nhà “điền chủ” Những mảnh đất ở dọc tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai cách Hà Nội 70km đang “nóng” lên vì có nhiều khách ở nội thành trả giá mua để làm điền trang. Theo “đại gia điền trang” P.N.T, một nhân vật được cánh nhà báo theo dõi mảng bất động sản Hà Nội đều biết tiếng vì ông sở hữu khá nhiều mảnh đất ở vùng nông thôn, đồi núi cách Hà Nội trong bán kính 70km. Ông T. cho biết, ông đã đầu tư vào mảng này cách đây năm năm và đã môi giới bán được khá nhiều lô đất ở vị trí không ai ngờ. Ví dụ, một mảnh đất có đồi, suối chạy qua ở xã Minh Trí (Sóc Sơn) mà ông mua cách đây bốn năm chỉ có 120.000 đồng/m2, nay nó lại nằm cạnh sân golf Minh Phú chỉ có 200m mà đường ôtô chạy vào tận nơi. Khu đất đó rộng hơn một mẫu (tương đương với 3.600m2) vừa rồi được ông bán giá 7 triệu đồng/m2 cho một doanh nhân ở phố Huế cũng làm điền trang. “Bây giờ cứ nghe chỗ nào cách thủ đô Hà Nội 70km đổ lại mà có giá từ 2 – 3 triệu đồng/m2 là tôi lên xe đi ngay. Xem xong, nếu có sổ đỏ là tôi chồng tiền liền”, ông T. khẳng định. Như vậy xu hướng điền trang đã đẩy cầu về đất ngoại thành tăng cau như thế đồng thời cũng làm giá đất ngoại thành lên cao và tạo nên cơn sốt. + Mốt nhà ven sông Các chủ đầu tư đua nhau xây dựng các khu căn hộ, biệt thự ven sông Sài Gòn và Nhà Bè. Người mua cũng nhanh chóng gom nhà đất tại các dự án này, để sử dụng ngay thì ít, mà phần nhiều là "để dành". Theo CB Richard Ellis, nhà ở cảnh quan sông nước sẽ chiếm ưu thế lớn trong các loại nhà đất trong thời gian tới và mức giá trong 5 nữa sẽ tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba với thời điểm hiện nay. Cùng chung nhận định này, đại diện Địa ốc Đất Xanh cho rằng: "Khi giá trị cuộc sống được nâng lên, người ta sẽ quan tâm đến môi trường xung quanh hơn là giá cả của bất động sản". Như vậy xu hướng về nhà ở ven song cũng làm tăng lên cầu về phân khúc này. Chính mốt về loại hình này này đã tạo nên cầu về loại hình nhà ở này. + Xu hướng mua nhà ở ven đô Sống ở ven đô và làm việc trong nội thành - một lối sống theo phong cách Mỹ đang được một số chủ đầu tư hướng tới. Tuy nhiên, với những điều kiện và tồn tại hiện nay, phong cách này không phải lúc nào cũng phù hợp… [...]... qua một vài xu hướng: - gia tăng không gian đệm và sân vườn ngoài nhà đưa phòng khách lên tầng trên cùng và đưa giếng trời lên cao hơn các góc nhìn mở rộng hơn và khoảng thông tầng lớn hơn sự thay thế màu sắc bằng chất của vật liệu đầu tư vào bếp và phòng ngủ chính sự thay đổi trong thị hiếu này của người dân đã tạo nên nhu cầu mới về nhà ở cho người tiêu dùng 3 Dự báo về xu hướng biến động của thị trường... liệu của các sàn giao dịch bất động sản, tại TP.HCM, năm 2011 số bất động sản giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 60% của năm 2010, tỷ lệ này ở Hà Nội còn thấp hơn nữa Song song với sự sụt giảm số lượng giao dịch là giảm giá, dù tỷ lệ có ít hơn, giá đất giảm khoảng 12%, còn giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội giảm khoảng 10 15% Những dấu hiệu đến từ những tháng cuối năm 2011 đã cho thấy, thị trường bất động. .. chủ doanh nghiệp bất động sản cho biết: Bất động sản chỉ có hai mảng chủ lực về nhà ở là đất nền và căn hộ Khi căn hộ thất sủng, thị trường nghiêng hẳn về kênh nền đất là bình thường” Xu thế mua bán đất nền, đặc biệt là đất nền thuộc các dự án thuộc vùng ven của các thành phố lớn với giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp được dự báo tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2012 + Bất động sản nghỉ dưỡng... làm cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn Nguy cơ phải tái cơ cấu và sáp nhập của các ngân hàng thương mại ám chỉ sẽ không có dòng tiền nào lớn cho thị trường BĐS từ phía ngân hàng, ngoại trừ một chương trình kích cầu ở quy mô nhỏ có thể được Chính phủ cân nhắc Tất cả những điều trên là cú “knock out” cho những chủ đầu tư và nhà đầu cơ yếu về tài chính, đầu tư dàn trải và sử dụng không hợp lý dòng... cư, do dự án bị hoãn tiến độ, chậm bàn giao nhà… Còn với những chung cư đã đi vào hoạt động thì một số ban quản lý chung cư còn bị người dân không hài lòng về chất lượng dịch vụ, do bị tính phí dịch vụ với giá trên trời, bị lấn chiếm khu vui chơi công cộng Những vụ khiếu kiện ngày một nhiều đã phần nào tác động đến tâm lý của những người đang tính mua nhà chung cư để ở Khách hàng tìm mua nhà phố không... nền là một xu thế mới Để đối phó lại việc thị trường căn hộ năm 2012 sẽ tiếp tục trầm lắng, khiến việc xây dựng chung cư mới sẽ bị chậm tiến độ hoặc hoãn vô thời hạn do thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã chủ động lên kế hoạch tạm lùi thời gian xây mới các dự án căn hộ, chuyển ưu tiên sang phân lô bán đất nền Trong quý IV năm 2011, khi thị trường căn hộ tại TP HCM trầm lắng thì... thành), nhưng áp lực từ việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản .Thị trường chung cư năm tới sẽ phải chuyển hướng từ cao cấp sang cấp trung hoặc bình dân để hướng đến đối tượng khách hàng là những người lao động có thu nhập trung bình Xu hướng này đã được thể hiện rõ từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua nhau giảm... dưỡng sẽ được quan tâm Đây là ý kiến của công Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Archi Land Theo ông, năm 2012 sẽ là năm hiện thực hóa những điều chỉnh của thị trường Đây cũng là thời điểm niềm tin của nhà đầu tư dần được khôi phục khi nhìn ra những điều chỉnh hợp lý Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư an toàn và có giá trị sử dụng tốt, nên sẽ nhận được sự quan tâm và có giao dịch ổn định Xuất phát... định trên, năm 2012, Archi trọng tâm phát triển vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng tại ngoại ô Hà Nội, với khoảng cách 30 - 60 phút xe chạy Đây là mảng thị trường vừa có sự gia tăng về hạ tầng tốt tạo nên tiềm năng tăng trưởng ổn định, vừa có khả năng vận hành sử dụng, cho thuê Archi cũng sẽ hoàn tất để đưa vào vận hành thêm một khu nghỉ để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng như hiện nay +... xu thế của hơn 70% khách hàng tìm đến các sàn giao dịch bất động sản hiện nay là muốn mua nhà riêng lẻ Nhiều khách hàng chấp nhận nhà phố ở xa trung tâm hơn là một căn hộ chung cư gần trung tâm hơn Một phần vì người ta tin rằng giá nhà chung cư đã và đang được đẩy lên quá cao so với giá trị thực, (bằng chứng là các chủ đầu tư vẫn đang giảm giá!), phần khác vì vẫn còn những bất tiện nhất định của việc . Lý thuyết và ảnh hưởng của thị hiếu tới cầu Bất động sản 1. Khái niện về cầu và cầu bất động sản Theo lí thuyết vi mô, cầu là khối lượng hàng hoá mà người mua muốn mua và có khả năng. về cầu thị trường bất động sản nhất thiết phải có sự nghiên cứu về kì vọng, mốt và thị hiếu. Vì, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cầu 2. Tác động của kì vọng, mốt và thị hiếu đến cầu bất động. không thể xảy ra. b.Cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu của bất động sản: cơ sở lý thuyết của kỳ vọng tác động đến cầu nói chung: - theo kinh tế học vi mô cầu đối với hàng hóa hoặc