VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1. Định nghĩa giá cả1.1. Định nghĩa giá cả * Quan điểm marketing* Quan điểm marketing Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; HoặcHoặc Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản hàng hoá;hàng hoá; VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1. Định nghĩa giá cả1.1. Định nghĩa giá cả * Theo IVSC:* Theo IVSC: Giá cả BĐS là sGiá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong ố tiền trả cho bất động sản trong một giao dịch thị trường trực tiếpmột giao dịch thị trường trực tiếp VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.2. Đặc điểm: - Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực - Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai; - Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể; - Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường. Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của BĐS.  Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý… VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng - Các lực lượng thị trường vĩ mô - Lực lương thị trường vi mô  Cung cầu về BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS * Các lực lượng thị trường vĩ mô: - Định hướng phát triển, Quy hoạch, Kế hoạch, - Chính sách, cơ chế, tổ chức triển khai; - Yếu tố kỹ thuật - Tình trạng kinh tế - xã hội: tiền tệ, tài chính, ngân sách…. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS * Lực lương thị trường vi mô: - Sự hữu dụng - đặc điểm vật chất - Vị trí - Độ khan hiếm - Tính pháp lý - Yếu tố lịch sử - Chi phí - Bản chất quan hệ thương mại - Năng lực và kỹ thuật đàm phán VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.4. Các phạm trù có liên quan (1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá trị VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 2. THUẬT NGỮ Chi phí Định nghĩa: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Đặc điểm: • Là một khái niệm liên quan đến sản xuất. • Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một thực tế lịch sử. • Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua. • Chi phí là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài sản, là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. • Chi phí và giá trị là một khi đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 3. THUẬT NGỮ Thu nhập • Định nghĩa: chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư nhằm khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. • Đặc điểm: - Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh; - Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản; - Thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập). VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 4. THUẬT NGỮ Giá trị • Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. • Đặc điểm: - Giá trị được đo bằng tiền, là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định. - 4 yếu tố quyết định giá trị: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. - Có tính lịch sử: thời gian, không gian, chủ thể, bối cảnh ; [...]...VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 4 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG là: - tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán và một bên là người mua, sẵn sàng mua - vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai - mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, - trên thị trường trao đổi độc lập . Giá cả BĐS là sGiá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong ố tiền trả cho bất động sản trong một giao dịch thị trường trực tiếpmột giao dịch thị trường trực tiếp VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI tố ảnh hưởng - Các lực lượng thị trường vĩ mô - Lực lương thị trường vi mô  Cung cầu về BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐSVI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS * Các lực lượng thị trường vĩ mô: - Định hướng phát. kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường. Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của BĐS.  Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật,